1、土地增值稅清算業務指南 （內部資料） 編印說明 土地增值稅的征收是國家為了合理調節土地增值收益的分配， 規范房地產市場的交易秩序， 促進房地產產業的健康發展，維護國家權益，合理調節土地增值收益分配而制定的一種稅種。 為了適應稅務機關征收土地增值稅管理工作的需要，特別是方便稅務人員掌握土地增值稅 清算業務，解決土地增值稅審核工作實際困難，增強工作的實效性，我們編輯了土地增值稅 清稅業務指南一書（供內部使用） 。書中對房地產開發企業出售商品房取得的收入、扣除項目 金額、土地增值稅清算工作流程等規定進行了詳細介紹，同時還編入了土地增值稅清算案例供 大家參考。 為方便讀者了解土地增值稅政策的連續性和文

2、件的完整性，我們按時間順序將土地增值稅 開征以來的所有文件編入此書，書中對有些已改變或廢止的政策規定文件和條款未做刪除，但 對已廢止的文件（僅限于北京市地方稅務局發文或轉發國家稅務總局文件的補充條款）或條款 我們已進行了涂黑技術處理。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。如編輯內容與正式文件有出入， 以正式文件為準。 北京市地方稅務局 地方稅管理處 2007 年 3 月份編制 第一章 土地增值稅清算的基本內容 一、土地增值稅清算的范圍 凡從事房地產開發企業開發的商品房項目，在滿足規定的土地增值稅清算條件時，均應辦 理土地增值稅的清算手續，包括未列入土地增值預征范圍的房地產開發項目

3、。 二、土地增值稅清算的條件 （一）納稅人應進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一時，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續： 1、全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。 2、整體轉讓未竣工的房地產開發項目。 3、直接轉讓土地使用權的項目。 4、納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。 （二）主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑 面積達到可銷售總建筑面積的比例85 % （含）以上的。可銷售總建筑面積范圍中不包括已自用

4、或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 3、經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后， 認為需要辦理土地增值稅清算的房地產 開發項目。 三、土地增值稅清算流程 土地增值稅的清算程序主要由四部分組成，一是符合清算條件時，納稅人首先應向主管地 方稅務機關提出土地增值稅清算申請，經稅務機關核準后，方可辦理清算手續；二是納稅人向 稅務機關提交清算項目資料，稅務機關受理查驗清算資料；三是稅務機關審核清算資料；四是 稅務機關辦理補（退）土地增值稅清算手續。土地增值稅清算具體流程見下面流程圖： 土地增值稅清算流程圖 資料不齊 重新補正 稅務機關受理 轉入審核

5、 四、納稅人申請清算時限 （一）凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應在達到清算條件后 90 日內，向主管地方稅務機關提出 清算稅款申請，并據實填寫土地增值稅清算申請表，經主管地方稅務機關批準后，即可辦理竣工清算 稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，主管地方稅務應將不予核準的理由在土地 增值稅清算申請表中注明并退回納稅人。 （二）凡符合主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務 機關應在納稅人達到清算條件后，向納稅人發送土地增值稅清算通知書，納稅人在接到土地增值稅清 算通知書之日起 30 日內，到地方稅務機關據實填報土地增值稅清算申請表，經主

6、管地方稅務機關審核 核準后，在 90 日內辦理清算稅款手續。 第二章 土地增值稅清算的受理 一、納稅人應提供的清算資料 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交的清算項目資料如下： （一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、 已完工開發項目成本表）等。 （二）國有土地使用權證書。 （三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。 （四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。 （五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。 （六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的

7、形式 ，包含：銷售項目棟號、 房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 （七）清算項目的工程竣工驗收報告。 （八）清算項目的銷售許可證。 （九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。 土地增值稅清算鑒證報告（以下簡稱鑒證報告） （十一）土地增值稅納稅申報表（一） （十二）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 二、稅務機關受理審查要點 （一）查驗清算項目資料是否齊全 稅務機關受理人員應按照土地增值稅清算管理規定的要求，認真查驗納稅人提交的清算資料，對納稅人 提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理并轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不全的不

