.財務管理實習萬科財務情況分析報告 1311000604王勝民 1311000832金哲葦第一部分 公司簡介.3第二部分 財務比率分析.6第三部分 財務比率分析.8第四部分 趨勢分析.9第五部分 杜邦分析.10第六部分 萬科的優勢所在及其問題所在、.13第一部分 公司簡介：1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。公司聚焦城市圈帶的發展戰略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個海外城市，參與數10個房地產開發項目。2015年公司實現銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。公司物業服務業務以萬科物業發展有限公司（“萬科物業”）為主體展開。萬科物業始終以提供一流水準的物業服務、做好建筑打理作為企業立命之本，積極開展市場化，為更多客戶提供優質的居住服務。截至2015年底，公司物業服務覆蓋中國大陸64個大中城市，服務項目近千個，合同管理面積2.1億平方米1991年，萬科成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。為了進一步激發經營管理團隊的主人翁意識、工作熱情和創造力，為公司經營轉型提供管理機制的支持，公司于2014年5月啟動事業合伙人持股計劃。合伙人持股計劃的推出，進一步強化了管理團隊與股東之間共進退的關系，確保了事業合伙人與股東利益的一致性。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。在多年的經營中，萬科堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經營原則；實行快速周轉、快速開發，依靠專業能力獲取公平回報的經營策略?！盀槠胀ㄈ松w好房子”、“蓋有人住的好房子”是萬科一直以來所堅持的主流產品定位，2015年所銷售的144平米以下戶型占比93%，堅持快速銷售、合理定價。同時，公司堅持規范經營，不追求高利潤率，2015年，公司納稅額323億元，納稅額在國內房地產企業中持續位列第一，且每年的納稅額均高于凈利潤。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為房地產行業第一個中國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務業務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的房地產企業。 公司大事記：萬科連續六年蟬聯中國第一地產公司由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦，北京中房研協技術服務有限公司承辦的“2013中國房地產上市公司測評成果發布會”23日在香港與北京同步舉行，當日發布的“2013年中國房地產上市公司綜合實力排行榜”顯示，萬科連續六年蟬聯榜首。旗下公司蓄意毀壞國家重要考古遺跡2013年3月19日，“萬科公司在南京開發一塊土地，先后發現六座1700年前的王侯大墓，雖然考古專家極力阻止，但是古墓仍然被野蠻破壞”。根據南京市規定“地下重點埋藏區或施工面積超過5萬平方米的項目，必須先考古后施工”。當年1月考古部門在南京雨花臺一處屬于萬科旗下站東置業有限公司的超過5萬平米的工地進行初步勘查，確認施工地點地下至少有兩座南朝時期王侯級別的珍貴古墓，發現時已經被破壞?？脊殴ぷ魅藛T當即要求施工單位停工，并要求追查毀壞原因。然而萬科旗下開發商卻并沒有立即停工，并且遲遲不與考古部門簽訂考古工作協議，一直拖到3月18日。協議簽訂當晚，該公司背著相關部門連夜將古墓鏟平。該事件造成后果異常嚴重，社會影響極其惡劣，是對中國考古工作、中國歷史學發展和中華文化保護研究的嚴重破壞。西南政法大學政治與公共事務學院副教授和靜鈞呼吁，鏟平古墓事件的幕后黑手“應被刑責”，“為故意毀壞不可修復文物付出個人自由的代價”5。萬科轉型：做城市配套服務商 不得不做商業地產在萬科舉辦的媒體見面會上，公司總裁郁亮首次談及萬科轉型，并表示，國內房地產每年巨額銷量不可持續，萬科在第4個十年一定會遇到行業天花板，未來萬科將轉型為城市配套服務商。