深圳市正中聯行土地房地產評估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD房地產抵押估價報告委托方：韋利珍正中聯行（深）房字2011第4-0027號項目名稱：深圳市福田區濱河路南下沙村花好園A-1座18G房地產抵押價值評估估價機構：深圳市正中聯行土地房地產評估有限公司作業日期：2011年03月14日至2011年04月15日電 話：82561373 82561539 傳 真：82561522 目 錄一、致委托方函3二、估價師聲明4三、估價的假設和限制條件5四、估價結果報告6（一）委托方6（二）估價方6（三）估價對象6（四）市場背景分析7（五）估價目的9（六）估價時點9（七）價值定義10（八）估價依據10（九）估價原則10（十）估價方法10（十一）估價結果11（十二）估價人員12（十三）估價作業日期12（十四）估價報告應用的有效期12五、附表一：估價測算表13六、附表二：預計轉讓稅費參考明細表14七、附件15一、致委托方函 韋利珍：承蒙委托，本公司對您指定的位于深圳市福田區濱河路南下沙村花好園A-1座18G房地產進行了價值評估，其目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。本公司根據您提供的資料，依據我國現行的有關法律、法規、制度的規定，遵循“獨立、客觀、公正、合法、謹慎”的原則，按照房地產估價規范和公允的技術標準，選用科學的估價方法，結合估價人員的經驗和對影響房地產價格因素的分析，經過認真測算，確認上述估價對象在2011年03月14日的評估總值為人民幣壹佰捌拾玖萬叁仟柒佰元整（RMB1,893,700元整)，預計轉讓稅費RMB1,143元，評估凈值RMB1,892,557元，評估結果詳見評估結果明細表。評估結果明細表名稱建筑面積()單位價格(元/)評估總值(元)預計稅費(元)評估凈值(元)花好園A-1座18G65.3029,0001,893,7001,1431,892,557評估總值：大寫人民幣壹佰捌拾玖萬叁仟柒佰元整注：本報告各項附件為報告書重要組成部分，不可分割對待，本報告正文共15頁。深圳市正中聯行土地房地產評估有限公司法定代表人： 估價師注冊號：4420040196 二一一年四月十五日二、估價師聲明 我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T 50291-1999）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我公司估價人員李翠已對本估價報告中的估價對象進行了實地的查勘。6、本報告為本公司獨立完成，沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。 中國注冊房地產估價師： 估價師注冊號：4420030151二一一年四月十五日三、估價的假設和限制條件 （一）估價假設條件1、我們估價的是現時價，即在估價時點對房地產進行合理銷售的最佳價格，假設：（1）該估價對象可以在公開市場上自由轉讓，不考慮特殊買家的額外出價。（2）有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業性質和市場行情進行議價；（3）在此期間房地產價格將保持穩定；2、本報告并未考慮該房地產所設定的抵押、擔保等可能影響其價格的因素限制，亦未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇到自然力和其他不可抗力時可能對房地產價格產生的影響。（二）估價限制條件1、本報告結果僅反映估價對象在本次估價目的公開市場條件下的客觀公允價值，該結論僅適用于本次評估，不對其它用途負責。2、報告中產權等有關資料由委托方提供，資料的真實性由委托方負責；如委托方提供的資料數據缺乏合法性、真實性和完整性或委托方和當事人對擬估物業有隱瞞重大問題和事實，我公司不承擔由此帶來的任何評估風險和責任。3、我方僅對房屋進行一般性的察看，并未接受進行內部結構測試的要求，因此，不能完全確定物業有無內部缺損。4、本報告所采用的幣種為人民幣。5、未經本公司同意，不得向評估報告審查部門以外的單位和個人提供本報告，也不能將全部或部分內容發表于任何公開媒體。