8、予受 理。 （二 ） 查驗清算項目是否與初始項目登記表一致 土地增值稅清算以納稅人初始填報的土地增值稅項目登記表中房地產開發項目為對象，項目登記是 以國家有關管理部門審批下達的房地產開發項目為依據。 對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他 商品房工程的，應分別核算增值額。如普通標準住宅與商業用房聯體，由于普通標準住宅的增值額未超過扣 除項目金額 20% 的免征土地增值稅。必須分別計算增值率，否則普通標準住宅不能享受免稅政策。 （三）查看各項申報表格的填寫是否符合要求 納稅人應準確、 據實填寫各類清算申報表和相關表格； 納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的， 在鑒 證報告中應詳細披露清算項

9、目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。稅務機關應認真 查看各類表格是否按明細類別歸類匯總后填寫，例如：“土地征用及拆遷補償費鑒證表”， 應按土地征用費、耕 地占用稅、勞動力安置費、安置動遷用房支出、拆遷補償款的支出分類填寫。 （四）查看鑒證報告內容是否規范 鑒證報告需要向稅務機關詳細披露清算項目的內容,具體有： 1、整體項目用途與面積分布情況的全面介紹，包括：開發總建筑面積、批準可銷售總面積、總自用面 積包含已對外出租一年以上的面積、總配套設施詳細用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。 2、全部收入項目的組成情況介紹，包括：貨幣收入、實物收入及其他經濟收益。 3、扣除項目金額

10、的情況介紹，包括：取得土地使用權支付金額、總開發成本、費用、允許分攤扣除的 配套設施、清稅面積與未銷售面積成本的配比、未扣除金額等情況。 4、稅款詳細計算過程，必須包含扣除項目計算分攤配比公式。 5、需要向稅務機關介紹與清算項目相關的其他鑒證情況的說明，如出售普通標準住宅竣工面積情況， 分攤配套設施的具體用途面積等情況。 （五）對清算項目內容情況進行分析判斷 稅務機關人員在收到納稅人提交的申請材料和鑒證報告后，首先應從客觀上了解清算項目的基本情 況，對清算內容及結果進行分析，簡單測算，初步掌握清算項目每平方米售價、取得土地使用權所支付的金 額、開發成本和建安成本扣除、清算項目利潤率等情況，通過

11、測算可以分析與同地段、同類商品房售價是否 有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積建安 造價表中公布的每平方米工程造價金額等，對相差較多的可暫列為有疑點項目，需要進行核查原因。 （六）清算受理時對不同情況的處理 主管地方稅務機關在收取納稅人提交的清算項目申請材料和鑒證報告時，應認真核對納稅人提供的 資料，并嚴格按照鑒證報告標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以 受理，并向納稅人開具土地增值稅清算受理通知書交納稅人轉入審核程序。 交納稅人， 對納稅人提交的清稅資料不完整、鑒證報告內容不規范、審計事項情況不清楚等問題時，應

12、退回 納稅人重新修改 鑒證報告 或補充資料的， 并向納稅人開具 土地增值稅清算補充材料通知書 待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。 第三章 土地增值稅清算的審核 一、清算項目資料的審核 主管地方稅務機關應認真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實有效；審核鑒證報告的真實 性；格式的規范性；內容的齊全性，內容應包含開發項目總建筑面積、批準總銷售面積、企業總自用面積、 總配套設施面積、項目分類用途情況、允許分攤的配套設施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣 除項目內容與相關資料的關系等。 二、鑒證報告工作底稿的審核 主管地方稅務機關有權對鑒證報告的工作底稿進行抽查和檢查，并重點關注金

13、額較大的成本、費 用支付情況，對數額較大或發現疑點問題時，應調取工作底稿，并與原始憑證，發票進行核對，從而判斷其 真實性。 三、房地產轉讓收入情況的審核 （一）房地產轉讓收入的范圍 房地產轉讓收入， 是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。具體包括貨幣收入、實物收 入、其他收入以及視同銷售房地產所取得的收入。 貨幣收入，是指納稅人銷售商品房而取得的現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據 和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。其實質是轉讓方因轉讓土地使用權、房屋產權而向取得 方收取的價款。 實物收入，一般是指納稅人銷售商品房而取得的各種實物形態的收入。如鋼材、水泥等建

