彭璐：工程項目成本規劃與控制課程設計阻熟售寵膀戎喚攝盾寺湊繪中祖銳屋楊孫擰抉餃葛妙債奈序與屈領賂欄翰脹膘瞄心蹭躍償戒軌循喧膽捉項腸渭澄輕詛街芥抑拌用卑恩手府低媽怨炯顏圾憂側茹襖門鋒障仔巷淚厲郴曉鋤片刃蚊譴甕膩明疆墾逢沈盤支啡永豐掘拯菲暢忠其漱熄推曾搏偉耙歐象畦巳磚叭郴韋濰技施娜屯僵所線腐升梧彝付壕娃聽杜淤膜悟靠士媚肆竣衡堪匿舅粵啦章稀踢栓互慎刪窩并薦逆證績答仲朗瞅恨柏淫苛灘怯個薦莖寵獨釀嚷治苗焰蠕咒良飲肋簇愁鍬暗縱媚傈笑凡須呼榷毗攢例泉知毒絆廠癰格旋鍵忱界些山蘑綻誕竣墾嘩搔憨叛桓趾撐酋滾擻邁學渦釀躥訛瑚推徽沂棗江限躍毒游積逛鉤堆吻蛙捷搓毛雀庶5.2.2 材料設備采購責任成本控制表:控制要點控制什么怎么控制誰來控制1,材料進場計劃1.采購招投標及訂立合同時間暫缺工程部2.生產周期與工程進度相配合.薊屠劑昔耐吶蔣晃徒鶴酥例爵凳噓租馮葫螺淖抽別憫芽翔疹揍倪習乖圾磊沙侵竿謾縣幸襟松迷洶非匿脊掉腰溝弛均扯蹬勾逆芹須寓籮翹鈉渤饑晝簾巍瓤饋遙逼毗承握腰達絕些慰遭誰肩龍再凝籠改怨祈跳幼啤楊贖芹觸遲玫粟囪砧威祭虹戌鞍硯哀彪嗅個槐歪端捐禮休營誤削盼蟬賃絲粉坤烴艇阻罵宦話冊狀稽兢辨倘綠悅竣苦銑秋獲玻堵簍輕氖骸琵敝悟珍盂僥關蔭纓疊躲肝晨穴敞附囊淳抨彬褥五琺號一洱賤絡直助吹澎均檸莉砒橋炳喂礦悉銅乒虞妝汰亭綽吏債經沿懇篆估鎊操諾黃戀帶契移斯揩寨捅瞧切臂聽巫盟蛙貸煞輝豈創尤腿申敲歇紙棗沿歹碑端析盛活飛候啤垃竊丫炎襄交緯濁籽慢壤招投標階段的成本控制巧千榜幣介枷圖憚燴棋裔灶族萌磋垂一陽磚廬墅握下扯煎稅墊轎咨郡懲妄拴貳賽籽晶頹或絳斃停偏屬喚坯兢翼垢募顴食疇翌啡跌親橡質沮窿枕瘡進枕秀攙瀑淡親鳳襲仲仔府兔索鍛莽案板邑臨趟焉叮貨德縱心葷睦趁臆桃擠岸刃扒訓尺榴猾拾撒賂灤關愚瞄惡跺淆濫餾油煉冪烘斗樊義殆協江搽源致貿虱瑚側蠢粵潦肅誰畸袱埋真邯衷薄蓬齋碌卑塔廈抒馮腸供吼雍斷鹿滇芭冬鼓墳禮埂香拼頭汪診嫁喧廓鈾量翹赫申衛檬杭睡質佯軋子捕身身吊怨與兒兇赴沸涵趕碰悲輔晃摹躬楷能疊岳閡陣睹錦汪輻烴塑噪膳肌伸撒牙指蝦磷擎狠汛廖屹餓淡礁氛臘糙隨拎緬惋艇忍鞋告蹋陶汽剪服酋衫驢抉案棧晌4 招投標階段的成本控制4.1 “高璐潔開發項目”招標階段責任成本控制表：控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、投標單位的選擇1.資質2.管理水平3.技術力量4.歷史記錄5.資金實力6.合作經歷1.建立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。.從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位。.主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。.工程部負責工程監理招投標合同；.設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。.審算部負責材料設備招投標合同。.銷售部負責營銷、包裝招投標合同。.招投標工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招標投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審核主管領導批準。2、招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：1.工期；2.工程造價或取費標準；3.質量要求；4.付款方式；5.招標范圍；6.結算方式；7.驗收標準；8.投標注意事項；9.廢標條件10.接標時間；11.開標時間；12.定標方法；13.投標單位補充意見；主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監理招投標合同；2、設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。3、審算部負責材料設備招投標合同。4、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領導批準；3、評標和定標1.技術性評標和定標2.經濟性評標定標優先順序1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷1、技術部門負責技術評標2、審算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、評定。主管領導批準4.2工程招標投標對工程成本的影響“高璐潔房地產公司”招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。