保險公司參與房地產市場分析財富管理中心課題組2010/10/109一、管理辦法的推出繼2010年8月5日保監會公布保險資金運用管理暫行辦法和關于調整保險資金投資政策有關問題的通知后， 9月5日保監會又公布了股權和不動產投資的細則辦法 保險資金投資不動產暫行辦法和保險資金投資股權暫行辦法。保險資金運用正式進入多品種投資的操作階段。二、投資范圍與禁止投資按照保險資金投資不動產暫行辦法規定，保險資金可以投資的不動產包括：已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目；四證(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證)俱全的在建項目；四證加上預售許可證或銷售許可證的可轉讓項目；取得產權證項目以及符合條件的政府土地儲備項目。投資不動產暫行辦法強調，保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效;地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市;管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。 此外，投資不動產暫行辦法還規定，保險公司不得以所投資的不動產提供抵押擔保；不得投資開發或者銷售商業住宅；不得直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發)；不得投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權，或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出。保險資金投資不動產，應當合理安排持有不動產的方式、種類和期限。以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。按照暫行辦法規定，保險公司不能直接投資房地產企業的股權，但是可以投資房地產企業某個項目公司的股權。保險資金可以直接投資企業股權或者間接投資企業股權（以下簡稱直接投資股權和間接投資股權）。直接投資股權，是指保險公司（含保險集團（控股）公司，下同）以出資人名義投資并持有企業股權的行為；間接投資股權，是指保險公司投資股權投資管理機構（以下簡稱投資機構）發起設立的股權投資基金等相關金融產品（以下簡稱投資基金）的行為。另外，股權暫行辦法中還明確，保險資金只能投資處于成長期或成熟期的企業股權，不能投資創業風險投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現金回報較差的企業股權。不得投資創業、風險投資基金。不得投資設立或者參股投資機構。兩個暫行辦法還對投資比例、退出機制、信息披露、風險控制等事項作出了規定。三、業內信息1、新規拓寬了商業不動產投資的空間中國保險公司旗下管理的資產規模約為人民幣4.6萬億元，并且以每年約20%的速度增長。如果保險公司將全部10%的額度都投向商業不動產，則投資規模相當于人民幣4,600億元，也就是685億美元的潛在需求，而去年的商業不動產投資總規模才為170億美元。新規的出臺拓寬了商業不動產投資的空間，中國將有巨大的潛在投資資金尋求房地產投資目標，這將刺激相關的房地產開發活動。2、可能的投資渠道由于目前相關實施細則尚未公布，因此保險資金進入不動產或者股權投資領域具體渠道和實施方式還不明確。通過對人保資產、太保資產等業內人士訪談，推測較為可行的渠道包括：（1）投資有穩定回報的REITs產品。保險機構通過持有優質大型商鋪、寫字樓等商業物業或者獲得商業物業的租金收益權，以長期不動產租金收入的REITs模式獲得投資收益。另外投資不動產暫行辦法特別規定：不動產相關金融產品屬于固定收益類的，應當具有中國保監會認可的國內信用評級機構評定的AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；屬于權益類的，應當建立相應的投資權益保護機制。（2）在未來保監會政策許可條件下投資信托產品，實現保險資金進入不動產或者股權投資領域。3、對信托產品帶來影響保險投資一般要求比較長的投資周期和穩定現金流，因此目前信托計劃需要在項目選擇和交易結構設計上進行相應改變，主要包括：選擇可以持續滾動開發的投資項目；延長信托計劃期限以便更好地匹配保險投資特點；調整信托計劃收益率等。由此將會催生對投資級優質地產的需求。保險資金的介入將在國家管控住宅商品房的大時期下，極大刺激商業物業的發展，將房地產行業的重點推向高品質的商業物業。四、保險機構投資不動產與股權的范圍界定和管理細則的對比。表 1:股權和不動產投資范圍和分類 投資分類投資范圍不動產投資基礎設施類不動產非基礎設施類不動產不動產相關金融產品 （1）已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目 (2)已經取得國有土地使用權證 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證、 施工許可證的在建項目 (3)取得國有土地使用權證 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證 、施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目 (4)取得產權證或者他項權證的項目(5)符合條件的政府土地儲備項目。保險資金采用債權 股權或者物權方式投資的不動產僅限于商業不動產、辦公不動產與保險業務相關的養老醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。股權投資直接投資股權間接投資股權直接投資股權僅限于保險類企業，非保險類金融企業和與保險業務相關的養老醫療、汽車服務等企業的股權 研股權投資基金。表2：股權和不動產投資的管理細則的對比不動產投資股權投資總則保險資金投資的不動產是指土地建筑物及其它附著于土地上的定著物。境內依法設立和注冊登記且未在中國境內證券交易所公開上市的股份有限公司和有限責任公司的股權(以下簡稱企業股權) 保險資金可以投資基礎設施類不動產非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。可以直接投資企業股權或者間接投資企業股權(以下簡稱直接投資股權和間接投資股權) 保險資金投資基礎設施類不動產遵照保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法及有關規定。