不動產登記業務基礎知識 重難點和常考點 不動產登記 考試中最重要的法律文件就是不動產登記暫行條例和實施細則，同時 前幾天 剛發布的登記操作規范也是業務基礎 必備。這三個文件考前務必要多看兩遍。滿滿的都是出題點。以下整理的 都是之前考試經常會涉及的考點，我們的考試一般題型是單選 多選 判斷 案例分析，基礎題目都不會太難，考前務必審清楚題干，很多題目太簡單，以至于忽略了題干的陷阱。考完后務必記得檢查，不確定的盡量不要修改答案，第一印象很重要。很多親走出考場，后悔連連。以下的整理盡量記憶，能動筆寫下來更好。這樣記憶更深刻。1.不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。2.不動產首次登記(也就是之前的初始登記)、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。不動產登記的 情形 ，同時注意初始登記說法的改變。 不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾（多選）的原則3.國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。容易和住建部 混淆4.不動產以不動產單元（判斷 單選）為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。5.不動產登記簿應當記載以下事項：涉及多選（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（3） 涉及不動產權利限制、提示的事項；6.不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物（多選）等安全保護設施。7.屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：必考（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；注意區分事實行為 和法律行為關系（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；出過案例分析 （四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（7） 法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的8.不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。沒有登入就可以撤回，登記簿太重要了！9.不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。判斷題目10.屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：必考（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動產滅失導致的注銷登記；（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。11.各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。重點也是難點不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。12.不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。13.有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。可查詢的三個主體14.條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。以前的房產證等繼續有效1.不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。 處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。 2. 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。 代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。3.有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外： 需要公告的情形（一）政府組織的集體土地所有權登記； （二）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記； （三）依職權更正登記； （四）依職權注銷登記； 4.有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記： 必考（一）人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的； （二）人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的； （四）法律、行政法規規定的其他情形。 5.下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記： （一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的； （二）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的； （三）不動產權利期限、來源等狀況發生變化的； （四）同一權利人分割或者合并不動產的； 面積不能變化 （五）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的； （六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的； （七）地役權的利用目的、方法等發生變化的； （八）共有性質發生變更的； 6.申請轉移登記的情形：必考點 （一）買賣、互換、贈與不動產的； （二）以不動產作價出資（入股）的； （三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的； （四）不動產分割、合并導致權利發生轉移的； （五）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的； （六）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的； （七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的； （八）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的； （九）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的； 7. 依法以承包方式在土地上從事種植業或者養殖業生產活動的，可以申請土地承包經營權的首次登記。 以家庭承包方式取得的土地承包經營權的首次登記，由發包方持土地承包經營合同等材料申請。 以招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地的，由承包方持土地承包經營合同申請土地承包經營權首次登記。 8.申請土地承包經營權的轉移登記： （一）互換； （二）轉讓； （三）因家庭關系、婚姻關系變化等原因導致土地承包經營權分割或者合并的； （四）依法導致土地承包經營權轉移的其他情形。 9. 對下列財產進行抵押的，可以申請辦理不動產抵押登記： （一）建設用地使用權； 注意 土地使用權和所有權區別 所有權是國家或集體 使用權可以是自然人 這個算是單選必考點（二）建筑物和其他土地附著物； （三）海域使用權； （四）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權； （五）正在建造的建筑物； （六）法律、行政法規未禁止抵押的其他不動產。 10.同一不動產上設立多個抵押權的，不動產登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其規定辦理登記。 在案例分析中，經常有此類糾紛，注意原則，受理登簿先后來確定 順序，合同先后是混淆選項11. 有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料，申請抵押權注銷登記： 多選 （一）主債權消滅； （二）抵押權已經實現； （三）抵押權人放棄抵押權； 以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。 注意 這個一并的說法權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。 注意更正登記和異議登記區別 利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。 12.