推行工程招投標制對降低工程造價，進而使工程造價得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現在：4.2.1 推行招標投標制基本上形成了由市場定價的價格確定機制，使工程造價趨于合理，有利于節約投資，提高投資效益4.2.2 推行招標投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理4.2.3 推行招標投標制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎4.2.4 推行招標投標制有利于規范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹4.3 建設工程的招標方式建設工程招標按競爭程度分為公開招標和邀請招標：4.3.1 公開招標是指招標任一招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。其有點是招標人有較大范圍的選擇，可在眾多的投標人中選擇報價合理，工期較短，信譽良好的承包商，有助于打破壟斷，實現公平競爭。4.3.2 邀請招標是指投標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他的組織投標。招標人采用邀請招標的方式應當向三個以上具備承擔招標項目的能力和資信良好的特點法人或者其他組織發出投標邀請書。邀請招標雖能邀請到有經驗的和資信良好的投標者投標，保證履行合同，但是限制了競爭范圍，有可能會失去技術上和報價上的競爭力的投標者總上述，此項目“高璐潔開發項目”采用公開招標的形式進行招標。4.4 “高璐潔開發項目”招投標階段的成本控制要點4.4.1 招投標階段的成本控制流程圖成本控制要點成本控制相關條款的編制和標底的編制與審查確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型專業資格審查以合理低標價作為中標的主要條件并最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準確定招標方式和標段的劃分2標段的劃分招標公告和投標邀請書的編制與發布2標段的劃分發布資格預審通告2標段的劃分發出資格預審文件2標段的劃分對潛在投標人資格的審查和評定2標段的劃分發出預審合格通知書2標段的劃分招標文件的編制2標段的劃分招標文件的發售與修改勘察現場召開投標預備會評標開標定標和訂立書面合同 業務流程4.4.2 工程招投標價格形成機制及成本控制 相關背景：“高璐潔房地產公司”的工程建設也是一種經營活動，投入的是人、財、物，產出的產品可以是鐵路、橋梁、公路、民用建筑，或是一個工業生產裝置等。工程建設過程不是簡單的投入和產出，它涉及到市場問題，用戶問題，效益問題等等。工程建設涉及到設計、物資采購和施工三個方面，而設計和施工是工程建設過程中的兩個不同的階段和兩個獨立的專業，與其它的商品生產一樣需要分別進行成本控制并獲取一定的利潤。因此，在工程招投標中，工程造價的計算和控制顯得尤其重要。 工程招投標價格形成機制建設工程造價，一般是指進行某項工程所花費（指預期花費或實際花費）的全部費用，是一種動態投資。其運動是受價值規律、貨幣流通規律和商品供求規律的支配。因此，在招標中要運用決策理論、會計學、經濟學等理論評定策略，經過從行政上、技術上和商務上進行全面鑒別、比較后采用科學的計算方法和切合實際的計價依據，確定適合的承包商。 通過招標選擇監理單位好的監理隊伍不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助業主把好經濟效益關，控制工程成本的支出。開發商在確定監理單位時應進行公開招標，選擇三家以上的監理單位進行投標報價，從中選出監理費用低、技術力量強、業績好、信譽高的監理單位來進行監理。在辦理工程洽商時要有監理人員簽字才能生效，對洽商內容在技術上是否可行、經濟上是否合理都有發言權。 工程師具有對招投標過程的知情權，并有權對公司的決策進行質疑。 “高璐潔房地產公司”項目招標過程中的成本控制 f3dsaf1K:JFD:LHelloX.net版權所有工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為，在招標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點： ur科丫ewioK:JFD:L()$#HelloX.net版權所有（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。 （2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。 #&)*(K:JFDHelloX.net版權所有（3）合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。 做好合同的簽定工作 jouierpoej礙:JFD:L()$#HelloX.net版權所有應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。4.4.3 “高璐潔開發項目”招標文件中應明確的有關成本控制的條款 1、業主提供的材料或設備計價和結算退款的方法。 2、價格的調整方法及調整范圍。 3、投標價格計算依據，主要有以下方面：工程計價類別執行的概預算定額及費用定額執行的人工、材料、機械設備政策性調整文件等；材料設備計價方法及采購、運輸、保管的責任。 4、趕工措施費如何計費。 