酒店建設項目可行性研究報告第一部分總論總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。一、酒店項目背景一）項目名稱（在本地工商行政機關注冊的酒店建設工程項目的全稱）二）項目擬建地址（有與房（地）產證書和工商注冊上相一致的項目建造地址）三）項目業主方（有參與工程項目的合法投資企業和業主名稱）四）項目法人代表（酒店建設工程項目的企業法人代表姓名）五）工商注冊資金（酒店在本地工商行政管理局注冊登記的注冊資金）六）項目建設資金來源（工程建造項目資金的出資企業名稱）七）企業性質（說明在工商機關登記的企業性質）八）企業業績（說明企業的財務狀況，如前一年的累計利潤和前一年的經營利潤、前一年的經營收入和累計經營收入、固定資產情況、各方面貸款情況、以及企業的人員狀況等）九）承擔可行性研究的公司和法人代表二、項目可行性研究依據一）本地區政府職能部門的城市總體規劃說明二）本地區政府職能部門頒發的規劃“紅線”、“綠線（綠化）”圖和與酒店建造性質相應的規劃部門頒布的相關文件三）政府職能部門，諸如建設、規劃、財政、審計、環衛、市政等部門的相關政策與法規四）旅游權威部門或旅游專業人員對本市、本地區酒店行業的旅游市場調查研究和報告和旅游市場年度報告三、項目可行性研究分析一）項日建設的必要性二）項目建設可行性三）項目未來發展潛力四、項目可行性研究結論在項目可行性研究中，對項目定位、建筑概念及規模、經營管理策略、勞動用工、投資總額及資金籌措、項目經濟效益和社會效益等重大問題，都應得出明確的結論。可行性研究結論包括一）項目定位二）建筑概念及規模三）經營管理策略四）勞動用工五）投資總額及資金籌措六）項目經濟效益和社會效益七）項目綜合評價結論五、主要技術經濟指標表在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項日全貌有一個綜合了解。六、存在問題及建議對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。第二部分酒店項目背景和發展概況這一部分主要應說明項日的發起過程，提出的理由，前期工作的發展過程，投資者的意向，投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統敘述，說明項目提出的背景，投資理由，在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。一、項目提出的背景一）國家或旅游行業發展規劃二）城市及旅游行業發展規劃三）項目發起人以及發起緣由二、項目環境分析項目的發展概況指項目在可行性研究前所進行的工作情況，包括一）城市概況二）城市歷史和人文環境方面的條件三）城市人口狀況分析四）項目地址地質初勘和初步測量工作情況五）項目的市政公用設施的匹配條件六）項目的交通條件七）項目建議書（初步可行性研究報告）的撰寫、提出及審批過程三、項目發展分析一）從市區規劃方面考慮酒店建設，利用規劃，借景發揮，給規劃帶來的有利面二）從提升城市建筑格局方面考慮，設立市區規劃的標志性建筑三）從旅游市場的規格、供需情況考慮，給酒店建設檔次、規模的設想提供依據。四）環境保護設想是新酒店經營的重要指標，是經營的有力保證五）酒店建設項目市場發展前景依據從城市的發展的總體情況來考慮，依據旅游市場需求和發展趨勢，相信城市的發展會帶來旅游的發展，隨之酒店的需求也會增長，四、投資的必要性一）區域的規劃預期二）項目的發展預期三）項目的投資時機預期第三部分項目市場分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定，技術的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預測、價格分析，并確定建設規模。一、城市宏觀經濟分析一）城市地理區位和城市行政區劃二）城市社會經濟概況三）城市宏觀經濟發展分析四）城市宏觀投資環境調查分析五）城市旅游經濟發展調查分析六）城市房地產行業宏觀分析七）未來兩個經濟計劃年度內城市產業結構預測八）未來兩個經濟計劃年度內城市經濟增長速度預測二、城市酒店行業分析市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。一）中國酒店業現狀二）城市酒店業現狀三）酒店業客源市場調查分析四）酒店業整體經營績效調查分析五）酒店業競爭環境調查分析六）典型性競爭對手調查七）酒店業未來趨勢調查分析八）酒店消費者研究及需求九）消費者對各類類型（商務和度假）酒店的需求差異十）替代產品調查分析三、項目分析一）項目區位分析二）項目周邊配套分析三）項目周邊環境分析四）項目周邊個案分析五）項目地塊價格分析第四部分項目定位分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定，技術的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預測、價格分析，并確定建設規模。市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。一、項目SWOT分析二、項目市場定位三、項目客源定位四、項目類型定位五、項目檔次定位六、項目形象定位七、項目產品定位八、項目服務定位九、項目競爭定位十、項目價格定位十一、項目技術指標定位第五部分項目建筑設計規劃項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。一、設計規劃一）項目功能規劃二）項目建設規模三）項目建設標準四）項目建筑方案設想五）項目環境保護二、工程施工計劃一）項目建設進度二）項目現場管理三、項目建設投資估算第六部分項目環境保護與勞動安全在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。一、建設地區的環境現狀二、項目主要污染源和污染物一）主要污染源二）主要污染物三、項目擬采用的環境保護標準四、治理環境的方案五、環境監測制度的建議六、環境保護投資估算七、環境影響評價結論八、勞動保護與安全衛生一）生產過程中職業危害因素的分析二）職業安全衛生主要設施三）勞動安全與職業衛生機構四）消防措施和設施方案建議第七部分項目經營策略在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售戰略，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場推銷戰略進行研究。一、項目核心競爭力設計二、項目運營模式三、項目運營策略四、項目營銷推廣策略第八部分項目組織和人力資源在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和部門設置，研究提出相應的項目組織機構，人員定編及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。一、項目組織架構一）企業組織架構二）企業工作制度二、人力資源安排一）人員定編二）年總工資和職工年平均工資估算三）人員培訓及費用估算第八部分項目投資分析建設項目的投資估算和資金籌措分析，是項目可行性研究內容的重要組成部分。每個項目均需計算所需要的投資總額，分析投資的籌措方式，并制定用款計劃。一、項目總投資估算建設項目總投資包括固定資產投資總額和流動資金。一）固定資產總額二）流動資金估算二、資金籌措一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明一）資金來源二）項目籌資方案三、投資使用計劃一）投資使用計劃二）借款償還計劃第九部分項目財務評價及社會效益財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。一、項目財務評價一）項目營業收入、稅金及附加二）項目營業成本費用估算三）項目借貸還本付息計算四）項目損益估算五）項目財務評價六）項目財務現金流量計算七）項目盈虧平衡點分析八）項目投資回收期計算表九）項目投資收益率計算表十）項目財務內部收益率計算表十一）項目敏感性分析二、項目社會效益分析第九部分項目投資風險分析一、市場風險與對策二、經營風險與對策三、資金風險與對策四、其它風險與對策五、規避措施第十部分可行性研究結論及建議根據前面各節的研究分析結果，對項目在規劃、定位、效益進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。一、結論和建議一）對推薦的擬建方案建設條件、項目定位、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見二）對比方案