邸 城市的精神 快樂的領地 房商網 海量房地產資料下載！ 2010房地產營銷策劃大全 ， 1053527879 商業秘密聲明 本文內包含的資料屬于深圳地產顧問機構的商業機密，一旦泄漏，可能被商業競爭者利用。因此本文檔內容僅限于對深圳地產顧問機構作投標之用；除此之外，不得私自發布、使用和復制文檔的任何內容。 如果深圳地產顧問機構有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數據的發布、使用和復制的權利可在以后簽訂協議予以明確說明。 本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數據的使用授權的情況。 市場分析 宏觀背景分析 九江市宏觀經濟發展態勢良好，國民經濟持續穩定發展，人均可支配收入列省內地級城市首位（省會除外） ,對房地產市場發展起到強有力的支撐作用； 城市定位為“最適宜人類居住”的現代化山水生態港口旅游城市；“環繞八里湖，建設新九江”的經濟發展和城市建設的戰略構想 ，沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖 南門湖 八里湖）之間再造一個新九江的發展方向。 宏觀經濟 城市規劃 城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江對外開放和外貿港口城市，中國魅力城市 0001002003004005006007002005 2007 2009 2 0 1 2 （目標）總人口/ 萬人 市區人口/ 萬人九江市歷年人口遞增情況（萬人） 九江市行政區域圖 注 :城區人口的逐年增長，對房地產相關物業需求加大，拉動了房地產市場的發展 宏觀經濟 九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。同時也是一座歷史悠久的文化名城，自秦代立郡以來，至今已有 2200多年的歷史。 轄九縣、一市、兩區、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發區，全境東西長 270公里，南北寬 140公里，總面積 人口 500萬，其中市區規劃面積 118平方公里，建成區面積 口 區非農人口（潯陽區、廬山區、經濟技術開發區） 85萬 。 城市規劃 九江市歷年人均 九江市人均 5年來增長速度均超過 13%，而且增速不斷加快； 2009年人均 合 2562美元）。 九江市人均 地產市場屬于高速發展期 000800010000120001400016000180002005 2006 2007 2008 2009元10%12%14%16%18%20%22%人均G D P 年增長率宏觀經濟 城市規劃 14% 0%20%30%40%50%G D P 年增長率 固定資產投資年增長率 近 5年九江市 3%以上，2009年城市 近年來九江市固定資產投資年穩定快速增長， 幅高達 大量固定資產投資在城市基礎設施建設方面發揮了巨大的效用。 006 2007 2008 2009億元定資產投資九江市歷年 元） 九江市歷年 %） 九江近年來 民經濟穩定快速發展 宏觀經濟 城市規劃 房地產預警系統判斷 4%5%大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩定發展 高速發展 九江市經濟快速發展有力地推動了房地產市場穩定發展 九江市近 5年來經濟增速均保持在 12%以上，按照國民經濟增長與房地產發展關系，九江市房地產處于高速發展時期。 九江 2009年人均 562美元，說明九江房地產處于快速發展期，房地產市場需求旺盛。 800004000008000000啟動期 快速發展期 平穩發展期 減緩發展期 人均 宏觀經濟 城市規劃 九江市第二產業比重最大，第三產業比例加大 從歷年來數據看出，九江產業結構穩定于“二、三、一”型，第二產業比重最大； “二、三、一”的產業結構表明了產業結構逐漸優化，消費能力逐步增強； 與沿海發達城市相比，九江的第一、第二產業的比重依然過大，產業結果的優化和發展任務依然艱巨。 %20%40%60%80%100%2005 2006 2007 2008 2009第一產業 第二產業 第三產業九江市歷年產業結構狀況 國內外發展規律告訴我們，第三產業對房地產發展帶動作用最大，九江市的第三產業還有很大的發展空間。 