1、1 某某新天地某某新天地 2 成立的意義成立的意義 提升某某公司商業項目的后期運營和管理提升某某公司商業項目的后期運營和管理 促進和保障公司商業項目的持續運營和穩步開發促進和保障公司商業項目的持續運營和穩步開發 3 經營定位經營定位 提供完備的商業服務服務為核心定位， 輔以商業咨詢和適度適度的商業管理。 4 定位說明定位說明 而對于我們現狀而言，產權將絕大多數出售，并會分散在很多經營者和投資者 手里，后期隨著項目的開業也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經營權。 因此，通達新天地商業管理公司的核心定位只能是：商業服務商業服務 商業經營管理公司通常是將經營行為作為主要管理內容，強調對經營環節的

2、控 制。其核心定位為：運營管理。 例如：傳統百貨商場，核心定位是業態的布局、控制、銷售環節掌控等重要內 容，輔以商業服務。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能夠最大限度做到對經 營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。 究其根本原因是：產權產權+ +經營權經營權的高度統一或經營權的高度集中經營權的高度集中 5 經營戰略經營戰略 o 長期戰略長期戰略 通過積累管理經驗，完善管理模式，不斷提升管 理水平，為集團公司商業地產項目的開發提供支 持和服務。并在商業地產經營領域內努力探索成 功的，可復制的模式。 o 短期目標短期目標 圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配 合和支持項目

3、一期的銷售工作。實現項目一期成 功銷售。 6 經營范圍經營范圍 o 主營主營： 商業經營管理服務、商業顧問咨詢、商業項目策 劃、商業企業開店指導、商業推廣活動、營銷策 劃、商業代理招商、物業租售代理、各類廣告設 計、制作、發布等。 o 兼營：兼營： 糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、 化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋 帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運動 器材、文化用品、辦公用品、電子產品、百貨等 7 主要職能主要職能 o 四大職能 市場市場 招商招商 銷售銷售 管理管理 8 市場職能市場職能 1、項目商家經營情況審核；項目商家經營情況審核； 2 2、區域市場、競爭對手

4、的調查分析；、區域市場、競爭對手的調查分析； 3 3、商業應對策略的制訂；、商業應對策略的制訂； 4 4、項目對外關系的協調和維護；、項目對外關系的協調和維護； 5 5、項目營銷推廣和商業活動的策劃組織和執行；、項目營銷推廣和商業活動的策劃組織和執行； 9 招商職能招商職能 1 1、項目業主的商鋪轉讓、經營者的轉租等；、項目業主的商鋪轉讓、經營者的轉租等； 2 2、項目開業后的補位招商；、項目開業后的補位招商； 3 3、商家的儲備工作；、商家的儲備工作； 4 4、對入駐商家進行評估工作；、對入駐商家進行評估工作； 10 銷售職能銷售職能 1、協助商家尋找、開發、穩定終端客戶，引導和培育項目所

5、處區域的市場，促進區域商業快速繁榮，提高市場占有率； 2、提供專業培訓和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持 營業收入穩定提升； 3、項目區域內市場細分和空白的捕捉，輔助和引導商家調整 經營業態和策略； 4、通過加盟項目推介、區域外項目考察等多種形式，為具備 實力的業主或經營者“嫁接”和導入新的商業理念和模式； 11 管理職能管理職能 兩大方面兩大方面： 物業管理物業管理 運營管理運營管理 1 1、經營行為管理、經營行為管理 2 2、消費行為管理、消費行為管理 12 1、經營行為管理、經營行為管理 主要內容：主要內容： 商戶檔案管理；建立評估體系，對商戶進行等級評 定；建立商業經營的各項規章制

