1、銀行辦公樓項目新方案投資分析報告報告總策劃： 報告審核人： 報告完成人：報告編制參與人：目 錄1 總論11.1 項目背景11.2 項目概況12 項目建設必要性與可能性42.1 項目建設必要性42.2 項目建設可能性63 項目選址73.1 建址現狀73.2 建址條件74 項目方案比較94.1 新設計總體說明94.2 新設計與原方案比較114.3 新設計建安工程造價及調整134.4 新設計總投資185 項目環境影響評價195.1 項目實施過程中的環境影響及對策195.2 項目完成后的環境影響215.3 環境保護措施及設施215.4 環境影響評價226 項目實施進度236.1 項目建設周期236.2

2、 施工進度安排236.3 實施進度表237 項目投資估算與資金籌措257.1 項目投資估算257.2 項目資金投入與籌措計劃267.3 資金償還計劃及敏感性分析267.4 項目投資其他財務評價268 項目社會評價278.1 社會影響分析278.2 互適性分析278.3 社會風險分析279 項目風險分析289.1 風險因素的識別和評估289.2 風險防范對策3010 項目結論與建議3310.1 結論3310.2 建議33附錄341 總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱中國銀行湖北省分行辦公樓1.1.2 項目建設單位項目建設單位為中國銀行湖北省分行。中國銀行是從外匯外貿專業銀行轉變而來的國有商

3、業銀行，湖北省分行是中國銀行在湖北省的管轄分行。主要經營范圍為：辦理人民幣存款、貸款、結算業務；辦理票據貼現；代理發行金融債券；代理發行、代理兌付、銷售政府債券；買賣政府債券；代理收付款項及代理保險業務；中總行在中國人民銀行批準的業務范圍內授權的業務；經中國人民銀行批準的其他業務。1.2 項目概況1.2.1 項目區位項目位于武漢市漢口新華路取水樓，緊鄰建設大道與新華路的交叉路口，臨城市主干道新華路（將拓寬至寬60m）西側，南臨新華小路（圖1-1）。占地16616m2。1992年武漢市被國家批準為對外開放城市以來，武漢市商務辦公和金融商貿設施建設得到長足發展，現已基本形成漢口建設大道金融一條街，

4、解放大道武漢廣場商業區，武昌中南路金融商貿一條街等相對集中的商務辦公區。目前，在建設大道金融一條街已有較多商務機構在此落戶，金融大廈、建銀大廈、招銀大廈、國貿大廈及一些商務、新聞單位在此聚集。尤其是這里交通條件優越，距天河機場、漢口機場、漢口火車站近。同時，這里空間開闊，規劃建設難度較小。中國銀行湖北省分行大廈建銀大廈國貿大廈招銀大廈建 設 大 道解 放 大 道民生銀行大廈新華路圖1-1 項目區位示意圖本項目所處的武漢市建設大道金融一條街，是武漢中央商務區的核心地段。未來將形成武漢中央商務區三縱兩橫的布局結構。三縱即新華路、青年路、王家墩為代表的未來建設出的大道；兩橫即解放大道、建設大道。形成

5、三個核心區，即建設大道金融一條街、解放大道商貿會展區、王家墩核心區。三個核心區之間通過城市新的規劃布局和改造提升，有機地連為一體。1.2.2 項目建設規模本項目自1999年進行初步設計以來，對初步設計方案進行了多次修改，最終形成現有方案。原方案辦公樓規劃設計地上12層，地下2層，總建筑面積34351m2；新設計辦公樓設計地上11層，地下1層，總建筑面積37145.96m2，并進一步完善了食堂、設備房以及園林綠化設計。新設計總體規劃指標如下表（表1-1）。表1-1 新設計項目總體規劃指標1規劃用地面積m2166162總建筑面積m237145.962.1其中：辦公樓m2342722.2 設備用房m

6、21277.962.3 食堂m215963停車位個1213.1其中：地上停車位個883.2地下停車位個334建筑密度29.3%5容積率1.976綠化率32.1%7建筑高度m62.301.2.3 項目主要經濟指標項目新設計工程概算總價為30765.26萬元。整個項目總投資44143.90萬元。2 項目建設必要性與可能性2.1 項目建設必要性2.1.1 現有辦公條件不能滿足分行業務需要，亟待改善中國銀行湖北省分行成立于1979年2月1日，現使用的辦公樓為1986年啟用的自有營業辦公樓，位于武漢市漢口黃石路65號，占地面積9145.47m2，建筑面積6,449.83 m2（其中：營業辦公面積為5,6

7、62 m2）。中國銀行湖北省分行現有轄屬機構779個，其中：分行12個，城郊區支行41個，縣支行62個。正式職工人數為9,773人，代辦員及編外人員1,774人，臨時工988人。截至1999年末，省分行本部職工人數為826人。從1989年起，中國銀行湖北省分行即在外租用辦公用房，省市合并、機構內部改制后，辦公用房緊張的矛盾更加突出。省分行分六處辦公，全部辦公面積為14,562m2，60為租用。辦公地點分散，狹小擁擠，給分行帶來諸多負面影響。從對外看，辦公分散給客戶帶來很大不便，客戶來分行聯系辦理業務往往需往返幾個辦公地點，分行內部部門之間對客戶提出的問題無法及時進行銜接、協調和解決，常常產生許