萬科2013年一季度預收款1504億萬科首7月累計銷售額為976.5億元 年內新增項目已達57個萬科集團在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，連續三次上榜萬科集團在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，連續三次上榜，2011年被評為最具應變能力的地產航母；2010年被評為最順勢而為的千億航母；2009年被評為最勇于變革的領軍企業專家。2011年萬科以剛需產品贏得市場，輕松越過千億門檻。面對更加嚴厲的“限購”政策，它快速反應，積極定價，迅速回籠資金，再度輕松突破千億，穩坐房企第一把交椅。不管旺市、淡市，超過250個樓盤同期運作，頂著全球最大的專業住宅開發企業的王冠，發揮著規模效應，并始終從容應對震蕩起伏的市場，保持著行業領頭羊的地位。萬科企業股份有限公司關于海聞先生辭去獨立董事職務的公告萬科企業股份有限公司關于重大資產重組繼續停牌的公告. 萬科地產在中國：公司于1992年確立了以房地產為核心業務的發展戰略，將住宅作為房地產的主導開發方向。截止2001年底，已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌十個經濟發達，人口眾多的大城市進行住宅規模開發，歷年累計竣工面積348.6萬平方米，土地儲備量980萬平方米。萬科在主要投資開發的城市均具有較高的專業優勢，下屬深圳地產公司連續四年榮獲深圳市房地產企業資質評級第一名。此外，萬科開發的樓盤還多次獲得國家建設部建筑設計一等獎、中國建筑工程魯班獎、全國城市物業管理優秀示范小區（大廈）等各項榮譽，萬科的物業管理率先在行業內通過ISO9002第三方國際認證。經過多年積累，萬科地產以其準確的市場定位、超前的規劃設計以及優質的物業管理，在業內樹立了良好的品牌形象。在深圳開發的天景花園、威登別墅以及上海的西郊花園是萬科涉足房地產行業最早的項目，在商品房市場剛剛啟動的當時，萬科產品以優美的環境，小而精的設計以及親和的物業管理，受到追求生活質量的人們的普遍認可。近年來，隨著中國經濟的持續發展，政府政策的不斷支持，各項法規的逐步完善，住宅消費群體的日益成熟，中國的住宅產業日漸繁榮。面臨良好的市場機遇，未來5年，萬科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區、以北京為龍頭的環渤海地區和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區3大城市圈開發住宅，集團還將選擇成都、武漢等腹地區域經濟中心城市作為發展目標，進一步擴大集團在各地的市場份額，實現成為行業領跑者的目標。;.第二部分財務比率分析：資產負責表利潤表第三部分 財務比率分析萬科財務比率綜合評價表時間2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31凈資產收益率(%)18.0917.8619.6619.6618.17凈利率(%)13.2713.1813.5115.1916.16毛利率(%)29.3529.9431.4736.5639.78營業利潤率(%)16.9417.0617.9220.3821.96流動比率(%)1.31.341.341.41.41應收賬款周期律率(%)88.7958.8754.5460.6346.18存貨周轉率(%)0.40.320.320.280.25總資產周轉率(%)0.350.30.320.310.28凈資產收益率反映了投資與報酬的關系，是評價企業資本經營效益的核心指標.萬科在2013和2013年該指標最高，2015年雖對比2014有所提升，但尚未達到公司最優時期的狀態。營業利潤率反映了企業全部經營業務的獲利能力。該企業營業利潤率五年呈現上升趨勢，說明企業商品銷售額提供的營業利潤變少，企業的盈利能力有所下降。萬科企業的流動比率整體較平穩，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業的短期償債能力在總體上趨于穩定?？傎Y產周轉率正逐年升高，這說明萬科地產的資產運營水平比較高。資本經營盈利能力，是指企業的所有者通過投入資本經營而取得利潤的能力。反映資本經營盈利能力的基本指標是凈資產收益率，即企業本期凈利潤與凈資產的比率。而萬科一直保持在18%-19%的水平線。