1南開瀟湘晨報“住”指數（2013）湖南省房地產市場發展報告南開大學經濟研究所瀟湘晨報2013年12月2目錄一、我國房地產市場發展狀況1（一）宏觀經濟環境11、國民經濟運行穩中向好12、固定資產投資增速維持去年同期水平23、工業生產略有增長，企業利潤持續增加34、居民收入繼續增長4（二）房地產政策分析41、新國五條出臺顯示政府堅持控制房價決心52、住建部連續出臺住房保障政策和房地產市場監管政策63、國家稅務總局關于土地稅費的政策調整74、各地方出臺關于新國五條的地方細則9二、我國房地產市場發展狀況12（一）我國房地產市場的供求分析121、供給分析122、需求分析18（二）2012年我國房地產市場價格分析211、百城住宅均價環比17個月連續上漲212、十大城市住宅均價環比漲幅有所擴大223、全國不同城市房價分化局面繼續223（三）2012年我國房地產市場景氣分析231、國房景氣指數略有回落232、房地產企業景氣指數先升后降243、景氣指數顯示房地產市場略有回暖24三、湖南省房地產市場發展狀況26（一）湖南省房地產政策分析261、湘潭市房地產稅改革試點262、湖南省新國五條細則出臺26（二）2012年湖南省房地產行業供求分析271、供給分析273、需求分析28（三）湖南省房地產行業價格分析291、房屋銷售均價增長，上漲動力增強292、商品住宅銷售面積大幅增長30四、湖南省房地產發展指數分析32（一）房地產買賣市場發展指數研究32（二）房地產租賃市場發展指數34（三）房屋裝修市場發展指數36（四）房地產市場發展總指數37五、湖南省房地產市場發展戰略分析40（一）湖南省房地產行業發展的優勢分析401、房地產銷售市場回暖4042、房地產投資持續擴大40（二）湖南省房地產行業發展的劣勢分析411、房地產總體規模偏小412房地產企業缺乏核心競爭力41（三）湖南省房地產行業發展的機遇分析421、新國五條的溫和調控有助于房地產市場回暖422新型城鎮化戰略為房地產市場穩定發展提供機遇42（四）湖南省房地產行業發展的威脅分析431、房價上漲預期增強432、房地產貸款信貸額度受限433、商品房供給面臨隱患43（五）湖南省房地產市場發展的應對策略441、強化土地供應監管442、加強金融監管，防范房地產信貸風險。443、加強保障性住房的建設和管理454、注重房地產的長遠發展450南開瀟湘晨報“住”指數（2013）湖南省房地產市場發展報告一、我國房地產市場發展狀況（一）宏觀經濟環境1、國民經濟運行穩中向好2013年上半年，全球經濟持續疲軟，海外資本市場連續下跌。世界經濟復蘇情勢不容樂觀。受到世界經濟形勢的影響，我國海外投資和出口仍舊持續下降。在此背景下，2013年前三季度，我國政府堅持以穩中求進為原則進行宏觀經濟調控，國民經濟整體呈現穩中有升的態勢。初步核算，前三季度國內生產總值386762億元，按可比價格計算，同比增長77。其中，一季度增長77，二季度增長75，三季度增長78。分產業看，第一產業增加值35669億元，同比增長34；第二產業增加值175118億元，增長78；第三產業增加值175975億元，增長84。從環比看，三季度國內生產總值增長22。從宏觀經濟預警指數來看，我國宏觀經濟運行狀態整體穩定偏冷。從2012年9月至2013年7月連續11個月處于綠燈區。2013年8月份，預警指數為26，比上期上升1個點，比去年同期上升1個點，位于綠燈區下邊緣附近運行。2013年9月恢復綠燈。工業企業增加值連續13個月處于藍燈，房地產開發投資額、進出口額和國家1財政稅收也出現連續藍燈，說明工業與房地產業發展低迷，進出口額也受到世界經濟低迷形勢影響。圖12012年9月2013年9月我國宏觀經濟預警評分燈信號圖2、固定資產投資增速維持去年同期水平2013年110月份，全國固定資產投資（不含農戶）351669億元，同比名義增長201，增速比19月份回落01個百分點，與去年同期增速基本持平。從環比看，10月份固定資產投資（不含農戶）增長143。分地區看，110月份，東部地區投資163871億元，同比增長186；中部地區投資98597億元，增長232；西部地區投資86781億元，增長232。東部地區增速稍慢，但絕對增長值領先于中部和西部地區。分產業看，110月份，第一產業投資7720億元，同比增長306，增速比19月份回落05個百分點；第二產業投資150895億元，增長176，增速加快05個百分點；第三產業投資193054億元，增長216，增速回落07個百分點。2數據來源中華人民共和國國家統計局網站3、工業生產略有增長，企業利潤持續增加前三季度，全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長96，增速比上半年加快03個百分點。分三大門類看，采礦業增加值同比增長67，制造業增長103，電力、燃氣和水的生產和供應業增長68。分行業看，41個工業大類行業增加值全部實現同比增長。分地區看，東部地區增加值同比增長89，中部地區增長105，西部地區增長110。分產品看，前三季度464種產品中有338種產品同比增長。前三季度規模以上工業企業產銷率達到977，比上半年提高02個百分點。規模以上工業企業實現出口交貨值82148億元，同比增長45。9月份，規模以上工業增加值同比增長102，環比增長072。18月份，全國規模以上工業企業實現利潤34864億元，同比增長128，增速比上半年加快17個百分點。其中，主營活動利潤335801億元，同比增長49。18月份，規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為859元，以利潤總額計算的利潤率為54，以主營活動利潤計算的利潤率為56。