宏觀經濟 城市規劃 九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平較高 0007000800090001000011000120001300014000150002005 2006 2007 2008 2009元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增長率九江市歷年人均可支配收入 人均可支配收入增加將帶來房地產市場的快速發展，價格上升、成交量增加。 九江市城市居民的人均可支配收入處于相對較低的水平； 可支配收入保持較高速度增長，近 5年來的增長率都超過10%水平， 2009年城市人均可支配收入達到 14203元， 宏觀經濟 城市規劃 固定資產投資和房地產投資依然高歌猛進，表明國內外對九江經濟發展的信心 固定資產投資近年來保持30%以上的增長速度，去年更是增長 上，達到 與固定資產投資一樣，房地產投資保持 38%以上的增長幅度， 2009年房地產投資達到 49億元，比上一年增加 39%； 房地產投資占固定資產投資的比例較低， 2009年達到 表明房地產產業上升空間巨大。 006 2007 2008 2009億元固定資產投資 房地產投資固定資產投資及房地產投資情況（億元） 房地產投資占固定資產的比例情況 宏觀經濟 城市規劃 2009年 房地產投資（億元） 元） 房地產投資 / 9 合理區間 10 14 2009年 家庭收入 房價 房價 / 家庭收入 42609元 410000元 家 3口購100 住房計算 房價收入比和房地產投資占 房地產市場發展空間較大 根據世界銀行經驗，發展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4 1：10之間為合理狀態，若比值在此區間內則表明該地區商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協調發展 九江房地產房價收入比預示著有房地產市場有較大的漲幅空間 房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性 房地產投資占 明房地產市場剛剛起步，并不成熟，上升空間較大。 房價收入比小于 4 房價收入比4價收入比10價收入比12 房價偏低 房價仍然有較大上升空間 房價平穩，上升空間不大 房價過高警戒線 宏觀經濟 城市規劃 江西各市 2009年各城市 09年 價第二，房地產運行情況良好 南昌 九江 贛州 上饒 景德鎮 ） 1820 831 940 726 364 人口總量 491 480 877 704 156 人均 元 ) 37,067 17,327 10,718 10,313 23,333 房價 5500 4300 3900 3200 2500 宏觀經濟 城市規劃 宏觀經濟總結 總結 1 經濟發展態勢良好，城市 3%以上的增長速度，人均可支配收入和人均 撐著城市房地產業的快速健康發展；第三產業比例逐年增加，產業結構不斷優化； 總結 2 江西各市中，九江城市 民消費性支出占可支配收入的比例高，市民的消費意愿強烈。 總結 3 固定資產投資總額和房地產投資總額逐年增加，房地產投資總額占固定資產投資總額的比例依然較低，房地產空間巨大，房地產業在國民經濟中的地位越來越重要。 宏觀經濟 城市規劃 鄱陽湖生態經濟區 國家戰略規劃 建設生態宜居的新型城市群 ，實現中部崛起 2009年 12月 16日，國務院正式批復 鄱陽湖生態經濟區規劃 ，鄱陽湖生態經濟區建設上升為國家戰略。這是新中國成立以來江西省第一個上升為國家戰略的區域性發展規劃 鄱陽湖生態經濟區包括南昌、九江、景德鎮、鷹潭、新余、撫州、宜春、上饒、吉安市的部分縣（市、區），共 38個縣（市、區），國土面積為 鄱陽湖生態經濟區是長江三角洲、珠江三角洲、海峽西岸經濟區等重要經濟板塊的直接腹地，是中部地區正在加速形成的增長極之一，具有發展生態經濟、促進生態與經濟協調發展的良好條件。 鄱陽湖生態經濟區的發展定位是：建設全國大湖流域綜合開發示范區、長江中下游水生態安全保障區、加快中部崛起重要帶動區、國際生態經濟合作重要平臺。 宏觀經濟 城市規劃 九江 順應國家戰略規劃，建設生態宜居的新型城市群，將成為環鄱陽湖城市群的名片 九江在環鄱陽湖區的面積、人口均占環鄱陽湖區的2/3以上，城市區域發展格局是“美麗潯陽、懷抱廬山、東臨鄱湖、北依長江、西拓港城、南接走廊”。 