目 錄公司簡介蘇州工業園區xx投資顧問有限公司（以下簡稱“xx(）”）成立于2006年1月，是蘇州市首家，也是唯一一家，專門從事房地產研究的機構。公司由多年從事房地產市場研究的專業人事組成，吸納了蘇州各大優秀代理商中的市場精英，擁有龐大的蘇州房地產市場信息資源庫。目前，雖然公司才剛剛起步，在業界還沒有一定的知名度，但xx（xx-xx）已與知名的代理公司和設計院達成戰略合作聯盟，力求更好地為各大開發商、代理商等房地產相關機構服務，為蘇州市房地產市場的健康、可持續性發展貢獻一份薄力。為了更有效地提高服務水平，xx（xx-xx）將服務內容更為具體化、專業化：以深度市場月報作為套餐，項目定位報告、地塊評估報告作為點心，項目跟蹤服務、項目融資報告作為特色小吃，以滿足客戶的各種需求。xx（xx-xx）的優勢在于資源和專業。通過多年對各大代理公司地學習和積累，以及對蘇州房地產市場地實地調查，與專業人士地探討，xx（xx-xx）已具備全面、可靠的資源庫。除了資源，專業度也是xx的優勢之一，多年的市場研究經驗，造就了我們的專業度，為我們能更好地為客戶服務奠定了堅實的基礎。xx（xx-xx）的服務理念超前服務，您所想的就是我們所做的。我們將以全面、真實的數據為基石，站在巨人的肩膀上，對市場的變化做出準確的預測，以保證您的戰略部署準確無誤。同時，您的建議就是我們進步的良藥；您的關心就是我們成長的依靠，xx（xx-xx）熱切期待您的建議。xx（xx-xx）是年輕人的“天堂”。因為年輕，我們闖蕩；因為年輕，我們拼搏；因為年輕，我們執著。我們堅信：博采廣義，“新”星之火可以燎源。報告聲明xx投資顧問有限公司從2006年一月開始提供房地產市場信息服務。收集房地產一線的真實數據及政府統計資料，對房地產信息進行整理和分析。月報主要分析的是蘇州市范圍內的房產信息，區域范圍包括園區、市區、新區、吳中區、相城區。數據內容涉及蘇州市所有在售公寓住宅，有關別墅方面的信息將以專題報告的形式提供。報告的主體包括政策、市場住宅的供應、成交、動態以及專題研究。本報告版權歸蘇州工業園區xx投資顧問有限公司所有，報告數據來源真實、可靠，并以此為分析依據。本報告未經本公司表示許可，任何單位或個人不得復制或轉載本報告內容，不得外傳。本報告所涉及的公司、個人資料均屬機密，受到嚴格保護；受服務單位的資料也將受到保護，受服務單位提出的申請內容屬于公司機密，禁止外泄！第一部分 信息直通車壹 經濟頻道一、4月28日起上調貸款利率；蘇州住房公積金貸款利率上調0.18% 從4月27日起，金融機構貸款基準利率上調，存款利率保持不變。其中，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應調整。這已是自2004年10月以來央行的第三次加息了。 同時，蘇州公積金貸款利率也將隨之調整：從4月28日起，個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。xx路標:對于房地產市場來說，利率調整可以說是最有效的市場調整手段，利率也一直是政府控制房地產市場的一把利器。本次央行再度決定上調貸款利率，暗示政府對2006年樓市政策調控的開始。通過相關數據顯示，全國房地產市場在經歷2005年的陰霾以后，在2006年初開始快速恢復，大多數城市的房地產又進入了火熱時期，2005年政策的影響力逐漸被忽略，由此來看，政府對房地產市場的新一輪調控將逐漸實施，本次加息只是前奏，一系列連環拳將會接連出擊。同時xx引路者認為，目前的房地產市場相比2004年后期，已經成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會象2005年那么強烈。從另外一方面來看，隨著浮動利率的一再上調（這已是繼2004年10以后第三次加息），一度受到市場冷落的固定利率房貸逐漸熱鬧起來，客戶接受度越來越高，但從目前狀況來看，光大和招商兩家銀行所推出的固定利率房貸的利率水平還是高于目前浮動利率的房貸利率，影響了固定利率房貸的推廣。貳 城建規劃一、高架東延打破交通瓶頸南環高架東延將以全市首條隧道穿越獨墅湖，隧道長3.46公里；北環高架東延原則同意全高架立體交叉設計方案，在星港街北延與312國道交界處設置立交互通。南環快速路東延工程可行性研究報告近日通過專家組評審，北環高架東延也拿出了原則方案，南北兩條高架的東延將打破園區與古城區之間的交通瓶頸。 在南環快速路東延工程可行性研究報告中，東延段路線走向基本沿新機場路控制線路，呈東西向，在獨墅湖路段中心線有所調整。