從表可以看出,萬科近幾年,營業利潤率和凈利率毛利率,均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,近幾年萬科盈利能力有所下降。第四部分 趨勢分析趨勢分析-結構百分比法資產負債表編制單位：萬科股份有限公司 資產2011年1月1日2011年12月31日2012年12月31日2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31日負債及所有者權益2011年1月1日2011年12月31曰2012年12月31曰2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31曰流動資產：流動負債：貨幣資金17.54 11.56 13.80 9.26 12.34 8.70 短期借款0.69 0.58 2.62 1.06 0.47 0.29 衍生金融資產0.01 0.02 交易性金融灸債0.01 0.01 0.01 0.00 4.19 2.60 應收賬款0.74 0.51 0.50 0.64 0.37 0.41 應付票據0.01 1.31 3.09 13.19 14.18 預付款項8.27 6.79 8.81 5.98 5.79 6.49 應付賬款7.85 10.04 11.84 13.35 35.75 32.96 其他應收款6.93 6.23 5.30 7.27 9.62 12.35 預收款項34.50 37.51 34.59 32.45 0.36 0.41 存貨61.83 70.33 67.36 6.91 62.49 60.22 應付職工薪酬0.66 0.57 0.57 0.51 1.01 1.14 其他流動資產0.00 0.00 0.00 0.00 0.80 1.30 應交稅費1.47 1.38 1.19 0.96 0.07 0.04 流動資產合計95.31 95.42 95.77 92.25 91.42 89.49 其他應付款0.06 0.09 0.17 0.06 8.94 9.66 非流動資產：應付利息0.78 10.20 9.52 11.42 4.02 3.84 可供出售金融資產0.19 0.15 0.00 0.51 0.03 0.19 一年內到期的非流動負債7.10 7.38 6.76 5.74 6.79 5.24 長期股權投資2.08 2.17 1.86 2.22 3.78 5.48 流動負債合計60.12 67.76 68.59 68.64 67.99 65.11 投資性房地產0.06 0.38 0.63 2.44 1.57 1.76 非流動負債：固定資產0.57 0.54 0.43 0.44 0.45 0.80 長期借款11.50 7.08 9.51 7.65 2.28 2.95 在建工程0.35 0.24 0.28 0.19 0.36 0.10 應付債券2.70 1.98 0.00 1.54 2.28 2.95 無形資產0.17 0.15 0.11 0.09 0.17 0.17 預計負債0.02 0.01 0.01 0.01 0.01 0.02 商譽0.05 0.04 0.04 0.03 其他非流動負債0.004 0.004 0.004 0.01 0.01 0.21 長期待攤費用0.01 0.01 0.01 0.01 0.07 0.07 遞延所得稅負債0.34 0.26 0.19 0.14 0.12 0.09 遞延所得稅資產0.76 0.79 0.81 0.74 0.79 0.85 非流動負倩合計14.56 9.34 9.72 9.36 9.22 8.51 其他非流動資產0.49 0.16 0.06 1.06 1.31 1.06 負債合計74.69 77.10 78.32 78.00 77.20 73.63 非流動資產合計4.69 4.58 4.23 7.75 8.58 10.51 股東權益：股本5.10 3.71 2.90 2.30 2.17 1.71 資本公積4.08 2.99 2.29 1.78 1.67 1.27 盈余公積4.91 4.61 4.49 4.20 4.11 4.07 未分配利潤6.25 6.39 7.05 7.66 6.13 6.35 外幣報表折算差額0.18 0.18 0.12 0.11 0.16 0.15 歸屬于母公司所有者權益合計20.51 17.88 16.85 16.05 17.34 15.53 少數股東權益4.80 5.02 4.83 5.96 5.45 5.60 所有者權益合計25.31 22.90 21.68 22.00 22.80 21.13 資產總計100100100100100100負債及所有者權益 總計100100100100100100流動資產占總資產的比例不斷上升，且在2011年末到2012年末之間有爆炸式的增長。