城市房展戰略規劃 “一核（城市核心區）、兩帶（昌九工業走廊、沿江產業帶）、三城（瑞昌、湖口、星子）、九鎮（姑塘、海會、溫泉、馬回嶺、岷山、賽陽、港口、城子、碼頭）”協調發展的城市發展戰略。 發展的重點明顯，城市性質明確，產業分布分明 省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業、商貿、港口與旅游城市。 用地發展方向選擇 城市建設總方針為“西拓、南移、東延、中疏”；規劃期城市發展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。 如今，彭澤工業園的棉紡工業、湖口工業園的重工業和輕化工業、德安工業園的電子元件、星火工業園的有機硅系列產品 園區內的產業聚集效應凸顯，特色優勢為九江工業帶來巨大的活力和整體競爭力。 區域名片 環鄱陽湖城市群 大九江版圖呈現 宏觀經濟 城市規劃 鐵路公交化 九江與南昌僅有 40分鐘的距離 2010年 6月 30日昌九城際鐵路將全線竣工， 比原計劃提前了 5個月。計劃于 4月份開始驗交， 7月底正式開通運營。 屆時，從南昌到九江僅需 40分鐘即可到達。 班次： 一般 3至 5分鐘發一班車 票價定位： 昌九城際鐵路線路全長 價 40元左右； 九江至南昌城際鐵路計運量： 近期客流密度 2418萬人 /年，客車對數 92對 /日；遠期客流密度 3312萬人 /年，客車對數 130對 /日； 鐵路公交化催生 “ 同城效應 ” 九江與南昌僅有 40分鐘的距離，九江 南昌后花園，噴薄而出 一幅鐵路交通的美好藍圖將為贛鄱兒女帶來生活方式的全新變革 這些因素將拉近九江與南昌的關系，吸引更多客戶，促進九江房地產市場的發展 宏觀經濟 城市規劃 城市規劃 主城 副城 副城 副城 副城 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 川 崎千 葉橫 濱其 他 城 市東 京其 他 城 市副 城副 城副 城副城其 他 城 市主 城其 他 城 市副 城副 城副 城副 城副 城副 城副城單中心城市 大都市化 都市群 傳統典型的城市形態，擁有一個主核心，多為城市主城，城市擴張方式采用攤大餅的方式 城市發展的較高階段，在主城區的周邊擁有多個衛星城鎮分擔城市功能，多核心共同發展格局 城市發展的高級階段，各個城市依靠便捷的交通網絡實現聯通，在功能上互相補充，高度協同化發展的格局 南昌，杭州，武漢 北京，上海 紐約都市群 倫敦都市群 城市新城區 隨著九江由單中心城市向大都市化城市形態的演進，八里湖新城納入九江發展版圖，成為九江重要的城市新區 九江 從兩湖時代向八里湖時代邁進 城市板塊運動已經啟動 融入大九江規劃 “最適宜人類居住”的現代化山水生態港口旅游城市 噴薄而出 八里湖新城 項目地塊位可以說是位于九瑞大道 八里湖新城，未來升值潛力較大，極其富有投資 及居住價值 城鎮空間結構規劃 以九江中心城區為中心，沿長江城鎮發展軸、沿昌九城鎮發展軸，形成中部城鎮發展區、東部城鎮發展區和西部城鎮發展區，形成“一心兩軸三區”的城鎮空間結構，構建職能分工合理、空間聯系緊密、空間結構完善的城鎮空間網絡。 發展的重點明顯，城市性質明確，產業分布分明 省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業、商貿、港口與旅游城市。 用地發展方向選擇 城市建設總方針為“西拓、南移、東延、中疏”；規劃期城市發展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。 九江市住宅建設規劃對市場的影響 宏觀經濟 城市規劃 房地產市場研究 房地產市場健康發展，成交價格穩定提高，成交量快速增加。 在區域分布上，以兩湖板塊和濱江板塊價格最高，成交最為活躍。 九江地價攀升，普通住房標準高于現行均價，處于一個較為寬松的政策環境。 城市快速擴張，各個片區的房價差距有所縮小，開發區價格已經漲起來，九江總體房價水平得以提升。 片區 核心驅動力 物業類型 戶型 主要客戶 當前均價 八里湖板塊 潛力巨大 ,隨著后期的發展其必然成為一個經濟繁華的地區 . 