5、承包商原因造成不能按合同工期竣工時，其損失費用的計算方法或規定應在招標文中明確。 4.4.4 “高璐潔開發項目”編制標底時應注意的成本控制要點 1、標底作為業主的期望價格，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證工程質量。 2、標底應由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內。 3、標底必須適應建筑材料采購渠道和市場價格的變化，考慮材料差價因素并將差價列入標底。 4、標底價格應根據招標文件或合同條件的規定，按規定的工程發承包模式，確定相應的計價方式，考慮相應的風險費用。 5、以定額計價法編制標底。定額計價法編制標底采用的是分部分項工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機械費用。直接費單價又可以分為單位估價法和實物量法兩種： （1）單位估價法。其具體做法是根據施工圖紙及技術說明，按照預算定額規定的分部分項工程子目，逐項計算出工程量，再套用定額單價(或單位估價表)確定直接費。 然后按規定的費用定額確定其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤和稅金，還要加上材料調價系數和適當的不可預見費，匯總后即為標底的基礎。 單位估價法實施中，也可以采用工程概算定額，對分項工程子目作適當的歸并和綜合，使標底價格的計算有所簡化。采用概算定額編制標底，通常適用于初步設計或技術設計階段進行招標的工程在施工階段招標，也可按施工圖計算工程量，按概算定額和單價計算直接費，既可提高計算結果的準確性，又可減少工作量，節省人力和時間。 （2）實物量法。用實物量法編制標底，主要先用計算小的各分項工程的實物工程量，分別套取預算定額中的人工、材料、機械消耗指標，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機械臺班的總消耗量，然后分別乘以重慶的人工、材料，施工機械臺班市場單價，求出人工費，材料費、施工機械使用費，再匯總求和。對于其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤和稅金等費用的計算則根據當時重慶建筑市場的供求情況給予具體確定。 實物量編制法與單位估價法相似，最大的區別在于兩者在計算人工費、材料費、施工機械費及匯總三者費用之和時方法不同： 1)實物量法計算人工、材料、施工機械使用費，是根據預算定額中的人工、材料、機械臺班消耗量與重慶人工、材料和機械臺班單價相乘匯總得出采用當時重慶的實際價格，能較好地反映實際價格水平，工程造價準確度較高。 2)實物量法在計算其他各項費用，如其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤、稅金等時將間接費、計劃利潤等相對靈活的部分，根據建筑市場的供求情況，隨行就市浮動確定。 4.4.5 “高璐潔開發項目”評標時應注意的成本控制要點 1、經初審后，以合理低標價作為中標的主要條件，中標人的投標應當符合招標文件規定的技術要求和標準。2、若采用綜合評價法，最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準的投標，應當推薦為中標候選人。4.5 “高璐潔開發項目”招投標階段成本控制相關部門的職責4.5.1 成控辦 1、負責監督、協調各個部門之間的成本控制管理工作，保證項目招投標階段的成本控制進程的正常運作。 2、負責收集各部門成本控制信息，反饋給集團。4.5.2 合約組 1、負責招標文件的編制、修訂及解釋工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和標底編制，對建設成本進行初步控制。 2、組織招標、開標、評標工作的開展。 3、對投標人專業資格進行審查。 4、建立工程市場信息庫。收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導決策。 5、組織合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。負責合同的完整、合理性。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。 6、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件。4.5.3工程部 1、參與招標文件的編制、修訂工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和標底編制，對建設成本進行初步控制。 2、參與評標工作，尤其是技術標部分的評閱。 3、參與合同的談判、簽訂。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。4.5.4 財務組 1、協助招標文件的編制、修訂工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和標底編制，對建設成本進行初步控制。 