土地增值稅政策調整與清算實務 李國華 營改增對土地增值稅影響及應對策略財稅 2016 43號 契稅 房產稅的租金 土地增值稅收入 地增值稅扣除項目 個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入為不含增值稅收入 所得稅 自用房房產稅等70號公告 房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時 按以下方法確定相關金額 一 土地增值稅應稅收入 營改增前轉讓房地產取得的收入 營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入 2017年國稅總局稽查方向及項目解析營改增和所得稅管轄權的變更地稅 移交后的秋后算賬殃及池魚 其他稅種 殘余稅種 專項整治的稽查工作以票控稅 以 2017年稅務稽查重點工作安排 為指導綱領 全國稅務稽查規范 1 0版 為行為準則 金三系統 增值稅發票新系統 出口退稅系統 協查管理系統等多系統聯合為手段的大數據 信息共享稽查體系 稅總稽便函 2017 29號 2017年稅務稽查重點工作安排 一 依法嚴厲打擊各類稅收違法行為 一 嚴厲打擊騙取出口退稅違法行為 紡織 服裝 家具 手機 黃金等行業 二 嚴厲打擊虛開增值稅專用發票違法行為 黃金票 海關完稅憑證 農產品發票 成品油發票等 三 創新開展綜合整治發票違法犯罪工作 四 開展行業和區域性稅收專項整治 建筑安裝業 房地產業 生活服務業及交通運輸業等行業 全國稅務稽查規范 1 0版 包括13大類94小類730項稅務稽查事項 引用各類法律法規及規范性文件119件 提示各類風險點307條 涉及稅收執法文書及內部管理文書211種 包括13大類94小類730項稅務稽查事項 引用各類法律法規及規范性文件119件 提示各類風險點307條 涉及稅收執法文書及內部管理文書211種 金稅三期 的使用對企業財務工作提出的新要求金三上線及稽查二包使企業無形可遁 營改增后如何把握土地增值稅清算的對象 清算條件及應對策略 國稅發 2006 187號 1 符合下列條件之一的 納稅人應進行土地增值稅清算 房地產開發項目全部竣工 完成銷售的 整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的 直接轉讓土地使用權的 2 符合下列情形之一的 主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算 已竣工驗收 且銷售面積達到可售面積85 以上 或雖未達到85 但剩余面積已經出租或自用的 取得銷售 預售 許可證滿三年未銷售完畢的 納稅人申請注銷稅務登記 但未辦理土地增值稅清算手續的 省稅務機關規定的其他情形 拓展 企業所得稅完工條件 國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知 國稅發 2009 31號 第三條 除土地開發之外 其他開發產品符合下列條件之一的 應視為已經完工 一 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案 二 開發產品已開始投入使用 三 開發產品已取得了初始產權證明 國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知 國稅函 2010 201號 房地產開發企業建造 開發的開發產品 無論工程質量是否通過驗收合格 或是否辦理完工 竣工 備案手續以及會計決算手續 當企業開始辦理開發產品交付手續 包括入住手續 或已開始實際投入使用時 為開發產品開始投入使用 應視為開發產品已經完工 房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本 并計算企業當年度應納稅所得額 清算單位 土地增值稅暫行條例實施細則 第八條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位 國稅發 2006 187號 的規定 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算 對于分期開發的項目 以分期項目為單位清算 各地具體規定 國家稅務總局關于印發的通知 國稅發 2009 91號 文第十七條 清算審核時 應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批 備案的項目為單位進行清算 對于分期開發的項目 是否以分期項目為單位清算 對不同類型房地產是否分別計算增值額 增值率 繳納土地增值稅 未經政府部門批準 企業自行分期開發的項目 本著實質重于形式的原則分期確定清算單位 國家稅務總局2010 09 26 后營改增時代土地增值稅清算收入疑難問題及應對策略 營改增對土地增值稅收入的影響及爭議分析70號公告第一條 營改增后 納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅 適用增值稅一般計稅方法的納稅人 其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額 適用簡易計稅方法的納稅人 其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額 案例 A房地產公司銷售一套房屋 含稅銷售收入為1110萬 假設對應的土地成本為400萬 則納稅人如何確定土地增值稅收入 簡易計稅 土地增值稅應稅收入 1110 1 5 1057 14萬 一般計稅 銷售額 1110 400 1 11 639 64萬增值稅銷項稅額 639 64 11 70 36萬土地增值稅應稅收入 1110 70 36 1039 64萬 營改增抵減的增值稅銷項稅金調增土地增值稅清算收入 營改增抵減的增值稅銷項稅金是否調減土地增值稅土地成本 土地增值稅稅前扣除的土地成本為納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用 財會 2016 22號 借 應交稅費 應交增值稅 銷項稅額抵減 貸 主營業務成本 