四、估價結果報告 （一） 委托方委 托 方：韋利珍（二） 估價方估價機構全稱：深圳市正中聯行土地房地產評估有限公司法定代表人：羅小秋地 址：深圳市福田區深南大道與彩田路交界西南星河世紀大廈A棟2801號資格等級：國家貳級（證書編號：2054）（三） 估價對象1、估價對象位置及區域環境本次估價對象位于深圳市福田區濱河路南下沙村花好園，北臨濱河大道，東臨東涌路；毗鄰玫瑰灣、綠柳居等物業；周邊有中聯購物中心、歲寶百貨、工商銀行等商業配套設施；附近有福田體育公園、下沙小學等市政配套設施，生活便利；沿線有26、103、212等多路公交車經過，交通便利。2、估價對象權屬狀況我們根據委托方提供的深房地字第3000399569號房地產證記載獲悉：韋利珍為深圳市福田區濱河路南下沙村花好園A-1座18G物業之權利人，使用權來源為市場商品房，宗地號為B108-0052，土地用途為商業、住宅用地，使用年限為70年，從2003年09月22日至2073年09月21日止，房屋用途為住宅，登記日期為2006年04月07日。3、估價對象概況1）、估價對象狀況：法定用途：住宅實際用途：住宅使用現狀：正常使用總 層 數：共28層所處樓層：第18層建筑面積：65.30平方米2）、裝修情況:估價對象外墻貼瓷片，內部墻面及天花均為乳膠漆，樓地面為拋光磚，門窗用材進戶為鋼門、裝飾木門、鋁合金窗；廚房及衛生間為防滑瓷磚地面，墻面瓷片到頂；其他設施有：管線暗設、地面停車場等。該住宅室內水電設施齊全，通風采光良好，帶獨立車庫，用于自住，現正常使用。3）、維修保養狀況:估價對象所在建筑物于2005年11月28日竣工，外部保養情況為：良好，內部保養情況為：良好。（四） 市場背景分析1、深圳市2010年宏觀經濟概況2010年，深圳全市生產總值9510.91億元，繼續位列全國大中城市第四位，比上年（下同）增長12.0%。其中，第一次產業增加值6.00億元，下降14.3%；第二次產業增加值4523.36億元，增長14.1%；第三次產業增加值4981.55億元，增長9.9%。工業規模再創新高，發展質量進一步提升。全市規模以上（下同）工業增加值4092.63億元，增長13.8%；工業總產值規模達到18211.75億元，比危機前增加2351.64億元。全社會固定資產投資增長平穩。全社會固定資產投資1944.70億元，增長13.8%。港口和集裝箱吞吐量超歷史水平。社會消費品零售總額增速繼續高于GDP增速。全市消費品零售總額3000.76億元，增長17.2%，從趨勢看，第一至第四季度累計增速分別為18.3%、16.1%、15.7%和17.2%。出口、進口規模再創歷史單月新高。據海關統計，全市進出口總額3467.49億美元，增長28.4%。12月份當月進口147.41億美元，當月出口237.34億美元，均創歷史單月進口、出口新高。財政收入、銀行貸款增長平穩。全市地方財政一般預算收入1106.82億元，增長25.7%；地方財政一般預算支出1265.27億元，增長26.4%。2、深圳房地產市場綜述深圳是我國首批設立的經濟特區之一，經過三十年的發展業已成為全國經濟中心城市,是中國改革開放和現代化建設的精彩縮影,深圳地處珠江三角洲前沿，是連接香港和中國內地的紐帶和橋梁，是華南沿海重要的交通樞紐，是中國對外交往的重要國際門戶，是中國改革開發的試驗田；深圳作為毗鄰香港的特殊地理位置及良好的投資環境吸引大量的投資者進駐深圳，深圳的房地產市場需求始終保持著較高的水平；近年來“深港創新圈、深港同城共建國際大都會”規劃、珠江三角洲地區改革發展規劃綱要和深圳市綜合配套改革總體方案等政策規劃的出臺，不僅是珠三角地區和深圳經濟特區改革發展的一次重大歷史性機遇，也是推進深港合作的一次重大歷史性機遇，有利于深圳走向世界。這一系列舉措在一定程度上刺激了深圳房地產市場，特別是外國公司視進駐深圳為其進入中國的橋頭堡，對擴大投資抱有積極的態度；優良的投資環境和旺盛的經濟活力，每年吸引大量全國各地人才來此創業，由此帶來對深圳房地產潛在強大剛性需求，而且近年來深圳市政府加大對市政基礎設施建設的力度，這些因素為房地產市場帶來良好的預期。2010年，是深圳樓市的“政策調控年”，樓市遭遇了史上最嚴厲、最頻繁的宏觀調控，包括“國十一條”、“新國十條”，六次上調存款準備金率、兩次加息以及限貸令限購令等，調控措施取得了一定的成效。深圳房價由一季度的瘋狂飆漲，轉為二季度的快速回落，三季度房價再次呈現飆升勢頭，四季度房價在限購令等的遏制下溫和回落，在價格較低的6-7月份、11-12月份，新房成交均價約在18000 元/平方米，遠低于全年成交均價20205元/平方米。