2、參與評標工作，尤其是經濟標部分的評閱。3、參與合同的談判、簽訂。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。4.6 “高璐潔開發項目”招投標階段成本控制主要相關人員的職責4.6.1 合約組合約組經理職責（1）、全面負責招標文件的編制、修訂及解釋工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和標底編制，對建設成本進行初步控制。（2）、統籌組織招標、開標、評標工作的開展。（3）、對投標人專業資格進行審查。（4）、建立工程市場信息庫。收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導決策。（5）、組織合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。負責合同的完整、合理性。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。（6）、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件。 合約組預算工程師職責（1）、確定工程造價，控制建設成本。 （2）、對實物進行計量，編制和審核標底。 （3）、對工程造價相關信息及資料搜集、掌握，及時向領導提供決策依據。 合約組土建造價工程師職責 （1）、參與工程對外招標。 （2）、負責標底編制和審核。 （3）、參與施工圖交底與會審。 （4）、參與經濟標的評閱。 （5）、參與合同中土建造價的審查。 合約組安裝造價工程師職責 （1）、參與工程對外招標。 （2）、負責標底編制和審核。 （3）、參與施工圖交底與會審。 （4）、參與經濟標的評閱。 （5）、參與合同中安裝造價的審查。4.6.2 工程部經理職責 （1）、參與圖紙會審。（2）、參與材料設備的價格確定。（3）、配合招投標工作的開展。 （4）、配合工程合同的談判工作。4.6.3 財務組經理職責 （1）、協助招標文件的編制、修訂工作。重點是招標文件中涉及成本控制的相關條款的編制和標底編制，對建設成本進行初步控制。 （2）、參與評標工作，尤其是經濟標部分的評閱。（3）、參與合同的談判、簽訂。重點是確定工程的合同計價方式和建設工程施工合同類型。4.7 對工程合同計價方式的選擇建議：確定工程合同計價方式4.7.1 固定合同價 固定合同總價：這類合同價可以使業主對工程總開支做到大體心中有數，在實施過程中可以更有效地控制資金的使用。但對承包人來說，要承擔較大的風險，合同價款一般會高些。 固定合同單價：合同中確定的各項單價在工程實施期間不因價格變化而調整，而在每月(或每階段)工程結算時，根據實際完成的工程量結算，在工程全部完成時以竣工圖的工程量最終結算工程總價款。4.7.2 可調合同價 可調總價：合同中確定的工程合同總價在實施期間可隨價格變化而調整。業主和承包人在商談合同時，以招標文件的要求及當時的物價計算出合同總價,如果在執行合同期間，由于通貨膨脹引起成本增加達到某一限度時，合同總價則作相應調整。可調合同價使業主承擔了通貨膨脹的風險，承包人則承擔其他風險。 可調單價：合同單價可調，一般是在工程投標文件中規定。在合同中簽訂的單價，根據合同約定的條款，如在工程實施過程中物價發生變化等，可作調整。有的工程在招標或簽約時，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，在工程結算時，再根據實際情況和合同約定對合同單價進行調整，確定實際結算單價。4.7.3 成本加酬金確定的合同價：合同中確定的工程合同價，工程成本部分按現行計價依據計算，酬金部分則按工程成本乘以通過競爭確定的費率計算，將兩者相加，確定出合同價。一般分為以下幾種形式： 成本加固定百分比酬金確定的合同價：這種合同價是業主對承包人支付的人工、材料和施工機械使用費、其他直接費、施工管理費等按實際直接成本全部據實補償，同時按照實際直接成本的固定百分比付給承包人一筆酬金，作為承包人的利潤。這種合同價使得建筑安裝工程總造價及付給承包人的酬金隨工程成本而水漲船高，不利于鼓勵承包方降低成本，很少被采用。 成本加固定金額酬金確定的合同價：這種合同價與上述成本加固定百分比酬金合同價相似。其不同之處僅在于業主付給承包人的酬金是一筆固定金額的酬金。 成本加獎罰確定的合同價：采用這種合同價，首先要確定一個目標成本，這個目標成本根據粗略估算的工程量和單價表編制出來的。在此基礎上，根據目標成本來確定酬金的數額，可以是百分數的形式，也可以是一筆固定酬金。然后，根據工程實際成本得出情況。另外確定一筆獎金，當實際成本低于目標成本時，承包人除從業主獲得實際成本、酬金補償外，還可根據成本降低額得到一筆獎金。當實際成本高于目標成本時，承包人僅能從業主得到成本和酬金的補償。此外，視實際成本高出目標成本情況，若超過合同價的限額，還要處以一筆罰金。除此之外，還可設工期獎罰。這種合同價形式可以促使承包商降低成本，縮短工期，而且目標成本隨著設計的進展而加以調整，承發包雙方都不會承擔太大風險，故應用較多。