盈江縣房地產市場調查報告及評估 2012年9月07日目錄一、前言3二、盈江縣概況3-4三、盈江縣房地產市場現狀4-11四、商業環境分析12五、投資前景預測14-16六、評估結論16-18一、前言調查內容：本次市場調查主要針對盈江縣房地產市場，并將當地經濟狀況、商業環境及投資前景做一一分析，供投資者參考。調查時間：調查時間緊迫，調查歷時僅為2天（2012年9月5日至9月6日），本次市場調查以走談的形式進行。調查目的：1、主要征對房地產商業行情的調查，住宅作為輔助調查內容，過程中主要了解在售商鋪的價格、客戶的組成及當前盈江縣房地產政策和走勢；為確保做好保障性住房的商業實施可行性方案打好基礎。2、調查現有經營商鋪的租金；從鋪主的出租情況、租金等方面了解商業發展前景及未來商業區走勢。更好的了解市場經濟狀況、商業環境。3、調查房地產開發商的銷售模式及營銷理念，學習并創新，為銷售做一些好的借鑒。二、盈江縣基本概況地理位置：盈江縣地處祖國西南邊陲，是中國東盟自由貿易區的南大門，是通往緬甸、印度樞紐要塞，國家二級口岸?！坝恕?、“盈密”公路的建筑，將大大開拓滇西南乃至大西南廣闊的商貿前景?？h城平原鎮，又名象城，距省會昆明864公里，距州府芒市151公里（潞盈路）；距緬甸密支那197公里、八莫131公里。從秦代開始，這一地區就是中國內地通往緬甸、印巴各國的主要商道。縣城被列為省級開放口岸，是滇西南各省區對外進行經貿活動的重要樞紐。 行政區劃: 盈江縣位于云南省西部，德宏傣族景頗族自治州西北部，居東經97319816，北緯24242020之間，總面積4429平方公里，占德宏州總面積的三分之一。其東北面與騰沖縣為鄰，東南面與梁河縣接壤，南面與隴川縣相連，其西、西南和西北三方與緬甸為界，國境線長214.6公里。 人口民族：全縣轄8鎮7鄉，共99個行政村。全縣總人口27萬人，世居少數民族為傣族、景頗族、傈僳族和德昂族，占總人口的59.71%。人口密度每平方公里61人。盈江城市建成區面積45平方公里，預期人口規模達到12.57萬人左右（現有3.72多萬人，據2011年最近了解到約6-8萬人）區域城鎮化水平為51.4左右。三、房地產市場現狀我們通過對盈江縣整個房地產市場的供需對比，從產品形態，銷售價格，供給量及銷售率等分析得出盈江縣房地產目前的基本供需態勢。盈江縣部分樓盤的基本情況（以下內容調查表附后）：1.金色旺角-風尚國際購物城項目地址：永盛路與象城路黃金交叉口，售樓部位置：盈江縣賞建路126號開發商：云南邦實房地產開發經營有限公司樓盤屬性：商住一體項目概況：項目總占地面積46000平方米，總建筑面積67000平方米，商鋪面積25-200，層高3.9米，首創“天街+內街+外街“街庭式消費模式，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店、住宅為多功能業體的小型城市綜合體。位置正處盈江城市核心區域，必將成為引領未來盈江財富趨勢的貴胄之地。業態定位：一層外街、內街：風尚品牌街，二層1-3號：女人淘寶街，二層2號花園休閑驛站，2號三、四層鉑金酒店（酒店式公寓、快捷酒店）參考價格：商鋪一層8000元/-2.6萬元/，現有商鋪均價約19000元/，二層4000元/-5000元/，住宅：2700元/。優惠措施：開盤時享1-5%累計優惠，現銷售率已達95%，沒優惠政策啦！2.盈江財富中心項目地址：盈江縣永盛路與闊時路交匯處（原老客運站），售樓部地址：盈江縣賞建路126號財富中心，開發商：云南邦實房地產開發有限公司。樓盤屬性：商業，部分商住項目概況：項目總占地110000，總建筑面積36138.3，主體由一萬四千多平方米，3層核心商業、兩棟小高層住宅及1棟15層標志性酒店公寓組成。參考價格：商鋪：一層商業最高價格40200元/，最低26000元/，內商最高23000元/，最低于4500元/ 住宅：均價：2700元/銷售策略：（1）招商引資（引進沃爾瑪、品牌服飾、高檔餐飲等）（2）招租,形成氣候,統一經營,統一管理。3.乾朝-盛世商都項目地址：盈江縣平原鎮目瑙縱歌路100號，售僂部地址：盈江縣平原鎮目瑙歌路五洲商貿城A-4棟，開發商：德宏州乾朝房地產開發有限公司盈江公司。項目概況：項目總建筑面積22450.99，用地積為4489.5，戶型面積從112-239，總戶數為108戶。