4、居民收入繼續增長前三季度，城鎮居民人均總收入22068元。其中，城鎮居民人均可支配收入20169元，同比名義增長95，扣除價格因素實際增長68。在城鎮居民人均總收入中，工資性收入同比名義增長89，經營凈收入增長99，財產性收入增長130，轉移性收入增長98。農村居民人均現金收入7627元，同比名義增長125，扣除價格因素實際增長96。其中，工資性收入同比名義增長171，家庭經營收入增長80，財產性收入增長232，轉移性收入增長174。前三季度城鎮居民人均可支配收入中位數17925元，同比名義增長96；農村居民人均現金收入中位數6554元，增長132。三季度末，農村外出務工勞動力17392萬人，同比增加525萬人，增長31。外出務工勞動力月均收入2542元，同比增長130。（二）房地產政策分析2013年2月20日，國務院常務會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施。稱“新國五條”。這是自2010年樓市調控以來，繼1月份“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“929新政”，2011年1月的“新國八條”之后的第五次政策升級。這次政策調控要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健4全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。表12013年新國五條的五項具體措施編號措施主要內容1完善穩定房價工作責任制各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。2堅決抑制投機投資性購房嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。3增加普通商品住房及用地供應2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。4加快保障性安居工程規劃建設全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。5加強市場監管加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。51、新國五條出臺顯示政府堅持控制房價決心自2011年起政府開始公布房價控制目標，制定房價控制計劃。2013年初新國五條的出臺顯示了政府仍舊堅持控制房價不動搖的政策導向。此次新國五條與之前的政策相比，對城市級別加以限定、細化，表明了中央政府即將更嚴格地審查各地控制目標和控制結果。今年監管重點傾向于增加存量地塊供應，同時要保證供應地塊的有效性，一方面對地方政府進行監督，另一方面也增加對中小戶型樓市供應壓力的應對。新國五條還將外來務工人員納入住房保障范圍，因此公租房需求將有所增加。2、住建部連續出臺住房保障政策和房地產市場監管政策自2013年1月24日起，住建部連續5次出臺政策文件，從住房保證和房地產市場監管量方面調控房地產市場。政策進一步明確了住房保障管理的意義，并要求各地方切實做好城鎮保障性住房的改造、建設工作，在保障性住房分配過程中堅決依照中央反腐倡廉的部署要求，加強完善保障性住房的分配和管理機制。要求房地產市場進一步公開市場信息，加強房地產企業的資質管理，建立更加完善規范的房地產市場。表22013年住建部住房保障政策發布時間政策文件名稱政策措施內容2013年01月24日住房城鄉建設部辦公廳關于貫徹實施住房保障檔案管理辦法的意見充分認識加強檔案管理工作的重要意義，明確檔案管理的目標任務和工作步驟，加強檔案管理制度和工作機制建設，加快推進檔案資料建檔和信息化工作，強化組織領導和監督檢6發布時間政策文件名稱政策措施內容查2013年04月03日住房城鄉建設部關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知加快落實年度建設任務。積極推進棚戶區（危舊房）改造。不斷提高規劃設計和工程質量水平。努力增加保障性住房的有效供應。完善保障性住房分配與管理機制。切實做好住房保障統計及信息公開工作。以改革創新的精神推進住房保障工作。嚴肅住房保障工作紀律。2013年10月28日住房城鄉建設部關于加強住房保障廉政風險防控工作的指導意見深入貫徹落實科學發展觀，按照中央關于反腐倡廉的部署要求，堅持“標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防”的方針，加強制度建設，完善管理流程，規范行政行為，監控權力運行，建立職責清晰、制度健全、風險可控、層級監管的住房保障廉政風險防控機制，形成決策權、執行權、監督權既相互協調又相互制約的運行機制，建設廉潔高效的管理隊伍，推進住房保障事業持續健康發展。2013年10月16日住房和城鄉建設部關于修改房地產估價機構管理辦法的決定對房地產估價機構管理辦法（建設部令第142號）做出部分修改2013年10月24日住房城鄉建設部關于進一步規范房地產估價機構管理工作的通知明確一級房地產估價機構資質核準管理職責，建立全國統一的房地產估價行業管理信息平臺，規范房地產估價機構資質核準管理，加強房地產估價行業監督管理3、國家稅務總局關于土地稅費的政策調整2013年，國家稅務總局前后出臺共三項與土地稅費調整有關的文件，內容涉及土地改造項目有關營業稅，土地增值稅征管工作，7以及房改用戶未過戶期間城鎮土地使用稅政策。