從物權法74條規定看地下車庫歸屬之爭 內容摘要：住宅小區地下車庫的歸屬之爭由來已久，法學界向來也有不同的觀點，但似乎從未有一種較為統一的觀點占據上風。從司法實踐來看，法院也沒有成熟的實務性意見。人們將希望寄托于物權法出臺，但物權法第74條的規定多少有些讓人們失望，因為它并沒有完全解決有關地下車庫歸屬的爭議，而是以“由當事人約定”這種回避的態度將此爭議熱點問題暫且擱置，不能不說是一種遺憾。本人試從住宅地下車庫歸屬在理論上的爭議展開探討，以請教于同仁。關鍵詞： 物權法 住宅小區 車庫 地下車庫歸屬一、有關住宅小區地下車庫的理論之爭（一）約定說住宅小區地下車庫的產權由開發商與購房者在房地產買賣合同中約定，確定其產權歸屬，沒有約定或約定不明時，推定其產權屬于購房者共有。該觀點的依據在于：其一，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權，地下車庫所使用的土地是業主交納土地使用費的土地，該小區土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區的業主所享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。其二，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物（房屋）一并出售、轉移。開發商根據政府規定興建地下車庫，是他的法定義務，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位。物權法第74條第二款采用的就是“約定說”，但是對沒有約定或約定不明情形下如何處理，物權法并沒有作出規定。 （二）成本說小區地下車庫歸屬要看建設成本是否已納入商品房的成本，當開發商未將小區地下車庫建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，其產權屬于開發商，反之，屬于購房者共有。 （三）公攤說認為小區地下車庫歸屬要看地下車庫的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積，如果已作為公攤面積予以分攤，則在小區業主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積），在這種情況下，該地下車庫的產權應當屬于全體業主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發商。實際操作起來可以看小區的土地使用權面積和分攤面積是否相等，如一小區的土地使用權面積等于分攤面積，則說明小區土地使用權歸全體業主所有，作為小區配套設施的附屬停車位也應當歸全體業主所有，那么開發商就無權出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區業主所有，嚴格的說屬于小區的配套設施，可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。如果小區土地使用權面積大于分攤面積，說明有部分土地使用權未納入分攤，若開發商利用這部分未納入分攤的土地建立停車位，則完全有可能單獨取得建筑物停車位的產權，從而有權再行出讓、出租。 （四）確權說住宅小區地下車庫的產權應當經房地產登記機關登記確權，由房地產權證持有者所有；地下車位產權歸誰所有，則權益歸誰所有，否則，其產權處于不明狀態。目前，很多小區的地下車庫享有產權的。在開發商交納了土地出讓金并取得了銷售許可證后，可以將地下車位賣給業主，并為其辦理產權證。享有產權證的車位其權屬自然歸其產權人所有。 二、有關地下車庫的產權歸屬問題的法律規定。 （一）物權法出臺前，確認地下建筑物的所有權歸屬問題沒有明確的法律依據。 從理論上看，地下建筑物和土地使用權是可以相互分離的。在城市房地產開發中，開發商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上一定空間內的建筑物權利，并沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權依然屬于政府，如加以利用，必須經過規劃部門等有關部門的審批。地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。更何況，地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，根據法律規定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。 但是，從現行房地產法律法規看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國城市房地產管理法和城市房屋權屬登記管理辦法只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，未包括地下建筑物。城市房地產管理法第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房地局登記，而根據中華人民共和國立法法第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。 