6、度；建立和完善商 業經營的各種流程；代辦服務：工商稅務等證照的辦 理；特約服務：商務、中介、委托等有償服務；租 金等費用收繳； 13 2、消費行為管理、消費行為管理 主要內容：主要內容： 宣傳促銷管理；建立和完善項目vi系統；經營秩序 和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務管理；助 學、文化等公關公益活動；“某某會”會員的管理和維護； 項目電子商務平臺的管理和維護； 14 組織架構組織架構 組織架構設計說明：組織架構設計說明： 商管公司的組織架構主要分為三大板塊：物業服務部分（物業 公司另案說明）、商業服務部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財務等 公司運營部分。其中由策劃部和運營部組成的商業

7、服務部分 是整個管理公司的核心運營機構。 公司組織結構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和 相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業組， 專業組直接管理所有商戶。 15 組織結構圖組織結構圖 總經理 策 劃 組 策 劃 部 運 營 部 辦 公 室 財 務 部 平 面 組 會 計 組 出 納 組 招 商 組 客 服 組 16 人員配置和崗位描述人員配置和崗位描述 序號序號部門部門職務職務人數人數崗位職責崗位職責 1運營部 招商主管2名 負責商家進場管理及招商租務工作，商鋪轉讓工作、補位招商，具體實施商業物 業管理方案 客服主管2名 負責商家的內部管理，受理商家的咨詢、投訴，統籌

8、安排預、特約服務，辦理各 類證卡，商家檔案的收集整理、區域市場營銷活動的執行等;負責項目電子商務工 作的開展，網站的建設、管理和運營； 2策劃部 市場策劃2名 負責年度營銷目標的制定、實施經營管理專業培訓、及時更新商業調整策略、確 定項目廣告策略、創新策略及抗風險應對政策并且在市場初期協助商家尋找、開 發、穩定終端客戶；確定項目區域市場發展的趨勢以及潛力；競爭對手分析和研 究;項目促銷工作的外聯，商家和業主活動的組織實施，客戶服務中心的管理、會 員維護、項目廣告位管理等等; 平面設計2名 其中平面1名，負責項目促銷廣告的設計、vi系統的設計之行和維護，項目商業 形象設計，項目報紙、傳單、報媒的

9、設計制作等等；賣場美工1名，負責pop書 寫，賣場包裝陳列、美化等； 3辦公室 后勤支持1名辦公物品、促銷活動物料準備、安全維護、政府關系等； 人事管理1名人員培訓、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理； 4財務部 會計1名經營活動中費用開支的控制；整體費用的控制；整體運營成本的控制； 出納1名各項費用的收取；報銷、差旅等財務數據的審核； 17 經營模式經營模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 風險和應對措施風險和應對措施 18 盈利模式闡述盈利模式闡述 主要盈利渠道分析：主要盈利渠道分析： 1、管理費 2、廣告位發布費 （外立面和商業街內部廣告位） 3、場地使用費

10、（商業街內外公共場地部分） 4、租賃和轉讓（有償委托和轉讓中介收費 ） 5、活動贊助費用 19 盈利模式闡述盈利模式闡述 6、刊物宣傳收費(dm、內刊和會員刊物等) 7、培訓講座收費（舉行消防、工商、投資等講座） 8、自營項目收入（自營商鋪的收入） 9 、代理廠商公關活動策劃執行收費 （例如：新品推介會/酬賓會等） 10 、代理設計制作廠商刊物及dm刊設計收費 （商戶自行制作的宣傳物品等） 20 管理模式闡述管理模式闡述 開發公司 業主 商業經營公司租賃經營者 委托合同委托合同 租賃合同租賃合同 委托合同委托合同 返租合同返租合同 21 管理模式的五個統一管理模式的五個統一 統一物業管理 即統

11、一進行項目建筑內外空間、環境管理及設備設施的維護 保養，營造舒適的購物休閑環境 統一營銷管理 統一經營主題 統一招商管理 統一服務管理 即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流， 舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播 文化資訊的平臺 即前期通過銷售環節捆綁合同或協議，后期通過政府稅費 調控等形式，基本實現項目統一招商管理，包括統一業態 控制，統一品牌審核，以及統一租約等管理內容。 即為商戶提供專業的服務咨詢；統一設立總服務臺，提供客 戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶 經營行為、商品和服務質量進行必要監督，保持良好經營秩 序，并以此提升項目認知度。

