1、關于成立物業公司的可行性簡報編制人：張三星 編制時間：2008-6-29關于成立物業公司的可行性報告一、自己新設立物業公司管理“翰林名都”住宅小區的可行性分析：（一）、設立的必要性：1、目前國家規定，新開發物業必須落實日后日常物業管理單位；2、各個城市的業主日漸對購置物業后，日常的物業服務需求意識越來越強，希望所購買的小區，日后有物業管理，那樣至少安全些、干凈些；3、物業管理作為房產開發的下游銜接產業，主要為房產開發的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務，可以為房產開發的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項目的順利結案提供保障；4、請別的物業公司進行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會

2、很多，反而還有可能為公司帶來很多不必要的麻煩，阻礙項目的順利進展，甚至會損害公司及項目的形象和影響。 （二）、設立的問題：根據本人所了解和一些物業公司的實際運做情況，物業管理存在以下實際問題： 1、三線城市物業管理需求意識剛剛起來，還有很多人對物業管理需求意識不是很強烈，甚至無需求意識，主要原因是考慮到，現在自住房不需要每月交物業管理費，以后每個月要交100元左右的物業管理費，感覺100元在日常生活中可以辦其他的事情，有點舍不得； 2、新成立物業管理公司如果管理或服務水平不好，在日常與業主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理得不好，將把整個小區的形象搞砸；3、業主本身就不太愿意交物業管理費，再

3、加之物業管理服務又不好，很難達到業主的要求，會導致物業管理費很難收，本身物業管理就是微利甚至是賠本的，而已入住、未入住的物業費都難收，空置未出售房的物業管理費又要自己貼，所以物業公司最終基本都是賠本的生意；鑒于以上兩方面的原因，若成立物業公司是考慮為自己項目服務，同時從長遠考慮是為公司以后開發項目服務，為新開發項目提供前期規劃設計建議（來自日常的實際管理過程中碰到的實際問題的反饋和總結），為項目開發后期提供交接保障和服務，同時，又打算為了服務項目，便利自己公司，減少與外來物業公司交接合作中的麻煩，也愿意或打算不賺錢，甚至虧點錢也問題不大，那么我個人還是建議新成立物業公司管理“翰林名都”項目。二

4、、擬設立物業公司的基本資料：名稱：湖北漢寧物業管理有限公司（與開發公司名稱呼應，可提高公司知名度）注冊資金：工商規定的最低限額地址：咸寧溫泉筆架山路38#（原鄂南高中）法定代表人：劉臘立三、新設立物業管理企業所需申報材料：1、申請報告一份2、工商營業執照正、副本（復印件）3、企業章程4、驗資證明5、企業法人代表身份證明6、物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理技術人員的職稱證書和勞動合同 “翰林名都”物業管理接管初步計劃 根據“翰林名都”的開發實施情況和以下工程進度預定計劃，和對咸寧當前物業管理市場的初步摸查，特對該小區擬訂物業管理接管初步計劃：“翰林名都”物業管理分六個階段開展：（工

5、程進度預定計劃：工程7月中旬開工，按進度順利實施下去，估計8月中旬樁基完工，到8月底0.000完成，9月初主體工程開始，10月底做到8層，達到預售要求，11底主體封頂，08年12月-09年2月裝飾工程，09年2月-09年4月室外工程，包括綠化、道路、管網等，09年5月交房。）物業管理方式：自管，自己設立物業管理公司，擬共招聘員工6人（其中：經理暫不招聘，由本人兼管；安全管理員2名，日/夜班各1名；保潔工1人，保潔綠化工1人（一期若開4棟樓，則1個保潔工維護2棟樓的清潔與保潔工作，包括室外），工程維修管理員（前期工程管理又張工、小黃兼管，日后小區有維修，臨時請，按工付酬，為節約成本暫時不招聘人員