存貨 工程施工 土地增值稅預征計稅依據確認爭議及涉稅風險把控70號公告 為方便納稅人 簡化土地增值稅預征稅款計算 房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的 可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據 土地增值稅預征的計征依據 預收款 應預繳增值稅稅款 根據18號公告第十一條規定 增值稅應預繳稅款 預收款 1 適用稅率或征收率 3 可 的含義 收入要點 土地增值稅暫行條例 第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入 包括貨幣收入 實物收入和其他收入 條例所稱收入 包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益 比如低價出售 無償使用 包括視同銷售收入 增值稅暫行條例實施細則 第四條 8 一 將貨物交付其他單位或者個人代銷 二 銷售代銷貨物 三 設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人 將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售 但相關機構設在同一縣 市 的除外 四 將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目 五 將自產 委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費 六 將自產 委托加工或者購進的貨物作為投資 提供給其他單位或者個體工商戶 七 將自產 委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者 八 將自產 委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人 140號文 納稅人出租不動產 租賃合同中約定免租期的 不屬于 營業稅改征增值稅試點實施辦法 財稅 2016 36號文件印發 第十四條規定的視同銷售服務 無償的內涵 我是一家房地產開發企業財務人員 我公司有一批門面房 原定價格18000元 平方米 為了促銷 現優惠價為15000元 平方米 發票按15000元 平方米開具給購房人 又簽一個補充協議 規定我公司在交付房產后 該房產3年的使用權歸我公司 經營期收益歸我公司 3年后該房產的使用權交還給購房人 請問我公司是按18000元 平方米還是按15000元 平方米確定營業收入申報營業稅 土地增值稅 先賣后租協議 國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復 國稅函 2008 576號 規定 所述行為其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款 因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款 應視同個人財產租賃所得 按照 財產租賃所得 項目征收個人所得稅 每次財產租賃所得的收入額 按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定 對于購買方有哪些涉稅風險 營改增影響 轉讓永久使用權如何納稅 國稅發 1993 149號 以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物 視同銷售建筑物 營業稅改征增值稅試點實施辦法 轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的 轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的 以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的 按照銷售不動產繳納增值稅 營改增后代收款項涉稅風險點剖析財稅字 1995 48號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用 如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的 可作為轉讓房地產所取得的收入計稅 如果代收費用未計入房價中 而是在房價之外單獨收取的 可以不作為轉讓房地產的收入 對于代收費用作為轉讓收入計稅的 在計算扣除項目金額時 可予以扣除 但不允許作為加計20 扣除的基數 對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的 在計算增值額時不允許扣除代收費用 所得稅 國稅發 2009 31號 第五條第二款企業代有關部門 單位和企業收取的各種基金 費用和附加等 凡納入開發產品價內或由企業開具發票的 應按規定全部確認為銷售收入 未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門 單位開具發票的 可作為代收代繳款項進行管理 合同框架協議與合同的區別 某房地產公司和建筑公司簽訂合同框架協議 擬用部分房產抵頂建筑工程款1000萬元 企業進行了賬務處理 借 應付賬款 某建筑公司1000貸 庫存商品1000稅務稽查時 要求企業按視同銷售繳納土地增值稅 營業稅 增值稅 企業所得稅等 是否正確 34 營改增前后首付款與按揭款該如何納稅 采取銀行按揭方式銷售開發產品的 應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額 其首付款應于實際收到日確認收入的實現 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現 核心點 納稅義務發生時間 營改增后訂金 定金 誠意金 問題違約金問題及應對技巧營改增前稅務機關的做法 營改增后 通常 預收款包括分期取得的預收款 首付 按揭 尾款 全款取得的預收款 定金屬于預收款 誠意金 認籌金和訂金不屬于預收款 