旨在進一步規范土地稅費繳納，明確土地營業稅征收和退稅范圍，并減免房改用戶在未過戶期間的城鎮土地使用稅。其中，2013年4月15日出臺的關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告明確指出了土地改造項目有關營業稅的征稅范圍和退稅標準。關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告指出，一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅；規劃設計單位、施工單位提供規劃設計勞務和建筑業勞務取得的收入，應照章征收營業稅。表32013年國家稅務總局關于土地稅的政策調整發布時間政策文件名稱政策措施內容2013年4月15日關于納稅人投資政府土地改造項目有關營明確指出土地改造項目有關營業稅的征稅范圍和退稅范圍8發布時間政策文件名稱政策措施內容業稅問題的公告2013年6月20日關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知提高認識，加強組織領導。深入工作，著力抓好土地增值稅清算。狠抓落實，強化督導檢查。2013年8月2日關于房改房用地未辦理土地使用權過戶期間城鎮土地使用稅政策的通知應稅單位按照國家住房制度改革有關規定，將住房出售給職工并按規定進行核銷賬務處理后，住房用地在未辦理土地使用權過戶期間的城鎮土地使用稅征免，比照各省、自治區、直轄市對個人所有住房用地的現行政策執行。4、各地方出臺關于新國五條的地方細則新國五條出臺后，北京、上海、廣州、天津等地各自根據城市自身情況，制定了新國五條在地方實施的細則。但總體來看，新國五條在地方實施的情況并不嚴格。“地方問責”這唯一強調政策執行的條款幾乎無人關注，對于新政，本次地方層面的跟進態度也明顯偏消極?！跋拶徏訌姟表憫吡攘葻o幾。全城限購僅沈陽一地落實；關于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應。存量房交易個稅調整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20征收也唯有北京一地落實。其中半數以上二三線城市僅公布“房價調控目標”。宏觀上全國對于房地產業的調控力度并不如前兩年大。這可以看做地方對房價調控的相對放寬，也為房地產市場提供了暫時的緩沖機會。9表4各地關于新國五條的細則城市主要內容北京自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房；嚴格按個人轉讓住房所得的20征收個人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個稅；進一步提高二套房貸首付款比例；新舊政策以買賣合同網簽時間為準。上海堅決抑制投資投機性購房，嚴禁發放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應，按照全年供應量不低于前5年年均實際供應量的要求；深化完善“四位一體”住房保障體系，根據確定的目標任務，確保全年新開工建設、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造105萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米；加強市場監管，查處違法違規行為；加強房地產市場監測走勢研判。廣州增加普通住房用地的供應。天津明確2013年新建商品住房價格控制目標為新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度，嚴格按照轉讓住房所得的20計征；對不能核實房屋原值的，應依法按照核定征收方式計征。廈門房價漲幅低于居民收入增幅公布新建商品房價格控制目標。大連為落實國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作有關精神，穩定房屋價格，2013年我市新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。新建商品住宅銷售價格以國家統計部門權威發布的統計指標為依據。合肥合肥市明確了今年新建商品住房價格增幅的上限，并要求已備案的商品住房3個月內不得漲價。南京2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。貴陽2013年新建商品住房價格增幅低于當年貴陽市城鎮居民家庭10城市主要內容人均可支配收入實際增幅。濟南新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平。重慶新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅；嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。青島加大住房保障力度房價增幅要低于收入增幅。鄭州明確新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅。武漢2013年度新建商品住房價格增幅低于人均收入增幅。南昌2013年度我市新建商品住房價格增幅控制在我市當年城鎮居民人均可支配收入的實際增幅以內。長沙長沙市2013年新建商品住房價格必須控制在城鎮居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下，保持基本穩定。