綜合考慮工程造價、施工周期、技術要求以及對周邊環境的影響等因素，這條道路采用橋隧結合方式。根據方案，南環快速路東延段西起東南環立交橋，東至獨墅湖以東，工程終點位于車斜路交叉口，全長約7.37公里。基本走向如下，西接東南環立交，采用高架形式從蘇嘉杭高速公路橋下穿過，向東連接跨越通園路、星港街、郭巷大道，高架橋長3.43公里，然后在高爾夫球場西南側下穿，以隧道形式穿越獨墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，隧道長3.46公里，以地面形式接車斜路交叉口，地面連接線0.48公里。規劃保留快速路上跨車斜路的可能。這條快速路的主線將采用雙向6車道，輔助道路則采用雙向4-6車道，其中獨墅湖隧道僅考慮快速路主線通行，輔助車道通過路網分流過湖。 目前，北環快速路東延工程方案雖然沒有具體敲定，但原則同意北環快速路東延工程采用高架規劃方案，其西起自官瀆里立交，向東下穿蘇嘉杭高速公路，沿312國道，在園區境內星港街以東落地，全長4.6公里，雙向6車道，并在星港街北延與312國道交界處設置立交互通。 在確保質量和安全的前提下，按照能早則早、能快則快的要求，加快南環、北環高架東延建設步伐。南環快速路東延工程以圍堰施工進場為開工時間，力爭5月10日左右舉行開工儀式；北環快速路東延工程，根據火車站地區綜合改造工程規劃方案進展力爭早日開工，具體時間另行確定。xx路標:長期以來，蘇州城的東西連接都是城市的主動脈，東邊的工業園區、西邊的新區，可以說是蘇州市的兩大經濟支柱區，兩個區的經濟往來非常頻繁，為了方便這個兩個區的聯系，政府也大力改善交通條件，早期完全以來干將路這條城市主干道，隨著東、南、西環高架的建成，大大提高了兩個區的交通條件。但還是存在一定的缺陷，此次高架東延的規劃將進一步加大園區與其他區域的對接，對整體蘇州經濟的發展具有很大意義。對于房地產市場來說，任何交通的變局都會對房地產市場帶來一定的影響，此次也不例外。從南環高架東延來看，直達獨墅湖，對于雙湖板塊的房地產市場來說，無疑是一個利好的消息。此次規劃將大大改善板塊的交通條件，不僅加大市場對雙湖板塊的接受度，同時還為板塊市場帶來更廣的市場客戶。而對于北環路東延的規劃來說，情況卻有所不同。相城區房地產市場一直憑借較低的價格吸引著園區客戶，無奈受到交通條件的影響，部分園區消費者還是不能接受相城區，而這此北環路東延工程正好解決了這一問題。可想而知，該工程的實施必將大大提高園區居民對相城區房地產市場的接受度。可以說如果北環路東延工程能順利進行，受益最大的無非是相城區的房地產市場。二、蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度” 未來5年，蘇州市民出行將更加快捷，坐車也更加方便，蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度”：開建錫太高速等5條高速公路；公交完成100公里的公交專用道這是記者昨日從蘇州交通“十一五”規劃中獲得的重要消息。 高速：新建5條高速公路 根據規劃，在未來5年中，蘇州要完成滬蘇浙高速公路江蘇段、蘇通長江公路大橋南接線，以及沿江高速張家港東互通、蘇嘉杭八坼互通等續建工程。同時開工并建成繞城高速公路東段北延、蘇錫連接線（蘇州段）、無錫至南通高速公路（蘇錫市界至S338段）。開工建設的還有繞城高速公路東段南延、無錫至太倉高速公路（蘇州段）。這樣，5年后，蘇州建成高速公路出入通道10個，共70車道。其中上海方向4個，28車道；浙江方向2個，12車道；無錫方向4個，24車道；南通方向1個，6車道。蘇州可以基本實現“15、30、60、120”的目標，即所有鄉鎮15分鐘內就近上高速公路，蘇州中心城區30分鐘內到達各市（縣），60分鐘交通圈覆蓋全境，2小時交通圈基本覆蓋長三角城市群。 航道：開辟旅游專用航線 水上旅游一直是蘇州古城的特色。在未來的5年中，蘇州將改造旅游航道72.8km。其中，參照五級航道標準改造環城河、老運河、蘇瀏線、滸光運河，參照七級航道標準改造蘇虞東線。航道建設與生態環境相協調，在提高航道景觀條件、運輸服務水平和改善船舶條件的基礎上，開發旅游客運服務的市場空間。各市縣主城區周邊建成1-2個水上綜合服務區。最終，蘇州要形成“一環六射”旅游專用航線格局。 公交：建成100公里專用道 人民路上的公交專用道大大提高了公交車的準點率，乘客也從中體會到了方便。在未來的5年中，蘇州要成100公里公交優先通道的建設。 根據規劃，中心城區公交站點（以300m半徑計）覆蓋率達到80%；五市（縣）公交站點（以300m半徑計）覆蓋率不低于50%。