零首付應注意哪些涉稅風險 房地產企業代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 資金墊付協議 房地產企業代業主墊付全部首付款時 應當將墊付首付款全額作為預收款計入營業額 繳納相關稅費房地產企業此時收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金 屬于金融保險業 繳納相關稅費 銷售精裝房的財稅處理及營改增影響 房地產開發企業銷售精裝修房 其裝修費用可以計入房地產開發成本 上述裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器 可移動家具 日用品 可移動裝飾用品 如窗簾 裝飾畫等 所發生的支出 房地產開發企業銷售精裝修房時 如其銷售收入包括銷售家用電器 可移動家具 日用品 可移動裝飾用品 如窗簾 裝飾畫等 等取得的收入 應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產銷售收入計算土地增值稅 穗地稅函 2014 175號 一 關于家具家電成本的扣除問題隨房屋一同出售的家具 家電 如果安裝后不可移動 成為房屋的組成部分 并且拆除后影響或喪失其使用功能的 如整體中央空調 戶式小型中央空調 固定式衣柜櫥柜等 其外購成本計入開發成本予以扣除 其他家具 家電 如分體式空調 電視 電冰箱等 的外購成本予以據實扣除 但不得作為加計20 扣除的基數 買房送車 買房送家電等營銷策略營改增前后財稅處理增值稅 房地產開發企業銷售精裝修房 已在 商品房買賣合同 中注明的裝修費用 含裝飾 設備等費用 已經包含在房價中 因此不屬于稅法中所稱的無償贈送 無需視同銷售 房地產企業 買房贈家電 等營銷方式的納稅比照本原則處理 發票開具 所得稅 國稅函 2008 875號 三 企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的 不屬于捐贈 應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入 個人所得稅 財稅 2011 50號 一 企業在銷售商品 產品 和提供服務過程中向個人贈送禮品 屬于下列情形之一的 不征收個人所得稅 2 企業在向個人銷售商品 產品 和提供服務的同時給予贈品 如通信企業對個人購買手機贈話費 入網費 或者購話費贈手機等 二 企業向個人贈送禮品 屬于下列情形之一的 取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅 稅款由贈送禮品的企業代扣代繳 1 企業在業務宣傳 廣告等活動中 隨機向本單位以外的個人贈送禮品 對個人取得的禮品所得 按照 其他所得 項目 全額適用20 的稅率繳納個人所得稅 3 企業對累積消費達到一定額度的顧客 給予額外抽獎機會 個人的獲獎所得 按照 偶然所得 項目 全額適用20 的稅率繳納個人所得稅 包稅協議 問題 房產轉讓合同上約定了房價 但不包含轉讓稅金 約定轉讓稅金由房產受讓方承擔 轉讓收入怎樣確定 房產轉讓合同上約定了房價 約定轉讓稅金由房產受讓方承擔 先按以下方法計算轉讓收入 轉讓收入 合同約定轉讓價格 1 受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和 營改增后如何計算 推而廣之 地下人防形成的車庫的財稅處理及疑難解析及營改增影響1 銷售 單獨銷售或買房送車位 營業稅及附加 按銷售不動產交納營業稅及附加 土地增值稅 直接取得價款車位使用權價款包含在商品房總價之中 其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現 成本 房產稅 開發商隨房銷售 同時與業主簽訂轉讓車位使用權合同 則應視同銷售車位 不再征收房產稅 土地使用稅 開發商隨房銷售 同時與業主簽訂轉讓車位使用權合同 則應視同銷售車位 不交土地使用稅 所得稅 國稅發 2009 31 第三十三條企業單獨建造的停車場所 應作為成本對象單獨核算 利用地下基礎設施形成的停車場所 作為公共配套設施進行處理 即對于利用地下基礎設施形成的停車場所 不管是否有產權 不管是否是地下人防設施 均按公共配套設施處理 印花稅 其價款已包含至商品房價款之中 印花稅已按銷售不動產萬分之五交納 2 單獨轉讓車位使用權 單獨轉讓車位使用權分為有限期限 短期 內轉讓和法律規定年限內 長期 轉讓 有限期內 短期 轉讓車位使用權 即通常所說的租賃車位使用權 營業稅及附加 采取預收款方式的 其納稅義務發生時間為收到預收款的當天 因此營業稅納稅額為預收金額為基數 而非財務上分期確認收入分期預提交納營業稅及附加 土地增值稅 未發生產權轉移 不涉及土地增值稅 土地使用稅 單獨建造的地下人防車庫應按應征稅款的50 申報城鎮土地使用稅 不是單獨建造的不征收 各地政策執行不一樣 房產稅 財稅 2005 181號 已出租的地下建筑 按出租地上房屋建筑相關規定計征房產稅 所以房開企業應按租金收入12 交納房產稅 財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定 十一條 為鼓勵利用地下人防設施 暫不征收房產稅 已作廢印花稅 按租賃金額的千分之一交納 法律法規年度內轉讓車位使用權 法律法規年度內轉讓車位使用權前面已討論 實質與銷售并無二致 營業稅及附加 不管是開具服務業 租賃業發票或銷售不動產發票 營業稅及附加一樣按5 6 計征 個人傾向于開具銷售不動產發票 土地增值稅 土地使用稅 不涉及房產稅 所得稅 按收到的價款作為收入 計征所得稅 印花稅 按銷售不動產萬分之五交納 3 開發商自用地下人防設施營業稅 如無營業收入 不涉及營業稅 土地增值稅 未發生產權轉移 不涉及土地增值稅 土地使用稅 房開企業對于自用地下人防設施 原則上只要坐落在開征范圍內 就應征收土地使用稅 但國家并未出臺相關免征政策 各地對自用地下人防設施征免政策不一 如重慶就規定房開企業修建的地下車庫 無論對外出租或自營 均應按規定征收房產稅和土地使用稅 房產稅 財稅 2005 181號第一條 凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防設施等 均應當依照有關規定征收房產稅 房屋折算比例由各省規定 所得稅 無收入不涉及印花稅 不涉及需要注意的是 實際工作中會出現房開企業建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積 對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫 是可以辦理產權證明的 房開企業也有權進行出售 出租或自用 營改增后土地出讓金返還模式及相應財稅處理 不征稅收入 財稅 2011 70號一般而言 土地增值稅沖成本 企業所得稅做收入咬文嚼字 逐字逐句 核心點 業務實質 一 營業稅 二 企業所得稅 三 土地增值稅四 契稅五 賬務處理 第一 政府導拆遷 土地出讓金返還用于建設主購買安置回遷房某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業已繳納10000萬元 協議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于該項目10000平回遷房建設 回遷房建成后無償移交給動遷戶 第二 政府主導拆遷 土地出讓金返還用于拆遷 代理拆遷 拆遷補償 某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業已繳納10000萬元 協議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出 國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費 約定返還的3000萬中 用于拆遷費用1000萬元 用于動遷戶補償2000萬元 企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元 國稅函 2009 520號 第三 政府主導拆遷 土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業已繳納10000萬元 協議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于該項目外城市道路 供水 排水 燃氣 熱力 防洪等基礎設施工程建設 四 土地出讓金返還用于建設公共配套設施 學校 醫院 幼兒園 體育場館 某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業已繳納10000萬元 協議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于企業在開發區內建造的會所 物業管理場所 電站 熱力站 水廠 文體場館 幼兒園等配套設施相關稅務處理 第五 政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人 某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業已繳納10000萬元 協議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元 用于丙企業招商引資獎勵和生產經營財政補貼 第六 政府主導拆遷 土地出讓金返還未約定任何事項 只是獎勵或補助某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業已繳納10000萬元 協議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 目的是給企業招商引資的獎勵 未規定規定資金專項用途 尾房 銷售的土地增值稅處理國稅發 2006 187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產 清算后銷售或有償轉讓的 納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報 扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算 單位建筑面積成本費用 清算時的扣除項目總金額 清算的總建筑面積 關注地方政策 后營改增時代土地增值稅清算成本疑難問題及應對策略 發票 土地增值稅成本列支無法逾越的屏障列支成本費用是否必須取得發票 中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則 第十九條條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證 以下統稱合法有效憑證 是指 一 支付給境內單位或者個人的款項 且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的 以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證 二 支付的行政事業性收費或者政府性基金 以開具的財政票據為合法有效憑證 三 支付給境外單位或者個人的款項 以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證 稅務機關對簽收單據有疑義的 可以要求其提供境外公證機構的確認證明 四 國家稅務總局規定的其他合法有效憑證 判決書 裁定書 公證文書能否替代發票使用 國家稅務總局發布的2015年第92號公告 中華人民共和國營業稅暫行條例 第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證 包括法院判決書 裁定書 調解書 以及仲裁裁決書 公證債權文書 肉體已腐 精神永存營改增后變化 發票取得原則的例外情況 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 國稅發 2009 31號 第三十二條規定 但以下幾項預提 應付 費用可以在稅前扣除 一 