深圳從8個方面做好房地產調控，落實新國五條。八方面內容主要包括完善房價調控工作機制、加強房地產稅收征管、嚴格實施差別化住房信貸政策、嚴格執行商品住房限購政策、增加住房和用地供應、加快落實保障性安居工程規劃建設、進一步加強市場監管、加強市場預期管理。11二、我國房地產市場發展狀況（一）我國房地產市場的供求分析1、供給分析（1）房地產市場固定投資有所增長，投資增速略有回落從數據來看，經歷2012年的調控后，在2013年初，房地產開發投資增速和企業土地購置面積出現了短暫的高增長，2月底新國五條發布后，增長態勢趨于平穩?？傮w來看，2013年行業投資環境回暖，城市住宅市場成交量持續回升。前三季度，全國房地產開發投資61120億元，同比名義增長197（扣除價格因素實際增長197），增速比上半年回落06個百分點；其中住宅投資增長195，增速比上半年回落13個百分點。房屋新開工面積144900萬平方米，同比增長73；其中住宅新開工面積增長64。全國商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長233，增速比上半年回落54個百分點；其中住宅銷售面積增長239。全國商品房銷售額54028億元，同比增長339，增速比上半年回落93個百分點；其中住宅銷售額增長345。前三季度，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比上半年縮小71個百分點。9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，同比增長366，增速比6月末回落26個百分點。前三季度房地產開發企業到位資金87828億元，同比增長287，增速比上半年回落34個百分點。其中，國內貸款增長323，自籌資金增長184，利用外資增長234。12數據來源國家統計局網站19月份，東部地區房地產開發投資34413億元，同比增長180，增速比18月份提高06個百分點；中部地區投資13127億元，增長200，增速提高06個百分點；西部地區投資13580億元，增長243，增速與18月份持平。19月份，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比18月份收窄58個百分點；土地成交價款6082億元，增長146，增速提高94個百分點。13數據來源國家統計局網站（2）房地產開發企業房屋施工面積相較去年有所回升19月份，房地產開發企業房屋施工面積603982萬平方米，同比增長150，增速比18月份提高06個百分點；其中，住宅施工面積443102萬平方米，增長125。房屋新開工面積144900萬平方米，增長73，增速提高33個百分點；其中，住宅新開工面積106055萬平方米，增長64。房屋竣工面積52706萬平方米，增長42，增速回落04個百分點；其中，住宅竣工面積41170萬平方米，增長14。從2013年前5月，房屋新開工面積同比增幅已經完全走出去年的下跌區域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計同比增速跌至負值，而今年有所回升。（3）房地產開發企業到位資金有所增長，增速趨于穩定19月份，房地產開發企業到位資金87828億元，同比增長287，增速比18月份回落02個百分點。其中，國內貸款14568億元，增14長323；利用外資391億元，增長234；自籌資金33674億元，增長184；其他資金39195億元，增長377。在其他資金中，定金及預收款24281億元，增長361；個人按揭貸款10297億元，增長458。數據來源國家統計局網站（4）“地王”頻現和全國土地購置面積的同比下降并存19月份，房地產開収企業土地販置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比18月份收窄58個百分點；土地成交價款6082億元，增長146，增速提高94個百分點。相對于土地購置面積的同比下降，土地供應面積相對充足，實現同比大幅增長。國土資源部數據顯示，前三季度全國住宅用地供應917萬公頃，同比增加284，進超近五年同期均值629萬公頃。住宅用地中，商品住宅用地供應713萬公頃，同比增加373，也15超過了近五年同期均值。4月份以來，住宅用地中保障性住房用地占比始終保持在20以上。截至9月底，今年中夬下達633萬套保障性安居工程仸務所需用地已全部落實，實現了應保盡保。與全國土地購置面積同比下降形成更大差異的是一線城市的土地市場的火熱成交。在一系列“地王”帶動下，北京、上海等一線城市土地出讓金大幅增長。北京前9個月土地出讓金已達115489億，創造了同期歷史新高；上海前9個月土地出讓金額達1538億，超去年全年15倍。（5）新建商品住房供應保持增長三季度內各月，房地產新開工面積先減后增，月平均開巟量16億平方米左右，而第二季度內各月平均開工量在18億平方米巠史，三季度新開工有降溫趨勢。其中，8月份新開工面積僅為15億平方米，環比下降92，而7月份環比更是已經下降了249，9月份雖然有小幅反彈，但不能改發新開巟面積總體趨弱的局面。分類市場方面，住宅、辦公樓、商業營業用房這三類主要物業在三季度的新開工面積與總量走勢類似，8月份都呈現環比、同比的負增長，9月份則出現了較明顯的反彈。2013年19月份，房屋新開工面積144900萬平方米，同比增長73，較上半年增速提高35個百分點；其中，住宅新開工面積106055萬平方米，同比增長64，較上半年提高35個百分點。