8、多不必要的誤解，不利于分行大力拓展存貸款業務市場。營業、辦公場所條件簡陋，感觀上影響不好，客戶反映意見大，嚴重影響了中國銀行的良好信譽。從對內看，多處辦公，必須會造成人力、物力的重復配置及費用的增加，如，需配交通工具往返于六處辦公地點，以保證辦公的銜接；電腦機房分散二處，網絡建設、管理極為不便；傳真機、復印機、空調多處配置等等。由此造成房租、通訊費的增加，以及行政管理人員、車輛耗損、老辦公樓的維修費的增加等。種種弊端給分行帶來業務管理上的不便，影響了工作效率和業務銜接，對分行的業務拓展也產生較大的影響。如省分行新辦公大樓建成，能集中辦公，上述問題將迎刃而解，并利于拓展分行業務在武漢的市場份額，

9、促進分行的發展。2.1.2 滿足金融業競爭、金融產品創新的需要加入wto后，我國金融業競爭日趨激烈。特別是，中國政府將逐步向國外金融機構開放國內金融市場，外資金融機構將進入中國開展各項金融業務，銀行業將面臨更加激烈的競爭。中國銀行湖北省分行辦公大樓的建設，將從根本上改變以往分散辦公的局面，利于省分行集中人力、物力等實施制度創新和產品創新，拓展新的業務領域，吸收更多的金融業務，為客戶提供文明優質服務，提高省分行的業務競爭水平。 2.1.3 新辦公樓建設，有利于樹立中國銀行湖北省分行嶄新新形象隨著辦公樓的硬件模式由普通型、綜合商務型發展到智能商務型辦公樓，寫字間也由普通型合綜合型寫字間發展到現在的

10、智能型寫字間。寫字間也不再是一個單一的辦公場所，已成為現代公司企業的基本經營要素，并以獨特的寫字間文化反映出企業內部團結合外部和諧的真實面貌。中國銀行湖北省分行辦公樓選址武漢cbd核心區，是新型智能化辦公樓，必能樹立中國銀行湖北省分行的區域形象、物業形象、企業形象。2.1.4 同時，國家新土地管理政策形勢下，省分行已購置土地處于閑置狀態，矛盾日益突出省分行于1995年通過批租獲取的土地一直處于閑置、停工狀態。隨著國家逐步加強對土地的嚴格管理，閑置土地所帶來的矛盾日益突出。1998年以來，武漢市人大代表就對省分行閑置土地的問題多次提出質疑，市土地監察大隊也多次督促分行早日解決土地閑置問題。199

11、9年國土資源部發布閑置土地處置辦法（1999年，第5號）要求加大對閑置土地的處理，尤其是分行所獲土地處于武漢市繁華的金融區內，更加引起土地管理部門的高度重視。2000年武漢市土地監察大隊明確提出：按閑置土地處置辦法的要求，若2000年不能動工，將按土地批租費的20收取土地閑置費，約1,200萬元；若2001年仍不能開工建設，政府將不得不收回該土地的使用權。2.2 項目建設可能性2.2.1 項目所在處位于武漢市建設大道金融一條街內，是武漢cbd的核心區，匯集了多家銀行金融機構、媒體單位、文化單位。如招商銀行、交通銀行、農業銀行、華夏銀行、發展銀行等金融機構；長江日報社、武漢晚報社、廣播電視中心、

12、雜技廳、武漢出版社、武漢博物館、圖書大世界、武漢圖書館等文化產業。區域內各類配套設施完整，能最大限度地發揮該區域的集聚效應。2.2.2 充分運用現代建筑技術、信息技術等追求辦公環境的舒適性、適宜性，從設計、施工、使用、管理等方面均可行。2.2.3 隨著省分行資產結構調整、業務逐步擴大、經營狀況不斷改善，辦公樓的投資完全有能力由分行逐年攤銷、消化，從財務上可行。3 項目選址3.1 建址現狀3.1.1 地點與地理位置項目地塊位于漢口新華路251號，在建設大道金融一條街范圍內。3.1.2 建址土地權屬類別及占地面積項目所占土地為國有土地，已于1995年原中國銀行武漢市分行經總行批準與武漢市土地管理局

13、簽訂了土地批租合同，取得國有土地使用權。項目總占地面積16616m2。3.2 建址條件3.2.1 地形、地貌條件該地塊位于市區，土地平整，無起伏。3.2.2 工程地質、水文地質條件項目場地為軟弱場地土，iii類建筑場地。實測靜止水位深度在地表下0.30-1.10m，相當于絕對高程19.64-20.52m，場區地下水對混凝土無侵蝕性。3.2.3 周邊建筑物與環境條件本項目周圍有多幢高層建筑，是漢口高層建筑集中的區域之一。如武漢證券大廈（53層），建設銀行湖北省分行大樓（48層），國貿大廈（52層），華夏銀行武漢分行，招商銀行武行分行（28層），煙草證券大廈（41層），新宜大廈（30層）等。項目靠