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的 在證明資料充分的前提下 其發票不足金額可以預提 但最高不得超過合同總金額的10 二 公共配套設施尚未建造或尚未完工的 可按預算造價合理預提建造費用 此類公共配套設施必須符合已在售房合同 協議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規規定必須配套建造的條件 三 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用 物業完善費用可以按規定預提 物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金 公建維修基金或其他專項基金 土地增值稅和企業所得稅在票據要求上的不同點 土地增值稅清算管理規程 國稅發 2009 91號 第二十一條 一 在土地增值稅清算中 計算扣除項目金額時 其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除 例如 質量保證金 即是屬于應當取得合法憑據 但是沒有取得的 不允許扣除 二 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用 必須是實際發生的 即 不允許預提 營改增對土地增值稅成本的影響前提 必須有抵扣憑證36號文 第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 一 用于簡易計稅方法計稅項目 免征增值稅項目 集體福利或者個人消費的購進貨物 加工修理修配勞務 服務 無形資產和不動產 其中涉及的固定資產 無形資產 不動產 僅指專用于上述項目的固定資產 無形資產 不包括其他權益性無形資產 不動產 納稅人的交際應酬消費屬于個人消費 二 非正常損失的購進貨物 以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務 三 非正常損失的在產品 產成品所耗用的購進貨物 不包括固定資產 加工修理修配勞務和交通運輸服務 四 非正常損失的不動產 以及該不動產所耗用的購進貨物 設計服務和建筑服務 五 非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物 設計服務和建筑服務 納稅人新建 改建 擴建 修繕 裝飾不動產 均屬于不動產在建工程 六 購進的旅客運輸服務 貸款服務 餐飲服務 居民日常服務和娛樂服務 七 財政部和國家稅務總局規定的其他情形 抵扣技巧 非正常損失 是指因管理不善造成貨物被盜 丟失 霉爛變質 以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收 銷毀 拆除的情形 地價劃分 第九條 納稅人成片受讓土地使用權后 分期分批開發 轉讓房地產的 其扣除項目金額的確定 可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤 或按照建筑面積計算分攤 也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤 國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復 國稅函 1999 112號 根據土地增值稅立法精神 細則 第九條的 總面積 是指可轉讓土地使用權的土地總面積 在土地開發中 因道路 綠化等公共設施用地是不能轉讓的 按 細則 第七條法規 這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目 因此 在計算轉讓土地的增值額時 按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤 即 可轉讓土地面積為開發土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積 地價款 土地征用及拆遷補償費的疑難問題及風險應對拆遷補償支出和回遷房建造支出 補償方式多種多樣 大體分為三類 即 貨幣補償 產權調換 貨幣補償與產權調換相結合營業稅 稅函發 1995 549號文件規定 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分 由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅 土地增值稅 國稅函 2010 220號六 企業所得稅 個人所得稅 財稅 2005 45號 個人取得拆遷補償款與拆遷補償房屋 不征收個人所得稅 地價款收入中剔除要點把控及風險分析房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目 選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外 以取得的全部價款和價外費用 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額 支付的土地價款 是指向政府 土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款 并應當取得省級以上 含省級 財政部門監 印 制的財政票據 土地征用及拆遷補償費 各種規費能否沖減銷售額 財稅 2016 140號 向政府部門支付的土地價款 包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用 土地前期開發費用和土地出讓收益等 房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目 選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外 在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除 納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時 