1、關(guān)于房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的思考為全面提高地稅工作質(zhì)量和效益，實(shí)現(xiàn)稅收質(zhì)量與效益并 存，鎮(zhèn)江地稅涉外分局緊緊圍繞市局的治稅思想，針對(duì)地域廣、 項(xiàng)目多的特點(diǎn)，在已建立的建筑業(yè)管理軟件數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)上，從稅源結(jié)構(gòu)和管理現(xiàn)狀出發(fā)，創(chuàng)新思維，勇于實(shí)踐，結(jié)合重大建設(shè) 項(xiàng)目管理實(shí)踐，創(chuàng)造性地提出了 “房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管 理”思路，實(shí)現(xiàn)了“以信息化為依托、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、關(guān)聯(lián)分析、函 詢?cè)u(píng)估”管理。一、實(shí)踐房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的動(dòng)因（一）實(shí)行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理是提高地稅工作質(zhì)量和效益的需要。根據(jù)地稅工作會(huì)議精神及工作部 署，為全面落實(shí)重大建設(shè)項(xiàng)目管理、稅收預(yù)測(cè)分析、管理員

2、下戶 管理制度等各項(xiàng)要求，鎮(zhèn)江地稅涉外分局根據(jù)市局工作要點(diǎn)，在 全面分析轄區(qū)稅源結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上， 結(jié)合轄區(qū)實(shí)際確定了以建筑業(yè) 稅源為組織收入重點(diǎn)。在認(rèn)真分析房地產(chǎn)、建筑兩個(gè)行業(yè)中存在 的相互關(guān)聯(lián)成本費(fèi)用難以分清、 建筑稅源管理軟件難以實(shí)行關(guān)聯(lián) 比對(duì)分析，易于造成稅收流失問(wèn)題的基礎(chǔ)上，要提高稅源管理質(zhì)量與效益，必須通過(guò)一定的技術(shù)手段和方法，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并制定切實(shí)可行的措施加以糾正或控制，從而提高管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與效益共贏。（二）實(shí)行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理是深化稅源管理提高質(zhì)量的需要。鎮(zhèn)江地稅涉外分局對(duì)全市建筑項(xiàng)目按單位 將信息數(shù)據(jù)納入建設(shè)工程管理處系統(tǒng)， 從數(shù)量看在一定時(shí)期內(nèi)達(dá) 到預(yù)期

3、效果，但是從質(zhì)量上分析仍然存在著質(zhì)量不高的問(wèn)題，主要表現(xiàn)：一是從無(wú)法比對(duì)房地產(chǎn)管理情況，企業(yè)申報(bào)房源、結(jié)轉(zhuǎn) 成本、預(yù)售收入等方面仍然存在不實(shí)現(xiàn)象；二是房地產(chǎn)企業(yè)存在 收取團(tuán)購(gòu)定金、拆遷補(bǔ)償?shù)痊F(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)尚不能全面反映各 項(xiàng)涉稅行為；三是對(duì)建筑業(yè)的完工進(jìn)度難以有效而又準(zhǔn)確的掌 握，甲方供料金額未按照工程進(jìn)度計(jì)入營(yíng)業(yè)額及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè) 稅；四是建筑業(yè)軟件未能實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)性分析查找存在的問(wèn)題。從而造成了稅源管理質(zhì)量不高、稅收流失以及申報(bào)滯后的問(wèn)題。 因此， 要提高房地產(chǎn)業(yè)建筑成本的準(zhǔn)確性以及建筑業(yè)稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)， 必須落實(shí)市局治稅思想，實(shí)行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理勢(shì) 在必行，是提咼稅源管理質(zhì)量和

4、效益、減少稅收流失的有效措施。（三）實(shí)行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理是落實(shí)稅收 管理員制度掌握重大建設(shè)項(xiàng)目的有效方法。在全面落實(shí)稅收管理 員制度的同時(shí)，稅收管理員必須下戶詳細(xì)掌握稅源，做到有的放矢。一方面是及時(shí)有效溝通稅企信息，便于管理。稅收管理員只 有經(jīng)常性深入企業(yè)加強(qiáng)溝通交流，進(jìn)駐開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行觀摩， 才能充分了解房地產(chǎn)業(yè)投資方向、土地存量、開(kāi)發(fā)規(guī)模、工程進(jìn)度等 第一手資料，準(zhǔn)確把握稅源，確定稅源管理重心。另一方面能夠 掌握詳實(shí)的資料，為增強(qiáng)管理的針對(duì)性起到一定輔助作用。 通過(guò) 房地產(chǎn)與建筑業(yè)一體化管理，稅收管理員及時(shí)采集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批復(fù)和投資計(jì)劃、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用證、建設(shè)

