1、關于社區(qū)物業(yè)管理情況的調研報告關于社區(qū)物業(yè)管理情況的調研報告 按照市委要求，帶領部分委室和部門的同志，對我市社區(qū)物業(yè)管理工作情況進行了調研?，F(xiàn)將調研情況報告如下： 一、基本情況 自山東省物業(yè)管理條例條例頒布實施以來，各級政府及其相關部門認真履行職責，做了大量工作，取得了較為明顯的成效，我市物業(yè)管理整體水平穩(wěn)步提高，為改善城市居住環(huán)境，提高城市管理水平發(fā)揮了積極作用。（一）領導重視，物業(yè)管理體制基本理順。市委、人大、政府等幾大班子的領導都對物業(yè)管理工作非常關心。市委單書記專門提出了“理順體制、明確責任、嚴格監(jiān)管、規(guī)范運作”的要求。為全面加強對物業(yè)管理工作的領導，市里成立了物業(yè)管理工作領導小組，并

2、成立了相應機構。在此基礎上，市委出臺文件，進一步明確了各相關部門和街鎮(zhèn)的管理職責，使我市物業(yè)管理體制基本理順，為貫徹實施好山東省物業(yè)管理條例打下了堅實基礎。（二）建章立制，物業(yè)管理工作逐步走上規(guī)范化軌道。為進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，市政府相繼出臺了關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見、XX市住宅專項維修資金管理辦法兩個政府規(guī)范性文件，并配套出臺了關于前期物業(yè)管理、物業(yè)管理招標投標和物業(yè)服務收費管理等物業(yè)管理相關政策規(guī)定，促進了我市物業(yè)管理工作的有序開展。（三）加強管理，物業(yè)市場健康發(fā)展。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我市物業(yè)管理企業(yè)從無到有、從小到大，得到了健康發(fā)展。目前，我市具有三級資質以上的物業(yè)管理企業(yè)30

3、多家，從業(yè)人員1200多人；服務項目從單純的住宅管理拓展到機關、企事業(yè)單位辦公樓、宿舍區(qū)，以及工業(yè)區(qū)、倉儲、商業(yè)大廈、學校、城區(qū)道路等社會性物業(yè)項目。物業(yè)市場的不斷發(fā)展壯大，對改善我市城市管理和居住環(huán)境、推動和諧肥城建設發(fā)揮了積極作用。（四）嚴格監(jiān)管，物業(yè)運作初顯成效。按照物業(yè)管理條例的要求，全面落實住宅項目前期物業(yè)管理的各項要求，嚴格招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)、嚴格簽訂物業(yè)管理服務合同、嚴格規(guī)范各種物業(yè)管理行為。目前，我市新建住宅小區(qū)已全面實行物業(yè)管理，小區(qū)的安全保障、基礎設施維護、保潔、綠化養(yǎng)護、治安秩序等管理工作較為規(guī)范。在XX市率先建立了住宅專項維修資金制度，并制定管理辦法對資金的歸集、管

4、理和使用作了明確具體規(guī)定，為新建居民小區(qū)今后的公共維修提供了資金保障。在城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)中廣泛開展了創(chuàng)建優(yōu)秀住宅小區(qū)、花園式小區(qū)和平安住宅小區(qū)活動，認真實施了居民住宅小區(qū)“安居提升”工程，涌現(xiàn)出了一批環(huán)境美、服務優(yōu)、秩序好、業(yè)主滿意的優(yōu)秀住宅小區(qū)，有力促進了我市物業(yè)管理水平的提高。二、工作中存在的主要問題 盡管各級政府及其相關部門在貫徹實施條例方面取得了一定成績，但由于物業(yè)管理工作涉及方方面面，具有復雜性、動態(tài)性、綜合性、長期性，全面貫徹實施條例還有許多難點矛盾有待解決，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、對條例的宣傳不夠深入，業(yè)主對物業(yè)管理的認識尚有待進一步提高。目前對條例的宣傳力度不大、范圍不廣、

5、效果不好。部分業(yè)主對物業(yè)管理工作缺乏必要的認識，甚至對物業(yè)公司的工作存在著誤解，造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系不和諧。大部分業(yè)主對物業(yè)管理不理解，甚至不接受，物業(yè)管理服務消費觀念還沒有形成，“物業(yè)服務是商品，接受服務要交費”的意識還沒有形成。特別是由于受福利分房、單位免費管房的影響根深蒂固，仍然把物業(yè)作為一種福利來對待，希望不交費或少交費就得到服務，造成物業(yè)收費難的問題，致使物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間造成很多糾紛。2、物業(yè)管理綜合協(xié)調機制尚未健全，部分職能部門職責相對缺失。職能部門與物管企業(yè)協(xié)同不夠，小區(qū)管理整體合力沒有有效形成。對于小區(qū)內(nèi)的違章行為，職能部門和物管企業(yè)不能密切配合，協(xié)同管理的作用未能較