14、材，房屋、土 地等不動產等。一般要通過對這些形態的財產進行評估（通常采用市場交易法）確認其價值。 其他收入，是指納稅人銷售商品房而取得的無形資產收入或其他具有財產價值的權利。如專利權、商標 權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商益權等。 對于房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵 償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入 確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格確定。 （二）房地產轉讓價格的確定 1、對房地產開發企業銷售商品房取得的收入，應按照商品房購銷合同統計表及相關

15、合同所記載的金 額確定。 2、對于實物收入，一般要通過對這些形態的財產進行評估（通常采用市場交易法）確認其價值。對于其 他收入，其價值需要進行專門的評估。對于視同銷售的房地產，其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同 類區域、同類房地產的市場價格核定。 3、對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主 管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。 （三）房地產轉讓收入審核的重點 1、對房地產銷售合同的審核 在審核轉讓房地產取得的收入時，需要認真查看納稅人提供商品房購銷合同內容，確定商品房購銷合同 中取得收入的來源情況，是否包括貨幣以外的經濟收益，并按合同

16、記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積 和收入進行核對，確定土地增值稅計稅收入。 2、對相關經濟利益的審核 房地產轉讓收入不僅僅是指買賣或交易雙方的成交價，還應包括稅務機關根據評估價格確定的收入。因 此，在確定收入時重點審核企業相關的經濟收益是否全部結轉在收入里面。同時還應注意納稅人相關的帳務 處理，防止收入確定的遺漏。應特別關注往來帳以及“營業外支出、固定資產清理、資本公積、待處理財產損 益”等科目，防止企業以房抵押、以房屋進行交換其他資源等。 3、對代收費用的審核 如： 應審核政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收 取的，可作為轉讓房地產所取得的

17、收入計稅； 如果代收費用未計入房價中， 而是在房價之外單獨收取的， 計入“其他應付款”科目的）可以不作為轉讓房地產的收入。 四、扣除項目金額情況的審核 對房地產開發竣工項目清算土地增值稅的扣除項目金額的確定，按照中華人民共和國土地增值稅暫 行條例和中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際 發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項預提（或應付）費用不得包括在 扣除項目金額中。具體扣除項目金額為： （一）取得土地使用權所支付的金額 1、取得土地使用權所支付金額的構成 包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關

18、費用。 其中地價款包括：一是按照中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規定，以協 議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，納稅人為取得土地使用權所支付的土地出讓金。二是以行政 劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按照國家有關規定補交的土地出讓金。三是以轉讓方式取 得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。 按國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規 定繳納的有關費用。 2、取得土地使用權所支付金額的確認 對取得土地使用權時支付地價款，必須提供已支付的地價款憑證，凡不能提供已支付的地價款憑證的， 不允許扣除取得土地

19、使用權時所支付的金額。 對取得土地使用權的原始憑證有繳納土地出讓的憑證、支付地價款的發票和銀行轉帳記錄等。具體有國 有土地出讓合同、土地局開具的收據、地稅局開具的契稅完稅票等。 3、審核的重點 查看出讓合同、土地收據和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發票金額與銀行支付記錄不 一致，應責令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發，還要根據本期開發的建筑面積占 總的建筑面積的比例計算本期開發項目的“取得土地使用權所支付的金額” 。 （二）房地產開發成本 1、房地產開發成本的構成 ,包 房地產開發成本是對開發土地和新建房及配套設施的成本的簡稱, 指房地產開發項目實際發生的成本

20、括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用 這些成本允許按實際發生額扣除。 （1）土地征用及拆遷補償費 是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地用費、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決 拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補償費用等支出。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關 地上、地下附著物拆遷補償的凈支出（即扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值） 、安置動遷用房支出等。 這里強調的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土 地上進行開發，則這部分支出已體現在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，這部

21、分土地征用及拆遷費在 納稅人的房地產開發成本中就不允許再扣除。 （2）前期工程費 是指在房地產開發項目建造前所發生的一些費用。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、 勘察、測繪、 “三通一平（”通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平” （通自來水或稱通上下水、通路、通 電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。 這里強調的是，如果納稅人取得的是已經進行了土地開發的“熟地” 。即已經過“三通一平”， 則這部分支出 已體現在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，這部分前期工程費在納稅人的房地產開發成本中就不允許 再扣除。 （3）建筑安裝工程費 是指房地產開發項目在建造過

