1、青青都市農莊,規劃設計方案,農莊建設單位：云南御瑞佳成商貿有限公司 規劃設計單位：湘潭市規劃建筑設計院云南分院 規劃設計時間：2013年11月,PAGE / 2,規劃設計資質,PAGE / 3,青青都市農莊規劃內容,Qingqing urban planning content on a farm,PAGE / 4,1,CONTENTS,區位分析6 基地分析9 與控規關系10 產業分析-13 政策分析18,投資及建設周期分析-45 環保措施分析46 項目效益分析47,鳥瞰圖21 功能分區22 交通動線圖42,分析篇,Analysis report,目 錄,2,規劃策劃篇,Planning pl

2、anning report,3,市場運營篇,Market operating post,PAGE / 5,01,第一章 分析篇,PAGE / 6,宏觀區位分析,改革開放以來，云南省經濟布局始終遵循著從中心城市擴散的模式，即以昆明這一中心城市為經濟增長極，通過增長極的迅速發展，帶動周圍地區的經濟增長，再輻射到邊遠地區，進而促進全省經濟發展。遵循這一增長模式，云南經濟取得了較大成就，以昆明為中心，以玉溪、曲靖、楚雄為腹地的經濟增長中心區域已初步形成。 富民地處省會昆明西北部，東與嵩明、尋甸相鄰，北與祿勸山水相連，西與祿豐、武定接壤，南靠五華區，自古為川藏、滇北入昆明之要津，素有“滇北鎖鑰”之稱。隨

3、著現代新昆明發展戰略的重大調整，富民縣確立為新昆明的“一主四輔”的北部輔城，富民被定位為“昆明都市圈北部輔城、重要的養生居住基地，面向滇西北及川西的門戶，山地田園濱河旅游城市”。這意味著，富民的城市地位提高到了前所未有的新高度，被正式明確納入昆明市 半小時都市經濟圈規劃發展，使富民深深融入到現代新昆明建設的都市,1.區位分析,PAGE / 7,項目區位分析 項目位于昆明西北富民縣款莊鎮東北方向約5公里（徐谷村），距主城昆明約65公里。環境優良、交通便捷，區位優越,款莊鎮區位分析 款莊鎮為富民縣東部城鎮發展軸核心構成單位，輻射周邊赤鷲、散旦、東村等周邊地區，是昆明市轎子山旅游圈的重要組成部分。

4、款莊鎮是富民縣以農產品市場建設為核心的重要中心集鎮，也是云南省50個農業特色鄉鎮之一，享有“楊梅之鄉、茭瓜之鄉、烤煙之鄉、板栗之鄉、獼猴桃之鄉、青豌豆之鄉、優質稻米之鄉、彩玉石之鄉和鈦礦之鄉”的美譽,轎子山旅游專線,微觀區位分析,PAGE / 8,規劃的空間范圍以馬過河峽谷為核心，涵蓋周邊面積1149畝。 項目四至：東至轎子山旅游專線，南至徐谷村，西至小白坡，北至教場壩,項目范圍,PAGE / 9,項目現狀與未來,用 地 現 狀,用 地 現 狀,未來茭瓜種植區,未來接待中心,PAGE / 10,2.基地分析,高程分析圖,坡度分析圖,坡向分析圖,PAGE / 11,項目與土地利用 總體規劃關系圖

5、,3.與控規關系,Control rules in relation to the project,PAGE / 12,與公益林分布關系圖,項目規劃范圍內只有約30畝的國家級防護林，在項目功能規劃上，本區域規劃為生態涵養區，進行植被恢復,PAGE / 13,項目與款莊集鎮總體規劃的關系圖,Control rules in relation to the project,項目不在款莊集鎮建設規劃范圍內。與集鎮建設不沖突,PAGE / 14,4.產業分析,主導產業： 茭瓜規模種植示范、加工、銷售，帶動當地茭瓜產業發展 輔助產業： 茭瓜地內魚類（鱔魚、泥鰍）養殖 老城市綠化苗木、園林花卉種植 農業觀