房屋竣工面積52706萬平方米，同比增長42，較上半年增速回落21個百分點；其中，住宅竣工面積41170萬平方米，同比增長14，16較上半年增速回落13個百分點。從前三季度和上半年增速的對比看，新開工面積增速有所提高，竣工面積增速則明顯回落。顯示出未來市場供應依然緊張。表52013年第三季度房屋建設情況分季度看，第二季度57億平方米的新開工面積是近年來單季數據的第二高峰，今年第三季度的下調也算正常，新開工面積為49億平方米，環比下降141。從同比增幅看，今年三季度增長149，增幅遠高于前面三個季度的增幅。環比跌而同比漲，也說明今年開發企業新開工的相對穩健性。竣工面積表現略好于新開工。第三季度竣工面積為17360萬平方米，高于第二季度竣工。近四個季度中，今年第二季度的竣工面積最小，環比一季度下降185，第三季度實現了反彈。各分類市場中，住宅竣工環比上升，其余則均環比下降，且為逐季下降。今年前三季度，房地產開發企業房屋施工面積603982萬平方米，同比增長150，增速比18月份提高06個百分點，較上半年回落05個百分點；其中，住宅施工面積443102萬平方米，同17比增長125，較上半年回落04個百分點。無論是施工總量還是分類市場的施工面積，前三季度末增幅都較上半年末有一定幅度回落。表620122013年連續四個季度累計房屋施巟面積情況2、需求分析（1）商品房銷售面積和金額增長，但總體呈回落趨勢19月份，商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長233，增速比18月份回落01個百分點；其中，住宅銷售面積增長239，辦公樓銷售面積增長328，商業營業用房銷售面積增長108。商品房銷售額54028億元，增長339，增速比18月份回落05個百分點；其中，住宅銷售額增長345，辦公樓銷售額增長451，商業營業用房銷售額增長229。從累計增幅看，商品房包括商品住宅的銷售面積及金額增幅呈現先高后低的態勢，但實際情況是絕對銷售量維持在高位，第四季度如果不出現高強度的緊縮政策，全年銷售量和銷售金額將再創歷史新高，同比增幅也將出現1520的高增長。18數據來源國家統計局官方網站19月份，東部地區商品房銷售面積42405萬平方米，同比增長257，增速比18月份回落11個百分點；銷售額33615億元，增長367，增速回落1個百分點。中部地區商品房銷售面積21316萬平方米，增長236，增速提高1個百分點；銷售額10226億元，增長336，增速提高09個百分點。西部地區商品房銷售面積20663萬平方米，增長183，增速提高08個百分點；銷售額10187億元，增長258，增速回落03個百分點。成交金額方面，今年一季度和二季度同比增幅都在30以上，第三季度增幅略有回落，增幅為212。辦公樓和商業營業用房的成交金額環比及同比增幅高于住宅。另外，商品房成交金額及分類市場金額的同比增幅普遍高于對應指標的成交面積增幅。這也表明19各類市場的成交價格均在上漲。（2）房地產剛性需求趨于穩定，市場整體趨暖，政府調控短期內有所放松步入2013年以來，房地產市場繼續延續2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復蘇，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調控以來，市場成交量連續16個月處于低位運行，需求大量被積壓下來；時至去年年初，市場大環境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環境下，一二線城市延續了去年的熱銷趨勢，市場全面復蘇，表現良好。縱觀2013年前三季度房地產市場，中央政府推出新國五條使年初上漲的房地產市場趨于穩定，但也并未對市場造成真正嚴重的打壓。2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，積壓的需求逐漸達到釋放，市場交易量全面回升，而2013年19月市場維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅超過20。剛需項目方面，由于價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對于剛需客群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據288房價指數，各大城市房價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態度的潛在剛需購房者退出房市。繼市場剛性需求回暖并趨于穩定后，中高檔住宅的銷售情況也出現回升，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升，尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此。202013年適逢中央領導班子換屆，無論是從央行對銀行拆解利率上升的態度，還是從年中時的中央政治局會議上針對房地產的表述，再或是房地產再融資開閘的預期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向于使用更加市場化的方式。基于這種執政思路上的新變化，我們認為，四季度類似年初國五條這樣中央層面的強制性行政調控出現的幾率不大。但是考慮到長效機制不可能在短時間內建立，因此短期性以地方為主的局部性調整將難以避免。