小區的規劃布局采用的是圍合式向景設計，圍而不合的設計布局組成。整體建筑風格屬新現代主義簡約風格的薄板建筑，具有“景頗族”的民族風格。參考價格：商鋪：最高16000元/，最低13000元/ 住宅：2800元/優惠政策：一次性付款優惠3個點，按揭2個點優惠4.翡翠灣-國際翡翠城項目地址：盈江縣勐臘路拉賀練大橋旁。 售樓部地址：盈江縣花園廣場，發展商：盈江阿詩瑪文化產業開發有限公司。項目概況：項目建筑面積約190000平方米，業態分區：翡翠園、大盈江萬象城、娛樂城、翡翠成品交易中心，毛料公盤交易中心、翡翠灣、緬甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族團結廣場。參考價格：開盤時四層商住一體：3300元/-3800元/，現銷售價格商住最高4898元/，最低價格4000元/，純商業6萬平米左右，還未對外銷售，估計均價約1萬元/，純住宅：開盤時2100元/-2800元/，現售價格約2700元/。優惠政策及營銷策略：（1）賣卡8000元開盤時可抵現金15000元購房款。（2）返租，三年21%的返租率！三年的返租金可抵減首付款。（3）以翡翠園、大盈江萬象城、娛樂城、翡翠成品交易中心，毛料公盤交易中心、翡翠灣、緬甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族團結廣場為項目的宣傳賣點。5.明成時代廣場項目地址：盈江永盛路107號，售樓部：盈江永達娛樂城內 開發商：盈江易宸房地產開發有限公司項目概況：項目總建筑面積88959，共15種戶型29.3-227.5，充分滿足不同的購房需求，時尚與舒適的完美結合，居高生活，智見千里。參考價格：開盤時商鋪：1.3萬元/-2.8萬元/，住宅：2100元/-2800元/。至今項目已完工投入使用營銷策略：（1）統一招商、招租，統一經營，統一管理！ （2）黃金地段的優勢。6.歐風儷墅項目地址：盈江縣南部新開發區 售樓部位置：盈江縣賞建路126號，開發商：云南邦實房地產開發經營有限公司項目概況：項目容積率僅0.89，綠地率高達42%，別墅級花園洋房，贈送18-34超大面積入戶花園陽臺，7400平方米環島水岸，廊橋、淺湖、汀步、木棧、雕塑、噴泉南亞園林景觀。參考價格：開盤時別墅2160元/起價，均價3700元/-6800元/。銷售率：98%?，F在處于封盤狀態，項目預計均價4000元/-4500元/。營銷策略：(1)一期主要推出項目的品牌.(2)價格地段優勢吸引客戶 (3)封盤根據市場契機調整7盈江花園項目地址：云南省德宏州盈江縣平原鎮檳江路北側 售樓部：盈湖公園湖畔 開發商：云南光洋房地產開展有限公司項目概況：項目總建筑面積約3萬多平方米，商鋪41套，住宅200多套，主要是以多層住宅為主，外圍是商住房，商鋪為底鋪，還有一棟兩層的獨立商鋪。離盈江中心廣場步行10多分鐘，身處都市，又可享受幽靜與閑適，繁華與安逸，盡可同時掌握。戶型設計合適，增送超大景觀陽光。參考價格：底商均價7000元/，住宅均價2600元/營銷策略：此項目打破盈江捆邦銷售的方式，以底商銷售為主，面積、價格合理，所以商業銷售相對較好。四、商業現狀（1）目前，盈江縣商業較為集中的區域是永盛路與賞建路交叉點周圍（以盈江花園廣場為中心），主要經營的是服裝、酒店、休閑娛樂、餐館、藥業、超市、網吧、家用電器、日用品、發廊以及一些小商店；商品較為集中，每天晚上這里休閑娛樂的人聚集于此，逛街的人也會集中與這附近。生意相對要比其它街道相對好得多。盈江縣城中心最高的臨街商鋪租金80元/-120元/，出租率達100%。城二環約30元/-60元/，出租率達40%，其他絕大多數商鋪每月更低至10元/-20元/，出租率20%左右，因為盈江縣人口相對較少， 人們購物比較集中，可以看出生意集中于市中心，其它的位置還是比較冷清，生意比較淡，外圍市場并不可觀。因為縣城中清一色都是純商業和商住樓，所以幾乎所有街道兩旁都由獨立的商鋪和底商組成，商鋪總數估計2000個左右，供應量遠遠大于這個僅有6萬多人口的小縣城對商鋪的需求量，這些商鋪經營的商品自然是供大于求了，內需不足，競爭又過大，這也是外圍大部分店主不賺錢和租金偏低的原因之一。