6、好發(fā)揮。目前對住宅小區(qū)內(nèi)違法搭建、噪音擾民、破壞綠化等各類違章行為，往往是物管企業(yè)推職能部門，職能部門推物管企業(yè)，雙方相互推諉，延誤了處理的時機，破壞了小區(qū)居住環(huán)境，業(yè)主對此意見很大。3、社區(qū)職能作用未能較好發(fā)揮，業(yè)主自治管理能力不夠。一是部分街鎮(zhèn)對物業(yè)管理工作重視不夠，還沒有納入議事日程，社區(qū)建設滯后，一些應有的如民政、戶籍、社會治安、計劃生育等管理職能，目前除計劃生育進駐社區(qū)外，其他的尚未進入，造成社區(qū)的管理職能不能較好發(fā)揮。二是部分街鎮(zhèn)對物業(yè)管理的指導、協(xié)調力度不大，加之業(yè)主參與管理的積極性不高，造成居民小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成利率教低，不能滿足業(yè)戶自主管理的現(xiàn)實需要。三是物業(yè)管理聯(lián)席

7、會議制度和物業(yè)管理投訴受理機制不健全，致使一些物業(yè)管理糾紛不能得到及時有效地調處。4、開發(fā)建設規(guī)劃不能嚴格落實，遺留問題影響物業(yè)管理工作開展。居民小區(qū)開發(fā)建設遺留問題比較多，在業(yè)主入住后，這些問題逐步暴露出來，引起業(yè)主不滿。究其原因，主要是對條例規(guī)定的規(guī)劃會審、綜合驗收、整體移交等規(guī)定落實不力，開發(fā)商在開發(fā)建設過程中擅自更改規(guī)劃，不按標準建設住房和小區(qū)配套設施，導致社區(qū)、物業(yè)管理用房不到位、公用基礎設施不配套、公攤面積劃分不明確、小區(qū)共用部位、共用設施設備的權屬不明晰、住房質量不合格、銷售面積縮水等問題，在業(yè)主入住后相繼出現(xiàn)。加之建設項目整體移交制度沒有很好落實，一些專營公司拒絕接收住宅小區(qū)內(nèi)

8、的專業(yè)經(jīng)營設施設備，造成多數(shù)專營公司不抄表到戶、設施設備管理維護職責不明，無形之中給業(yè)主增加了經(jīng)濟負擔，增添了不必要的麻煩。另外，由于過去政策或監(jiān)管方面存在的漏洞，造成有些老舊小區(qū)規(guī)劃標準低、建設規(guī)模小、房屋產(chǎn)權不明晰以及基礎設施及公用設施維修改造不及時、不到位，普遍存在老化等問題，給小區(qū)物業(yè)管理帶來很多困難。5、物業(yè)管理市場機制尚不健全，物業(yè)管理企業(yè)服務水平需要提高。一是多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的市場主體地位還沒確立，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，沒有脫離對開發(fā)企業(yè)的依附關系，造成遇有開發(fā)建設中存在的問題時，就主動為開發(fā)商開脫責任，直接損害了業(yè)主的權益。二是由于小區(qū)業(yè)主委員會成立

9、滯后，我市現(xiàn)有進駐小區(qū)的物業(yè)公司大多數(shù)由開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權單位指定，造成選聘程序不合理、服務標準不明確、合同簽訂不規(guī)范，不能充分反映業(yè)主的意愿，致使物業(yè)企業(yè)不能很好地為業(yè)主提供優(yōu)良服務。三是部分物業(yè)公司內(nèi)部制度不健全，管理不到位，人員素質低，過度追求利潤，存在著服務不到位、收費與服務不相符、只收費不服務或多收費少服務的現(xiàn)象，業(yè)主意見較大。三、幾點建議 深入貫徹實施條例，依法規(guī)范和加強物業(yè)管理工作，是基層穩(wěn)定和諧的重要保證，物業(yè)管理工作水平的高低直接反映城市的管理水平和政府的依法行政能力，為推進我市物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展，提出如下意見和建議： （一）強化宣傳教育，進一步營造物業(yè)管理的良好社會氛圍。

10、今年，市委、市政府提出了“四城聯(lián)創(chuàng)”的奮斗目標，各級各相關部門都要圍繞這一目標，進一步加大條例的宣傳教育力度，加深對住宅區(qū)物業(yè)管理工作重要性的認識，明確各自在依法行政、調處物業(yè)糾紛、促進物業(yè)管理工作等方面的職責，增強物業(yè)服務企業(yè)的法律意識、大局觀念和服務意識，積極引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，增強自治意識和公共意識，形成全社會關心、支持、參與物業(yè)管理的良好社會氛圍。（二）加強組織領導，進一步健全完善物業(yè)管理體制機制。要進一步加強對全市社區(qū)物業(yè)管理工作的領導，調整充實物業(yè)管理工作領導小組，強化對社區(qū)物業(yè)管理工作的協(xié)調與督導，根據(jù)需要及時召開物業(yè)管理工作會議，研究制定物業(yè)管理政策、發(fā)展規(guī)劃等