流動資產比例的增長得益于應收票據、應收賬款所占比例的的增長；說明資產的流動性較強，有較強的抗風險能力和應變能力。切企業擴張速度較快，對市場的占有比重會有較大優勢。而在流動資產中占比較高的是貨幣資金，比重越高，說明其財務彈性越大，償債能力和支付能力較好。非流動資產占總資產的比例是逐年降低的，但其資產總值在不斷上升，在2012年末到2013年末有較大增幅。在非流動資產中，在建工程的比例逐漸上升，同時固定資產的比例逐漸增加，說明該企業的大部分資產是在近幾年逐漸建成，且每年融入的新建工程也是逐年增加的，在此可以看出企業在不斷加快速度擴張。而占比較小的是持有至到期投資和可供出售金融資產，近5年幾乎沒有增長，但是企業收益能力卻在不斷上升，所以企業不用急于增加持有至到期投資和可供出售金融資產，在直接提高所有者權益的同時獲得更高的利潤空間。流動負債的比例逐年增加，在2013年達到最高值。但在之后逐年遞減,2015年達到最低值。短期負債、應付票據、應付賬款、預收賬款和一年內到期的非流動負債波動大，但總體呈增長趨勢；總體來說，該企業流動負債的增加只是說明企業近期要償還的債務較多，那么企業的現金流就會相對緊張，不利于企業的經營運轉，但該企業流動負債的的比例近5年都保持在35%-40%，屬于正常范圍。第五部分 杜邦分析2015年（office Visio 制圖）2014年2013年分析結果：（1）凈資產收益率是一個綜合性很強的與公司財務管理目標相關性最大的指標，而凈資產收益率由公司的銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數所決定。從上面數據可以看出萬科房地產的凈資產收益率較高，而且從2013年-2015年的增幅較大，說明了企業的財務風險小。 （2）權益乘數主要受資產負債率影響。負債比率越大，權益乘數越高，說明企業有較高的負債程度，給企業帶來較多地杠桿利益，同時也給企業帶來了較多地風險。該公司權益乘數大，說明萬科地產的負債程度較高，企業風險較大。 （3）銷售凈利率反映了企業利潤總額與銷售收入的關系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業盈利能力的關鍵所在。萬科房地產的銷售凈利率在這三年間有所提升，說明了該企業的盈利能力有所提升。第六部分 萬科的優勢所在及其問題所在（1） 萬科的優勢 1.通過上述的財務分析，可以看出此家公司近五年來幾何式的擴張。不論是盈利能力還是市場的占有率方面統計，都有著完美的表現。有很大的發展空間，且在償還債務的能力上也十分突出，這保證了此公司在解下來的幾年中依舊可以保持此勢頭發展。 2.該企業各項指標的周轉率都非常高，這使得企業可以降低成本風險，從而取得更高的利潤空間。 3.企業近年來的成果取得了品牌效應。顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高市場一般公眾認為萬科的優勢在于住房本身的設計和建筑方面的功能屬性；萬科住戶/業主認為萬科的社區文化氣氛和萬科的服務很令人滿意。這種不同消費群對于萬科優勢認同的差異的營銷含義是：一方面可以有利于吸引潛在消費者來購買，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。 4.萬科在不斷擴張尋求更高利潤發展的同時，產品研發水平也是全國領先的（也有萬科研究院），產品定位中端和剛需（高端項目非常少而且產品力上沒有什么代表性），對市場需求的定位和判斷比較精準，相應的創造出多條有競爭力的產品線，從最早的青青家園、城市花園到金域藍灣、萬科城等等不一而足?！皟r格是一道篩子，能在項目中集中一批同質化的業主”這句話在萬科身上是特別明顯的，萬科的產品本身不是什么高端貨，但比一般社區貴的價格造就了一批愛生活有品位的萬科業主，可以作為中國第一批中產階級的代言人。（2） 萬科存在的問題 1.房地產現今宏觀模式下出行限購令和保障房出臺，這兩個政策直接影響到了萬科的利潤收入?？梢哉f現