1、杭州房地產(chǎn)市場簡析: 由于大范圍的城市拆遷以及貨幣補(bǔ)貼，帶來了大面積的 剛性需求；加之杭州在G20后城市地位上升，凸顯了升值空 間，帶來了大量的投資需求。因此，2017年的杭州樓市一 直處在賣方市場，秒搶、加價、一次性付清、驗(yàn)資等在2017 年過去的時間中成為杭州樓市的代名詞。在房地產(chǎn)一級市場 土地市場，同樣不斷的刷新各個區(qū)域的樓面價。 （一）杭州市近期土地市場成交情況： 2、2016年11 2017年10月杭州商辦用地成交情況 砒I商療用剛S煩況（範(fàn)応口） 2017杭州的土地市場如杭州的房市一樣，一地難求， 中小型企業(yè)根本沒辦法獲得土地，甚至一些大型本土企業(yè)也 不得不抱團(tuán)取暖，作為聯(lián)合體出現(xiàn)

2、在土拍市場，土地價格在 限價的情況下，基本都以溢價70%收官，轉(zhuǎn)入自持或養(yǎng)老用 地比例比拼。 （二）杭州市近期住宅市場情況： 2017年10月全市商品住宅成交 6665套，價格環(huán)比上 升7.91% ;存量大幅下降至 2萬套，按10月份的銷量，目 前杭州市存量只有3個月的銷售周期，其中還有很多為已經(jīng) 銷售但主管部門限制每月網(wǎng)簽數(shù)量的存量，實(shí)際存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小 于2萬套。 全市商品住宅it交生林況 全市裔品住帝a帶況r吞） 2100 耳堵匸應(yīng)案r-禺交削芫代） 140CC! 120W 1COOO eooo OT0 4000 住宅成交價格結(jié)構(gòu)：2.5萬-3萬元單價段、200-300萬 元總價段成交增加，單

3、價2-3.5萬元成交占比超5成。 胡】丁年明辛帝商品件宕詳蜥H尸同歡占tt 加“年10月住宅昔單價厲廚威交占比 P l%艮珈 -15 15 2-2.5 23-3 MS 14-fl * S 由 20179月鰥1W1彌賦加聞慮交占比 25 2*.5-3 3 55 砧 4-5 2口1：年10月辛節(jié)譎品件宅各耙價阪閭成交占比 jlIH 150JW 200-250 250 MC a JOO )50 曲。知 400 超 孝150 200-250 250-300 300-iM 5-44K) 4QC 40 ttCl （三）杭州市酒店式公寓市場情況： 酒店式公寓由于長租公寓等發(fā)展，出現(xiàn)了很多整體購買 的大客戶以

4、及眾多小投資的散戶，使得酒店式公寓從今年 3 月份開始庫存開始回落。2017年10月全市商品住宅成交 2508套，成交均價 21120元/平方米；存量減少 2009套， 目前存量為1.3萬套。 奎布iB店式社雷成交左愉力況 護(hù)H宜氏，H交U： 糞女罰八I- 全市總知:蛙寓持旱吶況賓； 在2017年10月杭州市分區(qū)酒店式公寓銷售中，余杭、 西湖成交份額最大，分別占 22%、17%，成為10月份的成 交大戶 Itg rifl 闔 1 西湖g 1712M7 ?7B98,U5 1 197 i廁一鈣 J4H1W 117 4弭訕 i也輒能 4 reflTW 空江舍 10S 4TOa.K J7S07.M 5

5、 104 S43 成交量：全市成交量10860套，環(huán)比減少 3128套； 成交價格：10月全市商品房價格上漲，主要受余杭區(qū)房 價上漲的影響； 存量：全市商品房存量減少 5917套，存量將至6.2萬套， 其中住宅存量2萬套，酒店式公寓存量 1.3萬套。 2、細(xì)分市場： 住宅：住宅成交6665套，環(huán)比價格上升 7.91% ;存量大 幅下降至2萬套； 商業(yè)：商業(yè)成交量906套，環(huán)比減少 295套；成交均價 23659元/平方米；存量減少至 1.68萬套； 辦公：辦公成交量506套，環(huán)比上升108套，成交均價 18489元、平方米；存量下降至1.16萬套； 酒店式公寓：酒店式公寓成交量 2508套，成

6、交均價21120 元、平方米，存量下降 2009套，目前存量 1.3萬套。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析： （一）區(qū)域土地市場情況 2017年至今余杭區(qū)作為土地供應(yīng)大戶，但在未來科技 城版塊以及老余杭區(qū)塊出讓的商品房用地很少，其出讓主要 集中在臨平、良渚以及崇賢。但老余杭區(qū)塊的住宅用地市場 在沉寂了 1年多后，于2017年8月終于推出一塊宅地，并 創(chuàng)下了區(qū)域土地價格新高 地塊編號 項目位置 樓面價（元/ 平方米） 面積（平 方米） 總價（億 元） 容積率 土地用 途 成交時間 余政儲出 （2017）11 號 未來科技 城 YH02 單兀商住 地塊，東至 禹航路、南 至規(guī)劃道 17184 43682 11.26 1.3-1.5 商住 2017-8-10 總的來看，較少的土地供應(yīng)量使得項目同期的競爭環(huán)境 會比較好，加之目前無論是未來科技城版塊還是老余杭區(qū)塊， 無論住宅還是酒店式公寓存量基本已經(jīng)消耗完畢，為項目未 來銷售營造了一個良好的市場環(huán)境。 （二）區(qū)域競品分析 項目周邊在售住宅、酒店式公寓已開盤項目目前基本售 罄，后期供應(yīng)量也相對較少，市場環(huán)境較好。 F表為周邊競品項目近期成交價格: 樓盤名稱 目前成交均價（兀/平方 米） 所在板塊 樓盤性質(zhì) 歐美金融城（EFC） 26250 未來科技城 酒店式公寓 西溪藍(lán)海城 26500 未來科技城 商住 佳源未來府 2010