多層，小高 2房 8090； 3房 120150 教師、公務員、企業主、小資 4300 廬山區 潛力巨大，大學教育集中，發展速度快，生活配套不斷完善 多層，小高 2房 8090； 3房 120150 教師、公務員、企業主、小資 4100 沿江板塊 景觀資源豐富，生活配套完善 多層，小高，高層 2房 90； 3房 110 4房 150 區域內公務員、事業單位、教師、醫生、商人 4900 老城區板塊 城市傳統商業、商務、文化教育中心區域 多層，小高，高層 2房 80 3房 120 4房 150 區域內公務員及事業單位，私營業主 4400 沿湖板塊 依傍甘棠湖和南湖，地理位置優越 多層，小高，高層 2房 88 3房 120 4房 160 高級公務員、事業單位、企業主、商人 5800 片區分析 九江歷年房產銷售情況 （備案統計數據） 從歷年的房產銷售數據來看，九江的房地產處于一個平穩的發展階段。 08年受到政府抑制非理性的購房需求政策壓制和宏觀經濟危機的影響有所下滑，但依然保持了較好的發展勢頭。 09年銷售反彈量價齊升，并超過 07年。 09年出現預售供不應求的態勢，促使房價的的高幅上漲，同時說明九江房地產開發新項目有所停滯 九江歷年房產銷售情況（萬） 房地產預售及銷售情況（萬） 房價和家庭年收入之比基本都在 3 7倍之間是一個非常理想的階段，社會平均的可以接受的房價收入比極限是 九江房價的漲幅和收入的增幅相對持平房價和家庭收入比在保持在 8此可見房地產處于健康良性發展的階段。 九江歷年地產價格走勢和房價收入比情況 年份 3口之家收入 100 戶型總價 房價 /收入 05年 26130 214600 06年 28779 240000 07年 33816 360000 08年 38667 345000 09年 41748 353500 歷年地產價格走勢情況（元 / ） 房價收入比情況（元 / ） 市場主流戶型： 70房和 105的 3房； 小戶型： 暢銷但是體量少，其中包含一些拼湊的戶型的面積，隨著九江的房價的上漲與城市化水平的加快，此比例將處于不斷擴大態勢；（特別是在學院旁邊的項目如：萊茵美郡、世豪名置等投資型小戶體量較大） 大戶型： 相對滯銷，但受到年初低價走量的影響大戶型的比例會略有上升，占比例較大。 09年九江上市戶數情況 （備案統計數據） 75的中小戶型成交比重大，成為主流戶型 各月房地產銷售走勢分析 銷售量有所下滑 各月房地產銷售走勢分析 價格穩定 價格 戶型 質量 交通 采光 通風 環境 物管 教育 配套 會所 風格 人文 品牌 身份 體驗 服務 外延產品 核心產品 外圍產品 高檔物業： 中高檔物業： 中低檔物業： 房地產市場發展與客戶價值需求曲線：九江處于從核心產品向外圍產品過渡階段 根據對九江房地產發展的市場調研分析，九江房地產市場目前正處于 從以價格、地段為主要內容的核心產品階段向環境、教育、配套為主要內容的外圍產品階段過渡 。 根據房地產發展階段的規律，環境、物管、教育、配套等將是未來幾年九江房地產發展的主要方向 市場發展階段 市場供應量上升 但成本高，保證價格穩定 房地產商住土地出讓情況 年份 成交宗數 出讓面積（畝） 成交總價（萬） 成交均價（萬） 2005年 13 1,61,2006年 26 66,2007年 5 35,2008年 22 1,84,2009年 15 84,2010年 14 105,九江市土地成交價格逐年走高，房地產土地成本上升，特別是今年新增土地地價加上報建、土建、稅收等建設成本， 房價將不低于 4600元 / ； 未來一年以 9年與今年新成交土地的商品房供應面積已經達到 190萬 今年內明年初住房供應量加大， 08年出讓土地預計在今年年底集中放量上市，將有近 170萬的供應。 加上 09年成交土地的部分上市， 預計將有 250萬的商品房即將上市； 九江土地的出讓價大幅攀升，商品房成本不斷增加，土地供應加大，保證商品房供給，但面市價格受成本導向，房地產市場的價格將保持穩定 高成本支撐房價穩定 江西樓王 九江楊子巷改造項目 占地： 容積率： 建筑面積： 土地單價： 2316萬 /畝 樓面價： 4963元 /平米 房價預計：加上稅費和建設成本， 房最低價將近8000元 /平米 江西地王（單價最高）：九江楊子巷棚戶區改造項目 高成本支撐房價 房地產市場現狀 1、 房價基本合理，房價收入比在比較合理的區間； 2、房地產市場平穩發展，供求關系基本平衡，房屋的空置率基本合理，有利于房地產市場穩定健康發展； 3、房地產投資效益在穩步提升，房地產業對國民經濟的貢獻在不斷提升。 