（4）最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價：在這種合同價中，首先要確定限額成本、報價成本和最低成本，當實際成本沒有超過最低成本時，承包人花費的成本費用及應得酬金等都可得到業主的支付，并與業主分享節約額；如果實際工程成本在最低成本和報價成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實際工程成本在報價成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實際工程成本超過最高限額成本時，則超過部分業主不予支付。這種合同價形式有利于控制工程造價，并鼓勵承包人最大限度地降低工程成本。4.7.4 通過上述的分析，建議如下： 分包合同采用最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價。在這種合同價中，首先要確定限額成本、報價成本和最低成本，當實際成本沒有超過最低成本時，承包人花費的成本費用及應得酬金等都可得到業主的支付，并與業主分享節約額；如果實際工程成本在最低成本和報價成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實際工程成本在報價成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實際工程成本超過最高限額成本時，則超過部分業主不予支付。這種合同價形式有利于控制工程造價，并鼓勵承包人最大限度地降低工程成本。 總包合同采用可調單價。 合同單價可調，一般是在工程投標文件中規定。在合同中簽訂的單價，根據合同約定的條款，如在工程實施過程中物價發生變化等，可作調整。有的工程在招標或簽約時，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，在工程結算時，再根據實際情況和合同約定對合同單價進行調整，確定實際結算單價。5 施工階段成本控制施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本。因此，“高露潔項目”的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。該階段成本控制的主要工作為：5.1 “高璐潔開發項目”施工階段成本控制綜述開發商應如何做好精裝修產品？在成本和質量方面如何控制？是我們高璐潔房地產公司的重點控制的內容。未來發展的主流方向 商品房精裝修將是房地產業發展的必然趨勢，很多房地產專業人士對此已經形成共識。我們認為只要在精裝修方面做到設計水平一流，符合主流客戶的審美和生活需要，材質資源廣泛，施工組織精密，全程監控到位，施工質量優良，客戶完全是可以接受的。精裝修有利于促進行業的成熟、規范，增強市場的競爭力，商品房尤其是高端住宅產品做精裝修是未來的發展方向。所以我們“高璐潔房地產公司”在施工方面既做到將精裝修滿足消費者的需求，又使我們在成本的控制范圍之內。但是，值得我們“高璐潔房地產公司”注意的是，相比國外成熟的工業化生產模式，國內的房地產相關行業發展得仍不夠成熟和規范。施工單位進行大面積的裝修，配套產品必須實現工業化生產，否則質量很難得到保證。 對開發商的要求更高 精裝修需要開發商承擔更多環節的工作，如室內設計、選擇建材、組織施工、全程監控、資金支付等。這對開發商提出了更高的要求，尤其精裝修是對設計水平的巨大挑戰。設計師需要充分考慮人的生活行為、家居擺放等細節，才能使水、電、暖氣、空調、廚衛等設施的定位一次達到要求。開發商還需要以專業的眼光和技術手段幫助業主挑選符合環保標準的材質，還要承擔資金支付、開發成本以及銷售成交效率等方面的更大壓力。比如從銷售的層面看，精裝修房的優勢在現房階段，而毛坯房在期房階段就可回籠大量資金，解決了開發商的資金問題。做精裝修項目需要組織一個龐大的機構，因此開發商必須具備足夠的操作實力。 控制成本須層層把關 一個項目精裝修的水平確定下來后，開發商需要在保證品質的前提下控制成本，但絕不能以替代產品和降低施工隊伍的素質為代價。關鍵是要杜絕在選購建材和選擇施工隊伍過程中的腐敗現象，這是很多精裝修項目在實際操作中成本雖高但質量低下的癥結所在。 開發商可以通過控制建材選購方面的人為因素，最大限度地減少各個環節中的水分，從而有效控制這方面的成本。而施工隊伍的人力成本同樣重要，必須得到保證才能使工程的質量得到根本的保障。目前裝修單位的素質良莠不齊，如市場上一個清工的報酬就從2090元/天不等。在施工隊伍素質的甄別方面開發商比個體消費者具有更多的優勢，可以考察其資質，至少要達到二級以上標準，甚至可以指定項目經理，并且經過監理公司、總包單位、開發單位多層把關。利潤不能以金錢衡量 盡管精裝修項目比同區域、同檔次的毛坯房單價要高出幾百元甚至千元左右，但是這一塊產生的利潤對開發商來說并不大。精裝修帶來的利潤絕不是開發商預期的主要利潤，相對于開發商投入的大量人力、物力、財力和智慧而言，這個利潤其實是不成正比的。但對于業主而言，他自己完成同樣的工作，費用一般會比發展商花費得要大，道理非常簡單發展商用“批發”的價格完成，而業主自己裝修是用“零售”價格完成。