蘇州市區力爭完成25個換乘樞紐的建設任務，市區新建30個公交首末站，使公交首末站總量達到100個，覆蓋蘇州城區所有的商貿中心、交通樞紐和較大型的居民小區。 xx路標：長期以來，蘇州居民都受到交通條件的捆饒，堵車現象無處不在，嚴重打亂了居民的生活計劃。此次大力投入496個億來改善蘇州的交通條件，對于蘇州老百姓來說，無疑是意見大快人心的事。從計劃安排來看，首先解決的是對外交通條件，新建五條高速公路，分別連接上海、無錫、浙江等地，這將突顯蘇州的中心地位，以蘇州為圓心的長三角經濟格局正式確立。由此來看，必將大大加快蘇州經濟的發展。而對于房地產市場來說，經濟無疑是基礎條件，在經濟得到快速發展的同時，也將給房地產市場帶來更多的機會。其次開辟的旅游專線，對蘇州的旅游業的發展有舉足輕重的作用。而對于蘇州房地產市場來說，雖然有人間天堂的美稱，但旅游地產在蘇州市場的發展還未真正出現，因此隨著旅游業的發展，開發旅游地產機會就愈加成熟。最后從公交系統來看。對于目前蘇州居民的生活水平來看，公交車是大部分居民的出行工具，這就導致了普通公寓房地產對公交系統的依賴性非常大，100公里的公交專用道的規劃建設，將變蘇州普通公寓房地產的市場格局產生一定的影響。三：園區東環路 東側整治范圍已經敲定 被列入園區2006年“十大基礎設施工程”的東環路地區整治工程，改造范圍已經確定，改造工程即將全面啟動，預計年內完成投資17億元。 園區東環路地區改造指揮部介紹，此次改造涉及的規劃范圍北起滬寧鐵路、南抵東興路，西到東環路，東至蘇嘉杭高速公路（南端延伸至通園路，北端延伸至婁門外大街與312國道交叉口），南北長約5公里，東西寬0.41.5公里，總面積約6平方公里。改造的整體目標是改善沿線居民生活、工作環境，完善道路交通路網，提升東環路沿線地區整體城市形象水平。 xx路標：蘇州工業園區是中新兩國政府合作開發建設項目，開發建設10多年來，取得的成績令人矚目。但由于多方面原因，位于園區與中心城區之間的東環路兩側地區，存在布局混亂、功能混雜，市容較差、交通不夠順暢等問題，與蘇州城市現代化發展要求不相稱，為此，園區決定對該地區進行整治、改造。而從房地產開發角度來看，政府對區域的大力改造，必將給區域房地產市場帶來較大的開發時機。從一級市場來看，未來該區域將有大量的土地出讓，這對于目前寸土寸金的湖西市場來說，定會是眾多開發商爭搶的焦點。叁 業界關注一、外幣按揭現身蘇州樓市 日前，蘇州南都建屋公司攜手東亞銀行，在其在售樓盤玲瓏灣花園中開放“外幣按揭”業務，成為蘇州目前在售住宅中首個開放此業務的房地產住宅項目。開發商與銀行聯合，共同為住蘇的外籍人士提供外幣按揭貸款，這個新鮮“出爐”的投資理財方案，在外籍客戶充足的園區樓盤是首次現身。 目前玲瓏灣花園已售房源中，有300多戶外籍業主，所占比例達18%左右；東亞銀行之所以選擇玲瓏灣作為蘇州園區“外幣按揭”服務首選服務對象，主要就是基于玲瓏灣項目充沛的外籍客戶資源。這次開放項目“外幣按揭”的貸款功能，其目的不僅僅是針對外籍購房這一細分市場推出的便利措施，還希望通過功能開放，為蘇州樓市引入一種全新的、良性的房地產投資模式。 xx路標：隨著外資銀行大量進駐國內市場，對國內銀行的沖擊也越來越大。東亞銀行此次進入房地產按揭市場又是一個新的沖擊，打破了房地產金融市場由國內銀行獨霸的局面。而從房地產市場來看，部分樓盤另設外幣按揭業務對樓盤的銷售有很大的促進作用，不僅對外籍人士有強有力的吸引力，即使對于本土人來說，也增加了一種選擇的余地，尤其是在人民幣升值觀念越來越強的背景下，本土消費者采用外幣按揭不是沒有可能的。但冷靜的看，在目前的市場情況下，不是所有的樓盤都適合開辦外幣按揭業務，奉勸開發商不要盲目效仿。相對來說，對于玲瓏灣此類檔次較高的樓盤，另外開設外幣按揭業務作用才比較明顯。肆 政策法規一、國土部發布正式文本：開發商囤積土地將被限制今后，開發商拿到土地后不按時開發；或挖一個坑形式上“開工”，卻一直停工不建等長期變相囤積、以此來抬高房價的行為將被制止。國土資源部昨日發文，對開發商閑置土地的行為進行了強制規定，同時還明確出招杜絕開發商變相囤積土地。該規定將于7月1日起試行。竣工時間進行明確約定 針對開發商的“屯地新招”，國土資源部、國家工商總局昨日聯合公布國有土地使用權出讓合同補充協議示范文本(試行)。該協議對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數、工業項目用地中非生產性設施用地比例等合同條件及違約責任進行了明確約定，杜絕開發商變相囤地。