一、 土地的性質及分類1.土地出讓一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，各用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年.2.土地權屬性質是指土地所有權和土地使用權的性質。我國實行的是土地的社會主義公有制，土地管理法第八條規定“城市市區的土地屬于國家所有。”“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。”因此，我國土地所有權性質分國家土地所有權和集體土地所有權。土地管理法第九條規定“國有土地和農民集體所有土地 .可依法確定給單位或者個人使用。”這樣，土地使用權的性質分為國有土地使用權和集體土地使用權。3.什么是房地產權證房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即房屋所有權證，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一制作的房屋權屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證.2000年以前，房管局是分開房產證及土地使用權證兩本證給業主的，若要辦理房屋的買賣或抵押，必須要兩個證同時出示才可以辦理上述業務。在2000年之后，房管局就將上述的兩個證合并成一個叫房地產證。即房地產證=房產證+土地使用權證，所以如果你現在辦的證件的封面是寫明房地產證的，那么就只是一本證了。4.房產證的性質分為商品房和房改房.已購公房又叫房改房 拆遷房.經濟適用房.區別：商品房原是指房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋。房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優惠政策的住宅。拆遷房：拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有市區戶籍(含從事農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房。簡單的說，商品房經過批準，面向大眾。房改房有優惠在里面。拆遷房：被拆遷人定向銷售的房子經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。5.土地使用類型分為土地劃撥和出讓.區別： 土地性質有國有劃撥和國有出讓兩種。 劃撥土地買方辦理土地證時要繳納一筆土地出讓金，拿到了土地證才能成為出讓。 國有出讓土地、出讓用地，通俗的講是國家把地賣給個人，在一段時間內享受在這個土地享受權益。有工業出讓一般40-50年，有商住出讓是70-80年。出讓年限過了以后國家收回土地。我國劃撥土地使用權有以下含義：1劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。2除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。3取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續。4在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。通俗講就是劃撥是沒有使用年限的如果國家需要用地則沒有任何的補償而出讓是指在一定的年限內如國家需要用地則有補償但過了使用年限以后則需要另交費用.6.用途 通常我們房產證的用途一般分為 住宅和商業 交稅的標準一般看房產證的房屋狀況一欄的設計用途 7.結構 一般分為磚木結構、混合（磚混）結構、框架結構、鋼架結構 1、磚木 比如古時候的房屋和解放前的老房子以及一些寺廟。 2、磚混 主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑。其構造是磚墻、磚柱為豎向構件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土做樓板，大梁、過梁屋架等橫向構件放在墻、柱上，承受并傳遞上部荷載。 這種房屋造價低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸都受一定的限制，其層高也受到限制。所以雖然以前有大量這種房屋，現在都逐漸被鋼筋混凝土結構的房屋所取代。 3、鋼筋混凝土結構（框架/框剪/筒體結構/框筒/筒中筒等都屬于此類）本結構承重構件（如梁、板、柱、剪力墻等）都由鋼筋和混凝土兩大材料構成。外墻和間隔墻由輕質墻或其他材料砌體組成。特點是抗震好，耐用年限長，一般現在的多層高層甚至超高層建筑都廣泛采用此類結果形式。 4鋼結構主要承重構件都是由鋼材構成的建筑。造價高，多用于超高層建筑或者是有大跨度要求的比如歌劇院、體育館、廠房等等。 從這里我們可以了解，根據建筑結構的不同，不同房屋的成本造價差異也很大，我們不能用磚混的建筑成本去比照框架、框剪建筑的售價，一分錢一分貨，買房子依然是這個道理。 所謂框架結構通俗點講就是用幾根柱子和橫梁架起整棟房子，這種結構可以隨意更改戶型結構。這種結構中，柱子截面為方形或矩形，梁寬一般為20厘米或25厘米，這勢必在室內形成很多凸位，既影響觀感又不利于布置家具。市場上，這種結構的戶型常被購房者所詬病，從發展趨勢上看，傳統框架結構會逐漸淡出。新建房子最多采用的就是框剪結構。購房者買房的過程中，常會聽到所謂的“隱梁隱柱”，這實際上指的就是框剪結構。所謂“隱梁”就是僅在有間墻的地方設梁，而客飯廳、主房等面積較大的板中間不再加梁，同時，梁寬設計成與墻體同寬。所謂“隱柱”是通過兩種方法實現，一種是根據建筑平面把柱設計成“L”、“T”、“十”等形狀，柱寬與墻同寬，把柱“鑲嵌”入墻內而不露痕跡；另一種是把柱凸向外墻、陽臺或廚廁等次要房間，保證廳等主要房間的完整性。采用這種方案的優點是造價與傳統框架結構幾乎持平，從建筑經濟角度而言，框剪結構的經濟效益是最佳的。所以也成為近幾年市場的主流產品。但它的缺點是房型布局有局限性，室內多數墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現較差戶型。最重要的是：框架輕型，簡稱框輕，一般用于多層建筑；框架剪力墻，簡稱框剪，多用于高層建筑 二.土地建設內容及流程1.到工商局注冊公司，注意注冊資金量問題。2、到建委、建設廳申請房地產資質第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的營業執照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證（正本）。4、