房地產市場發展趨勢分析 1、 國民經濟、人均可支配收入等發展都決定了九江房地產市場處于快速發展期，房地產市場將快速發展； 2、九江第三產業的發展將為房地產發展帶來巨大的發展空間； 3、九江人均收入高、消費愿望強，適度引導消費結構調整有利于房地產市場的發展； 4、高層住宅在主城區慢慢將成為主流產品，配套好、環境好、物管好的外圍產品將逐步取代區位、交通、價格等為主的產品而成為消費者關注的熱點 基本結論 區域內樓市情況 未來上市量大， 片區產品同質化較重， 競爭升級 競爭的同時片區的投資居住熱度進一步加大，片區的價值再次得以提升 片區客戶群多元化，大九江概念深入人心，老城區的客戶來本區域投資居住的比例上升 區域內樓盤情況 競爭加劇，熱度升級 片區內項目競爭加劇，將未來市場供應量大，片區熱度升級； 1、東方塞納： 2期琥珀郡約 6萬，主力戶型 80； 2、鶴問湖 1號： 10年 4月中旬開工，建筑面積 3、德晟豪庭旁時代華府正在施工； 4、九瑞大道華強商住樓正在動工； 5、 99號苑對面的聯信項目正在施工等； 6、源豐上城（柴桑春天對面的項目）正在醞釀市場，我們項目有所競爭，但其地段不占優勢 預計未來區域內市場供應量不低于 60萬 本項目地段尚佳，但規模不占優勢，需要尋求新突破方向！ 區域內主要樓盤指標一覽 樓盤名稱 占地規模 （） 存在量體（） 容積率 物業類型 主力房型 銷售率 后續開發 （） 東方塞納 30,層 /小高 兩房 80 50% 65000 三房 120 柴桑春天 635,56,墅 /多層 / 兩房 86 75% 239075 小高 /高層 三房 120 四房 146 國豪 水岸城 62,32,層 /小高 /高層 兩房 89 三房 118 50% 問湖一號 86,56,層 /小高 /高層 0% 156000 聯信項目 16,9,層 /小高 0% 29,代華府 小高層 0% 62,計 883,466, 盤 主力戶型 小高均價 優惠折扣 主力總價 柴桑春天 3期 80 5100 可申請（ 2 2房 40萬 /3房 55萬左右 萊茵美郡 96 4200 98/99折 2房 35萬 /3房 50萬左右 香域半山 88 4300 98/99折 2房 35/3房 50萬左右 民強 99號苑 77 4300 無 2房 35/3房 45水岸城 86/120 4100 98/99折 2房 28萬 /3房 37萬 德晟豪庭 46/76/90 4100 98/99折 1房 172房 28世豪名置 40600 每 4層一口價， 16東方塞納 80 4400 98/99折 2房 40萬左右 /3房 50萬左右 區域內或可比同類產品樓盤價格情況一覽 樓盤名稱 建筑風格 賣點訴求 柴桑春天 北美 超大型人文生態中央居住區，城中央北美風尚社區 半島一品 歐式 一城風景伴島灣 龍開御景 現代簡約 高品質水岸生活元素 國豪 水岸城 東南亞 水岸 1號生活館，東南亞風尚社區 東方塞納 法式 中央生活圈，法式坡地建筑 德晟豪庭 現代 城市核心 臻貴小戶 人文社區 鶴問湖一號 現代歐式 城市精英新人居典范 99號苑 現代歐式 醉美生活邂逅湖畔 70年，創新地產實踐者 區域內主要樓盤建筑風格及賣點訴求 八里湖板塊客戶分析 客戶來源： 除本市內客戶外，周邊縣市客戶為此片區重要客戶群 1、九江市區：潯陽區 廬山區 開發區 2、整體：潯陽區 周邊縣市 廬山區 =外省 開發區 選擇八里湖板塊的因素 多層產品 戶型 湖畔環境 銷售價格 地段 小區環境 說明： 1、多層低密度住宅最受歡迎； 2、戶型和居住環境成為重要考慮因素； 3、客戶的價格承受能力不斷加強。 4、客戶的本板塊未來充滿信心，所以地段考慮度下降。 八里湖板塊客戶分析 從客戶類型，交通工具，及購房用途來看 1、八里湖板塊的居住人群素質提高； 2、八里湖板塊作為高質量的居住板塊已被認可，區域價值得以體現； 3、此版塊也成為保值增值的投資樂土，與濱江，城區（湖畔）等市中心板塊價格差距縮小，甚至個別有所超越。 現階段新政剖析 一、抑制不合理住房需求，實行差別化住房信貸政策。 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30%;對貸款購買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50%,貸款利率不得低于基準利率的 停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供 1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。 二、增加住房有效供給。 