為保證開發商及時開發利用土地，防止囤積土地，在出讓合同已約定了建設項目的動工日期外，出讓合同補充協議第一條約定了建設項目的竣工時間。明確“受讓人除按照出讓合同約定日期動工建設外，還要明確同意在一定日期前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。” 約定指標防供應量減少 為提高土地利用效率，出讓合同補充協議第2、3條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。受讓人不能滿足雙方約定的指標的，屬于違約。第11、12、13條明確了違約方要支付違約金等責任。 國土資源部有關負責人介紹，這幾條規定主要是提高土地集約利用水平，降低項目對土地資源的消耗量，防止開發商變相降低容積率“開發高檔樓盤”，減少供應量。 停工一年將收土地閑置費 為杜絕開發商變相囤地，出讓合同補充協議第5、6條進一步對閑置土地作了約定：開發商按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。 國土資源部的有關負責人強調，這是為防止項目停工形成實際閑置問題。而其中關于閑置土地的定義則是最新規定，此舉對于開發商變相囤地行為將給予嚴厲制止。 xx路標：關于對房地產一級市場土地市場的管理，早就有眾多相關政策出臺，最具典型的是2004年8月1日的土地大限，是政府對土地市場的一次大洗牌。但是在經歷了8.1土地大限后，全國房地產土地市場依舊存在或多或少的問題，而本次國土部發布正式文本，限制開發商囤積土地，可以說是對8.1土地大限的一個補充。在本次對開發商囤積土地的具體限制中，主要從開發周期和總建筑面積進行嚴格規定來控制開發商的工程進度和項目定位。從開發周期來看，以前對土地市場只是規定開發商在拿到土地后，必須在兩年時間內開工建設，而忽略了對工程開發周期的限制，這就導致了部分開發商挖坑以表動工的做法，而如今明確規定開發周期后，開發商投機取巧的難度加大，工程進度一定要跟的上要求。這樣以來，對于資金壓力相對較大的開發商來說，在準備拿地之前，一定認真的掂量掂量，做好精確的預算，以避免后期項目出現停工時間過長的風險。而對于建筑面積的控制來說，為了調整商品房供應結構，限制高檔房的供應量，該文本規定開發商必須按照預定的最小建筑面積以上進行開發，不能下調地塊容積率，提高樓盤檔次，打亂市場供求。綜合以上兩點來看，該正式文本的出臺主要是針對開發商而提出的，大大提高了對開發商的要求。反面來看，開發商在做出拿地的決心之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調查和預算，保證萬無一失。伍 市場動態一、蘇州工業園區國土房產局國有土地使用權掛牌出讓成交結果編號地塊位置基地面積(平方米)最大可建筑面積(平方米)容積率用途出讓年限(年)總成交價(萬元)樓面價(元/平方米)成交單位蘇園土掛（2006）01蘇繡路南、星桂街東8986.653919.46（+0.5）商業40145002689.21號報價人蘇園土掛（2006）02蘇繡路南、星海街東8962.362736.37商業40162002582.2園區普明貿易蘇園土掛（2006）03蘇勝路南、南施街東119901.8143882.21.2居住70341002367.0中新置地蘇園土掛（2006）04瓊姬路南、南施街東，斜塘河北121740.397392.30.8居住70346003552.6中糧上海糧油進出口蘇園土掛（2006）05瓊姬路南、南施街西，斜塘河北33932.627146.10.8居住70126004641.6上海萬科xx路標：本次土地出讓，業界反映最大的是上海萬科終于在蘇州拿下了第一個地塊2006-G-05號地塊。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬科地產留下足夠的發揮空間。對于萬科在蘇州真正的首個項目（雖然萬科已收購玲瓏灣項目的部分股份，但終究不是從頭到尾操作的項目），究竟成功如何，大家都在密切關注。其次是由中新置地拿下的03號地塊，樓面價僅為2367.0元/平方米，相對于地塊周邊正在開發的其他多層項目來看，該地塊的土地價格相對偏低，該地塊拿的有點物有超值。