6、光、休閑旅游接待 經濟林果種植 植被恢復、生態涵養,PAGE / 15,茭瓜產業鏈,主導產業運作模式,項目作為響應都市農莊建設中的一員，要想從眾多同質化的項目中跳脫出來，就必須緊扣項目自身具有的資源特色，走個性化、特色化、差異化的道路。什么又是我們項目具備的核心資源特色？區位、環境、觀光資源、農業產業，圍繞著這四大核心資源，結合當地農林產業特點，整合資源、體系開發，以茭瓜產業為支撐，以茭瓜田內生態魚（鱔魚）養殖為輔助產業。符合“宜農則農”的都市農莊建設指導原則；同時，亦能彰顯“帶動當地農、林產業升級”的功能。 茭瓜種植作為一種產業，具有較大的市場潛力。但與其它地區的茭瓜產業的發展進行對比，款莊

7、目前的茭瓜種植，雖具有一定的規模，卻并未形成產業化的發展。如何才是產業化？我司認為產業化，應該包括了：自有品牌的創造，上下游供銷鏈的建立，科學繁育技術的研發，實效營銷手法的創新它應該是一個具有前瞻性、延續性的系統規劃，而非單一的種植形式和種植規模的擴大。綜上所述，我司提出以下茭瓜產業鏈的發展規劃構想,PAGE / 16,選種：茭瓜選種一般要求種性強、上市集中、經過幾次精選的田塊作種苗。為此，項目將開辟專門的選種培育區，選取目前市場上優良的品種（如：青練茭2號、浙江茭）進行適應性培育，成功后進行栽種推廣。 各種良種茭瓜與本土茭瓜品種產量對表： 培育：成立專門研發培育機構，進行茭瓜良種的自主研發，

8、作為整個茭瓜產業的支撐。該機構還將為茭瓜種植期內病蟲害等情況的防治進行技術支持,茭瓜產業鏈環節一： 選種及培育,在茭瓜的種植上，除了選取優良的品種進行栽種，有效的防治病蟲害，規劃種植也是實現效益最大化的關鍵。我司將整合自身及各方資源，利用好各渠道信息，并攜手農科機構共同實現規模種植。例如：茭瓜是不耐連作的作物，通過信息收集、調研，我司了解到只有采取輪作、畦溝對換的種植方式，才能解決這一難題，因而在種植過程中我司將通過先局部試種，成功后大面積推廣的方式進行規模種植,PAGE / 17,生鮮加工：通過挑選將品質較好的茭瓜進行真空包裝、冷藏保鮮等方法保證茭瓜品質、延長茭瓜的市場供應時間，并以生態有機

9、食品進行出售。 成品加工：項目采取異地加工模式，聯動當地農民，經過腌制、調味、包裝等工序，制成茭瓜產品。并在異地（款莊）建設加工廠進行茭瓜加工。 干制工藝流程：去殼一剔除不合格品一道鹽漬棄液二道鹽漬半成品原料包裝出售 速食工藝流程：鹽漬半成品茭白分切脫鹽脫水調味包裝封口殺菌冷卻成品,茭瓜產業鏈環節三： 加工生產,PAGE / 18,品牌創立：凡是項目出產的茭瓜產品，統一以“青青都市農莊”的品牌出產。 形象包裝：統一進行整個產品VI體系的形象設計，統一形象。 營銷推廣：項目將聯動當地政府及廣大茭農，在茭瓜豐收季節，舉行茭瓜節等豐富多彩的活動及推廣，擴大項目品牌知名度,茭瓜產業鏈環節四：包裝及推廣

10、,內供餐飲：供應項目餐飲區，進行茭瓜宴等菜品的研發，供給游客食用。 外銷游客：銷售給前來項目游玩的游客，或開辟出一定區域讓游客自己采摘體驗。 批量銷售：聯系市內大型蔬菜市場，進行批量銷售。 加工成品銷售：經過初加工或深加工后，投入市場、超市，并外銷其它地方,茭瓜產業鏈環節五： 銷售通路,PAGE / 19,依據昆明市都市農莊建設管理暫行辦法所提出：都市農莊主要由現代農業、生態林業、休閑旅游和新農村建設項目四個部分構成。其總體目標和主要任務是按照“因地制宜，合理布局，注重特色”的原則，在我市選擇有區位優勢、資源優勢和客源優勢的區域，采用“政府主導、市場運作”的方式，力爭到“十二五”末建成100座