14、近西北湖廣場、噴泉公園、中山公園，環境優雅。3.2.4 交通條件項目位于城市繁華地段，緊臨城市主干道，交通條件優越，距天河機場、漢口機場、漢口火車站近。3.2.5 公共設施條件項目位于城市金融區內，也是漢口寫字樓集中的地方，各類公用設施配套、商務配套完善，如金融、商貿、會展、媒體、文體等配套，便于開展各項商務活動。3.2.6 施工條件項目所在地具備良好的水、電、氣、路等施工條件。4 項目方案比較4.1 新設計總體說明4.1.1 設計指導思想中國銀行湖北分行辦公樓是21世紀的新建筑，設計主題是“面向21世紀的銀行建筑”，將成為武漢市乃至湖北省的標志性銀行建筑。是高科技與功能相結合、綠色生態與城市

15、化相結合的新型建筑。中國銀行湖北分行辦公樓設計從地段、環境與銀行建筑功能出發，從分析周圍社會、經濟環境入手，進行全方位考慮、設計。項目所在的建設大道金融一條街高層建筑林立，考慮到分行辦公樓總建筑面積有3萬余平方米，不宜設計為高層建筑，否則，辦公樓標準層將十分狹窄、單薄，嚴重影響使用效率，同時建筑體量比例也與周圍環境不協調。基于上述考慮，設計要求不求最高，但求合理、適用。將辦公樓主樓設計成11層，不設裙樓，使整個辦公大樓渾然一體，體量敦實厚重，符合銀行建筑的特點。主樓底層設架空層、夾層，其中架空層及夾層高10m，擬布置綠化、建筑小品、雕塑等，為工作人員及市民提供一處良好的休閑場所。兩層營業大廳設

16、在架空層及夾層之上，由自動扶梯上下，營業大廳正對噴泉公園，視野開闊。營業廳以上為辦公標準層，其設計服從整個建筑主體，并充分考慮了辦公間的朝向與景觀。整幢辦公樓的設計原則是，充分運用現代建筑技術追求大廈獨特的造型特點與強烈的現代感，使之融于周圍環境，體現生態建筑、城市建筑、銀行建筑的特色。4.1.2 總平面設計（1）總平面功能分區項目總體規劃以東西為主軸，與新華路相互垂直，與噴泉公園大門相呼應，與周圍已有的建筑環境相適應，形成良好的相互協調關系。辦公樓前形成31m寬的室外廣場，利于城市公共空間環境的改善，并起到疏導人流的作用。外來人流從正對新華路的入口進入大廈，設備用房位于辦公樓后部靠南布置，兩

17、層食堂布置于地塊西側，使紅線內三座建筑與國貿大廈圍合構成一座內部綠化庭園。在新華小路和新華路分別設有兩個車輛出入口，形成小區內迅捷的交通，并形成消防環路。在新華路設有主樓的出入口，多個方向的出入口既滿足了現狀需求，又合理布置了大廈中使用要求各異的部門，使各功能分區享有各自獨立的出入口和管理體系。（2）交通組織辦公大樓的內部來訪車流可由其東北角的新華路口直接進入樓前廣場及其北側的停車場，銀行內部車流由新華路右轉入新華小路再進入大樓后面的停車場，也可進入地下車庫。銀行運鈔車可進入內部專用入口，并可由專用車道進入地下車庫到達卸鈔廳。在地塊北側內院還布置了停車場，以滿足場內停車的需要。（3）廣場、庭院

18、及綠化辦公樓沿新華路有31.1m72.3m的開闊廣場，設計成花池、綠地、樹林、水池噴泉廣場，并延伸至高樓架空層中，使室內外空間融為一體，互相補充，通過不同使用功能的建筑圍合空間，為顧客、市民提供一個緩沖、休閑的場所。將地塊內三棟建筑圍合布置成一內庭園，設計綠化休閑座椅、建筑小品、花園等，并在設備房屋頂設置屋頂花園，以美化環境，創造良好的商務辦公環境。4.1.3 分層平面設計辦公大樓地下1層，地上11層。地下室：地下一層是平戰結合的人防地下室，設配電房、金庫、保險箱庫、憑證庫、車庫等。架空層及夾層：設門廳、自助銀行、消防控制中心、顧客休息區、庭園及少量辦公間等。一二層：設營業廳、辦公、空調機房、

19、洗手間、電梯等。三層：設機房、大空間辦公室、洗手間、空調機房等。四七層：設標準大空間辦公室、洗手間、吸煙室、開水間、空調機房等。八層：設大會議室、室外綠化平臺、大空間辦公室、洗手間、吸煙室、空調機房等。九層：大會議室上空、大空間辦公室等。十層：大空間辦公室、吸煙室、洗手間等。屋頂：電梯機房、交換機房及屋頂花園等。4.1.4 立面設計辦公大樓立面造型運用抽象的幾何形體，使方形和圓弧形體塊穿插組合，形成簡潔而豐富的視覺效果。營業大廳以虛為主，室內外空間通透，使室內人員視線通透，景觀良好。大樓主立面莊重大方，對稱布局，正中為玻璃幕墻。兩側為實墻，虛實對比強烈。大樓兩側的辦公用房，則以實墻為主，開圓形