二、蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權拍賣2號公告位置與規劃指標序號地塊位置編號面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起拍價元/1滄浪區湄長小學西、南環東路南（原匯凱紡織印染有限公司）蘇地2006-B-1號52530居住70年1.01.215%25%37%33002金閶區虎丘路30號（原工藝美院北校區）蘇地2006-B-2號4498.4商業40年1.640%30%560039260.5居住70年1.030%37%25803滄浪區勞動路20-28號（原冶金廠）蘇地2006-B-3號134771.1居住70年1.820%37%46804滄浪區長吳路8號東（原煤礦機械廠）蘇地2006-B-4號8824.8居住70年1.230%37%33005金閶區辛莊西路南、蘇滸路45號（原蘇州鏈條廠、虎丘職中、虎丘中學）蘇地2006-B-5號60802.6居住70年1.325%37%36506平江區西大營門57號西地塊（原林機廠）蘇地2006-B-6號33215.9居住70年0.835%30%48007金閶物流園陽山東路、新蓮路交叉口西側蘇地2006-B-7號80468.466881.7商業和倉儲50年0.51.540%20%8708吳中區東吳北路東側、縣前街北側蘇地2006-B-8號10502.5商業、產權式酒店和辦公40年4.040%20%52509吳中區木瀆鎮蘇福路南側、珠江路東側（東地塊）蘇地2006-B-9號17919.9商業40年2.050%20%165010吳中區木瀆鎮蘇福路南側、珠江路東側（西地塊）蘇地2006-B-10號16692.4商業40年2.050%20%165011吳中區木瀆鎮蘇福路南側、珠江路東側（南地塊）蘇地2006-B-11號16023.9商業40年2.050%20%165012吳中區木瀆鎮竹園路北側蘇地2006-B-12號200000.5居住70年0.61.025%37%165013太湖國家旅游度假區葉山島蘇地2006-B-13號220693.2居住70年0.0940%82514相城區采蓮路東、古巷路北蘇地2006-B-14號123236居住70年1.01.515%28%37%202515相城區澄和路東、安元路南側蘇地2006-B-15號24022商業40年1.01.535%50%25%225016工業園區唯亭西區青劍湖西北角、星澄路以東蘇地2006-B-16號51540.2居住70年1.225%50%150059931.4居住70年0.830%45%74194.01居住70年0.630%45%報名時間：2006年5月22日上午9點起至2006年5月29日下午5時止工作日內。拍賣時間：2006年5月31日上午9點整；2006年5月31日下午2點整。拍賣地點：蘇州市會議中心豐樂廳。xx路標：本次市區土地拍賣還是同以往幾年相似，安排在五月左右。但從本次拍賣的地塊來看，大多數都是地段較好的地塊，都是由于老城區的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周圍人氣都比較旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對偏地，以聯體別墅和多層產品為主，可以說是大多數蘇州老百姓熱中的產品類型。可以預見，此次拍賣的現場將會非常熱鬧，競爭也會異常激烈，有望達到2005年后的歷史新高。那么在如此激烈的競爭條件下，對于想拿地的開發商應該怎么做呢？練好內功是關鍵，作好一切準備，擁有充分的市場調查，準確的市場評估，才會胸有成竹，一切盡在掌握之中。三、蘇州市國土資源局出讓國有土地使用權掛牌3號公告位置與規劃指標序號地塊位置編號面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起報價元/ 1吳中區甪直鎮曉市路東段北側、映月二路西側蘇地2006-G-4號2660.7商業40年1.055%20%19502吳中區甪直鎮曉市路東段北側，映月一路東側蘇地2006-G-5號1036.8商業40年1.055%20%19503吳中區光福鎮福利村四組西側花橋南路北側蘇地2006-G-6號11169.4商業40年0.520%40%8254吳中區東吳南路西側（明隆大廈南側）蘇地2006-G-7號10928 建筑物7136.7商服40年3.550%20%22205吳中區天靈路北側、東吳南路東側蘇地2006-G-8號2286.7商服40年2.045%25%15006吳中區東吳南路西側（原明隆大廈西側）蘇地2006-G-9號8503.2居住70年3.520%37%22507吳中區吳山街南側、溪翔路東側蘇地2006-G-10號6202.2建筑物3274.7商業和居住40年 