11、重大問題。要按照“以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合”和“管理重心下移”的原則，進一步落實好“條塊結合、屬地管理”的物業(yè)管理體制。市房管局作為行業(yè)管理部門，要強化對街鎮(zhèn)、社區(qū)物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督和考核；建設、規(guī)劃、行政執(zhí)法、民政、公安、環(huán)保、社會治安綜合治理、園林、環(huán)衛(wèi)、消防、人防、氣象以及供水、供電、供熱、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位，都要按照市政府12號文件的要求，認真履行好各自職責，經(jīng)常對自己職責范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作進行檢查督導，對違法行為及時作出處理；各街鎮(zhèn)要切實履行好對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的職責，具體組織、指導好本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主

12、委員會依法履行職責，調解處理好物業(yè)管理糾紛；各社區(qū)居委會要負責指導、監(jiān)督業(yè)主自治管理，履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的職能，協(xié)助街鎮(zhèn)開展好各項物業(yè)管理工作。（三）嚴把規(guī)劃落實，進一步規(guī)范住宅物業(yè)開發(fā)建設行為。建設部門要切實加強住宅小區(qū)開發(fā)的過程性監(jiān)控管理，切實履行規(guī)劃監(jiān)管職能，對物業(yè)設施做到統(tǒng)一規(guī)劃、同步設計、配套建設。要嚴格落實規(guī)劃會審制度，確保社區(qū)用房、政務用房和物業(yè)用房體現(xiàn)在規(guī)劃上，落實到建設中。要強化對建設規(guī)劃的監(jiān)督管理，對在建設過程中擅自變更規(guī)劃要求的，建設行政主管部門要嚴肅查處；市政公用基礎設施和公用設施不配套、工程質量低劣的，要依法予以懲處，切實保證社區(qū)物業(yè)配套設施同步到位。要全面落實房地

13、產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收、移交制度，在項目竣工驗收和房屋銷售時，各相關職能部門要根據(jù)規(guī)劃會審時的要求，嚴格進行驗收，并實行責任追究，竣工時，對達不到規(guī)劃要求的，一律不予出具驗收報告，不得交付使用。要按照綜合驗收、移交制度的要求，對經(jīng)驗收合格的成片開發(fā)項目，其有關的基礎設施、配套公用設施等，要及時移交給專業(yè)經(jīng)營單位，各專業(yè)經(jīng)營單位要予以接收，并主動擔負起管理、維護和收費等相應職責。要加大對老小區(qū)的整治力度，在全面摸清老小區(qū)情況的基礎上，盡快建立老舊小區(qū)改造工作機構，按照輕重緩急的原則，積極穩(wěn)妥進行老舊小區(qū)改造工作，最大限度地解決好歷史遺留問題。要加大物業(yè)維修資金的歸集力度，積極創(chuàng)新管理辦法，規(guī)范并簡化

14、使用手續(xù)，做到保值增值，充分發(fā)揮好這一制度的作用。要按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，使資金交存、賬戶設置、使用管理程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供資金保障，切實維護廣大業(yè)主的權益。（四）加大監(jiān)管力度，進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為。一是規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。要嚴格區(qū)分物業(yè)服務和市政公用事業(yè)服務的界限，把應當由公用事業(yè)部門承擔的職能從物業(yè)企業(yè)剝離出去，制定和完善全市統(tǒng)一的物業(yè)企業(yè)服務標準，作為物業(yè)企業(yè)提供服務的依據(jù)，實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)服務。二是規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要在廣泛聽取社會意見的基礎上，定期公布普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)費政府指導價格，保

15、證政府指導價格的權威性和代表性，使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商約定收費標準時有據(jù)可依。三是嚴格物業(yè)企業(yè)行業(yè)的準入和退出制度。要通過企業(yè)資質管理、物業(yè)招投標管理、企業(yè)年審、加大違規(guī)處罰等手段，培育和完善物業(yè)服務市場，保障業(yè)主與物業(yè)企業(yè)互相選擇、平等協(xié)商的權利，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)強迫業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同、不按標準提供服務、濫收費等不法行為，要采取包括降低或取消企業(yè)資質等級等辦法進行嚴肅處理。四是要建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，強化對物業(yè)服務企業(yè)的管理考核力度，為業(yè)委會選聘優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)提供參考依據(jù)。（五）加強社區(qū)建設，進一步強化業(yè)主自治管理。要按照市政府關于加強社區(qū)建設的意見要求，進一步充實人員、完善機構，切實發(fā)揮好社區(qū)的管理職能。要加強對業(yè)主的教育，進一步增強業(yè)主的自治意識，全