20、點窗，可以節省能源，同時也符合銀行建筑莊重的特色。本設計著重突出強調了入口處的處理。充分展現了銀行令人信賴、給人信心的特點。在建筑主體及近人的地方，盡量采用石材裝飾，并通過質感、色彩、分縫的變化，充分發揮花崗巖的無窮魅力，體現銀行建筑的特征。同時，主樓局部運用透明鋼骨玻璃幕墻和鋁格柵等，使建筑更具現代特征和超前性。整幢建筑簡潔明快，莊重大方，既體現銀行建筑特征，又創造新世紀的新銀行形象。4.1.5 剖面設計辦公大樓地下室層高4.8m，架空層及夾層高10m，其中夾層高4m，一、二層高4.8m，三層高4.2m，四至十層高3.9m。大樓辦公間的柱網為12.8m8.4m，局部柱網尺寸為10.4m8.4

21、m，柱網尺寸整齊劃一，便于辦公空間自由靈活分隔，滿足不同的使用功能。整幢大樓垂直交通便捷。顧客可由架空層乘自動扶梯上至一層營業大廳，乘螺旋扶梯上至二層營業大廳。辦理保險箱業務的顧客可從架空層乘專用電梯下至地下保險箱庫。辦公及內部人流通過辦公樓門廳兩側的6部觀景電梯到達各辦公樓層。大樓的四個角落均設有消防疏散樓梯，滿足安全疏散的要求。4.2 新設計與原方案比較新設計較原方案在建筑功能分區、平面布局、立面、結構、設備、裝修、園林布局等方面發生了許多變化（表4-1），這也是影響工程造價變動的重要原因。表4-1 新設計與原方案主要變化之比較序號比較內容原方案新設計1建筑平面主體塔樓呈h型主體呈三面圍合

22、式2建筑立面立面簡潔立面造型運用抽象的幾何形體，使方形和圓弧形體塊穿插組合3綠色生態設計注重立體綠化設計，與地面綠化融為一體，滿足生態、健康辦公環境要求4結構鋼筋砼框架鋼筋砼框架全鋼結構剪力墻結構5地下室兩層改為一層，取消廚房及餐廳，另設設備房，增加金庫、保險箱庫面積，減少停車位。6裙樓設三層裙樓不設裙樓7架空層及夾層無設置。共高10m8屋頂花園位于三層屋頂，設室外立體綠化平臺9會議系統工程無有10軟件及其他無有總之，新設計較原方案發生了更大的變化，進一步地體現了更強的時代性、更高的科學性、更完美的人性。時代性設計采用了大開間式的區域分割，將新技術大量引入到辦公樓的設計、裝修中，并強調銀行的個

23、性需求和企業色彩。高層多元化的造型，突出了銀行建筑的樓宇個性。在現代化的智能型辦公樓的設計、建造中導入新觀念、新材料、新能源、新技術，以辦公自動化、智能化為核心，實現辦公樓的變革性和時代性。科學性辦公樓最大限度地利用了現代的科學成果，更強調結構靈活性、環境舒適性、管理智能性，也更加體現對人的關懷。如利用架空層、夾層、弧形鋼結構等增加了空間的層次感；注重立體生態綠色色彩對工作效率的影響；強調布線與設備安裝的靈活性等。人性新辦公樓體現出了對人性的充分關懷，即充滿人性的辦公環境、工作站、符合人體科學的辦公家具和設備。在辦公樓使用過程中，盡可能地把個人能力充分展現。4.3 新設計建安工程造價及調整設計

24、概算書（武漢建筑設計院2003年10月）中建筑安裝工程造價為17578.69萬元，單位造價為4737元/m2。本次施工圖設計范圍為建筑、結構、給排水、電氣、暖通及地下室人防，不含室外、綠化設計、室內精裝設計和建設方自理項目，概算造價中也未列示，因此對設計概算須加以調整、完善。見附表1（建安工程概算匯總對比表）。4.3.1 建安工程造價調增原因中國銀行湖北省分行辦公樓項目建安工程造價較原批方案有許多變化，綜合各方原因，造價發生增加主要如下所示：1、中國銀行湖北省分行辦公樓新設計有較大變化。在建筑功能分區、平面布局、立面、結構、設備、裝修、園林布局等方面發生了許多變化（參見中國銀行湖北省分行辦公樓

25、初步設計說明書，武漢市建筑設院，2002年），工程造價也發生變化。2、建筑材料上漲，引起建安工程直接費增加。2003年以來，我國主要建材價格持續上升，是近年少見。目前，鋼材、水泥等主材價格仍有較大幅度上漲。據中國人民銀行監測的企業商品價格變動情況顯示，2003年11月企業商品價格總水平較上月上升1.3，較上年同期上升8.3。其中，鋼材價較上月上升2.6。較上年同期上升35.9。水泥價較上月上升4.3，較上年同期上升14.9。從近期調查及收集的資料來看，原因如下： 1）2002年3月，美國保護本土的鋼材企業的201條款正式實施，引發了世界各國保護本國鋼鐵企業的措施紛紛出臺，也引起我國的高度重視，