3、宏觀調控措施及房地產市場運行趨勢分析2010年先后出臺的一系列調控政策，對遏制高房價、打擊炒房起到了良好的控制作用，促進房地產市場朝著健康的方向發展。從目前市場的現狀來看，房價有所回落，交易量有所放大，但從市場的接受度來看，目前的房價仍然偏高，近20000元/平方米的房價，不是廣大普通民眾所能夠承受的，社會呼吁政府加大調控的力度和深度，促進房價進一步回落。展望未來，房價調控任重道遠，政府需從增加保障房、增大樓市供給、打擊投機等多方面、多環節調控房價，讓老百姓實現“居者有其屋”的夢想，2011年，政府有可能出臺新的舉措調控樓市，樓市的政策風險將不可避免。另外，由于2011年深圳擁有諸多的區域性利好，如大運會、地鐵15號線陸續通車、前海中心建設啟動等，再加上市場的剛需巨大，這些對房價都有較好的支撐，如果沒有大的突發事件，預計2011年深圳的房價不會有大幅度的下跌。（五） 估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。（六） 估價時點二一一年三月十四日。（七） 價值定義本次估價的價值定義為：上述估價對象于估價時點在公開市場條件下的市場價格，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價格減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。（八） 估價依據1、中華人民共和國城市房地產管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、國家標準：GB/T502911999房地產估價規范；4、房地產抵押估價指導意見；5、國務院、建設部、國家國有資產管理局及廣東省和深圳市有關法規和政策；6、房地產權證及相關資料(復印件)；7、深圳市房地產市場租售價格信息；8、評估人員實地調查獲得的實況和信息資料；9、本公司掌握的有關信息資料。（九） 估價原則1、合法原則2、最高最佳使用原則3、估價時點原則4、替代原則5、謹慎原則（十） 估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行勘察后，根據估價對象特點及實際情況，遵照國家標準房地產估價規范，經反復研究，考慮到估價對象所處區域房地產交易市場成熟發達，同類用途的房地產交易活躍，周邊可參考的物業較多，因此決定選取市場比較法，作為本次估價基本方法來求取估價對象價格。（十一） 估價結果通過對上述估價對象的位置、環境、用途、現狀、裝修及市場供求等影響其價格的因素進行綜合考慮之后，根據市場調查及估價人員的經驗，運用科學的估價方法，確認上述估價對象在2011年03月14日的評估總值為人民幣壹佰捌拾玖萬叁仟柒佰元整（RMB1,893,700元整)，預計轉讓稅費RMB1,143元，評估凈值RMB1,892,557元，評估結果詳見評估結果明細表。1、估價對象未來價值下跌因素分析本估價報告使用應注意估價對象未來價格變化情況，應定期或在房地產市場價格變化較快時對房地產市場價格進行再評估。深圳市近幾年房地產市場波動較大，為應對國外不斷惡化的經濟形勢對我國宏觀經濟的沖擊，促進房地產市場的穩定發展；通過出臺擴大內需等一系列稅收和金融調控政策，深圳的房地產市場將在調整中逐漸趨于穩定，整體房價將趨于平穩運行。估價對象為住宅用房，未來價格下跌主要是：建筑物結構老化、功能落后、設施陳舊、周邊生活環境變差等原因所致。2、估價對象變現能力分析本報告所指變現能力，是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的前提下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。主要進行以下兩方面的分析：、 估價對象變現難易估價對象為住宅用房，辦有獨立的房地產權證，獨立使用性強，易于處置變現。、 估價對象變現價格的減損程度考慮估價對象在較短時間內要求被拍賣或變賣而實現，其變現價格與正常市場價格相比，會有一定程度減損。因估價對象為住宅用房，所處位置較好，根據目前同類房地產短期變現價格或減損調查，估計其變現價格約為正常市場價格的60%。（十二） 估價人員估價人員：張 輝 簽 名：陸 廣 龍 簽 名：審 定