在1995年9月8日建設部頒布的商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）第八條“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；”第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”等規定可看出，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。 根據建設部發布的城市地下空間開發利用管理規定第二十五條規定：地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個獨立的建筑部分，并可由開發商自行處分。 從以上規定可知，與地下車庫相關的法律法規是模糊的，明確界定產權并非易事。開發商之所以面對業主時強勢地位難破，難說與此無關。（二）物權法第74條規定確立的“當事人約定歸屬”原則。物權法第七十四條規定了三款：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。不難看出，物權法間接地承認了開發商對地下車庫產權歸屬上的主動權。但對車庫的權屬沒有直接規定，而是采用了“意思自治”原則，由當事人自行通過協商規定。但正如許多人質疑的那樣，在開發商和購房者地位不平等的情況下，怎么能夠保證約定是公平的？開發商的強勢地位在實踐中有目共賭，物權法這樣規定的可操作性又如何？因此可見，關于地下車庫的歸屬并沒有從此塵埃落定，不難想象未來的紛爭還會不斷出現。三、物權法第74條規定的不足 筆者認為物權法第74條能夠在一定程度上解決現實生活中的糾紛，因而具有重大實踐意義。但是同時也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會給將來的司法實踐留下諸多“隱患”。 首先，物權法第74條第1款雖然規定用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要，但是這一規定太過粗糙與原則，容易產生歧義，也缺乏可操作性。何為業主的需要？怎么才算作滿足了業主的需要？其次，物權法第74條第2款雖然將小區內車庫歸屬交由當事人約定，但是沒有規定約定不明或沒有約定情況下的歸屬，更不能解決約定不能的情況如何解決，留下了“隱患”。事實上，這種隱患已經出現。據報道，廣州有些小區原來每個車位月租400元，但在物權法實施前開發展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個30萬元。發展商似乎也注意到了物權法的規定，在通告后面提到“車位將優先滿足業主購買需要”。此類事例，恰恰反映了開發商在“當事人約定”中的強勢地位，在此情況下，由當事人來約定地下車庫的歸屬談何容易。顯而易見，物權法在制定過程中關于車庫歸屬問題理論上一直存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的物權法選擇了由當時人約定，事實上是回避了這一問題，不能不說是一大遺憾。 也正是如此，物權法實施后，多數人（特別是業主）還是堅持認為，住宅小區的停車車庫屬于小區的業主，理由如下：、從財務方面講，開發商在造車庫的時候，并沒有把這個成本單獨入賬，而是計入小區開發的建安費里面，也就是計入了我們房屋的成本，開發商在售樓的時候，已經將這部分費用從業主買房款里收回了、項目方面講，開發商在造車庫的時候，并沒有把車庫作為一個獨立的項目去開發，也就沒有獨立的核算這個項目，所以并不能把它作為一個獨立的物權出售、產權方面，開發商沒有另外向政府國土資源局繳納車庫部分的產權出讓金，也就沒有辦法取得車庫單獨的產權證，也就沒有權利出售。四、如何綜合判斷地下車庫的歸屬通過以上分析，筆者認為，地下車庫的法律歸屬并非單單是“當事人約定”那么簡單，因此應結合現實作出分析。（一）要判斷地下車庫的歸屬，首先要明確以下幾點： 、明確地下車庫在法律上的分類 （1）不可銷售的公共配套設施。開發商根據政府規定興建地下車庫，是其法定義務，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位。像這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。 （2）可以銷售的公共配套設施。比如在地方政府規定的規劃車位比例之外，開發商單獨投資擴建的地下車庫，在銷售房屋也并沒有計入公攤面積且有獨立產權的，開發商有權單獨對外銷售。 （3）非住宅區的配套設施。這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，既可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權，還有待于國家法律予以明確。 （4）利用人防工程改造成的地下車庫。中華人民共和國人民防空法規定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。