26、由于我國是一個成品鋼材的進口國，鋼材進口量比以往有較大幅度下降，這是導致鋼材漲價的一個首要原因。 2）受國際社會、經濟形勢影響，國際石油價格飛漲，重油、柴油等燃料成本提高了40，增加了生產成本。同時，由于油價上漲亦導致運輸費用的增加，提高了鋼材等建筑材料的經營成本。 3）部分鋼材企業選擇在年初停產檢修，國內總的鋼材產量有所減少也是目前鋼材價格大幅上漲的一個原因。4）近幾年來，我國宏觀經濟保持持續、快速增長，2000年到2003年gdp增長速度分別為8、7.3、8、9.1。其中固定資產投資勢頭強勁,增速過快、規模偏大,屢創新高，對國民經濟增長拉動作用非常明顯。固定資產投資主要表現在房地產、電力、

27、化工、交通、城建等領域。特別是2003年上半年受“sars”影響停工的工程集中在下半年復工，投資大幅度增加。國家統計局近期國民經濟和社會發展情況顯示，一季度全社會固定資產投資8799億元，同比增長43.0%。投資需求增加使我國鋼鐵、水泥等建材需求集中、大幅增加，主要建材供不應求，價格快速上漲。5）受石油、鋼材漲價的影響，制造業生產成本急劇上漲，建筑安裝工程中的各類設備如空調機組、電梯、鍋爐等價格也會水漲船高。6）受主要建材漲價影響，裝飾、安裝工程中的主要材料、輔助材料、零星材料等，也出現漲價跡象。下面以2002年到2003年武漢市鋼筋、水泥、商品混凝土價格變化來說明主要建材的價格變化趨勢。（資

28、料來源：武漢市建設工程價格信息2003年112期）1）鋼筋價格變化趨勢圖（10以外，單位：元/噸）鋼筋價格在2003年11月比上年同期上漲了50.94。2）水泥價格變化趨勢圖（以325#為例，單位：元/噸）2003年12月水泥價格比同年月份上漲了21.91。3）商品混凝土價格變化趨勢圖（單位：元/m3） 以c30號混凝土為例，11月份價格較去年年底上漲了7.76。3、武漢市建筑設計院設計概算書中有些工程項目的造價未能包含。對設計概算書未齊全部分進行了增補，如樁基礎工程、辦公樓深基坑工程、室內精裝修工程、部分設備安裝工程等。4.3.2 造價調整依據1、中國銀行湖北省分行辦公樓、設備用房、食堂施工

29、圖；2、湖北省建筑工程概算定額武漢市統一基價表（1996年）；3、湖北省土建工程消耗量定額及統一基價表（鄂建200343號文）；4、湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統一基價表（鄂建200344號文）；5、全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價表（2000年）；6、全國統一市政工程預算定額湖北省統一估價表（2000年）；7、武漢市工程造價信息2003年第10期；8、湖北省建筑安裝工程費用定額（2000年、2003年）；9、國家、湖北省、武漢市相關的政策法規和基本建設收費標準。4.3.3 調整具體內容及說明1、基礎工程造價及調整。原概算書中樁基工程造價需增加（增加部分詳見辦公樓樁基礎預算書）；基坑開

30、挖支護費用見附表2(土建工程部分造價調整)。2、鋼筋、水泥、商品砼等主材按2003年11月武漢市工程造價信息價進行調整，見附表3、4、5（辦公樓、設備房、食堂價差表）。3、因設計概算書中包含了部分裝修，調整了部分造價。4、設備安裝工程費用調整：1）原概算中計算了室內火災自動報警系統工程費用，按銀行系統的一些建筑規范要求，此部分費用偏低，按施工圖設計提供的火災報警系統進行了調增。2）電梯、自動扶梯購置、安裝也按施工圖設計提供的數據進行了調增。3）設計概算書中弱電工程造價部分計算。依據銀行系統建筑的實際情況及中國銀行湖北省分行提供的設計交底要求進行增補，主要包括綜合布線系統、設備監控系統、安防系統

31、、會議系統、有線電視、軟件及其他等。5、設計概算中未包含綠化、廣場、圍墻等工程造價，新設計造價增加了此部分費用，見附表6（室外工程增補部分）。4.3.4 調整說明1、土建及裝飾工程1）打樁工程。詳見附件1中國銀行湖北省分行辦公樓樁基工程預算書。2）地面以下工程。增加深基坑工程費用。3）地面以上工程。4）材料價差部分。根據2003年11月武漢市建設工程信息價對設計概算中的主要材料（譬如：鋼材、商品混凝土、水泥以及乳膠漆、花崗巖等裝飾材料）進行了調整。5）二次裝修。調整了部分造價。6）鋼網架工程。未調整。2、給排水及消防對新設計概算造價進行分項，造價并沒有調整。3、電氣系統1) 造價未調整部分。對