70年2.050%30%17708吳中區蘇嘉杭高速公路西側、東方大道南北側蘇地2006-G-11號59125.1 36191.4 35983 8711.7商服40年2.0 2.0 2.0 2.0 40% 40% 45% 45%20% 20% 20% 20%10479吳中區郭巷東方大道北側蘇地2006-G-12號3000商業（加油站）40年0.625%100510吳中區郭巷通達路東側蘇地2006-G-13號3333.3商業（加油站）40年0.625%100511高新區大同路南、同禧路東蘇地2006-G-14號6800商服40年1.260%20%113812高新區龍康路東、龍昌路南蘇地2006-G-15號19948.9商業40年1.240%30%227813高新區龍康路東、龍昌路北蘇地2006-G-16號9892.7商業40年1.240%30%227814工業園區唯亭西區星澄路以西蘇地2006-G-17號2799.9商業（加油站）40年0.320%75015工業園區唯亭東區葑亭大道以南、涇上街以東蘇地2006-G-18號3046.7商業（加油站）40年0.320%75016工業園區勝浦同勝路以南、界浦路以東蘇地2006-G-19號3149.7商業（加油站）40年0.320%75017工業園區婁葑新華路以北、星華街以西蘇地2006-G-20號3323.9商業（加油站）40年0.320%75018工業園區東方大道以北蘇地2006-G-21號3337商業（加油站）40年0.320%750掛牌時間：自2006年4月30日上午9點起至2006年5月18日下午5點整止(工作日內)。掛牌地點：本次土地掛牌地點設在蘇州市干將西路980號地產大廈8樓，蘇州市土地儲備中心地產經營科。xx路標：除了市區大批量的土地拍賣，蘇州政府還拿出以上的小地塊商業項目進行掛牌。但這些地塊基本上都是商業用地和加油站，雖然地塊數量較多，但由于規模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業市場形勢來看，一場商業地產的革命即將爆發。第二部分 月度市場分析壹 月度整體市場分析 一、月度市場特點概述2006年四月間，蘇州整體公寓住宅供應量為13493套，總的新推量體1638套，相比上月新增量體減少了800多套，但總的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為2716套，比三月份高出500多套。市場發展趨勢良好，成交數據不減。樓市的旺季已經到來，一般來說，由冷淡期到旺季需要經歷2個季度的時間，中間有一個緩沖期。2006年的旺季經歷了2005年12月，2006年1月、二月的過渡，三月正式進入，四月持續升溫，旺季一般的持續時間在34個月。樓市由冷變熱比較困難，但是由熱變冷時常會很突然，今年的旺季預計的持續時間到2006年6月份，于7月開始進入平穩期。全市本月價格變化小，新增量體少，持續熱銷以前的量體，因此一般樓盤不會再做價格變動。園區的湖濱一號開盤，平均價格高于區域1000元/平方米，屬于市場特例。相城區隨著板塊抄作的升溫，環境資源的充分利用，使得區域別墅市場價格有所上漲。其他區域的價格基本與三月份持平。各區域市場動態中，吳中區表現最明顯，4月銷售高出三月500套左右，區域成交創新高，除新區外，其他各區域成交都相比三月份有小量體的上升。在良好的市場前提下，要保證正常的銷售速度，關鍵在于價格。蘇州全市的房地產價格已經有半年沒有的變動了，正由于價格的保持，使得以前的觀望客戶又重新燃起了購房欲望，抓住客戶和穩定價格息息相關。二、月度市場總體供求分析1、住宅套數總供應物業形態月初供應量加推量體總量體所占比例4月各時間段新增簽約量累計簽約去化率4.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.30多層1937953289021.4%21327829118997133.6%小高層3492234372627.6%8220715817462116.7%高層6461416687751.0%211340285288112416.3% xx路標：本月全市成交再次上漲，其中多層增加352套，小高層基本與上月持平，高層增加198套，從各區域的產品形態構成來看，小高層分布最為平均，說明小高層的接受度越來越高，多層產品和高層產品都存在著局部的分布不平衡，因此小高層的成交狀況就代表著整體市場的成交狀況，本月小高層成交與上月持平，全市整體成交數據上升，主要是受到某些特殊樓盤的因素的影響，如吳中區的金楓美地、園區的湖濱一號，所以，總的來看三月與四月的市場冷暖度相當。