22、程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產 開發項目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發生的列入開發項目 工程施工圖預算內的各項建筑安裝工程費用。 （4）基礎設施費 是指房地產開發項目周圍所需的各項基礎設施建設所發生的支出。 包括開發小區內道路、 供水、 供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。 （5）公共配套設施費 公共配套設施費的扣除范圍確認，是指房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公 共事業設施所發生的支出。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、 居委會、派出

23、所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發項目配套 設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。 對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。對于 后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整 體項目重新進行調整分攤。 （6）開發間接費用 是指納稅人內部獨立核算單位直接組織、管理開發項目發生的各項間接費用。包括管理人員工資、職 工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。這里強調的是，納稅人的行政 管理部門（總部）為管理和組織經營活動

24、而發生的管理費用，應在房地產開發費用中扣除，不應在此扣除。 2、房地產開發成本審核的重點： （1）要關注“開發間接費用以及管理費用”科目，因為有時企業對成本或費用把握不準，把應該計入管 理費用的成本計入開發間接費用科目。要根據費用發生的性質、與項目的關聯程度進行判斷。要重點關注金 額較大的成本費用，調取工作底稿或查看原始憑證，確定發票、付款方式、內部報銷審核記錄等情況，從而 判斷其真實性。 （ 2）對于納稅人預提的開發成本， “公共配套設施費”等，在項目結算后， 成本部分結轉的科目是否正確， 是否有成本多提的情況存在。 （3）對于滾動開發的房地產企業在開發過程中，還應分項目進行核算，出具分項目

25、的決算報告。核對 是否有串用開發成本的情況。對于“開發成本”科目，還應查看建筑合同，確認合同工程造價，關注合同中明 確的建筑工程款、材料費用等，注意企業是否有重復列支材料價款。如將購進的材料已列入成本后收到建筑 商的發票中包含材料款后再次計入成本等現象。 （4）根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據的類別： a. 如果對方單位是經營性企業（建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監理公司），就必須提供稅務 局監制的發票； b. 如果對方是行政機關（房屋土地局、規劃局等）或政府行政管理機構（質檢站、測繪站、消防局、市 容管理等），應提供行政事業性收據。 c. 如果是征地及拆遷補償費用，要有

26、證明該項費用發生的書面憑證（合同協議、收據），應具備對方單 位或個人簽章要件。 d. 對于其他的白條和收據不能作為確定支出及扣除項目的憑證。 （5）開發成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例和 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則中規定的房地產開發成本各項類別進行對應，需要重點確 認的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用這四項費用，按實際發生額據實扣除。如果 企業明細核算不規范或根本沒有明細核算，有下列情況之一的，稅務機關可對所列四項開發成本的扣除額， 在土地增值稅清算時可采取按分類房產單位面積建安造價表核定扣除額的方法。 （1）無法按清

27、算要求提供開發成本核算資料的； （2）提供的開發成本資料不實的； （3）發現鑒證報告內容有問題的； （ 4 ）虛報房地產開發成本的； （5）清算項目中的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”這四項費用，每平方米 建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積建安造價表中公布的每平方米工 程造價金額，又無正當理由無法舉證的。 3 、分類房產單位面積建安造價表核定扣除額的核算方法： （1）首先先將清稅項目的房屋類型與分類房產單位面積建安造價表中的房屋分類進行對照，確定 適用的核定建安造價。其次，用核定建安造價乘以房屋清稅面積，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎 設

28、施費、開發間接費用的扣除金額。 （2）將核定后所確定的四項費用扣除項目總金額與鑒證報告中披露的四項扣除項目總金額進行對 比，如發現四項費用扣除項目總金額明顯高于稅務機關核定的金額時，則必須要求納稅人提供鑒證報告 工作底稿，再根據費用發生的情況，對金額較大的成本費用，調取財務明細賬目進行核對，必要時可要求納 稅人提供有效憑證與項目的關聯程度，從而判斷其真實性。 （3）納稅人無法按照稅務機關要求進一步提供相關舉證資料的，對前期工程費、建筑安裝工程費、基 礎設施費、開發間接費用的扣除項目金額，須按照稅務機關制定的分類房產單位面積建安造價表中，對 應適用的金額乘以本次清算的建筑面積，確定本次允許扣除的