32、新施工圖設計概預算造價進行分項，造價沒有調整，包括變配電設備及安裝、照明工程、動力配線工程等。2) 造價調整部分。因新設計概預算中部分項目不全，根據省分行工程部提供的設備采購、安裝概算表（附件2）進行調增。4、空調工程1）集中空調工程仍按新施工圖設計概預算造價確定，未作調整。2）防排煙系統已包含在集中空調工程中，未作調整。5、鍋爐設備安裝工程按新施工圖設計概預算造價確定，未作調整。6、電梯配置費根據省分行工程部提供的設備采購、安裝概算表（附件2）進行調增。7、室外相關工程費用1) 造價未調整部分。新施工圖設計概預算造價中已含部分室外道路、排水、照明，未作調整。2) 造價調整部分。增加新施工圖設

33、計概預算中沒有的廣場、園林綠化、圍墻等工程費用。詳見附表6。4.4 新設計總投資整個項目總投資需44143.90萬元，新設計建安工程概算總價為30765.26萬元。，詳見附表8（項目總投資估算表）。5 項目環境影響評價5.1 項目實施過程中的環境影響及對策5.1.1 工程建設對環境的影響 （1）工程用地的影響本項目用地16616m2，計24.92畝，屬于經過批準的用地范圍，位于建設大道金融一條街區域內，傍有建銀大樓（已建成）、民生銀行大樓（在建），不會對城市產生不良影響。（2）對交通的影響工程建設時，由于車輛運輸、與外部水電氣線路接駁等原因，加之緊靠新華路與建設大道交叉路口，會使交通變得擁擠和

34、頻繁阻斷，較易造成交通問題，這種影響隨著工程的結束而消失。工程施工時，沿路由于臨時占道和高層施工，還會導致人行不便和不安全。（3）施工揚塵、噪聲的影響工程施工期間，運輸的泥土通常堆放在施工現場，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，影響周邊空氣質量；陰雨天氣，由于雨水的沖刷以及車輛的輾壓，使施工現場變得泥濘不堪，行路困難。施工期間的噪聲主要來自建設時施工機械和建筑材料的運輸和施工樁基處理。特別是夜間，施工的噪聲將產生嚴重的擾民問題，影響鄰近居民的工作和休息。或夜間停止施工，或進行嚴格控制，則噪聲對周圍環境的影響將大大減小。（4）生活垃圾的影響工程施工時，施工區內近千左右勞動力的食宿將

35、會安排在工作區域內，這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴重影響施工區的衛生環境，導致工作人員的體力下降，尤其是在夏天，施工區的生活廢棄物亂扔，輕則導致蚊蠅孳生，重則致使施工區工人暴發流行疾病，嚴重影響工程施工進度，同時使附近的居民遭受蚊蠅、臭氣、疾病的影響。（5）廢棄物的影響施工期間將產生許多廢棄物，這些廢棄物在運輸、處置過程中都可能對環境產生影響。車輛裝載過多導致沿程廢棄物散落滿地，影響行人和車輛過往和環境質量。廢棄物處置地不明確或無規劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢、破壞自然、生態環境、影響城市的建設和整潔。廢棄物的運輸需要大量的車輛，如在白天進行，必將影響

36、本地區的交通，使路面交通變得更加擁擠。5.1.2 建設中環境影響的緩解措施（1）交通影響的緩解措施工程建設將不可避免地影響該地區的交通。項目在制訂實施方案時應充分考慮到這個因素，對于交通特別繁忙的道路要求避讓高峰時間(如采用夜間運輸和占道阻斷，以保證白天暢通)。臨街面施工時，需要搭建牢靠嚴密的人行通道和防護設施，確保人行通暢和安全。（2）減少揚塵工程施工中旱季風揚塵和機械揚塵導致沿線塵土飛揚，影響附近居民和商業活動，為了減少工程揚塵和周圍環境的影響，建議施工中遇到連續的晴好天氣又起風的情況下，對堆土表面灑上一些水，防止揚塵，同時施工者應對土地環境實行保潔制度。（3）施工噪聲的控制運輸車輛喇叭聲

37、、發動機聲、混凝土攪拌機聲以及地基處理打樁聲等造成施工的噪聲，為了減少施工對周圍居民的影響，工程在距民舍200m的區域內不允許在晚上十一時至次日上午六時內施工，同時應在施工設備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。對夜間一定要施工又要影響周圍居民聲環境的工地，應對施工機械采取降噪措施，同時也可在工地周圍或居民集中地周圍設立臨時的聲障之類的裝置，以保證居民區的聲環境質量。（4）施工現場廢物處理工程建設需要數百個工人，實際需要的人工數決定于工程承包單位的機械化程序。應盡量阻止施工單位在臨時工作區域內為工人提供臨時膳宿，工程承包單位必須在臨時工作區域內為工人提供臨時的膳宿時，項目開發者及工程承包單位

38、應與當地環衛部門聯系，及時清理施工現場的生活廢棄物；工程承包單位應對施工人員加強教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作生活環境衛生質量。（5）倡導文明施工要求施工單位盡可能地減少在施工過程中對周圍居民、工廠、學校影響，提倡文明施工，做到“愛民工程”，組織施工單位、街道及業主聯絡會議，及時協調解決施工中對環境影響問題。（6）制定廢棄物處置和運輸計劃工程建設單位應會同有關部門，為本工程的廢棄物制定處置計劃。運輸計劃可與有關交通部門聯系，車輛運輸避開行車高峰，項目開發單位應與運輸部門共同做好駕駛員的職業道德教育，按規定路線運輸，并不定期地檢查執行計劃情況。施工中遇到有毒有害廢棄物應暫時停止施工并及時與

