房地產調研報告范文房地產調研報告范文 關注民生 讓百姓實現 住有所居 的目標 是黨委 政府 的中心工作之一 也是政協組織關心的重要議題 為了深入了 解榆林房地產市場起伏較大的原因 促進榆林房產業的健康有 序發展 按照 xx 年榆林市政協總體工作安排 環資委就金融危 機對我市房地產業的影響 向榆陽 神木 府谷等 7 個房地產 市場較為完善的縣區和市發改 房產 統計等 8 個相關部門及 規模較大的房地產企業征集相關資料 并在榆林城區進行了實 地視察 為了切實搞好這次視察活動 視察前組織部分委員及 相關部門負責同志召開座談會 就視察路線 房產企業的確定 視察內容以及視察方法廣泛征求意見 視察結束后 又召集榆 林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會 認真聽取他們 的意見建議 現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下 一 我市房地產市場的主要表現及原因分析 1 房價起伏較大 樓市回暖較快 榆林房地產市場起步較 晚 撤地改市特別是 xx 年以后逐步發展壯大 多以本土企業為 主 一些經營思路 開發模式 營銷策略 管理經驗 廣告宣 傳 市場定位 經濟實力等方面較好的企業脫穎而出 消費者 對撤地改市后房價漲幅的心理預期 加之中國宏觀經濟利好的 影響 榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段 同時在 買漲 不買跌 消費心理的作用下 在某些大樓盤開盤時甚至出現了排 隊買房的現象 各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏 較大 見圖 2 充分暴露了房地產市場的不健全和不完善 金融 危機以來 榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響 xx 年 全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約 47 5 萬 空置率約為 63 交易量大幅下降 開發量明顯下滑 xx 年全 市房地產上市交易面積 67 6 萬 交易額 17 9 億元 交易面積 較上年下降近 40 開發量下降 10 到 xx 年第一季度 更是 跌到了低谷 下降了 63 1 7 縣區 xx 年第一季度較去年第四 季度下降了 61 到了第二 三季度強勢反彈 7 縣區分別比 上季度增長了 54 8 56 3 促成今年二 三季度榆林房地產 市場快速回暖主要源自兩大動力 一是去年一度低迷的樓市積 壓了的購房需求在今年上半年集中釋放 二是救市政策效果顯現 上半年為防范通貨緊縮 保持經濟增長 穩定宏觀經濟形勢 國家出臺了不少扶持政策 增強了消費者的購房積極性 同時 相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情 進而引 燃了 xx 年三季度樓市的大爆發 同時 銀行信貸支持也是助推 房價快速回升的主要原因之一 截止 6 月末 全市金融機構各 項存款余額已達 1092 億元 居全省第二 較年初增加 206 億元 較年初增加 137 億元 增長 29 35 同比多增 76 億元 增量 已相當于 xx 年全年的 181 75 增幅分別高于全國 全省 4 93 個和 1 35 個百分點 6 月末 全市金融機構個人消費貸款余額 為 67 億元 較年初新增 4 億元 其中 6 月當月個人中長期消 費貸款新增 4 15 億元 金融機構為積極配合 國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實 創新金融 服務品種 增加了對居民消費的信貸投入 有力地推動了榆林 房地產市場較快回暖 2 區域發展不平衡 南北差異較大 由于我市經濟南北差 異較大 作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性 目前我市僅有榆 神 府 定 靖 橫等北部 6 縣區有規模較 大的房產市場 綏 米 子等南部 6 縣區房產市場正處于起步發展階段 同時 房價也存在 較大差異 如作為全國百強縣之一的神木縣 xx 年 xx 年全縣共 建成商品房面積 60 萬 房價高峰時一些地理位置優越的房價 達到 5400 元以上 南部縣區的房價則普遍較低 基本和我市的 人均收入水平相一致 3 投資型購房減少 消費者趨于理性 xx 年以來 受諸 多因素的影響 特別是房價的過快增長 導致很大一部分購房 者把購房作為一個投資項目 助推了房價的強勢上漲 但從 