12、即統一項目的業態規劃和商品布局。 22 重點工作流程重點工作流程 商鋪交驗流程（交房驗收） 商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理） 商戶開業申報管理流程（開業時間、地點、活動規模和形式等） 商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預防） 商戶特殊行業審批流程（特殊行業證照審核、安全性評估等） 公關活動流程（公關活動策劃、組織、實施、監控） 投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等） 退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等） 23 重要管理制度重要管理制度 某某新天地商業業主公約與銷售合同捆綁的合同或協議性質文件 某某新天地商戶服務手冊 涵蓋從商戶進場裝修到開門營業的

13、各個環節 某某會會員手冊會員服務、聯盟商家手冊 某某新天地委托租賃合同為業主或轉租商戶提供代租服務 某某新天地經營管理條例對商戶日常經營行為進行規范化管理 某某新天地商戶經營承諾書 要求商戶針對經營管理規定和業主公約進行承諾確認 某某新天地消費者投訴管理制度結合相關工商規定執行 某某新天地消防安全管理制度結合相關消防規定執行 24 風險和應對措施風險和應對措施 散戶退場 商鋪大面積閑置 管理費收繳 墊付裝修費收回 代收代繳費用 主力店流失 增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調整經營思路； 銷售環節明確業態規定和經營權收回的法律責任，增 加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣； 提升管理服務水平，幫助

14、商戶提高銷售，適度控制管 理費減免優惠，減少工程環節質量問題； 協助主力商家成功經營，完善服務，資源整合； 充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況； 提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務； 應應 對對 措措 施施 財務風險 經營風險 25 經營計劃說明經營計劃說明 從兩個方面進行經營指標預測： 1 1、經濟指標、經濟指標 2 2、經營指標、經營指標 26 經濟指標經濟指標 5年內主要經濟指標預測表年內主要經濟指標預測表 年份年份 指標指標 2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年備注備注 日常費用日常費用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬 人員工資和

15、 辦公費用 營銷活動費營銷活動費-15萬-8萬-15萬-5萬-15萬 推廣和宣傳 （開業費用） 公關費用公關費用-5萬-2萬-2萬-2萬-2萬 政府關系維 護 固定收入固定收入10萬25萬70萬100萬120萬 廣告、場 地、管理費 預計虧損預計虧損-35萬-15萬18萬53萬63萬 27 經營指標經營指標 5年內主要經營指標預測表年內主要經營指標預測表 年份年份 指標指標 2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年 商戶入駐率商戶入駐率70%1期85%2期70%2期85%3期85% 商鋪開業率商鋪開業率60%1期70%2期60%2期70%3期75% 招商達成率招商達成率65

16、%75%85%90%95% 服務滿意度服務滿意度75%80%85%95%98% 費用收取率費用收取率70%80%80%85%90% 會員數量會員數量40005000100001000010000 28 工作內容圖示說明工作內容圖示說明 前期介入階段 正常管理階段 跟進控制階段 商管工作三個階段 29 前期介入階段前期介入階段 商業經營管理調查 （銷售促進和項目提升） 商鋪交驗 業態規劃和商業布局優化 后期商業經營管理定位、商家公約、管理制度 經營管理咨詢和答疑（銷售促進） 人員組織控制等各項事宜 主要工作內容 30 正常管理階段正常管理階段 項目區域市場的升級管理 項目區域市場的分析、評估 項

17、目區域市場的商家管理、調整 項目區域市場的日常管理 主要工作內容 31 跟進控制階段跟進控制階段 管理工作質量的監控 管理品質的評估及創新 主要工作內容 32 工作范圍的界定工作范圍的界定 1 1、招商方面：、招商方面： 商管公司將根據現有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前 期策劃公司的招商工作，重點參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等； 2 2、銷售方面：、銷售方面： 以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。 重點參與項目推介會、某某區域市場商業調查、商戶座談等； 3 3、前期宣傳推廣工作：、前期宣傳推廣工作： 以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。 重點進行商業運營理