要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。 三、加快保障性安居工程建設。 確保完成 2010年建設保障性住房 300萬套、改造各類棚戶區 280萬套的工作任務。 四、加強市場監管。 嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對違法違規的要依法追究相關負責人的責任。 10年 4月 17日， 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 ，國家針對問題房地產市場再出重拳 此次房地產調控措施抓了信貸、供給、監管三個方面，目的有兩個，一個是控制投資及投機行為，一個是使居者有其屋。 “遏制部分城市房價過快”而不是全部，這就告訴我們，國務院這次行動是“掐尖”而不是“除根” 。 新政劍指豪宅及多次置業，九江的自住及首次置業比重大 就九江目前市場來看，房價運行穩定，樓市并無大起大落。 一線及房價非理性增長受遏制，九江市場短期觀望，整體影響不大。 市場預測： （一）房地產交易稅收政策 1、契稅： 對個人首次購買 90 以下，單價 4600元以下 1%； 90，單價 4600元以下 2%； 144 以上或者單價 4600元以上 4%； 2、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 3、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 對個人銷售住房不符合免稅條件又不能提供合法、有效扣除憑證的，其個人所得稅附征率暫統一下調到 1%。 4、適當降低房地產交易環節中的二手房最低計稅價格標準。 5、調整商品房首次上市交易滿五年計稅時間標準，將 滿五年計稅時間標準由房屋產權證注明時間調整為商品房買賣合同備案時間。 4、降低房改房上市門檻， 房改房首次上市交易，免收營業稅、個人所得稅。 （二）加大住房公積金對住房消費的支持。 1、首次購買普通自住房（不含二手房）的住房公積金貸款首付比例，住房公積金貸款首付比例由 30%調整為 20%。 2、調整住房公積金最高貸款限額。夫妻雙方均正常繳納住房公積金的，申請住房公積金貸款，中心城區貸款最高限額調至 25萬元，縣域貸款最高限額調至 20萬元。 3、對用住房公積金貸款購買保障性住房的，借款人及房屋產權共有人每月繳存的住房公積金可沖抵其還貸金額。 九江政策 現行購房政策 現行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標準顯然提高，商品房價格上漲依然具有大空間 （三）住房消費金融標準： 90平米以下還可以 20%的首付 一套房首付 20%，利率 85折 一套房首付 30% 利率 8折 二套房首付 50% 利率 四）調整普通住房標準。 根據九江市實際情況，適當調整普通住房標準。中心城區普通住房價格標準由 3600元 /平方米調整為 4600元 /平方米。 （五）維修基金：多層 2%； 高層： 3% 九江政策 現行購房政策 現行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標準顯然提高，商品房價格上漲依然具有大空間 投資風險評價 資困難 格競爭 政策風險 技術風險 市場風險 付政策變化 術達不到設計標準 財務風險 金回籠困難 房地產開發過程主要包括四方面的風險： 1、政策風險； 2、市場風險； 3、技術風險； 4、財務風險。 從目前九江的調研情況來看，九江市場的風險主要體現在市場供求關系上，目前緊縮的市場供應量將影響整個市場的平衡 房地產運行的宏觀環境尚好 項目定位 項目地塊情況 九瑞大道 國稅局辦公大樓 國稅局 早校 中環路 總用地： 容積率： 3 建筑面積： 機動車位： （ 10 /100 ） 商業面積： 20%） 約 69米 約 50米 約 35米 緊挨國稅局、早校，靠近九瑞大道大橋延伸段，對項目開發有一定限制作用； 地塊面積小且形狀不規則， 導致項目缺少規模效應。 N 九江職業大學是一所經國家教育部批準的公辦全日制普通高等院校； 毗鄰九江職業大學，在校學生 11000余人，在崗教職工 500多人 ，合計約 啟示： 可以學習九江學院本部萊茵美郡和師專旁邊的世豪名置， 打造快回現、高價值的產品 公寓小戶型。 本項目認知 師專旁邊 世豪名置 改大戶型為公寓 開盤即售罄 小貼士： 九江學院分校 九江師專校區 有普通高等教育在校生 3500余人，成人教育在校生 2800人，合計 6300人。 