從去化率看，多層的去化率最高，達到33.6%，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。市場的推量在本月有一定的緩和，也是成交率上升的原因之一。從各區域的成交來看，園區和吳中區成交最多，分別占30%和27%，相城區最低，只有12%。整體上看，各區域的成交仍比較平均，不存在焦點區域和冷淡區域。從數據上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經完全被蘇州人所接受，從本月市區的小高層成交可以看出這一點；其次多層產品低檔化，雖然園區的多層已經成為高檔產品，但是供應量小，對整體市場不產生影響；另外，高層產品以園區為龍頭的布局仍無法改變。小結：本月多層、高層成交繼續上漲，小高層持平，整體市場保持平穩。2、面積單價供求a、 多層（注釋：供應為月初供應，以下類同）價格（元/）面積4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化80平方米以下2013035020004002230780-90平方米22021018218683922000002701000090-100平方米1401042721358941000000117018202100-110平方米6455488565329000006001409110-120平方米10152504252136024202302213000120-130平方米1197737228676237022000621620403130-150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104xx路標：從上表可以看出，全市多層的供應形式，以5000元/平方米以下為主，55006000元/平方米為供應的真空地段。主要由于多層主要集中在吳中區、相城區、市區三大區域，吳中區和相城區的多層的平均價格在4500元/平方米左右，也就是構成了多層的主體數據，而市區的多層價格一般高于6000元/平方米，園區的多層供應幾乎可以忽略，不影響到產品布局。我們重點研究5000元/平方米以下的多層：中大戶型供應中，130150平方米，有418套，120130平方米供應有347套。小面積戶型供應中，8090平方米的面積，有406套，90100平方米供應有353套。以上兩種供應是5000元/平方米以下的主力面積供應段，可以看出，大小面積供應比較平均；我們從成交來看，中大戶型的總成交為207套，小戶型的總成交套數為395套，小戶型高于中大戶型190套左右，小戶型的需求在升級。在小戶型的成交中最為突出的為4000元/平方米左右，8090平方米的面積段，本月成交182套，新增量體有210套，從總供應和成交的形式來看，市場對該面積和價格段的產品仍存在較為強烈的需求，可以考慮在56月份持續放量，以適應需求。 大戶型的需求中以130150平方米面積段成交最多，本月共有128套。對于大戶型的需求，客戶追求低總價的同時，也會追求居住的舒適度，在蘇州曾經有一段時間對多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購買，這種需求短期內仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產品的市場。小結：多層供應低價位成主體，成交中，小面積需求升級，大面積仍有存在的空間。b、小高層價格（元/）面積4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化85平方米以下000674226810304501800000085-95平方米0001320180002001570600095-105平方米0002894251100040181045000000105-120平方米7032397438940182905100000120-130平方米801196321032206516301215014500130-145平方米7401049102527844558201634030000145-160平方米850161100111360161600000000160平方米以上60051760812301126020003401xx路標：從表格數據來看，小高層4000元/平方米以下的供應很少，價格開始向5500元/平方米移動。