1、1.目的1.1.為了保障公司以更合理的價格選擇到優(yōu)質(zhì)的土地資源； 使公司土地開發(fā)資源有一個持 續(xù)發(fā)展的方向， 新項目的評估及管理需有一套嚴謹?shù)墓芾磙k法， 才能使土地資源能得到有效的開發(fā)利用，為公司帶來更多的利益。2.適用范圍2.1.土地資源的評估及率選；2.2.公司新項目的前期開發(fā)策劃。3.定義3.1.4.職責4.1.營銷策劃部負責土地資源信息的采集，對地塊進行可行性分析；4.2.營銷策劃部負責組織公司相關部門對相應地塊進行實地考察，并對地塊資料進行講解；4.3.營銷策劃部負責對新項目進行定位， 對新項目的規(guī)劃、 設計等提出可行性、 市場化的建議。5.作業(yè)內(nèi)容5.1.土地信息的采集5.1.營銷

2、策劃部收集市場土地信息，關注房地產(chǎn)市場的政策及發(fā)展動向。 拓展土地信息來源渠道、獲取信息、土地信息調(diào)查，并填報新項目宗地信息表5.1.營銷策劃部一月內(nèi)完成實地調(diào)查和評估工作對土地的權屬進行核實，形成土地權屬狀況分析表。5.2.土地信息的篩選5.2.5.3.合作方式的分析調(diào)查核實土地信息。對掌握的信息、項目進行分析，從城市地圖、三年規(guī)劃、項目布局型、現(xiàn)金流型、利潤型、土地結構、經(jīng)營型、主流產(chǎn)品等方面篩選，排除不具備操作條件的土地信息。5.3.5.3.5.4.編制項目建議書主管部門應根據(jù)土地資源的情況，并根據(jù)與合作方初步的洽商形成整理出 新項目合作條件表。根據(jù)土地談判的進展情況，主管部門應對項目進

3、行跟蹤并整理出資料成為 新項目發(fā)展信息表。5.4.5.4.提出意向土地推介，編寫項目發(fā)展建議書。以保證土地信息獲取及基礎研究的前置和效率，擴大公司在土地獲取方面的選擇面，提高土地獲取的質(zhì)量。營銷策劃部經(jīng)理對意向投資土地進行審批， 并提出調(diào)整意見。納入集團的土地儲備計劃，形成土地儲備動態(tài)計劃表對土地信息整理歸檔。5.5.可行性研究報告的編制計劃與分工5.5.營銷策劃部根據(jù)項目的情況全面評估項目的可行性,形成項目發(fā)展計劃書編制計劃與分工表，下達各相關部門，要求各部門按分工表中的分工和時間完成配合工作;5.6.管理職能的分解與分工5.6.營銷主管部門應開展市場調(diào)研，完成項目概況、市場分析和產(chǎn)品初步定

4、位部分;5.6.工程主管部門應根據(jù)營銷主管部門對產(chǎn)品定位的要求，編制出工程的經(jīng)濟技術指標。5.6.成本主管部門應根據(jù)項目的經(jīng)濟技術指標，完成新項目成本分析測算表5.6.財務主管部門應根據(jù)各專業(yè)部門提供的資料,完成新項目經(jīng)濟指標測算表5.6.業(yè)務主管部門對當?shù)氐母黝悎蠼ǔ绦蚴煜?了解政府各主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)5.7.節(jié)行政許可手續(xù)報批的時間和內(nèi)容進行熟悉,為編制開發(fā)報建計劃提供依據(jù)性資料。項目發(fā)展計劃書具體的章節(jié)的分工表分工的章節(jié)職能的分解工程技術管理部營銷策劃部工程技術管理部工程技術管理部工程技術管理部工程技術管理部第1章項目概況第2章土地權屬及法律及政策性風險分析第8章土地競投策略分析第

5、9章綜合分析與建議第12章土地競投策略分析第3章市場分析第5章項目開發(fā)計劃之5.3節(jié)銷售計劃、營銷成本銷售收入第4章規(guī)劃設計分析第7章7.2技術成本第5章5.1報建計劃第7章7.3規(guī)費成本第5章5.2施工計劃第7章7.4建造成本5.8.5.8.5.9.項目投資的評審會議7行政人事部第10章 新項目管理模式分析8財務部第11章財務分析第12章資金使用計劃與融資方案項目發(fā)展計劃書的匯總分析董事辦收到各相關部門完成 項目發(fā)展計劃書定稿，提交公司投資決策委員會審議。5.9.5.10.簽署合作意向由營銷策劃部組織項目投資的評審會議， 并形成會議紀要，如果能通過評審會議的通過，則與合作方簽訂合作意向。5.10.5.11.簽署正式協(xié)議5.11.正式與合作方簽訂項目合作合同。5.12.新項目管理模式的選擇營銷策劃部提交合作意向書與合作方達成共識后，并按合同會審程序與之簽訂合作意向書。5.12.根據(jù)新項目的特征，選擇不同的管理模式，管理模式可分為:管理模式適用條件新增設項目管理部模式新購買的土地為同城市區(qū)域內(nèi)，離原有開發(fā)項目不遠的 項目，用原已成立的項目公司進行運營。新成立項目公司模式跨區(qū)域購買的土地，新成立項目公司獨立的運作，但職 能受集團控制。6. 相關文件6.1.無7.相關記錄7.1新項目宗地信息表7.2土地權屬狀況分析表7.