xx 年第三季度以來 受金融危機影響 榆林的房地產市場出現了 持續低迷 投資型購房客戶明顯減少 一些潛在的購房者也在 持幣觀望 一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則 到西安 北京等周邊的一線 二線城市購房 消費者購房逐步 趨于理性 房地產市場更是一種剛性需求在推動 泡沫成份在 逐步減少 榆林的房地產市場正在逐步走向規范 走向成熟 4 土地價格大幅上升 土地開發成本提高 土地供應和土 地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件 榆林城 區國有建設用地使用權招拍掛工作從 xx 年起實施 隨著土地管 理政策的嚴格化及供地方式的規范化 土地使用權供應方式逐 步走上規范化軌道 土地使用權供應也將由經營性用地招標掛 逐步完善到工業用地的招拍掛 工業用地出讓最低價和土地使 用權的有償使用制度 土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水 漲船高 房地產企業對土地需求比較旺盛 其土地價格逐步抬 高 開發成本大幅上升 見表 4 xx 年以前 榆林城區土地價格畝均價為 57 43 萬元 而 xx xx 每畝均價為 207 4 萬元 xx 年畝均價 94 1 萬元 基本與 xx 年以前持平 土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合 據調查 xx 年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動 現在建和銷售的商品房 是以前的儲備土地 xx 年金融危機以 來 房地產企業均未冒然購地 他們對這場金融危機的影響程 度 持續時間 宏觀調控政策變化 房價走勢等不確定因素難 以作出準確科學判斷 土地購買熱情不高 對土地價格的心理 預期不是很樂觀 導致土地需求銳減 土地價格明顯回落 同 時土地購置費用上漲 土地開發成本大幅提高 榆林市房地產 開發企業的土地購置費用 從 xx 到 xx 年呈現先高后低的趨勢 從高速增長到大幅回落 xx 年至 xx 年 榆林市房地產市場持 續火爆 土地購置費用快速增長 增速達到 1 7 倍 之后受市場 影響 房地產投資熱情減弱 使得 xx 年至 xx 年土地購置費用 有較大幅度下降 同比下降 41 依據榆林市商品房屋銷售額 和銷售面積計算出來的平均銷售價格 現價 從 xx 年的 2050 元 上升到 xx 年的 2394 元 上漲了 344 元 漲幅達 17 從宏觀政策調控的層面上來看 土地嚴控 銀根緊縮 所得稅預征都對開發商造成一定的壓力 總體來講當前支撐房 價上漲有三大因素 一是隨著居民生活質量的不斷提升 居民 住房以舊換新 以小換大 住房的更新換代成為時尚 與此同 時 xx 年股市持續低迷 存款利率較低 房地產市場恰恰成為 投資者保值增值的重要渠道之一 因此 經濟發展與消費增長 是支撐房價增長的重要因素 二是從房地產企業的角度上看 隨著近幾年以來的土地儲備和 招 標 拍 賣 掛 牌 制度的實 施 增加了土地出讓的透明度 增大了土地獲取價格 從而直 接推動了房地產成本的上漲 三是受拆遷成本加大 建筑材料 價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響 增加了房地產投 資成本 消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善 也增加了商品房建設成本 促漲了房價 土地開發投資是房地 產開發的前期準備 是將 生地 變為 熟地 資金的投入 進行土 地平整等 七通一平 的過程 從 xx 年 xx 年 每平方米土地開 發成本由 263 元上升到 794 元 增加了 531 元 5 房地產資金 借貸比重增加 自籌資金比重減少 xx 年榆林市房地產開發企業的本年度資金 中 國內貸款占到 17 到 xx 年上升到 33 企業自籌和其他資金 的比重分別 由 51 32 下降到 xx 年的 42 和 25 在省內其他地區房地 產公司貸款大幅減少的情況下 我市房地產資金 中的國內 貸款穩中有升 也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體 體現 xx 年國內貸款達到 48 企業自籌和其他資金 分別 占到 27 25 企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金 下降 反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態 