5、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商 品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的工程面積測(cè)定表或房 產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告、工程施工合同、工程預(yù)算書、工程決（結(jié)） 算書、竣工驗(yàn)收證明等資料，為重大建設(shè)項(xiàng)目管理做好基礎(chǔ)性工 作，增強(qiáng)管理的針對(duì)性。二、房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理的主要內(nèi)容及做法房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理，就是要成立房地 產(chǎn)、建筑業(yè)兩個(gè)管理軟件，依托兩個(gè)管理軟件的相關(guān)數(shù)據(jù)，在監(jiān) 控房地產(chǎn)稅源的同時(shí)，對(duì)應(yīng)監(jiān)控該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工及配套項(xiàng) 目，有效整合和利用同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)與建筑業(yè)涉 稅信息資源，使其有機(jī)聯(lián)結(jié)，相關(guān)監(jiān)控形成鏈條式關(guān)聯(lián)性管理。 確定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地信息、 房源信息、預(yù)售

6、信息、按揭貸款信息、 建筑合同信息、撥付工程款、甲方供料信息等多項(xiàng)數(shù)據(jù)信息采集 指標(biāo)，建立房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理（檔案）臺(tái)帳， 主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅源、建筑業(yè)施工工程稅源、管理員下 戶管理登記、日常管理記錄、稅源分析報(bào)告等內(nèi)容。稅收管理員 通過(guò)案頭評(píng)估分析、下戶實(shí)地勘查、房地產(chǎn)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)對(duì)比等 方法，找出房地產(chǎn)、建筑業(yè)管理數(shù)據(jù)中存在的問(wèn)題，研究解決處 理的辦法，確保數(shù)據(jù)信息管理的連慣性， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅 源精細(xì)化管理目標(biāo)。（一）實(shí)行房地產(chǎn)、建筑項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)、建筑 業(yè)稅源一體化管理主要要依托房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)管理軟件內(nèi)容， 按納稅人、分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建筑項(xiàng)目設(shè)立管理臺(tái)帳，對(duì)已

7、開(kāi)發(fā)、施 工的項(xiàng)目管理員實(shí)行跟蹤管理， 對(duì)新開(kāi)工的項(xiàng)目在納稅人自行申 報(bào)登記設(shè)定信息的同時(shí)， 再按照管理臺(tái)帳設(shè)定的信息內(nèi)容填報(bào)臺(tái) 帳信息。 年度內(nèi)新開(kāi)工的項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)管理， 并于每年年初進(jìn)行 一次普查登記，確保臺(tái)帳數(shù)據(jù)資料真實(shí)完整。（二）加強(qiáng)數(shù)據(jù)信息的比對(duì)與審核。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè) 管理臺(tái)帳由房地產(chǎn)、建筑企業(yè)填報(bào)，內(nèi)容要真實(shí)、數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確， 項(xiàng)目要完整。 該臺(tái)帳內(nèi)容作為房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)的 其他資料， 為實(shí)施納稅約談評(píng)估提供數(shù)據(jù)信息支持。 一是房地產(chǎn) 企業(yè)年度 /季度終了后 15日內(nèi)將管理 （檔案）臺(tái)帳報(bào)送稅收管理 員審核，年度中間有新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，于次月10 日內(nèi)報(bào)送；二是報(bào)送紙質(zhì)及電

8、子臺(tái)帳各一份， 紙質(zhì)臺(tái)帳加蓋公章， 并由負(fù)責(zé)人 和填表人簽字。 三是稅收管理員根據(jù)納稅人填報(bào)的數(shù)據(jù)以及日常 管理掌握的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析、 審核， 并將分析審核情況納 入稅收管理臺(tái)帳，以備納稅評(píng)估檢查使用。（三）加強(qiáng)實(shí)地勘察確保信息的真實(shí)性。為確保信息的 可靠性準(zhǔn)確性， 稅收管理員必須經(jīng)常性地下戶實(shí)地勘察， 解決稅 源監(jiān)控滯后性問(wèn)題。一是對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)施下戶管理， 及時(shí)了解企業(yè)資金狀況、土地存量、開(kāi)發(fā)意向、投資規(guī)模、施工 情況、房源面積、拆遷補(bǔ)償?shù)壬娑愋畔⒌牟杉欢羌訌?qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目進(jìn)度，預(yù)售房源信息、預(yù)售收入、按揭貸款、納稅申報(bào)情況 等涉稅信息核對(duì)， 并將相關(guān)信息及核對(duì)結(jié)果及時(shí)登記

9、管理臺(tái)帳及 稅收管理員下戶工作日志； 三是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主體工程及工程價(jià)款 超過(guò) 1000 萬(wàn)元開(kāi)發(fā)或建筑項(xiàng)目，全面掌握工程預(yù)決算及進(jìn)度、 撥付款、甲方供料情況，及時(shí)采集報(bào)驗(yàn)登記、納稅申報(bào)、發(fā)票信 息等情況， 做好管理臺(tái)帳登記， 并將相關(guān)信息數(shù)據(jù)及時(shí)錄入房地 產(chǎn)、建筑業(yè)管理軟件， 確保信息可靠并保持其連續(xù)性和數(shù)據(jù)的準(zhǔn) 確性以及稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。 稅收管理員在下戶管理中發(fā)現(xiàn)的 問(wèn)題與軟件數(shù)據(jù)信息不符的， 及時(shí)下達(dá)函詢?cè)u(píng)估文書， 通過(guò)評(píng)估 分析手段，保證房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅款及時(shí)足額入庫(kù)。對(duì)達(dá)到土地 增值稅清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 及時(shí)下達(dá)稅務(wù)事項(xiàng)通知書， 限期清 算，全面提高土地增值稅清算進(jìn)度。（四）加強(qiáng)