（二）2012年我國房地產市場價格分析1、百城住宅均價環比17個月連續上漲“百城價格指數”是中國指數研究院為反映全國100個重點城市在售新房價格水平及變化情況而編制的房屋價格指數，該指數報告同時公布了北京、上海、廣州、深圳、重慶、武漢、杭州、南京、成都、天津等十大城市核算的價格變化情況，即十大城市住宅均價。2013年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10685元/平方米，環比9月上漲124，自2012年6月以來連續第17個月環比上漲，漲幅比上月擴大017個百分點，其中75個城市環比上漲，24個城市環比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，本月價格環比下跌的城市個數增加3個，其中跌幅在1以上的有12個，較上月增加6個；本月環比上漲的城市比上月減少4個，其中漲幅在1以上的有29個，較上月減少5個。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年10月相比上漲1069，漲幅比上月擴大12121個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為18533元/平方米，環比上月上漲195，與上年同期相比上漲1569。另外，按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7147元/平方米，環比上月上漲027。2、十大城市住宅均價環比漲幅有所擴大2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環比上月上漲195，比上月擴大023個百分點。具體來看，深圳上漲283，漲幅最大，北京上漲256，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對市場預期已產生影響，上海漲235，南京、杭州、天津、重慶（主城區）、廣州漲幅在115之間，武漢、程度漲幅在1以內。同比來看，十大城市平均價格上漲1569，連續第12個月上漲，且漲幅較上月擴大182個百分點。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過20，南京、上海、程度漲幅在1015之間，重慶（主城區）、武漢、杭州漲幅在510之間，天津漲幅在5以內。3、全國不同城市房價分化局面繼續2013年前三季度，全國主要城市新房和二手房價格繼續上漲，成交量創近四年同期最高，土地市場持續火熱，企業拿地金額已超去年全年水平。三季度隨新國五條效應逐漸淡化，在二季度收到抑制的量價企穩回升，高地價地塊明顯增多，北京、廣州等熱點城市表現尤為突出。預計四季度，政策仍舊以穩為主，房產稅、土地改22革等長效機制或將落實；市場方面，供應高峰和企業加快推盤將促進成交量繼續增長，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點城市房價上行壓力依舊突出，但全國整體漲幅將趨于平穩。不同城市分化局面繼續。一線及部分熱點二線城市由于供求矛盾突出，在供應加大的背景下成交量回升力度也將繼續加大，企業將繼續加大在熱點城市布局，以北京為代表的熱點城市，今年以來供應不足以及地王頻現促使房價上行壓力突出，政策方面存在進一步加碼可能。而大部分城市由于供應充足，量價將保持溫和上漲，推動全國商品房銷售面積和均價繼續上揚，達到歷年來的高峰，而少數供應嚴重過剩的城市在未來較長時間內都將存在需求不足和價格下降風險。（三）2012年我國房地產市場景氣分析1、國房景氣指數略有回落三季度內，79月國房景氣挃數分別為9739、9729和9725，呈現小幅回落態勢。10月份全國市場房地產投資、土地成交、新開工等指標均不同程度下滑，也導致國房景氣指數呈現平穩下行態勢。近期隨著北京、上海等一線城市調控政策的從嚴調整，房地產行業的政策環境也將有所變化，預計未來國房景氣指數也將呈現平穩調整態勢。23圖2近一年國房景氣指數走勢注景氣指數介于0200之間。大于100時，處于景氣狀態；小于100時，處于不景氣狀態。2、房地產企業景氣指數先升后降2013年第一季度，房地產行業企業景氣指數比2012年第四季度增長17點，為1153點，這是第一季度房地產市場回暖的具體體現。第二季度受新國五條調控影響，微降至1132點。第三季度重回1157點，為近兩年最高。2013年前三季度房地產行業企業景氣指數總體波動不大，全部處于景氣區，顯示了市場對于政府求穩為主旨的調控的反應。24數據來源國家統計局3、景氣指數顯示房地產市場略有回暖2013年年初的新國五條的推出為2013年的房地產市場奠定了求穩的基調。國房景氣指數和房地產行業企業景氣指數在2013年前三季度的走勢也顯示出了房地產市場經歷2012年低迷后的回暖和對于政府調控的反應。第一季度兩項指數雙雙上升符合年初房地產價格和土地價格回彈的趨勢，也反映出市場的信心。新國五條推出后，房地產市場上漲的趨勢被抑制，但也未直接下滑，而是保持基本穩定小幅下落的趨勢。總體來看，如無重大政策變化和市場變化，2013年第四季度房地產市場也會維持相對穩定的基調。25三、湖南省房地產市場發展狀況（一）湖南省房地產政策分析2013年，在國家宏觀調控政策的引導下，湖南省也快速出臺了一系列房地產市場調控措施，以全面落實國務院的房地產宏觀調控政策，包括房地產稅改革試點和新國五條細則等。1、湘潭市房地產稅改革試點湖南將在湘潭市啟動房地產稅改革試點，改革對象涉及企業和事業單位，暫不涉及個人房產。