29、四項費用金額。 （4）對于清稅項目中包含多種用途房產時，應按分類房產單位面積建安造價表中分別對應相應的 建安造價，以合計數確定本次允許扣除的四項費用金額。 （三）房地產開發費用 開發土地和新建房及配套設施的費用扣除的確定，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、 財務費用。對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明，允許據實扣除，但最 高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金 額和房地產開發成本計算的金額之和的5計算扣除。 對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，

30、 房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的 10 進行計算扣除。 利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構利息結算單分別計算為依 據。超過上浮幅度的部分不允許扣除。對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 金融機構證明，是指各類銀行、保險公司及經中國人民銀行批準從事金融業務的非銀行金融機構。包 括國家專業銀行、區域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性 保險企業、區域性保險企業，股份保險企業、中外合資保險企業，以及其他專業性保險企業；還包括城市信 用社、農村信用社、各類

31、財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業務的專業和綜合性非銀行金融機構。對 于企業之間的借款等支付的利息不允許扣除。 （四）與轉讓房地產有關的稅金 這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。對于印花稅扣除，是指在轉讓房地 產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照施工、房地產開發企業財務制度的有關規定，其繳納的印花稅 列入管理費用，已相應予以扣除，在這里不再允許重復扣除。 （五）加計扣除 對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的 20進行計算扣除。在確定加計 20的扣除時，應注意代收費用金額是否包括在加計 20% 的扣除基數數額 內，

32、在加計 20 的扣除時需減除大市政費、四源費、用電權費、綠化費的金額后，再作為加計20 的扣除 的基數。 五、在清算審核時應注意的其他問題 （一）取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目 對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時，只 允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、 國家統一規定交納的有關費用、 在土地轉讓環節繳納的各項稅金。 （二）取得房地產產權后直接轉讓的扣除項目 對取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良即再行轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房 地產時支付的價款、國家統一規定交納的有關費用、在土地轉讓環節繳納的各項稅金。也不能價計 2

33、0% 的扣 除。 （三）僅進行土地開發不進行房屋建造的扣除項目 對取得了土地使用權后，僅進行土地開發（如三通一平等） ，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉 讓出去的， 在計算其增值額時， 只允許扣除取得土地使用權時支付的金額、 按國家統一規定交納的有關費用、 開發土地的成本、費用、與轉讓土地使用權環節繳納的有關稅金。對取得土地使用權時支付的地價款和開發 土地的成本之和允許加計 20 的扣除。 （四）成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除項目計算方法 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，按實際轉讓的 建筑面積占總開發建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。

34、 例如：取得土地使用權所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允 許按占地面積進行分攤。具體分攤公式： 取得土地使用權所支付金額十總建筑面積 *清稅面積 （五）綜合開發項目增值額確定方法 根據實施細則第八條規定，房地產綜合開發企業應依照財務會計制度規定的基本核算項目或核算對 象為計稅單位。但以開發小區為計稅單位的房地產綜合開發企業，對“開發小區”內的既建普通標準住宅又搞 其他類型的房地產開發，應分別核算增值額。不能分別計算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受增值 額未超過扣除項目金額 20% 的免稅優惠政策。對于成本核算單位一經確定，在土地增值稅未全部清算之前，

35、不得變動。 （六）未清稅面積的分攤 開發土地的成本、費用及配套設施的成本、費用、凡未 100% 全部銷售的或項目小區成片開發、分期 立項、分期辦理清稅手續的項目，必須按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定扣除項目金額，對未銷售 部分面積或自用的面積應承擔的開發成本等不得在清稅時予以核銷，對此類項目，在中介鑒證報告各類扣除 項目中都應有分攤計算公式。 第四章 清算審核工作中有關情況的處理 一、需要補正資料的處理程序 各區縣地方稅務局在審核清算企業報送的鑒證報告內容及相關資料過程中，如發現鑒證報告事 項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具土地 增值