雖然在有些區域，多層的價格高于小高層，出現倒掛的現象，對全市而言，小高層的整體價格要高于多層。首先，從供應來看，主力供應仍在40005000元/平方米和50005500元/平方米兩個價格段，4000元/平方米以下和6000元/平方米以上仍為供應的價格空白段。面積供應中，95平方米以上各面積段分布較為平均。本月小高層的總成交與三月持平，但與三月相比又存在其特殊的地方。三月小高層的成交中，面積在95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為95105平方米。從40006000元/平方米，各價格段都有比較理想的成交。在各區域的小高層成交量體中，新區仍然領跑，市區上升最快，超越吳中區和園區位居第二，相城區仍然處在末尾。園區高層成交進入穩定期，三月份的的高成交來自小戶型的吸引。市區的小高層高成交主要來自寶石御景園，該項目的現房成交促進較大。小結：小高層成交區域變動較大，市區由多層的熱成交轉向小高層。c、高層價格（元/）面積4000以下4000-50005000-55005500-60006000-70007000以上供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化85平方米以下107009900144404424204400020385-95平方米000790316438561000348021100295-105平方米1481630900183275713515105272423121032105-120平方米620155206252074000702806120-130平方米53032180143480869302250674011130-150平方米2233264388026779769727506093928040016150-170平方米480018501450040310918008807170平方米以上49041210733101938002905640045xx路標：高層的供應情況相比小高層、多層，又有所不同，向更高一級的價格靠攏，主力供應的價格段有三個區間，即40005000元/平方米段，50005500元/平方米段，55006000元/平方米段。成交的主力價格段在50005500元/平方米，成交的主力面積段在130150平方米的三房。本月的數據突破了60007000元/平方米的供應和成交空白，該價格段以前一直是大部分樓盤無法涉及的區域，高于平均水平，卻又無法和高檔的景觀房相媲美。支撐該數據的樓盤為中海湖濱一號，以對外公開的6600元/平方米入市，取得了另人羨慕的銷售比率。本月成交最為顯眼的單價和面積交叉點為95105平方米面積段、50005500元/平方米的價格段，該類型產品仍是全市范圍內的高需求產品，本月的銷售量體為135套，130150平方米的三房在各價格段都有較為理想的成交，也說明三房的市場需求也已經在慢慢的浮出水面。從各區域的高層成交狀況來看，園區第一的地位無法動搖，市區的高層成交相比三月有了大幅度的提高，三月市區的高層只有49成交，四月多出了73套。相城區和吳中區的高層成交也有一定的上漲，吳中區的高層成交量始終位于各區域的最后一位。小結：高層產品突破供應真空，三房需求開始顯現。3、戶型總價供求a、多層戶型總價一室二室三室四室供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化30萬元以下90700000000030-40萬元301441324253111687900040-45萬元2180026311312978423400045-50萬元400509192241776100050-55萬元0004636231734360380955-60萬元000460163166410940060-70萬元0001021252682954410570-80萬元000400962234180580萬元以上000381422424407504xx路標：本月全市多層供應仍以二室和三室為主，二室的總供應為990套，三室的總供應為1490套。本月多層的成交中，二室有465套，三室有431，二室的成交高于三套，成交率也遠遠高于三室。從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個熱點總價段為3040萬，4045萬，該總價主要集中在吳中區、相城區的邊緣區域，從而得知，目前的蘇州市場上，價格因素比地理位置因素更能吸引客戶。三室的成交熱點總價在5560萬之間，