此次改革是將原來的房產稅和土地使用稅合并為房地產稅，也就是將原來的房地產稅按原值征收改為按現有市場價值征收，土地使用稅原來按面積征收改為按土地現有價值征收，被征收的對象是過去繳納房產稅和土地使用稅的企業和事業單位，特別是房地產企業。新的試點方案旨在防止企業盲目圈地，遏制利用土地和房地產來投機，圈地越多，交稅越多，因此，小開發商在圈地上會更加謹慎。此外，對開發企業的取地成本、周期也會有影響，增加企業的土地持有成本。2、湖南省新國五條細則出臺2013年4月6日，省住建廳召集湖南省各縣市相關部門負責人，針對即將出臺的湖南省“國五條”細則，進行了座談。湖南省國五條細則，已上報省政府，經過省政府的修改與審定后，將于本月出臺。省國五條細則在房價控制、20個稅、限購限貸等方面，均作26出了相關落地。一是房價的漲幅不能超出CPI的漲幅；二是20的個人所得稅夠核實二手房原值的，嚴格按照差價20的稅率征收個人所得稅，如果不能核實原值，就按照原有政策征收。（二）2012年湖南省房地產行業供求分析1、供給分析（1）房地產開發投資保持平穩較快增長經歷2012年嚴格調控后，2013年，全國房地產市場有所回暖，湖南省也不例外。2013年前三季度，全省房地產開發項目3779個，同比增長11；完成投資177418億元，增長194，比去年同期提高71個百分點。從全國來看，湖南房地產開發投資增速比全國平均增速低03個百分點，增速居全國第20位，比上半年提高2位，在中部六省中居第5位。建筑工程投資增長最快，占比最高。前三季度共完成投資14221億元，同比增長296，比房地產開發投資增速高102個百分點；占房地產開發投資的比重為802，比去年同期提高64個百分點。住宅完成投資124513億元，同比增長192，比去年同期提高181個百分點，占房地產開發投資的比重為702。其中，144平方米以下中小戶型住宅完成投資101138億元，增長245，占住宅開發投資的比重為812，對住宅完成投資的貢獻率高達1007。中小商業營業用房開發投資增速最快，完成投資2427億元，增長325；辦公樓完成投資584億元，增長178。27（2）施工面積平穩增長，竣工面積降幅收窄前三季度，湖南全省商品房屋施工面積2229187萬平方米，同比增長17，比去年同期提高173個百分點，比上半年提高11個百分點，為2012年以來最高增幅。其中，住宅施工面積1727252萬平方米，增長15，而去年同期為下降29，比上半年提高06個百分點。前三季度，全省商品房屋新開工面積611115萬平方米，同比增長265，而去年同期為下降131，比上半年提高52個百分點。從全國來看，湖南商品房屋新開工面積增速比全國平均增速高192個百分點，增速居全國第7位，比上半年前移1位，在中部六省中居第1位。15月，新開工面積實現了自去年14月以來的首次同比增長，之后持續上揚，前三季度在此基礎上將增速進一步提高了209個百分點。其中，住宅新開工面積479221萬平方米，增長303，而去年同期為下降179，比上半年提高11個百分點。前三季度，全省商品房屋竣工面積266229萬平方米，同比下降11，降幅比上半年收窄123個百分點；其中，住宅竣工面積219394萬平方米，下降12，降幅比上半年收窄113個百分點。全省共竣工住宅182849套，同比減少5881套，下降31，降幅比上半年收窄114個百分點，其中，144平方米以上住宅竣工24885套，下降335。3、需求分析（1）商品房屋銷售面積總體回升，銷售額增長28前三季度，湖南全省商品房屋銷售面積369063萬平方米，同比增長233，比18月提高25個百分點。其中，住宅銷售面積336963萬平米，增長235，比18月提高了32個百分點；144平方米以下中小戶型住宅銷售面積276352萬平方米，增長332，對住宅銷售面積的貢獻率高達1074個百分點。進入九月，購房者消費熱情有所提高，9月份當月商品房屋銷售面積56353萬平方米，比上月增長466，占全年銷售面積的比重高達153。前三季度，全省商品房屋銷售額161802億元，增長308，比18月提高17個百分點。其中，住宅銷售額135973億元，增長322，比18月提高39個百分點。（2）銀行機構個人住房貸款收緊，影響消費者購買能力據中國人民銀行長沙中心支行統計，前三季度，全省金融機構新增房地產貸款6328億元，同比增長684。激增的房地產貸款投放量壓縮了后期額度，將導致投放節奏變緩。9月以來，我省一些中小型銀行在貸款結構方面有所調整，部分銀行個人住房貸款的審批和發放時間有不同程度的延長。9月，首套房貸執行下浮、基準和上浮利率的比例分別為094、8836和107，主要以基準利率為主，但執行下浮利率和上浮利率的比重分別比去年同期降低91個百分點和提高72百分點，首套房貸的平均利率為基準利率的101倍。銀行機構收緊個人住房貸款，提高首套房貸利率，將影響部分剛需人群購買能力和改善性需求人群入市積極性。29（三）湖南省房地產行業價格分析1、房屋銷售均價增長，上漲動力增強據湖南省國土資源廳數據顯示，上半年，湖南全省房地產用地出讓均價17911元/平方米，同比上漲339。其中，商服用地出讓均價19683元/平方米，上漲505，住宅用地出讓均價17046元/平方米，上漲258。前三季度，全省商品房屋銷售額161802億元，增長308，比18月提高17個百分點。其中，住宅銷售額135973億元，增長322，比18月提高39個百分點。19月湖南商品住宅均價2547元/平方米，同比上升147。2、商品住宅銷售面積大幅增長2013年110月，長沙市房屋銷售均價為66854元/平方米，環比增長071，同比增長447。