36、稅清算中止核準通知書，待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續。對納稅人不能按主管 稅務機關規定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。 二、需要轉納稅評估的處理程序 （一）在清算項目審核中，發現有下列情況的之一的，應將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清 算工作的范圍： （1）納稅人辦理清稅時，報送的鑒證報告內容不規范，退回重報后，鑒證報告仍不符合要求 的； （2）納稅人辦理清稅時，提供的鑒證報告中需要辦理退稅手續的； （3）納稅人未按土地增值稅政策規定預繳稅款的。 （二）對于清算項目經主管地方稅務機關審核后，對需要經過納稅評估進行進一步確定的，

37、應將全部資 料移交納稅評估部門進行清算評估工作，如經過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準，需轉 入檢查程序進行檢查的，應向納稅人開具土地增值稅清算終止核準通知書送達納稅人，并將全部清稅資 料移交稽查部門，由稽查部門按照檢查程序進行清算工作。 三、需要核定征收的處理程序 一）地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以 按確定的銷售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅。 （1）依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售 收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的； （2）擅自銷毀帳簿的

38、或者拒不提供納稅資料的； （ 3）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清 算的； （4）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 （二）主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具土地增值 稅清算終止核準通知書和土地增值稅核定征收通知書送達納稅人。 （三）地方稅務機關通過對房地產開發項目納稅評估或稽查檢查，需要進行核定征收的，應向納稅人 開具土地增值稅核定征收通知書送達納稅人。 四、清算審核完成的處理程序 凡經地方主管稅務機關對納稅人申請的清算相關資料審核完成后，未發現有關或其他問題的，稅

39、務機關 需要為其辦理土地增值稅多退少補手續。 對主管稅務機關需辦理退還土地增值稅手續的，應依照北京市地方稅務局退稅管理暫行辦法（京地 稅征 2003 686 號）規定的程序辦理退稅手續。 五、稅務機關受理審核清算時限 主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90 日內應完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關 要求的補正時間。 第五章 鑒證報告的數據口徑與邏輯關系 土地增值稅清算鑒證報告 完整范本填寫共分三個方面內容， 前 3 頁 為清算項目鑒證的主報告， 要是清算項目有關鑒證情況的全面介紹；其余頁為清算項目鑒證后各數據的相關匯總表和各數據鑒證過程的 相關附件。其中： 土地增值稅納稅鑒證表

40、（附件一）中各數據填寫全部依據后面有關鑒證后相應附表確定 的數據。 例如：附件一土地增值稅納稅鑒證表 一“取得轉讓房地產收入”欄，是指依照房 地產轉讓收入鑒證表 中 所列的各項明細收入，經 鑒 證后確 定 的 收 入 總 金 額 。 本欄目設置與表內邏輯關系： “轉讓房地產收入總額”欄 =轉讓土地收入 +轉讓地上建筑物及其附著物收入 欄數額。 本欄目設置與附列表對應關系：與附件3房地產轉讓收入 鑒證表 中“確定收入數”的合計數據相同； 二、“扣除項目金額合計”欄，是指依據中華人民共和國土地增值稅暫行條例及細則規定，在 鑒證 后所確定增值額時允許扣除的開發成本項目的總金額。 本欄目設置與表內邏輯

41、關系： “扣除項目總金額” 欄= 取得土地使用權所支付的金額 +房地產開發成本 +房地產開發費用 +與轉讓房地產有關的稅金 +從事房地產開 發的納稅人加計 20% 扣除數的合計數據填寫。 本表欄目設置與附列資料表對應關系：與附件4扣除項目匯總表中“本次扣除金額”的合計數相同。 其中： 1 、“取得土地使用權所支付的金額”欄，與附件 4扣除項目匯總表中“取得土地使用權所支付的金額” 項目中“本次扣除金額”的數值相同。該數值來源于附件5 取得土地使用權所支付的金額鑒證表中“本次扣 除金額”的合計數。 2、房地產開發成本”欄、 設置與表內邏輯關系： “房地產開發成本”欄=土地征用及拆遷補償費 +前期