（2）生活（消費）習慣1）盈江縣比鄰瑞麗進出口岸，旅游、礦業、玉石毛料為主，此處外來做生意的人較多，內地人也很少外出打工，都在家做生意或本地打工。（3）購買力盈江縣地大物博，人口稀少，外來人口較多，住房整體購買力也必定較弱；但局部卻不一定，再落后的地區都總會有富翁，有錢人都會考慮投資，所以商業相對來說更有市場優勢。因為盈江縣是一個起步走向發展的城市，城市發展慢慢地趨向于成長至成熟期，近一年來好幾家樓盤拔地而起，對當地進行房地產投資，短期來說還是有一定市場的，必竟我們的產品是不動產，投資風險相對較低，針對的客戶面也較廣，如：外來投資者、旅游業、礦業、玉石、公務員、企事業效率好的單位等。五、投資前景預測投資機會：（一）盈江縣人口相對較少，地大物博，震后重建，幾個項目都需要開發建設。震后重建土地資源相對較多，可供開發的土地還有很大一部分，可以招商引資，吸收大量的人口。最終還是要看政府的招商力度大小，有沒有在這方面下狠功夫。（二）盈江縣房地產項目處于引入期準備剛邁向成長期，房地產的發展機會較多，重要的是如何抓住市場投資的最好契機。（三）災區受到國家的關注，災后重建，很多城市配套基礎設施的修建國家都給予支持，生活環境也將會有一定的改善。（四）旅游進出口產業、玉石毛料、礦業等，經濟狀況相對良好，來往人口頻繁，給當地房地產產行業帶來很多生存的商機。（五）政府有出臺優惠和招商引資政策，這是影響當地經濟發展的最根本原因；地價相對優惠，處于平衡階段，對未來的發展是支潛力股。（六）房地產投資價格還有一定的升值空間。短期內投資是有很大的利可圖。（七）本項目商業投資有穩定的客源。投資風險：（一）房地產業處于剛剛起步階段，做短線投資有利可圖。長期投資要承擔一定的經濟風險。（二）城市的規模發展需一個時間過程，影響了市場經濟的發展。（三）市政配套不完善，設施建設；生活環境和消費環境短期內不會有太大改善；投資者投資較為謹慎。影響商鋪價格的定位。（四）本項目是保障性住房，大部分客源處于低端消費人群，對于商鋪的消費刺激不夠大。所于會直接影響價格的定位，我們不能將價格期望的過高。小結：本項目商業投資要規避的問題：（一）因為項目特殊是屬于保障性住房，土地屬于劃撥方式，但我們的商業要明確土地性質，必須以出讓方式來賣。（二）與政府是合作方式，還是代理模式，還是包銷方式等等，要明確，并注意確定模式后的談判要點。（三）土地確定后，產權使用年限，40年、45年還是70年，能爭取70年將是我們的賣點。（四）若以包銷方式則考慮產權歸屬的問題，產權最好在開發商的名下。（五）若是合作、代理要考慮資金帳戶的支配歸屬問題。（六）代理、合作要考慮代理費用和政府的工作要求及支持程度。（七）要明確項目周邊配套道路規劃的方案及規劃完成時點。（八）根據需求對商鋪的結構、層高、面寬、進深進行合理化，面積最好可進行靈活隔斷。（九）考慮售樓部選址的問題，市中心鋪面出租率已達100%，是否可請政府協調縣政府周邊的位置，項目周邊配套不完善，看房也不方便。（十）如果包銷要在雙方平等，互惠互利，價格相當合理的情況下才能去做。六、投資收益評估及結論（簡要）：方案一：銷售面積均價計價銷售額：33157 銷售均價4000元/=13252.8萬元這其中還要考慮建筑成本、稅費（營業稅、個人所得稅，銷售管理費等）預計銷售利潤= 13252.8萬元- 1500元/33157（4973.55萬元）-742.16萬元-248.7萬元=7470.83萬元預計銷售周期24個月，若銷售得利潤率為56.3%，預計啟動資金為200萬元。方案二：分開每層計價（二層）銷售額：若一層按170005000元/=8500萬元二層銷售額:161572600元/=4200.82萬元一、二層合計金額：12700.82萬元土建：4973.55萬元其它費用:959.9萬元銷售利潤為12700.82萬元-4973.55萬元-959.9萬元=6767.37萬元售周期24個月，銷售利潤率為33.2%，預計啟動資金為300萬元?？偨Y：以上種種跡象表明，盈江縣的投資前景還是看好的，潛力還是大的，但也存在一定的風險。如：（1）周期相對要長，資金周轉慢，收益隨之較慢。（2）在談判過程中與政府交談的條件和利益分配等問題也是至關重要。每個環節都要考慮周到，否則將會承擔更大的風險，將就失去操作的意義啦?。?）