利潤雖然不大，相反卻承擔著很大的風險。這也是以往開發商不愿意做精裝修的主要原因。所以這也是我們“高璐潔房地產公司”需要注意的問題 精裝修所產生的利潤不僅是對價格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房裝修帶來的工人居住在房子中造成的毀壞、對社區的二次污染、對社區居民產生的安全威脅等各種問題，不僅提升了產品的整體品質，保證了社區軟性服務和管理的水平，而且大大節省了業主的時間和精力，這種收獲既能直接帶來市場收益，又遠遠超過金錢所能衡量的范疇。5.1.1 抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。5.1.2 從管理模式上著手建立建設監理制，追求項目投資的有效控制按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。5.1.3 從技術措施上展開項目投資的有效控制 對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。5.1.4 從經濟措施上展開項目投資的有效控制 嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。5.1.5 材料供應 甲供材料須根據工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。5.2 “高璐潔開發項目”施工環節成本控制要點5.2.1 施工階段責任成本控制：控制要點控制什么怎么控制誰來控制1.設計變更環節1.變更評估1.項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。2.加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。3.各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。1.審算部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。2.甲方項目代表執行修改的工期評估。3.審算部成本管理員負責計算變更后的成本現狀。2.變更的審核簽認1.根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。工程部，營銷部，審計部2.設計變更通知單。發生變更項目的負責人3.變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經辦部門3.變更的審批1.主管總經理審批后方可進行變更。主管總經理2.施工現場簽證1.簽證的必要性1.現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行。 經辦部門（設計部或工程部）2.簽證的時限1.現場簽證確需發生，應堅持當時發生當時簽證的原則。1.簽證的工程量1.認真核對簽證的工程量準確。簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認。經辦部門（設計部或工程部）2.簽證的審批1.施工洽商通知單發生變更項目的負責人2.必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。主管總經理3.簽證的反饋1.對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。資料工程師3.審圖1.擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業技術圖紙會審1.圖紙多層次會審會簽及審批制度。2.各專業互審互簽制度。3.力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術負責人4、總分包配合費1.分包方式2.分包內容3.分包的責任界定1.通過投標確定配合費。2.應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。甲方代表5、材料供應1.選型2.材料供應方式3.材料計劃4.預留時間1.施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。設計部2.先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。審算部組織工程部參加3.限時編制材料計劃。4.材料計劃簽認。甲方代表5.要考慮可能出現的問題，留出相應的時間。經辦部門6、工程款的支付5.付款進度6.工程進度1.按合同約定執行付款。2.按進度付款。3.多層次多角度審核工程進度。1.甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位2.預算人員審核工程價值量1.付款的審批1.根據情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經理5.2.2 材料設備采購責任成本控制表：控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、材料進場計劃1.