人心的穩定 及市場信心的重建都需要時間 目前房屋銷售仍處于調整期 面對金融危機的嚴重影響 市委 市政府審時度勢 沉著 應對 制定了有針對性的政策和措施 對全市工業經濟運行實 施政府干預 在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭 加之 中省宏觀政策的相繼出臺和 保穩定 保民生 保發展 目標的 實施 榆林的房產企業逐步走出低谷 從第二季度開始 榆林 的房地產受國家調控政策的推動 投資者信心顯著增強 銷售 額明顯增加 房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出 來 對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用 二 基本情況 近年來 隨著住房制度改革的不斷深化 我市住房建設基 本形成了以商品房為主 經濟適用房和廉租房為輔 三位一體 的住房供應體系 基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問 題 居住條件得到了很大改善 房地產市場進一步得到完善 xx 年至 xx 年 10 月份 全市共建成商品房面積 210 6 萬 完成銷售面積 136 8 萬 空置面積 74 0 萬 空置率為 35 2 其中 xx 年 1 10 月份全市建成商品房面積 49 1 萬 銷售 27 2 萬 xx 年榆林市區商品房均價 1646 元 xx 年漲至 2300 元 xx 年更是漲至高層 4000 元 多層 3000 元 xx 年 1 10 月份 高層 3900 4100 元 多層 3000 3200 元 盡管 xx 年下半年以來成交量下降明顯 但房價仍未下降且略有上升 這主要是受建材價格 心理預期等諸多因素的影響 xx 年特別 是二 三季度以來 榆林城區樓市發生強勢反彈 從低迷逐步 走向火熱 5 10 月份剛性需求促成成交量大幅反彈 房價平穩 上揚 經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素 xx 年 xx 年全市累計完成經濟適用房 85 1 萬 其中 xx 年完成 22 萬 xx 年完成 18 1 萬 同比下降 17 7 xx 年完成 45 萬 同比增加了 148 6 安置住房困難戶 8510 戶 目前在建經濟 適用住房 23 萬 小高層均價 2300 元 多層均價約 1800 元 在房產市場占有較大份額 廉租房建設起步較晚 在實物配租方面 榆 神 府等 7 個縣區申報了建筑面積 7 7 萬 1540 套 總投資 1 17 億元 其中榆陽區等 5 個縣區已開工 4 25 萬 850 套 三 我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用 1 房地產業對經濟增長的貢獻 1998 年廢除福利分房 實行住房商品化改革以來 我市房地產業進入持續穩定發展期 對經濟增長的貢獻不斷增大 從 1998 年到 xx 年 房地產行業 年均增長 24 高于國民生產總值的增長速度 1998 年到 xx 年 扣除土地購置費后的房地產開發投資對 gdp 增長的直接貢 獻率從不到 1 上升到 2 5 由房地產開發投資到引致的相關 產業經濟增加值 可視為對經濟增長的間接貢獻率 1998 年到 xx 年榆林市房地產業開發投資對 gdp 增長的間接貢獻率從 3 上升到 10 2 房地產對投資增長的貢獻 對經濟增長貢獻 40 是城鎮 固定資產投資 房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重 很大 3 房地產業對消費增長的貢獻 xx 年以來房地產銷售額 4 年平均占全社會消費品零售總額的 8 41 是占消費份額最大 的行業 在全球金融危機仍未見底 經濟未完全復蘇的情況下 擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力 擴大房地產的投資 和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇 見表 7 4 房地產業對財政收入的貢獻 xx 年 xx 年房地產稅收 呈平衡增長態勢 凈增加 1976 萬元 房地產市場銷售活躍 xx 年房地產稅收 7116 萬元 較上年同期減少 2742 萬元 xx 年 1 10 月份 房地產營業稅入庫 9877 萬元 較去年同期 6024 萬元增長的 63 96 xx 年 1 10 月份 房地產稅收總額 