如果投資者要將人防工程改建為地下車庫，必須獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護能力前提下，根據國家對地下車庫相關技術規范進行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。 、要明確建筑物所在的地方是否有關于小區必須建設附屬配套停車位的硬性規定。我國臺灣頒布的建筑技術規則設計施工編中第條規定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設停車位以及獎勵停車位等三大類，其中法定停車位的所有權當然在全體業主，而另兩種停車位則在一定條件下可由開發商支配。 、需要明確地下車庫的建設成本是否已納入商品房的成本，小區的土地使用權面積和分攤面積是否相等。 （二）綜合以上各方意見及法律的相關規定，筆者認為應當按以下方式判斷地下車庫的歸屬： 、看住宅小區地下車庫的產權證情況，如果地下車庫具備獨立產權并已核發單獨的產權證書，則可以此為據，認為地下車位產權歸誰所有，則權益歸誰所有。問題是，地下車庫的車位并非獨立空間，因此，房管部門目前也不核發單獨的產權證，因此，立法上需要進一步修正完善。、如果地下車庫并未辦理單獨的產權證，則看開發商是否已經將地下車庫的建筑成本計入房價或計算共攤面積時是否已把地下車庫的建筑面積計算在內，如已計入房價或計算共攤面積，則地下車庫歸屬業主，反之，地下車庫屬開發商所有。如果地下車庫的建設成本已攤入房價，且表明購房者已經支付了地下車庫的對應的價款，地下車庫當屬全體業主共有；如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在購房者購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在這種情況下，開發商既已轉讓地下車庫的面積，該地下車庫的產權應當屬于全體購房者共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發商。、如果該地下車庫屬于人防工程，那么這一部分人防工程的產權歸國家所有，誰投資誰受益。投資者享有包括轉讓、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。隨著房屋的銷售，開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，人防工程的權益也逐步轉讓給業主。人防工程使用權應歸全體業主所有，扣除日常的維護費用外其收益也歸全體業主所有。 五、立法完善建議（一）、其它地區和國家的相關立法規定1.我國臺灣地區前已提及，我國臺灣頒布的建筑技術規則設計施工編中第條規定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設停車位以及獎勵停車位等三大類，其中法定停車位的所有權當然在全體業主，而另兩種停車位則在一定條件下可由開發商支配。這一規定相對分清了開發商和業主的權利范圍，值得借鑒。2.德國1973年德國住宅所有權法規定：“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之空間”，這一規定肯定了地下車庫所有權獨立歸屬的理論。3.法國自1950年以后，法國都市計劃法規定，在新建建筑物時，建筑者負有在建筑物基地內，為每一住戶設計一停車空間的義務。依據法國現行法律，區分所有建筑物的居住區域與基地內的停車區域系分別的不動產。如果，區分所有權人因為自己的原因沒有購買停車位，開發商可以將停車位出售給非區分所有區人。4.日本日本現行的建筑物區分所有權法（1983年）并沒有關于停車場問題的規定，自上個世紀50年代起，因停車場問題發生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的所有權的歸屬問題也存在不同的認識，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判決的的形式確認地下車庫為專有所有權客體，從而為裁判實務上長期存在的意見分歧打上了休止符。日本最高法院認為，建筑物區分所有權的專有部分必須滿足構造上的獨立性和利用上的獨立性兩個要件，而地下車庫完全符合上述兩個要件，因此，地下車庫可以成立獨立的所有權。（二）加快完善相關立法，解決地下車庫的所有權歸屬之爭地下車庫的所有權之爭是社會經濟發展到一定階段必然凸現的矛盾，各個國家或地區都不例外，并且隨著我國經濟的進一步發展，這種矛盾會進一步突出。要想徹底解決地下車庫所有權之爭的矛盾，必須盡快完善相關立法。1.在建筑物區分所有權法律制度中明確地下車庫的所有權歸屬。全國人大法工委陸續公布的四個物權法草案中，均有建筑物區分所有權的相關規定，但是，沒有明確地下車庫是否屬于建筑物區分所有權的共有所有權部分，而是把地下車庫是否屬于建筑物區分所有權之共有所有權的權利交給了開發商和業主之間的商品房買賣合同來約定，且不說這種以約定的方式確定建筑物區分所有權的各部分是否符合法理，已經建成和使用的地下車庫必將陷入無休無止的所有權訴爭的泥潭，物權法無法起到定分止爭的作用。可見，物權法以“交由當事人約定”這種企圖回避社會矛盾的立法方式無法