10、關(guān)聯(lián)比對(duì)分析確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。稅收管理 員接收稅源管理臺(tái)帳后， 在一定的期限內(nèi)完成與房地產(chǎn) U 盤信息 及房地產(chǎn)管理軟件信息、 建筑項(xiàng)目申報(bào)信息的比對(duì)分析， 審核數(shù) 據(jù)的準(zhǔn)確性，全面掌握稅源存量，了解企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)性信息，對(duì) 稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)分析， 形成稅源分析報(bào)告。 依據(jù)管理臺(tái)帳登記的資 料及稅收管理員日常管理記錄，對(duì)分析發(fā)現(xiàn)管理軟件信息錯(cuò)誤 的，及時(shí)落實(shí)原因并通知相關(guān)納稅人修改電子數(shù)據(jù)。 對(duì)發(fā)現(xiàn)并處 理的問(wèn)題， 稅收管理員形成日常稅收管理報(bào)告?zhèn)浒福?保證管理軟 件數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、連續(xù)性。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)管理軟件中的相關(guān)數(shù)據(jù)通過(guò)技 術(shù)手段進(jìn)行關(guān)聯(lián)性分析， 將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與建筑項(xiàng)目、 房地產(chǎn)

11、建筑成本與建筑方建筑收入、房地產(chǎn)收取的發(fā)票與建筑方開(kāi)具的 發(fā)票等項(xiàng)進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋皶r(shí)發(fā)現(xiàn)解決稅源管理中的漏洞， 促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)稅收同步發(fā)展。（五）實(shí)行稅收管理員工作評(píng)價(jià)提高一體化管理水平。實(shí)行稅收管理員工作評(píng)價(jià)是指對(duì)承擔(dān)的某項(xiàng)工作通過(guò)計(jì)算機(jī)軟 件數(shù)據(jù)信息與實(shí)地勘察相結(jié)合的方法進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、完成時(shí)限等方面加以衡量， 評(píng)價(jià)結(jié)果納入崗位目標(biāo)考核同時(shí) 作為“能級(jí)”評(píng)定的參考依據(jù)，從而促進(jìn)了稅收管理工作的提高。房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理工作流程接收房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送稅源一體化管理報(bào)表/ 與房地產(chǎn)管理軟件信息比對(duì)，審查房地產(chǎn)管理信息的致性與建筑業(yè)軟件信息比對(duì)，審核建筑業(yè)管理信息的一

12、致性 /分析發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤信息，落實(shí)原因，通知相關(guān)納稅人修改數(shù)據(jù)，形成日常管理報(bào)告全面掌握稅源存量，了解企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)性信息，對(duì)全年稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，形成稅源分析報(bào)告下戶管理、實(shí)地觀摩/J掌握項(xiàng)目施工進(jìn) 度、撥付款、甲方供料情況掌握房地產(chǎn)預(yù)售、補(bǔ)償、按揭等信息采集重大建設(shè)項(xiàng)目涉稅資料，監(jiān)控稅源J/稅收月度預(yù)測(cè)分析，編制管理員稅收預(yù)測(cè)報(bào)表登記管理日志，實(shí)施關(guān)聯(lián)性分析，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)施函詢?cè)u(píng)估，達(dá)到清算條件，實(shí)施土地增值稅清算稅收管理員工作質(zhì)量評(píng)價(jià)三、關(guān)于房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的思考一是房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的探索，對(duì)提高房地產(chǎn)與建筑業(yè)管理質(zhì)效具有促進(jìn)作用， 充分體現(xiàn)了堅(jiān)持以組 織收

13、入為中心，創(chuàng)新管理思想、管理方式、管理機(jī)制和管理手段， 加大落實(shí)力度，確保落實(shí)效果，全面提高工作質(zhì)效的思想。二是對(duì)現(xiàn)有的建筑業(yè)稅源管理軟件的應(yīng)用起到深化補(bǔ)充作用。房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理的實(shí)施，應(yīng)依托于房地 產(chǎn)和建筑業(yè)管理兩個(gè)軟件，同時(shí)對(duì)軟件中電子數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性及管 理報(bào)告的及時(shí)性，起到了積極的補(bǔ)充作用；并且對(duì)軟件中尚不能 全面反映的拆遷補(bǔ)償、團(tuán)購(gòu)定金、關(guān)聯(lián)分析等信息進(jìn)行了完善，使房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅源得到了全面監(jiān)控。三是對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算前期提供了詳實(shí)數(shù)據(jù)資料。 隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的全面展開(kāi)，房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的實(shí)施，有利于及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目進(jìn)度，全程監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，為及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算、準(zhǔn)確控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本打下基礎(chǔ)。四是對(duì)稅收管理員工作質(zhì)量評(píng)價(jià)的一項(xiàng)有效措施。改變