6256 萬元 較去年 5349 萬元同比增長 16 96 此外 房地產業對就業增長 相關產業的拉動等作用也非 常明顯 從表 8 可以看出 xx 年全市房地產稅收占稅收總收入的 2 87 房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大 xx 年房地產稅 收收入占稅收總收入的 2 53 所占比例略有下降 但實際上 與同期相比 凈增加了 198 萬元 仍處于上升趨勢 進入 xx 年 受房地產市場下滑的影響 房地產稅收全年完成 7116 萬元 占 稅收總收入的 1 18 較上年同期減少 2742 萬元 所占份額下 降了 1 35 個百分點 下滑幅度較大 xx 年 1 10 月份 房地產 行業稅收完成 6256 萬元 同比增長 16 96 占稅收總收入的 1 21 四 對規范我市房地產的幾點建議 促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征 政策方向 對 政策配套性強 政策目標符合經濟發展需要 政策作用符 合市場改革方向 榆林房地產業近年來的迅猛發展 對于推動 榆林經濟快速發展 促進區域中心城市建設發揮了重要作用 為了加快榆林房地產的健康有序發展 應加強以下幾個方 面的工作 1 政府要加強對房地產業的調控和監管 房地產業的大起 大落對國民經濟的消極作用非常明顯 所以強化政府在房地產 業中的政府職責 對于促進房地產業具有重要意義 一是要穩定房價 防止房價的大起大落 要在綜合運用政 府宏觀調控手段的基礎上 把房價控制在一個合理的 普遍都 能接受的水平上 要與我們的經濟發展水平相適應 與人民群 眾的收入水平相一致 保持房地產市場的健康平穩發展 要通 過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價 在經濟適用住 房的建設過程中 既要把握規劃建設時機 確保經濟適用住房 建設真正起到抑制房價作用 又要科學 合理地控制投放數量 既 要滿足城市低收入價層的住房需求 使他們 住有所居 享受 社會進步和經濟發展的成果 又要尊重市場規律 不宜過分擴 大保障范圍 對房地產市場造成較大影響 破壞市場發展規律 同時要對低收入人群進行深入調研 摸清底子 科學合理供給 引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內 二是定時發布房地產有關信息制度 要建立準確 真實的 房地產統計信息渠道 用準確的信息數據為市委 市政府科學 決策和房產企業的健康發展提供依據 要對榆林的房地產市場 進行深入調查研究 通過統計分析 科學掌握購房需求信息 對購房的數量 戶型 面積 位置 價格等相關統計信息進行 定期發布 防止盲目建設 減少社會資源的浪費 有效解決供 需矛盾 為房地產業的健康發展提供一個權威 科學的獲取信 息的平臺 三是加強對房地產企業的監管 目前 全市共有房地產開 發企業 129 個 其中具有二級資質的開發企業 12 個 三級資質 開發企業 31 個 四級資質開發企業 73 個 暫定資質開發企業 13 個 有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成 左右 且房地產企業良莠不齊 魚龍混雜 一方面難以形成自 己的品牌 提高企業的核心競爭力 另一方面企業太多也造成了 監管上的難度和壓力 因此 政府要重點支持一些誠信守法好 經濟實力強 技術水平高 市場認可度高 經營效益好的房地 產企業 通過資源整合 優勢互補 強強聯合 使他們的企業 做大做強 培養造就幾個全省 全國的品牌房地產企業 讓他 們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用 同時對那 些經營管理差 技術水平低 有名無實且經營業績差的小企業 逐步退出房地產市場或進行轉產 資產整合 根據自身的技術 和優勢 另辟生存發展空間 四是要進一步規范房地產市場開發秩序 要嚴格依法查處 小產權房 違法用地 違法建筑行為 小產權房 實質是違法建 筑 違反土地管理法律 違反城鄉規劃和建設管理的法律 違 反相關政策的違規房產 在國家未出臺 小產權房 處理有關政 策之前 對已建成并使用的要進行詳細登記備案 對正在建設 或準備建設的要堅決予以糾正和取締 以維護正常的房地產開 發秩序 2 加強土地管理 確保房地產業的土地供需平衡 國土資 源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑 調查 了全國有代表性的 620 個房地產開發項目 選取了東部 中部 西部不同的類型 620 