6、），財務人員不招，小李與劉會計兼，客戶接待服務員1人；資料檔案管理員1人；為節約成本開支此2人忙時設置，日后歸為1人兼管），對“翰林名都”項目進行物業管理。階段內容時間工作實施計劃人員匹配要求第一階段前期介入08年8月初8月底1、在本項目開發的初期和實施中，物業管理進行介入，主要的工作是發現和矯正施工中的不合理內容包括不適合使用，不便于管理的內容，對物業管理運行所需要的設施進行設計和規劃，對施工進行熟悉、監督，為物業更適合業主或使用人的使用創造優良條件2、配合工地現場施工秩序和材料安全3、配合售樓部接受預訂登記工作等4、樹立形象，起到一定的宣傳作用，讓別人感覺小區比較重視物業管理，居住有安全感

7、人員招聘方案和實施同時進行（招2名保安配合銷售（日/夜班個1人）第二階段銷售配合08年9月初09年5月1、 在本小區預約登記、預售及正式銷售的各個階段，讓物業管理提前配合銷售，通過提供相應的保安、保潔、園藝、客戶服務等服務內容為銷售創造良好的條件，給前來看房登記的客戶提前提供物業感受2、 通過前期配合銷售工作中的保安、清潔、客戶服務等工作，在客戶心目中樹立起日后小區物業管理素質和水平的良好形象，讓業主對小區的物業管理放心、有信心和滿意，加大促進銷售的籌碼。保安2人保潔工1人（打掃和維護售樓里外的清潔衛生，做到窗明幾凈，給客戶留下好印象）第三階段驗收接管09年4月09年5月（交房前20天）項目開

8、發結束前，物業管理企業要對開發商的開發物業進行接管，而接管的前提是對物業的設施、設備以及物業的主體進行驗收，包括實物的接管和相關文件和資料的接管等等，配合建設單位接受無為質檢站的單戶質檢，熟悉小區水電、管網等設施設備，為今后小區的維護與管理做好準備工程人員2名（房產公司現有，張工與小黃兼）綠化工招1人（小區清潔保潔、樹木維護、澆灌等，要求懂綠化栽種、澆灌、修剪與養護的）第四階段入伙管理（交房）07年5月1日（具體交房時間根據實際情況定）物業開發完成后物業公司要迎來業主的入住，及所稱入伙，這個階段主要是完成業主入伙的各種手續辦理，物業的交接以及各項費用的收取和業主相關資料的收集等工作，由于這個時

9、期會在短時間內接待數量較大的業主，因此工作量很大，工作的要求很高。物業在本階段主要是配合銷售把交房工作組織好和實施好，確保一期業主的順利入住，同時樹立小區良好售后服務和物業管理的形象.客戶接待服務員與資料員各1名（接受工程資料、整理業主資料、管理鑰匙，整理業主公約、前期物業服務條理等資料及管理與發放鑰匙，接待與指引業主交房前的看房）第五階段裝修管理07年5月1日業主在辦理完入伙的各項手續后，就會對房屋進行必要的裝修，這個活動被稱為“二次裝修”，由于在次期間外來人員較多，同時涉及房屋的安全以及物業整體的外觀，因此工作的內容相當重要，在咸寧目前有專門的政府裝修管理辦公室和城市建設部門對此活動進行規

10、范；因此，本物業公司將在國家、地區行政法律法規的框架下，結合本地實際情況，采用具體的物業管理辦法和手段，監督和指導業主裝修，維護好小區的整體形象和建筑、設施設備安全，為日后本小區創建康居示范小區做鋪墊。 工程人員監督與管理（工程2人）第六階段日常物業管理在業主和物業使用人入住以后，物業管理主要內容就提供日常的物業管理服務，而作為物業管理企業則主要對內部進行有效的管理，我們將計劃在物業管理通過導入9000的方法來進行小區物業管理的提升，為在無為樹立品牌物業管理企業形象和打造示范物業管理小區創造條件入住率達到20%時第七階段創優管理在日常的管理進行到一定程度后，為進一部提高管理質量，相當多的物業管

11、理企業都會參與優秀物業的評比，建設部關于評比優秀物業有相關的規定和較為詳細的內容，物業管理公司通常根據標準進行整改和創新，以達到有關的優秀物業的標準。本小區物業管理目標：1）溫泉物業管理企業形象第一，物業管理服務品質第一2）爭創咸寧、湖北、全國三級物業管理示范小區。整個樓盤交付使用后翰林名都物業管理費收支出測算自己設立物業管理公司，部門設置與人員匹配：五部一室，25人。經理室：經理1人、副經理1人客戶服務部：2人，客戶接待1人，資料檔案1人財務管理部：2人，會計、出納各1人安全管理部：13人（三個出入口，各1人，分早、中、晚3班，1人巡邏兼班長，1人輪休）工程管理部：為節省開支不設置人員，有維