長沙市新建商品房銷售一直保持穩定，單月銷售面積均保持在120萬平方米以上，單月銷售明顯好于去年同期。15月，新建商品房銷售57396萬平方米，比上年同期增長401，商品房銷售的持續向好，調動了房地產開發企業積極性，房地產開發企業加大了開發投資，從5月開始房地產開發月度投資保持在95億元以上，月度投資增速達到23以上。18月，全市完成房地產開發投資7216億元，增長118，比14月提升17個百分點，其中58月，全市完成房地產開發投資44850億元，比上年同期增長256，增速明顯提升。長沙商品住宅銷售面積大幅增長，占全省商品住宅銷售面積的比重為453，同比提高73個百分點，進一步推高全省的均價。數30字顯示，19月長沙市內五區商品住宅均價4059元/平方米，同比上升09。表7長沙市2013年110月份房地產樣本價格數據數據來源中國指數研究院網站31四、湖南省房地產發展指數分析（一）房地產買賣市場發展指數研究2013年，湖南省房地產買賣市場發展指數整體下滑。其中，行業發展現狀總指數為10399點，比2012年低815點。從細分指數來看，消費支出金額指數為1094點，比去年下降605點，比2011年略有上升；消費支出數量指數為98755點，比2012年下降6點，比2011年下降536點，說明房地產總體價格呈下降趨勢，房地產價格調控政策雖然在今年有所放緩，但市場反應仍舊低落；消費價格指數為10629點，比去年低1327點，比2011年低484點；消費率/擁有率指數為9272點，連續三年在100點以下，并且呈持續下降態勢，說明消費者信心依然不足。表8湖南省房地產買賣市場發展現狀指數年份消費支出金額指數消費支出數量指數消費價格指數消費率/擁有率指數行業發展現狀指數2011年1074910291111139923105572012年1154510355119569582111542013年1094975510629927210399升降（相比2011年）191536484651158升降（相比2012年）60561327318152013年，房地產市場滿意度指數為9887點，低于100點，增幅也分別比2011和2012年回落762點和498點，說明消費者對房地產市場滿意度增幅持續逐年走低的態勢。從細分指數來看，價格滿32意度指數為9801點，低于100點，但比2012年增長138點，說明消費者對2013年的房地產市場價格滿意度略微有所升高，2013年對房地產的宏觀政策調控有所起色。質量滿意度指數為9943點，比2012年降低976點，說明消費者對房地產質量的滿意度在2013年大幅下滑?？傮w滿意度指數為9909點，比2012年下降617點，說明消費者對房地產市場總體滿意度低于去年同期水平，且滿意度下滑幅度較大。表9湖南省房地產買賣市場滿意度指數年份價格滿意度指數質量滿意度指數總體滿意度指數行業滿意度指數2011年111621047310313106492012年96631091910526103852013年9801994399099887升降（相比2011年）136153404762升降（相比2012年）1389766174982013年，湖南省房地產買賣市場發展指數為10399點，比2011年年降低158點，比2012年降低755點，說明2013年湖南省房屋交易市場發展出現下滑態勢。從行業滿意度指數來看，房地產行業整體評價連續三年出現下滑，下滑速度還在加劇，說明行業總體尚未回暖。33表10湖南省房屋交易消費品市場消費發展指數年份行業發展現狀指數行業發展潛力指數行業滿意度指數行業消費發展指數2011年105571159910649109352012年111541121210385111002013年103999887升降（相比2011年）158762升降（相比2012年）755498（二）房地產租賃市場發展指數2013年，湖南省房地產租賃市場發展狀態穩定，略低于2012年水平，但各項指數還保持在100點之上。其中，行業發展現狀指數為10698點，比2011年高1922點，比2012年低32點，說明湖南省房地產租賃市場012年回暖之后，2013年有小幅下滑，消費支出金額指數和消費支出數量指數都低于去年同期值。說明消費者在對房地產交易市場持觀望態度的同時，對房地產租賃市場的熱情也稍有消退，但下滑幅度不大。表11湖南省房地產租賃市場發展現狀指數年份消費支出金額指數消費支出數量指數消費價格指數消費率/擁有率指數行業發展現狀指數2011年856210563720187762012年1120610718110182013年110821008310698升降（相比201125248192234年）升降（相比2012年）12463532自2010年以來，房地產租賃市場滿意度指數出現連續四年下降，2013年指數為9894點，分別比2011年和2012年低83點和451點，說明消費者對房租賃市場滿意度仍舊在持續降低，雖然降低幅度有所減少，但已經跌破100點線，房地產租賃市場迫切需要完善。從細分指標來看，價格滿意度指數、質量滿意度指數和總體滿意度指數分別為9794點、9903點和9978點，均位于100點線之下，分別比去年下降335點、74點和306點，說明消費者對房地產租賃市場的價格和質量滿意度都比較低。表12湖南省房地產租賃市場滿意度指數年份價格滿意度指數質量滿意度指數總體滿意度指數行業滿意度指數2011年108081055110814107242012年101291064310284103452013年9794990399789894升降（相比2011年）1014