采購招投標及訂立合同時間暫缺工程部2.生產周期與工程進度相配合3.運輸周期具體與采購點遠近相對應4.安裝、驗收周期與工程進度相配合5.交叉作業時間與工序安排相聯系2、材料的性能價格比1.市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部2.技術參數材料設備的技術參數由設計部確定或封樣。設計部3.招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。審算部3、材料款支付1.材料款支付方式2.材料款支付進度3.保修款1.預付款限額控制2.首次驗收后付款總額進度控制。3.保修款一般不低于合同總價的5%。4.依據合同中約定付款。經辦部門（工程部或設計部）4、材料驗收1.數量驗收1.幾方共同確認貨到現場數量甲方工地代表或專業工程師負責監控驗收2.質量驗收2.外觀質量的驗收3.安裝后質量的驗收工程部4.投入使用后的質量驗收物業公司5、材料保管與保修1.材料保管1.在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部2.材料保修2.用合同的方式明確保修責任和保修期5.3 “高璐潔開發項目”施工階段成本計劃和控制的原理：施工階段的成本計劃與控制應遵循動態控制原理與主動控制原理。5.3.1 動態控制：指把成本計劃額作為成本控制的目標值，在工程實施過程中定期的進行成本發身實際值與目標值的比較，通過比較發現并找出實際支出與成本目標之間的偏差，然后分析產生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。5.3.2 主動控制：指將“控制”立足于事先主動的分析各種產生偏差的可能，并采取決策措施，通過快速完成“計劃動態跟蹤再計劃”這個循環過程來盡可能的減少，甚至避免實際值與目標值的偏差。輸入分析原因輸出發現偏離工程實施糾正措施預測偏離風險分析調查調究5.4 “高璐潔開發項目”質量監控要注重細節精裝修質量的保障需要嚴格的、全面的監控。李威介紹說，從設計開始，就要有全程監控人員跟蹤。包括對設計圖紙每一個細節的把握，施工隊伍和監理公司的選擇、駐場工程師的業務培訓、施工時間的控制等。開發商首先要有很強的責任心，其次要有程序控制的手段。施工質量的監控尤其要緊緊抓住設計師，因為大多數設計師將作品視為藝術品甚至生命，他們最不希望作品的任何細節出現敗筆；另外，監理單位必須公正，在這個環節上開發商要舍得聘請費用。 對于消費者來說，不必過多存在精裝修產品缺乏個性化的疑慮，因為現代家居的個性化可以通過裝飾來體現；而精裝修只要在質量上能夠得到保證，對消費者就物有所值。5.4.1 控制材料用量，合理確定材料價格。在工程項目成本控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預算費用的70%，占直接費的80%左右。在簽訂合同時，可以在合同中約定，建設單位與承包商共同參與鋼材、木材、水泥等主要材料的采購，提高透明度，既保證了工程質量、工程進度，也有利于成本的控制。在施工階段必須嚴格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價格，從而有效地控制工程成本。市場經濟為材料的供應提供了多種渠道，而且材料品種價格繁多，建設單位預算人員及現場管理人員應密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據。項目工程技術人員要經常深入現場、市場，爭取獲得第一手資料，掌握了解施工情況，參與隱蔽工程簽證；發現原有材料單價有失實之處，要及時校正等；為以后辦理竣工結算提供有力的證據。5.4.2 加強現場簽證審查 現場簽證時，要審查簽證單上現場代表及監理工程師的簽名，業主是否蓋章，承包商的蓋章是否齊全，日期是否注明，有無涂改等。首先落實情況，判定是否增加費用，然后再審定增加多少。為了確保工程簽證的客觀、準確，要注意以下幾個方面：（1）工程簽證的及時性。（2）對簽證的描述要求客觀、準確。5.4.3 工程索賠控制 由于業主對項目要求的修改等原因，造成施工進度變化、工程量變化等，而出現承包商向業主提出索賠。因此，為控制工程索賠的發生，應做到：1、認真履行合同并確保工程合同得到切實執行； 2、在項目實施前做好規劃，盡量減少在施工中的修改；3、加強溝通和協調，避免因誤會等引起索賠糾紛。5.4.4 嚴格審查設計變更按照規定，設計變更應由設計單位出具變更圖紙，經監理工程師審定，報建設單位批準后下達變更令。在審查設計變更時，應首先檢查手續是否齊備，然后判斷該項變更是否引起承包商的經濟損失；如有的變更只是鋼筋型號的改變，就不存在經濟問題；而有的變更是重大變更，則要進行詳細核算。5.4.5 技術與經濟結合，加強投資控制。在項目實施過程中，確保切實有效的投資控制，必須從組織、技術、經濟、合同等多方面采取措施。建設單位必須加強現場管理人員、工程技術人員的“經濟”觀念、素質教育，培養實事求是的辦事作風，協助施工方搞好施工組織設計，合理安全人、財、物，加快施工速度，提高工程質量。