12、修，外請，按工付酬綠化保潔部：6人，1人3棟室內室外，道路、廣場一期擬共招聘員工6人（其中：經理暫不招聘，由本人兼管；安全管理員2名，日/夜班各1名；保潔工1人，保潔綠化工1人（一期若開4棟樓，則1個保潔工維護2棟樓的清潔與保潔工作，包括室外），工程維修管理員（前期工程管理又張工、小黃兼管，日后小區有維修，臨時請，按工付酬，為節約成本暫時不招聘人員），財務人員不招，小李與劉會計兼，客戶接待服務員1人；資料檔案管理員1人；為節約成本開支，此2人忙時設置，日后歸為1人兼管），對“翰林名都”項目進行物業管理。單位：萬元/年序號項目測算依據計算式年支出一工資及福利費人員25人1+739.401經理1人

13、4000元/月12*14.82副經理1人3000元/月12*13.63安全管理員13人1.2萬元/年1315.64財務管理員2人（會計、出納各1人）如果為節省成本，月帳日后可以外請做，日常收支1人管理1.8萬元/年23.65清潔保潔員清潔保潔員女6人，綠化工兼保潔員男1人600元/月12月*6800元/月12月*15.286客戶服務員（業主接待服務員）1人1.44萬元/年11.447資料管理員1人1.2萬元/年11.28工程管理員（水電、土建維修）臨時外請，按工付酬1萬元/年129其他福利費預提按1+7總額的5%1.88萬元/年1.88二辦公費用1+63.251培訓費按工資總額的1.5%計提3

14、9.401. 5%0.62交通、通訊費電話1部,每部300元/月;對講機5臺,電池更換分攤每臺40元/月; 1名經理交通費每人100元/月，通訊費200(1300+540+300)12月0.963書報費雜志、報刊、資料綜合測算0.054辦公用品辦公低耗品、辦公設備保養300元/月12月0.365辦公服裝費辦公人員、客服、環境、工程等150元/人/年8人4套（春秋裝各2套）1500.486社區文化經費春節、“38”、端午、“61”、“71”、“81”、教師節、中秋、國慶、重陽、新年等10個節日，每個節日平均約800元0.08100.8三公共設施維修養護費1+727.61消防設施維護換水閥、消防栓

15、、煙感、溫感等和經路、主機維護，每月1000元綜合測算1.22道路道路、場所等維護，每月1000元綜合測算1.23公共水電設施維護費公共照明設施，供水、電設備維護，每月約1000元綜合測算1.24弱電系統維護費通訊系統、防盜報警系統，弱電設備維護，每月約500元綜合測算0.65給排水設施維護費污水井、雨水井、渠道維護，每月約500元綜合測算0.66電梯維護費32部(14棟小高層、2棟高層),月維護成本500元320.0512個月19.27不可預見維修費上述1-6小計金額*15%2415%3.6四公用水電費1+425.081公共用電小區范圍道路照明耗電2000元/月*12月2.42公共用水包括清

16、潔、綠化用水1000元/月*12月1.23電梯托電費32部500元/月12月/19.24預計變損、管耗上述1-3小計金額損耗率10%22.810%2.28五清潔、綠化費1+53.211用品購置包括清潔工具、勞保用品購置，每人每年200元0.0260.122衛生防疫消殺費每年12次，每次約0. 03萬元0.03120.363化糞池清運費每年2次,每次約0.1萬元20.10.24垃圾外運費每2天約1車,每車約50元0.00515120.95綠化養護、補苗費按綠化面積13600/m20.1元/m2月計136000.10121.63六保安費1+20.61保安服裝、器材裝備費包括保安器材保養、購置、更新，每人每年約500元0.05130.652保安人身保險費/合計99.19七稅金按收入的5.2%計算,首年預計收入114.24萬元5.2%5.94八合計一+七105.13小區總建筑面積：商業：885.22 m2