11、都市農莊。 本項目正是按照以上精神，以山林、田園、溪流等農村景觀資源為依托，以農、漁等特色農業生產、加工、經營為基礎，以農作生產、農村生活為主線，專業從事生產、加工、經營、農業觀光、農事體驗、休閑娛樂、住宿、餐飲等生產、服務功能。項目符合昆明市都市農莊建設管理暫行辦法所倡導的精神和辦法。 同時，項目以茭瓜種植為產業，符合款莊當地產業規劃及資源特色，有利于當地茭瓜產業集約化、規模化的發展，具有示范性作用，帶領當地農民共同發展、共同致富。 都市農莊范圍內，基本農田和防護林中不建設永久性建筑,5.政策分析,PAGE / 20,02,第二章 規劃策劃篇,PAGE / 21,項目鳥瞰圖,PAGE / 2

12、2,Function analysis diagram,功能分區圖,項目還將在款莊建設茭瓜加工基地（另立項,PAGE / 23,Planning index data,規劃指標數據,PAGE / 24,項目規劃建設用地面積：19畝，建筑面積：12667平方米，占總用地面積：1.56%，位于轎子山旅游專線建設原取土場內，土地屬性為建設用地。整個范圍處于款莊休閑港中，可作為該項目的配套補充,The distribution of land used for construction purposes,建設用地分布圖,PAGE / 25,1.茭瓜產業示范區,面積：490畝,PAGE / 26,茭瓜種

13、植區 峽谷兩岸農田進行茭瓜種植，突出款莊“茭瓜之鄉”的優勢，建設規模化的特色農業示范基地。 并通過公司+農戶的模式，帶動擴大種植面積，實現產、供、銷一條龍，促進款莊茭瓜產業化升級,PAGE / 27,茭瓜培育試驗區 為了促進項目茭瓜產業更科學有效的發展，項目還將規劃100畝培育試驗區，引進目前市場及其它地區優質品種的茭瓜，進行良種的適應性培育。并聯動本土知名農科機構、農科專家共同研發、改良本土茭瓜品種，實現茭瓜產出價值最大化,PAGE / 28,茭瓜產品的加工 作為項目由第一產業向第二產業轉換的關鍵，茭瓜產品的加工是整個項目產業鏈中的重要環節，是改變現在款莊茭瓜產品僅為初級產品進市場的傳統經營

14、模式的巨大契機。項目建成后將引進設備，聯動當地農民，制成生鮮茭瓜產品，并統一以“青青都市農莊”品牌出產。當項目品牌逐步形成知名度，項目還將采取異地生產模式在款莊其它地方建立加工廠進行茭瓜成品的研發、加工，提高茭瓜的附加值，均衡市場供應,PAGE / 29,鱔魚養殖：在茭瓜田里開展鱔魚的生態養殖，供給農莊餐飲區和外銷給前來觀光的游客,PAGE / 30,利用天然優勢，引入馬過河上游活水，開辟近20畝面積水域，進行魚苗的繁育，為茭瓜田內魚類規模養殖提供保障，同時也為項目打造一個山明水秀的觀光景觀,魚苗繁育區,PAGE / 31,2.花卉、苗圃種植 示范區,面積：120畝,PAGE / 32,通過流

15、轉，整合當地零散的苗圃，科學規模分區種植，在經濟林主體區域建設規模化花卉苗木基地，包括： 城市綠色苗木、花卉：香樟、滇蒲、滇潤楠、小葉榕、云南山茶等城市綠化苗木 花卉苗木：食用玫瑰、園藝花卉等,PAGE / 33,面積：454.20畝,3.生態涵養區,面積：400畝,PAGE / 34,生態涵養區堅持“只種不砍”的原則，以植被恢復和經濟林果種植為主，旨在保護生態，創收經濟，以實現“以林養林”的目標。 富民以櫻桃、大樹楊梅而聞名于市場，同時良好的生態環境也適于其它水果生長，特規劃出車厘子、楊梅等板塊，規模種植，科學管護，實現一年四季掛果不斷。同時，專門劃定片區供市民采摘購買、體驗生態果園樂趣,P