改戶型的位置 利用 150 大 3房改成 3套 40不等的學府公寓，總價15套。 合計： 105套，總價控制在 20萬以內，全部售罄 九江學院旁邊 萊茵美郡 公寓 持續熱銷 1#純公寓 35，頂層 55 /套左右； 合計： 134套； 銷售情況： 早已售罄 小貼士： 九江學院 本部 學校占地 2700多畝，全日制在校生 目前造公寓位置： 由 95 左右的 2房改成 2套公寓（ 45），約 324套； 銷售情況： 售罄。 合計： 458套，總價 16套，控制在 20萬以內，滿足投資需求 ,幾乎售罄 機能：市中心較遠，客戶有一定的偏遠心理 環境：目前周邊項目入住率不高，居住氛圍不強； 規模：規模小，景觀及配套無力與大項目抗衡 位置：大橋的延伸段，影響商業價值 戶型革命：市場創新是項目成功的保證，而且專一化 市場理性：市場銷售保持理性增長 區域價值： 1、東方塞納、水岸城等項目逐步被認可，區域房價已經提升起來，區域價值潛力提升 2、城西港建設規劃，路網建設加快，項目的價值潛力巨大 投資價值：小戶型，總價低，投資價值最高 宏觀市場：樓市存在調控預期 市場競爭：周邊地塊眾多，未來上市量體依然較大 規 模：規模小，抗風險能力小，從而增加與大項目競爭市場的風險 交通：鄰城市主干道九瑞大道 配套：周邊配套日臻完善，周邊項目商業漸興 教育：職大、四中、早校 景觀：長江，八里湖，龍開河公園 項目 依托八里湖板塊的客戶特征，對比周邊競爭樓盤 ,抓住市場空白點； 實現個性化、差異化的競爭 項目必須通過產品差異化，消弱配套不足和規模不足的影響，確立項目在市場獨一無二優質形象。 必須借助區域的發展優勢，提升項目的知名度； 充分發揮項目的資源。 項目解析 項目規模小，容積率高，缺乏大盤的品質和規模效應； 項目處于城市發展的熱點區域邊緣，未來升值潛力大； 中心商務區和經濟開發區的快速發展，為項目帶來人氣和大量的消費者； 區域內其他樓盤的開發必將提升區域形象，完善周邊配套，提升區域的吸引力，區域已經成為置業的首選區域； 交通便利：項目周邊生活配套不完善，缺乏人氣； 項目周邊的一些配套足以使項目成為九江最具有吸引力的項目之一。 項目解析對項目開發的啟示 項目定位戰略 行業老大 非行業老大，中大規模市場 領導者 壟斷價格 產品有不可重復性 過河拆橋 追隨者 搭便車 借勢 以小博大 殺傷戰術 價格戰的制造者 補缺者 目標明確，挖掘客戶 瞄準市場縫隙 創新產品和需求點 挑戰者 改變游戲規則 強調新的評估標準 強調產品的特色和價值 次非主流市場 敏銳的機會主義者 觀點 : 依據項目特點和市場競爭情況，項目應該采取挑戰者 +補缺者的競爭策略 ; 瞄準市場小戶型的空白 ,我們采取補缺者的競爭戰略 ,明確目標客戶群 ,達到既定目標 ; 面對整個市場 ,我們要以挑戰者的姿態樹立產品差異化形象 ,以特有價值吸引客戶 . 項目定位 1、小戶型產品特點 優點：總價低、交通方便、易轉手； 缺點：居住舒適度差、通風采光不好、垂直交通弊端； 因此在產品設計和產品定位上需要把握有關關鍵點。 2、產品定位 在定位方面，建議產品定位于： 低總價、高舒適度的精品宜居小戶型； 中高檔次、中等價位、高性價比； 項目定位 定位詮釋： 現代社區： 1、建筑風格為現代建筑風格； 2、營造時尚氣質； 3、通過后期文化活動營造活潑氛圍。 高品質社區： 形象高端、建筑品質高端、消費者高端、社區文化高端。 年輕人的小豪宅 產品定位 規劃布局建議 國稅局辦公大樓 國稅局 早校 中環路 九瑞大道 車行出入口 人行出入口 規劃布局原則 1、人車分流 2、提高有效的提高商業價值 3、最大限度的利用土地價值 規劃布局建議 底商（一層），并以轉角廣場的形式有效的聚集并銜接商業 轉角廣場 N 產品規劃指標建議 功能區 經濟型 標準型 居住人數 1 戶型 1房 2房 客廳 14 15 陽臺 2 2 臥室 8 10 左右 餐廳 無 7 廚房 4 開放式 4 衛生間 4 帶淋浴 4 帶淋浴 類型 戶型 單戶面積 套數 建筑面積 住宅 2房 500 5040 1房（公寓型） 355 3610 商業 408 計 其中住宅： 185套 233 ：所有戶型設計優先考慮躍層、錯層、客廳挑高的立體空間設計 戶型采用重要元素提升項目品質（步入式凸窗、陽臺、露臺、入戶花園等） 示意 陽臺改休閑室 露臺改活動室 步入式凸窗 戶型優化，提高產品的附加值 戶型 凸窗 大露臺 花架 可拆卸 凸窗 入戶花園 大衣櫥 2房 1房（ 1+1房） 產品全面創新、領先和樹立標桿 戶型可選擇的優化方向（可選擇，可組合合理運用） 戶型優化 1大凸窗 戶型優化 1大凸窗 戶型優化 1大凸窗 紅圈之內的面積均是所贈送的 大凸窗面積 戶型優化 1大凸窗 戶型優化 2可拆卸凸窗 可拆卸凸窗將可以原設計的凸窗（不計建筑面積）打掉。