1、淺析共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在司法實(shí)踐中，按份共有的某一共有人轉(zhuǎn)讓或出賣其所占有的份額財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人未盡通知義務(wù)或擅自處分的糾紛處理中，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中存有爭(zhēng)議，本文就共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律特征、行使條件、實(shí)現(xiàn)方式作以粗淺的探討。一、共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律特征所謂優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。而共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)， 就可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（一）權(quán)利法定性民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將

2、自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”民法通則若干問題意見（試行）第九十二條規(guī)定共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。物權(quán)法第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。民法通則與物權(quán)法關(guān)于共有中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定內(nèi)容具有一致性的。立法目的主要是為了保護(hù)已經(jīng)存在的共有關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定和所有共有人的利益。同時(shí)，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。（二）權(quán)利物權(quán)

3、性共有中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為共有中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不具有物權(quán)性質(zhì)。認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，法律設(shè)定此項(xiàng)權(quán)利是應(yīng)當(dāng)視為買賣關(guān)系的組成部分，對(duì)出賣人設(shè)定附加的義務(wù)，是債權(quán)屬性，不是有物權(quán)性質(zhì)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對(duì)抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。筆者同意第三種觀點(diǎn)。理由是1、符合物權(quán)法定原則。物權(quán)法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。”依法律規(guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律對(duì)共有人的特定保護(hù)。2、共有關(guān)系 的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。符合物權(quán)法律特征。3、若將共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

4、視為債權(quán)，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害時(shí)，是權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)，按照債權(quán)理論，共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害只能依債權(quán)被損害而要求合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任、不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的違約責(zé)任、損害結(jié)果的不可確定性，在司法實(shí)踐中難以操作，使法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不具有實(shí)際意義，不利于維護(hù)共有關(guān)系和保護(hù)被侵害共有人的權(quán)益。變向的鼓勵(lì)出賣人，不履行通知義務(wù)而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。（三）共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利人在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利。僅是出賣人在出賣自己份額時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，其權(quán)利表現(xiàn)方式為可能性，其前提條件是出賣人出賣自己的份額。另外一個(gè)

5、條件是“在同等條件下”。只有這兩個(gè)條件均滿足，這種可能性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。因此說(shuō)共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。（四）共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒有合同約定時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是形成權(quán)，因?yàn)樵摍?quán)利只是在某一共有人要出賣其份額時(shí)其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，直接與出賣人形成買賣關(guān)系

6、。筆者贊成第一種觀點(diǎn)共有關(guān)系若不附加上述條件，不符合形成權(quán)法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，但附加條件成就時(shí)，其完全可以對(duì)抗共有關(guān)系以外的第三人，并完全可以形成與出賣人的轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)份額的買賣合同關(guān)系。因此不是絕對(duì)的形成權(quán)而是附條件的形成權(quán)。二、共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使由于共有關(guān)系中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)和附條件的形成權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利人的行使條件也必然是嚴(yán)格和受到限制的，其具體條件為：（一）共有關(guān)系存在。共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)共有基礎(chǔ)存在，若不存在則不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外出賣人的共有份額必須是明確無(wú)爭(zhēng)議的，若共有關(guān)系中的共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自

7、共有份額。其次，出賣人共有財(cái)產(chǎn)必須是沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)采取控制性措施和處分性措施的財(cái)產(chǎn)。如共有房屋中，出賣人的共有份額若被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或?qū)⒈粡?qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法第三十七條第二項(xiàng)的規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)處置前不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（二）共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人必須受“同等條件”限制。“同等條件”必須是按照通常交易習(xí)慣的同等條件，有約定則遵從約定。如價(jià)格條件相同，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。支付條件，如是即時(shí)支付還是分期支付，若是價(jià)格相同都是即

8、時(shí)支付，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人則可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若分期支付，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人與第三人分期付款期限相同則可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則即不具備同等條件，即不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，另外優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使。我國(guó)法律現(xiàn)沒有對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的合理期限作出明文規(guī)定。但應(yīng)根據(jù)出賣標(biāo)的物的特點(diǎn)確定合理期限，給優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的必要準(zhǔn)備期限，同時(shí)也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形，不能使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人無(wú)限制期限的行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若是不需要登記的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)以一個(gè)月以內(nèi)酌定合理期限，若是不動(dòng)產(chǎn)或需要登記的動(dòng)產(chǎn)，可參照民法通則意見第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”參照以上規(guī)定，綜合考慮出賣人的利益和享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。三、共有關(guān)系中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式（一）共有人內(nèi)部?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在共有關(guān)系中，某一共有人擬轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)， 其他共有人都要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其他共有人誰(shuí)更有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法律沒有相關(guān)規(guī)定。一種觀點(diǎn)認(rèn)為由擬出讓人決定誰(shuí)更有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)