42、工程 費+ 建筑安裝工程費 +基礎設施費 +公共配套設施費 =開發間接費用的之和填寫。 本表欄目設置與附列資料表對應關系：與附件4扣除項目匯總表中“ . 房地產開發成本”項目中“本次扣除 金額”的數值相同。 3、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接 費用各欄，與附件 4扣除項目匯總表中相應項目中“本次扣除金額”的數值相同。該數值分別來源于土地 征用及拆遷補償費鑒證表 附件 6、前期工程費鑒證表 附件 7、建筑安裝工程費鑒證表 附件 8、基 礎設施費鑒證表 附件 9、開發間接費用鑒證表 附件 10 ，各相應表中“本次扣除金額” 的合計數及公共 配

43、套設施費鑒證表 附件 11，“本次分配扣除金額”的合計數。 三、根據以上土地增值稅納稅鑒證表與各表之間的邏輯關系及與附件有關系的口徑應一致的原則， 對其他以下項目欄審核的方法依此類推。在此明確“財政部規定的其他扣除項目金額”欄，目前，國家沒有出 臺關于允許其他扣除項目金額的有關政策規定，因此，此欄是無須填寫的。 四、對各附件表中審計報告各表中的“有效憑證金額”欄，是指企業財務實際發生的數據，應如實填寫。 對于“本次扣除金額”是指在清稅時允許扣除的項目金額。 對于“本次未扣除金額”欄，是指銷售商品房面積未達 到 100% 或按政策規定不允許扣除的項目金額。應注意兩點：一是已銷售面積與總開發建筑面

44、積進行對比， 未銷售面積是否屬于公建面積允許分攤；二是對除公建面積允許分攤成本外，對于其他不允許扣除的留用面 積，包括自用面積，銷售面積達 85% 以外的面積等等。 第六章 土地增值稅清算案例 為了 進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法， 根據土地增值稅清算審核 有關政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數據情況請忽 略。 案例一 北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的“東園小區”項目， 在 2006 年 7 月，向東城地方稅務局提 出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對土

45、 地增值稅清算鑒證報告（以下簡稱鑒證報告）中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區”項目 辦理土地增值稅清算手續。 在公司提交的“東園小區”項目鑒證報告中披露的具體情況如下： 一、整體項目情況簡介 1 、某房地產開發有限公司（外商投資企業）建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會于2001 年 2月以（2001 ） 231號文件批準投資開發的項目的，座落于東城區XX號，規劃批準總占地面積80,000平方 米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。 2、該項目于 2002 年初開工建設，于 2003 年5 月開始對商品房進行預銷售，根據北京市

46、房地產勘察測 繪所提供實測總建筑面積證明為 200,000 平方米， 可售面積證書中批復商品房銷售面積 170,000 平方米； 其 余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30， 000 平方米。另外還有配套設施面積 12,000 平方米。 3、截止 2006 年 5月 30日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米 ,其中出售住宅 120,000 平方米、 出售商業用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出 租 4000 平方米。 4 、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800 平方米、物業管理用房 200 平

47、方米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平方米，車庫 3500 平方米。 5 、該項目在 2006 年 5 月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京 市建設工程質量合格證書” 。 6 、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000 平方米、總 商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級土地，根據 2006 年北京市公 布的每平方米普通住房平均交易價格 12710.4 元，規劃批復的項目容積率為 2.5 ，因此按照普通標準

48、住宅三 個條件的標準，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。 7 、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80% 。 二、取得收入情況說明 該單位于 2003 年 5 月開始預銷售東園小區的房屋 , 截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米，共取得銷售收入總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入（人民幣） 。其中 :出售住宅 120,000 平方米 ,取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業用房 15,000 平方米 , 取得銷售收入 255,000,000 元；出

49、售 辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200,000 元。 對于該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含 在轉讓房地產的收入中。 三、扣除項目情況說明 （一 ） 取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000 元。 單位提供的“X號土地出讓合同”及京房地低字X號地價繳款證明，“東園小區”項目已向北京市國有土地資 源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元,繳納契稅 13 ，200 ，000 元(不含公共配套設施政府贈送 的占地面積)。 該項目本次清稅應扣除取得

50、土地使用權所支付的金額為 362,560,000 元 具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元； 2、453,200,000*80%=362,560,000 元。 (二) 開發成本 經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止 2006 年 5 月該項目工程成本為 493,600,000 元,該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394 ，880，000 元。其中： (1) 土地拆遷及補償費： 39,700,000 元。 (2) 前期工程費： 115,070,700 元。 (3)建筑安裝工程費： 290,