16、AGE / 35,4.高家村農業觀光、休閑旅游接待區,面積：40畝,PAGE / 36,將通過統一管理、統一包裝、統一推廣，以公司加農戶及自主經營的模式整合自愿參與的農戶，利用農戶自有農舍、農產品等資源，開設家庭旅館、農家樂等，將高家村打造成一個以農業觀光休閑旅游接待為主的特色服務區。 作為青青都市農莊接待服務的補充，同時實現農民生產方式和經濟的轉型，從第一產業向第三產業轉換，帶動當地農民就業,PAGE / 37,包括： 服務中心（綜合服務、住宿） 園林式餐廳 特色產品展銷區 停車場,5.接待中心,面積：19畝,PAGE / 38,服務中心,2層左右建筑，標間約40間，總建筑面積約3596平米

17、 項目接待中心，同時集住宿、商務、會務、會議等多重功能于一體,PAGE / 39,餐飲區,為開放式、園林式餐廳 該餐飲區以生態綠色餐飲為主，為到此觀光體驗的客人提供最具特色、最營養健康的美味！并聯系農莊產業，推出茭瓜宴、鱔魚宴等,PAGE / 40,特色產品展銷區,在接待中心專辟區域，進行茭瓜、茭瓜產品、魚產品及當地其它特色農產品等的展銷，同時展銷區內還將利用圖片、文字、影像等方式普及推廣茭瓜種植的科學技術及動向，因而此區域也兼具農業宣教功能,PAGE / 41,依據現有場地，規劃生態停車場，可一次性滿足100輛汽車的停放，從細節上增強農莊的配套,停車場,PAGE / 42,臨時管護設施,共9

18、處 總占地面積約6畝,PAGE / 43,The traffic moving chart,交通動線圖,PAGE / 44,03,第三章 市場運營篇,PAGE / 45,1.投資分析,項目總投資人民幣5000萬元,PAGE / 46,項目分兩期建設，建設周期為5年,2. 投資建設周期,PAGE / 47,規劃在本項目接待中心內建設排污管道，項目自建小型中水處理站，可對污水進行集中處理，達標后排放用于農田種植灌溉，實現水利用循環。 項目還將建成雨污水管網系統，沿道路分別鋪設雨污水干管收集雨污水。雨水直接就近排入附近水體。沿道路鋪設污水干管收集各個區域的生活污水，集中處理,污水處理設施,排水設施規

19、劃,2.環保措施分析,河道退避,項目不改變河道、農田現狀，預留河道、農田的整治空間，臨河建設設施距離河岸25米以上，不影響河道疏浚、排洪,茭瓜秸稈堆肥,項目還將利用茭瓜秸稈制成堆肥，用于茭瓜種植及追肥，不污染環境,PAGE / 48,隨著項目的相繼建設完成，觀光經營活動的開展，傳統旅游、體驗式旅游、休閑度假、美食購物等不同觀光產品將會通過不同的收入模式，帶來的包括餐飲、住宿、交通、游覽、購物、娛樂等觀光經營收入，成為項目的直接經濟效益。 項目發展還將創造一些產品和服務，從而帶動經濟部門的發展和擴張，這些經濟部門主要包括種植業、漁業、部分制造業和手工藝制造業等，從而實現間接經濟效益。 項目發展除了帶來直接經濟效益和間接經濟效益以外，將帶動本地第三產業等一系列相關產業鏈的發展，有利于拉動內需，改善投資環境，促進地方經濟的發展,3.項目效益分析,Social benefits,1.經濟效益,PAGE / 49,年銷售收入預測,Annual sales revenue forecast,項目建成后預計年營業收入為2227萬元（利潤按30%計提，即668.1萬）。 其中： 1、生態種養收入 包括茭瓜種植、魚類養殖、苗木培育等，年收入共計約：1227萬 茭瓜種植：490畝