個案例中 銷售房價最高的為 45000 元 最低為 1130 元 地價占房價最低例為 5 3 最高為 58 6 620 個案例地價占房價比例平均為 23 2 356 個項目 比例在 15 30 之間 其中比例在 30 以下的約占總數的 78 土地價格在房價中占有重要比例 因此 一定要加強土 地監管 確保土地供需平衡 以抑制房價不合理上漲 一是加 大政府宏觀調控力度 高度壟斷土地一級市場 提高土地統征 儲備和管理的能力 搞活土地二級 三級市場 依法打擊非法 炒買炒賣土地行為 盤活已出讓土地 促使存量土地加快開發 挖掘閑置土地的潛力 對閑置土地要按照中央有關文件和法律 精神 嚴格按規定收取閑置費 閑置滿兩年以上的土地要無償 收回 打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為 二是規范土地市場 加大對劃撥用地的監管力度 對因企業破產改制 單位拆遷改 造等 對原劃撥進行開發的 必須按原土地用途開發 如果要改 變用途為經營性用地的 必須由政府收購儲備 進行招拍掛出 讓 對以其他方式變相進行經營性開發的 必須嚴肅查除 堅決 制止此類問題的發生 三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費 征收政策 防止炒買炒賣土地行為 四是做好征地計劃 根據 市場需求及時供地 從而穩定地價 五是壓縮個人住房貸款 提高房地產公司銀行貸款的門檻 從而預防房地產投資過熱 六是信息要透明 公開 政府要及時公開土地供應信息 土地 閑置空置信息 政府儲備土地信息 房地產銷售信息 房屋租 賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息 七是加強房地產中 介服務機構的監督管理 嚴格房地產抵押登記審批 對評估失 真的抵押貸款不予審批登記 七是做好宣傳工作 降低社會的 心理預期 通過金融 稅收等手段 有效抑制投資需求和超前 需求 3 開發理念要不斷提高 進一步增強房產企業的市場競爭 力 首先開發理念要與榆林發展同步 榆林城市發展的相對滯 后性 使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌 鄂 爾多斯市現在人均 gdp 是 1 萬多美元 超過北京 上海 創造 了中國的奇跡 鄂爾多斯市除了能源的推動外 以房地產業為 代表的第三產業的強勢增長也功不可沒 據統計 鄂爾多斯市 房地產業占 gdp 的比重為 40 多 遠高于榆林房地產業 18 7 的比重 未來要使榆林房地產飛速發展 必須首先加快城市發 展 讓先進的開發城市理念進入榆林 帶動榆林房地產更好地 發展 榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢 走整體性 規?；l展之路 其中 政府必須強化其總體規劃功能 否則 必然導致開發水平參差不齊 隨著房地產業的蓬勃發展 最終 整個產業必然朝著品牌化的道路發展 其中尤其體現在品牌的 競爭力和營銷能力上 隨著房市的日益成熟 消費者也是日益 理性化 尤其是房地產業本身的特點 決定著消費者必然傾向 于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商 所以 要想 獲得消費者的青睞 必須重視品牌在營銷中的重要性 隨著市 民對房地產開發品質要求的提高 房地產企業必須建立服務至 上的理念 一方面在深入了解消費者需求的基礎上 對地段 交通 規模 配套 價格 環境 戶型以及今后的物業管理這 些都要精心考慮 另一方面也要完善今后服務意識 做到 以產 品為中心 向 以消費者為中心 轉變 進行細致準確的產品定位 并采取多種銷售手段 把目光轉向售前 售中 售后各個階段 努力提高服務質量 從而提高產品附加值的創新 4 公開稅費項目 規范稅費征管行為 據有關統計數據顯 示 土地出讓金 稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發 企業總支出的 59 42 據不完全統計 我市共向房地產企業征 收的稅費共 50 余項 其中一些項目的收取比例彈性較大 這就給某些政府權力 部門提供了權力尋租的機會 增大了腐敗的可能性 同時也減 少了財政收入 加重了企業負擔 損害了政府形象 因此 政 府要組成清查組 對所有稅費項目進行一次清理整頓 對國家 省上明令規定繳納的稅費項目予以保留 對一些地方性或與國家 法律 法規 規定相悖的要予以取締 廢除一些不合理的收費 項目 減免一些收費項目 以減輕開發商負擔 增大房地產企 業的投資動力 5 加強城市配套建設