房地產中介行業運行狀況分析 運用“七種力量模型”房地產中介行業界定狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。按照城市房地產管理法的規定，我國房地產中介服務主要表現為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介作了狹義的理解。因此本文中將房地產中介行業界定為從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的行業。房地產咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產專項研究、市場調查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務并收取費用的一種有償的中介活動。房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經營活動。房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介服務。房地產中介行業的“七力模型”分析一、行業競爭強度（一）服務的同質化嚴重。行業發展存在一個客觀規律，越是成熟的市場，產品的同質化程度越高。現在的中介行業日益規范成熟，實則更加深了同質化競爭。房地產中介行業的競爭將從規模過濾到品牌和服務。規模不再是唯一的競爭力，它只代表了短期內市場占有率的相對大。在服務方面，房地產中介行業經歷了社會對不法公司的輿論聲討、政策的洗禮和競爭的優勝劣汰之后，大部分公司都推行了規范化的服務。一些不規范的操作行為逐漸淡出行業舞臺，規范化已經成為生存發展的必要條件。因此，服務的同質化不可避免。同質化的直接后果，就是導致了市場競爭的殘酷性，一方面使得房源客戶和消費者的忠誠度都不是很高，另一方面，也使得客戶在選擇不同的中介機構時更多地傾向討價還價而不是對服務質量和品種的比較。（二）行業準入門檻低。根據國務院最新公司注冊資本登記制度改革的規定，取消有限責任公司最低注冊資本3萬元、一人有限責任公司最低注冊資本10萬元、股份有限公司最低注冊資本500萬元的限制；不再限制公司設立時股東（發起人）的首次出資比例和繳足出資的期限。公司實收資本不再作為工商登記事項。此舉進一步降低了中介行業的準入資金門檻。上文提到的同質化現象，也使得客戶在選擇中介機構的過程中對品牌的關注度不夠，這給與了行業準入者較好的進入環境。同時，由于近年房地產市場規模的進一步放大，也為房地產中介行業打下了一針強心劑，但是，市場規模的增長速度無法消化新進入者對市場的侵蝕，而各家較大的不動產經紀機構也相繼采取了加快擴張分店的市場戰略，這種現象，增加了整個產業的額外產出，降低了消費者成本，從而導致整個中介行業收入和回報的下降。在短期內，這種影響不會因為市場的淘汰機制而得以減弱。二、替代品的威脅（一）專業鑒證咨詢業務的不可替代性。房地產中介行業中的鑒證咨詢業務主要是向市場提供一種專業服務。這些服務需要由經過國家專業技術資格認證的專業技術人員來提供，一些服務本身甚至是由國家法律法規明確規定，要從事某項經濟業務所必須的專業服務。例如，在項目可行性審批中，國家發展和改革部門需要相應資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告作為審批的必備材料；城市土地征地拆遷需要有具有一定資質的房地產估價機構出具的評估報告，根據這個報告來確定補償價格。隨著社會分動的日益精細，行業的劃分也越來越來明細。公司在進行專業化的生產的過程中，對中介服務的需求也會與日俱增。十八屆三中全會確定了市場作為資源配置的決定性作用。這無疑推進了社會第三方服務的發展。房地產投資前期的項目可行性咨詢服務，有助于增強房地產開發商的投資理性，降低投資風險。項目進行中的工程造價服務，有助于控制項目成本，提高資源利用效率，防范道德風險，而二手房抵押貸款的房地產評估服務能夠有效的防范金融風險，維護金融穩定等等。正是由于房地產中介行業提供的服務的必要性，隨著社會主義市場經濟的進一步發展，社會將會對房地產中介行業提供的專業服務有更強烈的需求。（二）房地產經紀業務的不可替代性。雖然近年來隨著網絡技術的發展,房源信息已經基本公開化,房地產經紀服務仍然有相當大的不可替代性。一是房地產交易過程及法律義務都相當復雜，一般客戶，不管他是買家還是賣家,一般都必須得到房地產中介代理的幫助；二是房地產本身具有特殊性和不可替代性，世界上沒有一模一樣的房子，房地產個性差異反映在具體位置、樓層、建筑質量、建筑風格、內部裝修、小區環境、周邊配套等客觀因素上，沒有中介代理的職業化服務，客戶不僅對房屋價值與價格無法準確了解,有時他們甚至很難把握自己的需求和購買力；三是房地產的買賣，通常是普通人一生中最大的投資項目，客戶在心理上和經濟利益上都需要中介代理的職業化服務。三、潛在的進入者威脅網絡的蓬勃發展，改變了原有世界對信息資源的占有和分配模式，也改變了消費者獲取信息的渠道和消費習慣，同樣的，網絡已作為中間介質直接將二手房買賣雙方聯系到了一起，原來由經濟機構獨享的信息已經由于網絡的興盛而逐漸透明，二手房源的價格、位置、環境等信息現在可以方便的從網上獲得。