保險機構(一)資產管理部門擁有不少于8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員其中具有5年以上相關經驗的不少于3名具有3年以上相關經驗的不少于3名(一)具有清晰的發展戰略和市場定位開展重大股權投資的應當具有較強的并購整合能力和跨業管理能力(二)上一會計年度末償付能力充足率不低于150%且投資時上季度末償付能力充足率不低于150% (二)資產管理部門擁有不少于5名具有3年以上股權投資和相關經驗的專業人員開展重大股權投資的應當擁有熟悉企業經營管理的專業人員(三)上一會計年度盈利凈資產不低于1億元人民幣(貨幣單位下同); (三)上一會計年度末償付能力充足率不低于150%且投資時上季度末償付能力充足率不低于150% (四)具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金且來源充足穩定；(四)上一會計年度盈利凈資產不低于10億元人民幣(貨幣單位以下同); 投資機構 (一)注冊資本不低于1億元 (一)注冊資本不低于1億元已建立風險準備金制度(二)管理資產余額不低于50億元，具有豐富的不動產投資管理和相關經驗(二)具有穩定的管理團隊擁有不少于10名具有股權投資和相關經驗的專業人員已完成退出項目不少于3個其中具有5年以上相關經驗的不少于2名具有3年以上相關經驗的不少于3名且高級管理人員中具有8年以上相關經驗的不少于1名擁有不少于3名熟悉企業運營財務管理項目融資的專業人員(三)擁有不少于15名具有不動產投資和相關經驗的專業人員其中具有5年以上相關經驗的不少于3名具有3年以上相關經驗的不少于4名 (三)具有豐富的股權投資經驗管理資產余額不低于30億元且歷史業績優秀商業信譽良好專業機構(一)熟悉保險資金不動產投資的法律法規政策規定業務流程和交易結構具有承辦投資不動產相關服務的經驗和能力且商業信譽良好(一)熟悉保險資金投資股權的法律法規政策規定業務流程和交易結構且具有承辦股權投資有關服務的經驗和能力商業信譽良好(二)與保險資金投資不動產的相關當事人不存在關聯關系 (二)與保險資金投資企業股權的相關當事人不存在關聯關系。提供投資咨詢服務的機構 (一)專業團隊成熟穩定擁有不少于6名具有股權投資和相關經驗的專業人員其中具有5年以上相關經驗的不少于3名 (二)注冊資本不低于200萬元。投資標的 投資方式(一)已經取得國有土地使用權證和建設用地規劃許可證的項目(一)符合國家產業政策具備國家有關部門規定的資質條件(二)已經取得國有土地使用權證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證施工許可證的在建項目(二)股東及高級管理人員誠信記錄和商業信譽良好。(三)取得國有土地使用權證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證施工許可證及預售許可證或者銷售許可證的可轉讓項目。 (三)產業處于成長期成熟期或者是戰略新型產業或者具有明確的上市意向及較高的并購價值。(四)取得產權證或者他項權證的項目(四)具有市場技術資顏競爭優勢和價值提升空間預期能夠產生良好的現金回報并有確定的分紅制度(五)符合條件的政府土地儲備項目。 (五)管理團隊的專業知識行業經驗和管理能力與其履行的職責相適應研地處直轄市省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市 (六)未涉及重大法律糾紛資產產權完整清晰股權或者所有權不存在法律瑕疵。不動產相關金融產品屬于固定收益類的應當具有中國保監會認可的國內信用評級機構評定的 AA級或者相當于 AA級以上的長期信用級別以及合法有效的信用增級安排。(七)與保險公司投資機構和專業機構不存在關聯關系監管規定允許且事先報告和披露的除外。除政府土地儲備項目外可以采用債權轉股權債權轉物權或者股權轉物權等方式。保險資金直接投資股權僅限于保險類企業非保險類金融企業和與保險業務相關的養老醫療汽車服務等企業的股權。保險資金采用債權股權或者物權方式投資的不動產僅限于商業不動產辦公不動產與保險業務相關的養老醫療汽車服務等不動產及自用性不動產。退出方式包括但不限于企業股權的上市回購協議轉讓及投資基金的買賣或者清算等。以債權股權物權方式投資的不動產其剩余土地使用年限不得低于 15年且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。保險資金投資企業股權可以采取債權轉股權的方式進入也可以采取股權轉債權的方式退出。投資比例(一)投資不動產的賬面余額不高于本公司上季度末總資產的10%投資不動產相關金融產品的賬面余額不高于本公司上季度末總資產的3%投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額合計不高于本公司上季度末總資產的10%。(一)投資未上市企業股權的賬面余額不高于本公司上季末總資產的5%投資股權投資基金等未上市企業股權相關金融產品的賬面余額不高于本公司上季末總資產的4%兩項合計不高于本公司上季末總資產的5%。(二)投資單一不動產投資計劃的賬面余額不高于該計劃發行規模的50%投資其他不動產相關金融產品的不高于該產品發行規模的20%。 (二)直接投資股權的賬面余額不超過本公司凈資產除重大股權投資外投資同一企業股權的賬面余額不超過本公司凈資產的30%。投資養老醫療汽車服務等不動產其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。(三)投資同一投資基金的賬面余額不超過該基金發行規模的20%。禁止行為 (一)提供無擔保債權融資不得投資設立或者參股投資機構。(二)以所投資的不動產提供抵押擔保不得投資創業風險投資基金。(三)投資開發或者銷售商業住宅(四)直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發) (五)投資設立房地產開發公司或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外)或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的應當限期撤銷或者轉讓退出保險資金不得投資不符合國家產業政策不具有穩定現金流回報預期或者資產增值價值高污染、高耗能、未達到國家節能和環保標準、技術附加值較低等企業股權。(六)運用借貸、發債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產分中國保監會對發債另有規定的除外; 資金來源保險公司投資購置辦公用房、培訓中心、后援中心、災備中心等自用性不動產分應當運用資本金(一)實現控股的股權投資分應當運用資本金; 保險公司投資購置自用性不動產的賬面余額分不得高于該公司上年末凈資產的50% (二)其他直接投