39、地方環保、衛生部門聯系，經他們采取措施處理后才能繼續施工。5.2 項目完成后的環境影響項目建成后對周邊環境沒有什么大的影響，反而因項目良好的建筑、景觀設計會極大地改善周邊的人居環境。5.3 環境保護措施及設施主要說明項目建成后的主要環境污染源及環境保護措施及設施。5.3.1 環境保護設計依據（1）中華人民共和國城市區域環境噪聲標準gb3096-93；（2）污水綜合排放標準gb8978-1996；（3）地表水環境質量標準ghzb1-1999；（4）中華人民共和國工業企業廠界噪聲標準 gb12348-90。5.3.2 主要污染源（1）建設期間：主要為施工噪聲，施工中揚起的灰塵及施工中用水、排水。（

40、2）項目建成后主要為：環境大氣污染：停車場汽車廢氣等給環境造成的污染。廢水排放：職工生活污水排放給環境造成的污染。固體廢物：生活垃圾和餐飲垃圾等。（1）廢氣的影響不超過大氣環境二級標準。（2）廢水達到污水綜合排放三級標準。（3）城市區域環境噪聲二類標準。（4）固體廢物以無害化處理為控制目標。5.4 環境影響評價本項目在建設過程中及建成后，按本設計中提出的方法進行治理，各種污染源及致染物的排放標準，均可控制在國家標準內，對周圍環境造成的污染甚小。6 項目實施進度6.1 項目建設周期根據同類項目實際建設周期和本項目實際工期需要，預計項目建設周期為2年（開始施工至正式投入使用）。項目地塊于1995年

41、獲得土地使用權。目前已完成地質勘察工作，并由武漢建筑設計院完成設計工作。現已完成部分試樁工程。6.2 施工進度安排由于項目的建設建設規模大、施工時間長。項目建設宜采取統一組織、統一規劃設計、分頭實施的辦法。根據項目實施的實際情況，建設期可分為十個階段：a.施工準備階段；b. 基礎和地下工程施工階段；c. 主體土建工程階段；d. 設備安裝工程階段；e. 外裝飾工程階段；f. 室內安裝和裝修階段；g. 室外工程和收尾階段；h系統安裝調試階段；i. 竣工驗收；j. 投入使用。考慮項目實施的任務組織形式，可能存在分單項承包情況，各自的實施進度安排應控制在項目總體實施進度以內。并相應制定各單項更為詳盡的

42、施工組織計劃以保證項目進度計劃安排的實現。6.3 實施進度表項目實施各階段工作量和所需時間及時序的大體安排見表（表6-1）。表6-1 項目實施進度表實施階段第1年第2年第3年12341234abcdefghij7 項目投資估算與資金籌措7.1 項目投資估算7.1.1 投資估算范圍本項目建設投資估算范圍包括辦公樓、設備房和食堂等建筑工程與室外工程（室外道路、照明、給排水、小廣場、園林綠化、圍墻等）。7.1.2 項目總投資估算依據本項目總投資估算的依據主要如下：1）國家、湖北省、武漢市相關的政策法規和基本建設收費標準；2）鄂建200044號文頒發湖北省建筑安裝工程費用定額；3）鄂建200043號文

43、頒發全國統一建筑工程基礎定額湖北省統一基價表及類似工程經濟指標進行估算；4）1996年版湖北省建筑工程概算定額 武漢市統一基價表；5）全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價表； 6）全國統一市政工程預算定額湖北省單位估價表；7）有關生產及銷售廠家對設備及工器具的報價和設備及工器具市場價格信息；8）類似工程造價指標。7.1.3 項目總投資估算本項目總投資估算主要由兩部分部分組成：建設投資、建設期利息。經估算項目總投資為44143.90萬元。詳細內容見表（附表8）。投資估算說明：1）本項目建筑安裝工程費估算主要采用概算法。根據概算指標，并結合已有工程的實際情況進行估算，具體見建安工程概算造價匯總表

44、（附表1）。2）工程建設其他費用。主要為建設稅費，按原總行批準額計算（附表7工程建設其他費用一覽表）。3）建設期利息。建設期按項目投資的有關規定，采用動態方法計算，主要是銀行借款部分的利息。詳見附表9新方案項目資金投入計劃與資金籌措表。4）土地批租費。按實際發生費用計算，計4650萬元。7.2 項目資金投入與籌措計劃項目建設期歷時2年，從2004年1月至2005年12月完成，并投入使用。在項目建設期內，投資總額按45%、55%的比例均勻投入。詳見附表9新方案項目資金投入計劃與資金籌措表。項目考慮中國銀行湖北省分行有部分自有資金可以先行投資，其他部分由中國銀行總行借款籌得，分別于2004年投入1