18、念推廣，商業運營管理咨詢等； 4 4、商業運營方面：、商業運營方面： 以商管公司為主導，負責某某區域重點商戶拜訪、現場到訪招商散戶接待 登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導和支持。 33 現階段具體工作安排現階段具體工作安排 配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等； 商管公司獨立開展招商客戶積累工作商管公司獨立開展招商客戶積累工作 初步工作計劃：初步工作計劃： 1、招商政策；（包含政策層面和開發商層面） 2、招商業態；（1期3層為餐飲、服務業，1，2層的主力品牌店） 3、招商渠道；（dm投遞、重點商戶走訪、政府商業資源整

19、合、 行業協會商會組織等） 4、目標任務：（配合策劃公司力爭實現主力店招商達到10家左右） 34 主力店招商政策主力店招商政策 1 1、政府稅費的減免優惠、政府稅費的減免優惠 2 2、政府返稅政策支持、政府返稅政策支持 3 3、政府專項資金扶持科技創新和商業創新、政府專項資金扶持科技創新和商業創新 4 4、開發商墊付裝修費、開發商墊付裝修費20002000元元/ /平米平米 開發商提供裝修費2000元/平米的5年無息貸款。 5 5、增加商戶裝修期優惠、增加商戶裝修期優惠 針對主力店商戶，增加2至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業態 推出額外的36個月的免租期優惠，進一步降低經營成本。 35

20、 主力店招商政策主力店招商政策 6 6、共享、共享“某某會某某會”固定客戶資源；固定客戶資源； 商業經營公司打造“某某會”會員組織，招募會員形成固定客戶群體； 7 7、打造統一的電子商務平臺、打造統一的電子商務平臺 針對主力店商戶，提供網絡平臺，拓寬營銷渠道； 8 8、送外墻外立面廣告位使用權、送外墻外立面廣告位使用權 外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店） 具體贈送標準及辦法，可根據招商的具體情況而定。 9 9、廣告宣傳同步免費送、廣告宣傳同步免費送 在某某新天地開業時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報 紙軟硬廣/主流廣播電臺/dm刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針

21、對主力店 商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優惠政策。 1010、試營業期間減免管理費、試營業期間減免管理費 為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業階段（試營業時間需根據具 體情況而定，可設為三個月或半年）實施減免物業管理費的優惠政策， 進一步降低商戶的經營風險，以幫助商戶渡過開街前期的難關。 36 招商工作輔助招商工作輔助 1 1、商戶座談活動、商戶座談活動 走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內容： a、商管公司正在北京和某某市內招商，刺激某某區域商戶心理； b、商管公司后期對項目進行總體運營管理，提供服務； 2 2、商業調查活動、商業調查活動 商管公司負責設計商業調查問

22、卷，了解某某市場對某某新天地 提供的服務和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業管理 公司有哪些服務要求和建議。策劃部負責印刷問卷并制作小禮品， 安排銷售人員在各鄉鎮開展商業調查活動。 3 3、會員招募活動、會員招募活動 商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費者提前聚集， 既能促進招商，又達到營銷效果，促進銷售。并能在未來經營中成為 重要的資源。 4 4、商務網站籌建、商務網站籌建 商管公司著手擬定項目網站籌建方案，預備打造項目電子商務平臺。 拓展公司銷售和招商渠道。 37 招商工作安排招商工作安排 北京地區（北京地區（4 4月中旬開始）月中旬開始） 1、招商業態： 餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）； 2、前期主要招商手段： 網絡、行業協會、經銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。 3、需要支持： 項目樓書、招商手冊、視頻資料等 某某地區（某某地區（4 4月底開始）月底開始） 1、招商業態： 餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）； 2、前