51、000,000 元。(4) 基礎設施費： 1,586,000 元。 (5) 公共配套設施費： 27,942,700 元。 (6) 開發間接費： 19,300,600 元。(開發成本具體內容、數據來源見鑒 證報告相關表格。 ) 分攤扣除金額計算過程為： 1、土地拆遷及補償費 39,700,000 元+前期工程費 115,070,700 元 +建筑安裝工程費 290,000,000 元+基 礎設施費 1,586,000 元+開發間接費 19,300,600 元 =465,657,300 元。 具體計算可采取以下兩種方法： 465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,

52、840 元； 465,657,300*80%=372,525,840 元 2、公共配套設施費： 27,942,700 元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22，354 ，160 元。 27,942,700/200,000*160,000=22 ，354 ，160 元 (三) 房地產開發費用 該公司不能提供 金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為： 362,560,000+394 ， 880 ， 000 )*10%=75,744 ，000 元 四）繳納與銷售環節的有關營業稅 71,500,000 元，繳納城市維護建設稅和教育費附加 7,150,000 元。 （五）房地產開

53、發企業加計扣除為 （362,560,000+394 ，880，000 ）*20%=151 ，488，000 元 根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為 362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063，322 ，000 元 四、納稅情況詳細計算過程 該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。 （一）普通標準住宅計算過程 1 、出售普通標準住宅取得收入 900,000,000 元 普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120 ，000/160 ，000=75% 扣除項目金額 =1,063 ， 32

54、2 ， 000 *75%=797,491,500 元 增值額 = 900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為 102,508,500/ 797,491,500=12.85 % 該項目的普 通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額 20% ，應免征土地增值稅。 （二）其他商品房計算過程 出售商業及辦公用房取得收入 530,000,000 元 已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為 40,000/160,000=25% 扣除項目金額 =1,063 ， 322 ， 000 *25%=265 ， 830 ， 500 元 增值

55、額 = 530,000,000-265 ， 830 ， 500=264 ，169 ，500 元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為264 ，169 ， 500/ 265 ，830 ，500= 99.38 % 適用稅率為 40% 應納土地增值稅為 : （264 ，169 ，500*40%）-（265 ，830 ，500*5%）=92,376,275 元 已納土地增值稅為： 5,000,000 元 應補繳土地增值稅為： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元 五、稅務機關審核情況 （一）對清稅資料的審核 稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及鑒證報告中披露的內容情

56、況與相關數據進行核對審核后， 根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下： （二）確定銷售收入 1,430,000,000 元 根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對 該項目出售住宅 120,000 平方米 ,取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業用房 15,000 平方米 , 取得銷售收 入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷售收入 275,000,000 元，進行核對后， 未發現問題。 同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在

57、房 價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。 根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。 （三）確認扣除項目金額 土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200 ，000 平方米的比例進行分 配后 ,確定本次清算允許扣除項目總金額為1，052，922，000，其中： 1 、取得土地使用權時所支付的金額為 362,560,000 元 經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證， 該項目取得土地使用權所支付的金額為 453,200,000 元， 按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。 2 、房地產開發成本的金額為：

58、 386,880,000 元。 （ 1）經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000 元，按清 稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為 31,760,000 元，未發現問題。 （2）首先通過對鑒證報告中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關 附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。 其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總 建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為 340,765,840 元，未發現問題。公式： （ 前期工程費 1

59、15,070,700 元+建筑安裝工程費 +290 ，000 ，000 元+基礎設施費 1,586,000 元+開發間 接費 19 ，300 ，600 元 =425,957,300 元 *80%=340,765,840 元） 另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為 2129.79 元，不高于分類 房產單位面積建安造價表中公布的 2006 年 “居住（”高層普通住宅 -毛坯房）及“商業”類每平方米建安造價 金額。 （3）公共配套設施費用的審核 經對納稅人提供的鑒證報告 “基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳 館是對外開放經營性質的設施，根據

60、土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館 列支的 10,000,000 元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為 17,942,700 元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354 ，160 元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14 ，354 ，160 元 對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明 , 允許分攤扣除。 3、房地產開發費用的審核 鑒證報告中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支 的費用 10,000,000 元進行調減，因