45、2500萬元、2005年投入17500萬元。詳見附表9新方案項目資金投入計劃與資金籌措表。7.3 資金償還計劃及敏感性分析7.3.1 資金償還計劃項目銀行借款部分考慮由中國銀行湖北省分行可以用來還款的資金來償付，如省分行的各類經營收入等。資金償還從投入使用后的第一年開始，第一年、第二年分別支付4000萬元、6000萬元，從第三年起每年可支付8000萬元，直到借款全部償付完畢。詳見附表10借款償還計劃表。7.3.2 資金償還敏感性分析考慮到資金償付存在一定的不確定性，對資金每年償付金額的變動作出了敏感性分析，以分析資金償付的敏感程度。詳見附表11償債能力敏感性分析。7.4 項目投資其他財務評價此

46、投資分析重點是針對中國銀行湖北省分行新設計方案投資與原審批投資的比較。由于建設單位未提供詳細的營業收入等資金運作計劃，因此未能做其他財務分析（如現金流量分析、投資利潤率、投資回收期等），此部分待建設單位提供詳細的營業收入等資金運作計劃后再行完成。8 項目社會評價社會評價是分析擬建項目對當地社會的影響和當地社會條件對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。項目的社會評價從以人為本的原則出發，主要包括以下研究內容。8.1 社會影響分析項目的社會影響分析旨在分析預測項目可能產生的正面影響（通常稱為社會效益）和負面影響。項目的建成會進一步改善新華路、建設大道及周邊的城市金融中心的形態，增強金融

47、區的集聚效應，促進金融一條街的發展和投資環境的完善。8.2 互適性分析項目的互適性分析主要是分析預測項目能否為當地的社會環境、人文條件所接納，以及當地政府、居民支持項目存在與發展的程度，考察項目與當地社會環境的相互適應關系。本項目的建成會進一步改善新華路及周邊的城市金融中心的形態。因此，本項目會得到政府及社會的大力支持。8.3 社會風險分析項目的社會風險分析是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續時間長，并容易導致較大矛盾的社會因素進行預測，分析可能出現這種風險的社會環境和條件。總體而言，本項目建設不存在較大的社會風險。9 項目風險分析風險和變化是建設工程項目管理中最鮮

48、明的特點，也是區別于常規“運做”的基本方面。風險是指影響項目目標實現的客觀不確定性事件或因素的集合，是在項目管理中不希望發生的。項目風險分析是在此前工作的基礎上，進一步綜合分析識別擬建項目在建設過程中中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規避風險對策，降低風險損失。9.1 風險因素的識別和評估9.1.1 風險等級劃分一般風險：風險發生的可能性不大，或者即使發生，造成的損失較小，一般不影響項目的可行性。較大風險：風險發生的可能性較大，或者發生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。嚴重風險：有兩種情況，一是風險發生的可能性大，風險造成的損失大，使項目由可行變為不可行；

49、二是風險發生后造成的損失嚴重，但是風險發生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。災難性風險：風險發生的可能性很大，一旦發生將產生災難性后果，項目無法承受。9.1.2 風險因素的識別項目風險貫穿于項目建設的過程，根據本項目的實際情況及風險產生的原因，本項目的風險主要有：1、政策風險如果中國銀行湖北省分行辦公樓項目不能及時開工，已批地塊仍將處于閑置狀態。現在國家對土地管理政策比以往更為嚴厲，土地使用權有可能被武漢市人民政府收回的風險。如土地使用權被收回，省分行將面臨不得不通過其他方式再次獲得土地使用權的問題。自政府改變原來土地主要依靠土地協議出讓方式供應土地為以市場拍賣、招標、掛牌

50、出讓等方式出讓土地后，武漢市國有土地使用權必須經過土地儲備整理中心以拍賣方式（多以此種方式）獲得，并且土地出讓價格迅速攀升。如果省分行以此途徑再次獲取土地使用權，土地成本將急劇增加。2、市場風險本項目市場風險主要是價格風險。表現在項目投資概（預）算種各種材料取定的價格有可能與市場價格發生較大的偏離。從目前的市場情況看，近期內建材價格下跌的可能性很小。材料價格的變動主要會影響到本項目種以下材料、設備的價格。1） 建筑工程類：鋼筋、鋼結構型材、水泥、砂石等；2） 裝飾工程類：板材、型材、涂料等；3） 設備安裝類：電梯、發電機、變壓器、高低壓配電柜、鍋爐、空調機組、監控設備、安防設備等。另外，本項目

51、需要設備數量多、價值高，所選用設備種類、型號、數量、產地等也有可能發生變化，并且設備代理、設備招標方式不同對設備購置費用會產生重大影響，有可能使設備購置成本增加。3、工程風險1）建安工程造價估算風險。（1）本項目建安工程造價計算時，建筑工程執行概算定額（湖北省建筑工程概算定額武漢市統一基價表，1996年），安裝工程執行預算定額（全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價表，2000年），工程取費執行2000年湖北省建筑安裝工程費用定額。在正式施工圖預算、工程結算時，實際造價會與目前概（預）算造價出入較大，因概算造價與預算造價之間可以發生10左右的變化，預算造價與結算造價之間產生5左右的差額，這種差額的發生也是在正常允許范圍之內。隨概算、預算定額、取費定額的逐年變化（如最新取費執行定額有2003年湖北省建筑安裝工程費