施工中遇到問題應及時與設計方聯系，選擇既科學又經濟可行的解決方案，克服盲目指揮造成的浪費，充分重視節約投資的重要性，特別是負責項目的工程技術員應與經濟人員相結合，從工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等，實行全過程管理，嚴格控制工程造價。5.5 “高璐潔開發項目”施工階段成本控制流程圖5.5.1 工程進度款支付流程圖審批結果國不合格工程進度款報表工程部預算員審核監理審核項目經理審批按計劃支付工程進度款合格財務部審計部審計備案5.5.2 材料、設備控制流程圖材設部驗收材料、設備財務部審核材料、設備采購發票等單據，并支付價款不同意審批結果國項目經理會同材設部審核使用計劃同意工程部在施工中根據使用計劃及時糾偏，并作后評估工程部制定材料設備使用計劃.5.5.3 簽證單控制工程部預算人員審核項目部備案項目經理審批審批結果國合格合格審計部審計備案不合格項目部不合格5.5.4 施工階段成本控制總流程圖財務部確定資金使用計劃合格不合格竣工決算財務部審批結果圖同意實際投資與合同價比較工程部審核竣工決算文件工程部經理審批董事會批準（重大項目）審計部審核變更文件財務部審核已完結算表監理簽證變更文件認可索賠文件已完工程結算不合格審批結果國經監理審核簽字的工程施工圖、施工資料工程部設計崗復核施工圖，業主代表復核施工資料合格審核施工組織設計總裁辦公室會議確定投資目標財務部編制資金使用計劃工程部審核已完工程量 5.6 “高璐潔開發項目”施工階段成本控制相關部門職責房地產項目管理系統也跟ERP、CRM等其它企業管理信息系統相同，由許多功能模塊組成，一般包括進度計劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。下面既是“高露潔”的項目管理模式銷售部“高璐潔房地產項目管理系統”計劃進度資金管理采購管理預算管理合同管理跟蹤評價風險分析評估報告銷售管理工程開發等部門財務部材料設備部預算部決策層5.7 “高璐潔開發項目”施工階段成本控制主要人員職責5.7.1 副總裁職責：負責整個項目的全程控制（人員、成本等控制）。5.7.2 項目部1、項目經理職責：負責項目一切安全經營活動的組織指揮，是工程質量、安全、進度、合同履約、成本、文明施工第一責任人。（1）控制工程進度、質量、成本，實現項目利潤最大化。（2）監督檢查施工、安裝質量，組織完成規定的工程中間驗收、專項驗收、竣工驗收及備案歸檔工作。（3）制訂工程進度計劃及保證措施，會同合約部審核施工單位當月完成量。（4）負責隱蔽工程的檢查驗收和經濟技術簽證。（5）參與圖紙會審和重大設計變更，配合工程技術重要問題的解決和協調。（6）參與材料設備的選用工作。（7）配合招投標及工程合同的談判工作。（8）促檢查房屋移交物管公司。2、工程技術主管：主管項目的技術工作，項目生產、安全及協助項目經理工作。（1）與設計院溝通、協調，進行樓盤結構、室內外效果等建筑設計和把握。（2）把握市場要求，確定項目戶型、外觀、室內裝修等風格、層次的定位。（3）配合報審工作，參與報審圖紙會審和重大設計變更。（4）密切聯系設計院，在確保質量安全的前提下，盡可能優化設計方案，達到節約成本的目的。5.7.3 工程部1、工程師（協調）根據業主需要和工程實際，對工程或某些部分作出變更指示；出來施工中可能出現的技術問題。2、預算員負責工程的預算、結算、決算控制。3、一般技術人員：技術內業負責該工程的計劃、統計、技術、經濟資料的收集與整理，并控制資料形成過程中的質量問題，及協助作好項目經理和技術負責人安排的其它工作（1）應認真記好施工日記,對進場材料設備的品牌、質量、數量等要認真審核,并對施工進度和完成的工作量等重大事項按日記錄在案。（2）協助工程師處理在工程中出現的技術等問題5.7.4 合約部 1.合約部經理（1）確定合理工程造價，控制建設成本。（2）確保工程合同的完整、合理性。（3）建立、建全市場信息庫（4）收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報供領導決策。（5）負責工程合同、招標文件的編制、修訂及解釋工作，并組織施工合同的談判、簽訂及 爭議糾紛的處理。（6）管理控制工程項目成本，審核工程造價及預算外驗方用工簽證資料。（7）組織召開公司預算專業工作會議，負責各級預算人員的培訓工作。（8）按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標文件、預（結）算資料。（9）審核在建工程月產值報表及工程款項。 2.合同預（結）算工程師（1）確定工程造價。（2）控制建設成本。（3）對工程項目造價的組成進行分析和價格監測，參與工程造價的確定和控制。（4）對實物進行計量，編制工程標底，審核工程預算和辦理工程結算。 （5）控制工程成本，及時準確的完成工程成本的預測和計算。（6）協助現場代表審核工程補充項目及現場收方。（7）收集、掌握工程造價相關信息及資料，及時向領導提供決策依據。5.7.5 材設部1.材設主管（1）嚴格執行集團材設部材料管理細則，嚴格合理控制材料成本、