既不計入建筑面積，又使業主在今后的有比一般的凸窗更多的室內地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 打掉 凸窗 前 ,是這個樣子的 打掉 凸窗 后 ,是這個樣子的 戶型優化 2可拆卸凸窗 轉角 凸窗打掉 后 ,是這個樣子的 戶型優化 2可拆卸凸窗 可拆卸 凸窗打掉 前 ,是這個樣子的 可拆卸 凸窗打掉 后 ,裝修了 ,看不出原來凸窗的樣子 ,但房間面積大了約四個平米 戶型優化 2可拆卸凸窗 戶型優化 3大衣櫥 大衣櫥，還可以做成內裝飾柜。 戶型優化 3大衣櫥 這邊是偷來的衣櫥。有 24平方米。 這邊是墻。 戶型優化 3大衣櫥 “偷衣柜”現正風靡深圳，幾乎成了房子的標配。 戶型圖上藍色區域為所偷衣櫥面積。 戶型優化 3大衣櫥 看，偷來的大衣櫥面積大吧，這面積可不計入房價內哦。白送！ 戶型優化 3大衣櫥 偷來的大衣櫥沒有 裝修前 偷來的大衣櫥 裝修以后 很漂亮吧！ 很多客戶看了都心動！ 戶型優化 3大衣櫥 戶型優化 4大露臺 戶型優化 4大露臺 奇偶錯層參考 戶型優化 4大露臺 戶型優化 5巧妙花架 戶型優化 5巧妙花架 戶型優化 5巧妙花架 戶型優化 5巧妙花架 6米高入戶花園，設計成兩層高度，全部贈送， 100%實現偷面積。 6米高的入戶花園，結合了入戶花園和大露臺的特點，必須要上下兩層錯開，所以奇數層的在另一空間上。 戶型優化 6入戶花園 送可封閉式入戶花園（送一半面積） 飯廳 客廳 以上綠色部分，包括臥室、浴室均為以 浴室 浴室 主臥 臥室 臥室 廚房 1. 封閉后可擴大客飯廳空間 2. 或間成 1功能房 入戶花園 空中花園 提升入戶花園的實用價值 戶型優化 6入戶花園 高層送挑空 6米層高入戶花園 雙數層入戶花園上空 戶型優化 6入戶花園 戶型參考 50 以下的中小戶型住宅，在要完備功能分區的前提下，這類中小戶型的動靜、干濕、潔污完善分區只能舍棄，求得住宿基本功能的實現，功能緊湊是這類戶型的最大特點。 產品設計建議 中小戶型講求居住的功能型 50 以下，講求其居住功能型 50 以一室一廳為主，這類型中小戶型多數也是酒店式公寓的設計，但其空間相對于 50 以下的中小戶型大，業主可以根據自己的需要進行分隔，形成一室一廳的格局；這種戶型整體布局對居住動線特征要求明顯，力求做到功能的排布的均衡性。 產品設計建議 中小戶型講求居住的功能型 50 ，講求分隔變化，可以做到 1房變 2房設計 普通平層：方正適用、戶型緊湊 一房，約 39平米。 兩房，約 55平米 普通平層：方正適用、戶型緊湊 小戶型公寓房型平面參考 南北錯露臺 躍式小戶型室內空間參考 躍式小戶型平面參考 錯層小戶型，通透性更強 小戶型平面參考 小戶型平面參考 56 經典小戶型 50 經典小戶型 小戶型平面參考 46 經典小戶型 63 經典小戶型 小戶型平面參考 銷售節奏、目標 基于市場我們的銷售目標 項目銷售總銷： 6, 類型 戶型 單戶面積 建筑面積 均價（元） 總價范圍（萬） 銷售額 (萬 ) 住宅 2房 50,040 4,800 24,1房 35,610 17,商業 40,164 10,000 40,合計 10,814 5, 6,備注 住宅均價： 4800元 / 銷售階段目標 開盤銷售 6個月計劃回籠： 4, 1房保證開盤熱度， 2房趁熱消化 保證后期單位品質，提升價格 類型 戶型 單戶 面積 建筑 面積 均價（元） 銷售時間 銷售率 回籠資金 策略 住宅 1房 35,610 4,800 2010年 12月 月 70% 1,低總價敲 開市場 2房 50,040 1,2房趁熱 消化 商業 40,164 10,000 1,激活商鋪 銷售 合計 10,814 70% 4, 推廣節點控制 10年 8月 11年 1月 10年 10月 11年 6月 11年 4月 2011年 1月開盤 臨時 咨詢處 開放、收籌 售樓處 開放 營銷籌備階段 造勢、炒作階段 形象導入 客戶體驗階段 形象強化 開盤熱銷 賣點訴求 11年 10月 商業咨詢 商業銷售 開盤 10年 11月 目標：開盤完成銷售推