焦點房地產網、搜房網作為房地產門戶網站，早已開辟了針對二手房交易的主頁，不僅提供各種房源信息，提供方便快捷的查詢方式，同時也提供了二手房交易的相關工具，比如房貸計算器、房屋租賃買賣合同范本等。進一步延伸，消費者還可以在網站上了解最新的法律法規以及交易提示等內容。另外的，類似于新浪、騰訊等大型的綜合類門戶網站，也都建立了自己的二手房專用網頁，這些網站，憑借其龐大的訪問次數及客戶群，在二手房經紀業務上都可以有所作為。房地產互聯網公司的介入很可能會改變房地產中介行業的現有格局，加速整個行業的整合，一些小規模的中介公司很可能消亡，而一些大規模的全國性的中介公司則有可能和互聯網公司合作，整合資源，用網絡來代替一部分門店和人員，降低成本提高營運效率。就像互聯網介入金融業一樣，雖然對傳統金融業造成了沖擊，加劇了競爭，但是從長期來看能夠促進整個行業的良性發展，為消費者創造更多的福利。四、供應商討價還價能力房地產中介行業的主要成本是人力資源成本。正是這些具有專業技能的人和具有龐大客戶資源的人組成了行業中的各個公司來開展業務。 因而其最主要的供應商正是這些具有智力優勢和客戶資源的人。這些專業技術人員的討價還價能力主要體現在工資報酬上（即使是公司老板也存在機會成本，即放棄了去別的公司工作而失去的報酬）。這樣的討價還價能力則因人而異。其他的成本如辦公用品、廣告服務等，供應商的討價還價能力一般不大。五、購買者的討價還價能力收費標準。、房屋買賣代理收費房地產價格總額（萬元）累退計費率以下（含）.以上.2、實行獨家代理的收費由委托方與房地產中介機構協商，其標準可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。3、房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。4、房地產咨詢服務費，按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡，結合標的額大小計收。普通咨詢報告，每份3001000元;技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，其標準一般不超過咨詢標的額的0.5%。房地產中介代理企業的客戶議價能力要具體問題具體分析。根據市場具體情況的變化,交易傭金的浮動范圍有時候也可以較大。比如說，在市場房屋供不應求時，代表賣方的經紀人傭金可能就會縮水。但這種客戶的議價能力主要是來源于同行的競爭，而不是本質上客戶有多大的議價能力。當然，有一種情況例外，那就是客戶不是其個人，而是大的房地產開發商。在這種情況下，客戶的議價能力很強，說穿了就是可能客戶說了算。六、產業成長性(一)發展機遇十八屆三中全會公報中關于土地改革的論述，包括建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。建立城鄉統一的建設用地市場，也即是農村集體土地能夠進入市場交易，這無疑直接擴大了土地估價機構的業務范圍，大大增加了其業務量。據統計，我國大約有18萬畝農村集體土地，這么大體量的農村集體土地進入建設用地市場也能夠使更多的建設項目能夠落地，對土地市場的健康發展和房地產價格的穩定都能產生有利影響，對房地產中介行業來說，健康的土地市場和房地產價格、大量增長的建設用地和項目量從長期來看對整個行業都是個利好。賦予農民更多的財產權利，即是賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權，創新農村土地承包經營權流轉實現方式的多樣化，通過信托、抵押等方式與金融創新相結合，通過轉包、出租等增加農民的資產性收益等。農民財產權利的增加為發展金融對農業的支持提供了保障，同時也擴大了土地估價機構的業務量。（二）不確定因素十八屆三中全會后，國家將大力推進全國性的房地產權屬登記工作，為之后的房產稅全面征收打下基礎。房產稅的征收方式對房地產市場影響很大。如果按存量來征收，可能會打擊一部分投資需求，造成短時間內的房屋轉讓的高峰，如果按增量來征收則會在短時間內造成房屋買進得高峰。這在短期內會促進房地產中介業務的繁榮。然而從長期來看，會抑制房地產需求，降低房地產交易量，從而不利于中介行業的業務增長。另一方面，房產稅的征收價格如果需要由第三方的中介機構進行評估，這將給房地產評估機構帶來巨大的業務空間，如果由稅務部門單方面確定，則不會對房地產評估機構帶來利好。（三）潛在風險我國人口老齡化的加劇，意味著新生家庭的減少，從長期來看，顯然會對房地產市場造成致命打擊，同時也會牽連到房地產中介市場。目前老齡化對城市房地產的影響在一些縣城已經顯現。大城市盡管生育率低，但是依靠龐大的外來人口大軍的置業需求，仍能支撐整個房地產市場。盡管國家已經放開“雙獨二胎”和“單獨二胎”以緩解老齡化危機，但是“雙獨”、“單獨”家庭更多是城市家庭，高昂的生育成本使得放開二胎政策能夠在多大程度上挽救低生育率還是個未知數。所以從長期來看，人口老齡化對我國房地產市場、房地產中介市場，