應提供拆遷協議 拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料 前期工程費的稽查方法及風險點國稅發 2007 132號 包括規劃 設計 項目可行性研究和水文 地質 勘察 測繪 三通一平 等支出 票據 營改增影響稅收籌劃 流轉稅和土地增值稅的轉換大型房地產企業在香港 澳門 韓國設立咨詢公司等目的 建筑安裝工程費的稅收疑難點及風險應對檢查時 應注意 第一 發生的費用是否與決算報告 審計報告 工程結算報告 工程施工合同記載的內容相符 第二 房地產開發企業自購建筑材料時 自購建材費用是否重復計算扣除項目 第三 參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本 驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常 甲供材 及分包工程在營改增前后處理的變化對房地產業稅負的影響 營業稅暫行條例實施細則 財政部 國家稅務總局令2008年第52號 第十六條規定 除本細則第七條規定外 納稅人提供建筑業勞務 裝飾勞務除外 其營業額應當包括工程所用原材料 設備及其他物資和動力價款在內 但不包括建設方提供的設備的價款 處理技巧 36號文 一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務 可以選擇適用簡易計稅方法計稅 甲供工程 是指全部或部分設備 材料 動力由工程發包方自行采購的建筑工程 實務中建筑企業是否可以按3 開票 市場地位很重要對象 是否需要抵扣進項稅 企業OR政府 甲供材 營改增之后房地產建安企業PK焦點成本不變原則 分包業務營改增后稅控核心點 條例 納稅人將建筑工程分包給其他單位的 以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額 稅對違法行為的敏感度 營改增后影響 36號文 試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的 以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額 營改增后掛靠否構成虛開增值稅發票犯罪呢 國家稅務總局關于納稅人對外開具增值稅專用發票有關問題的公告 的解讀二 以掛靠方式開展經營活動在社會經濟生活中普遍存在 掛靠行為如何適用本公告 需要視不同情況分別確定 第一 如果掛靠方以被掛靠方名義 向受票方納稅人銷售貨物 提供增值稅應稅勞務或者應稅服務 應以被掛靠方為納稅人 被掛靠方作為貨物的銷售方或者應稅勞務 應稅服務的提供方 按照相關規定向受票方開具增值稅專用發票 屬于本公告規定的情形 第二 如果掛靠方以自己名義向受票方納稅人銷售貨物 提供增值稅應稅勞務或者應稅服務 被掛靠方與此項業務無關 則應以掛靠方為納稅人 這種情況下 被掛靠方向受票方納稅人就該項業務開具增值稅專用發票 不在本公告規定之列 基礎設施費和公共配套設施費的涉稅風險點可售面積之爭紅線內 公共配套設施費 1 建成后產權屬于全體業主所有的 其成本 費用可以扣除 2 建成后無償移交給政府 公用事業單位用于非營利性社會公共事業的 其成本 費用可以扣除 3 建成后有償轉讓的 應計算收入 并準予扣除成本 費用 開發間接費用及開發費用轉換技巧土地增值稅稅前扣除 期間費用和開發間接費用利弊分析訴訟費 沙盤 售樓部 采購部技巧 組織機構圖 國稅函 2010 220號第三條 一 財務費用中的利息支出 凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的 允許據實扣除 但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額 其他房地產開發費用 在按照 取得土地使用權所支付的金額 與 房地產開發成本 金額之和的5 以內計算扣除 二 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的 房地產開發費用在按 取得土地使用權所支付的金額 與 房地產開發成本 金額之和的10 以內計算扣除 全部使用自有資金 沒有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行 測算 關于土地增值稅一些具體問題規定的通知 財稅字 1995 48號 第八條關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規定如下 一 利息的上浮幅度按國家的有關規定執行 超過上浮幅度的部分不允許扣除 二 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 紅線外 的支出的財稅處理及營改增后是否有進項可以抵扣 1 不可以扣 蘇地稅規 2012 1號 項目規劃范圍之外的 其開發成本 費用一律不予扣除 2 可以扣 營改增后影響 營改增后紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣及土地增值稅前列支 青島市地稅局公告2015年第2號 納稅人為取得國有土地使用權 凡按照區 市 級以上政府部門要求 在項目建設用地邊界線外建設公共服務設施 安置房項目發生的拆遷補償和工程支出 應計入取得國有土地使用權的契稅計稅依據 在計算土地增值稅時應計入土地成本 穗地稅函 2014 175號 納稅人為取得土地使用權 在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出 納稅人如果能提供國土房管部門的協議 補充協議 或者相關政府主管部門出具的證明文件的 允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除 加計扣除項目疑難問題解讀地產公司手中有土地一塊 土地出讓金及契稅成本為10000萬元 已經完成道路平整及管網建設 投入資金1000萬元 出售價格20000萬元 國家稅務總局關于印發 土地增值稅宣傳提綱 的通知 國稅函發 1995 110號 第六條 二 項規定 即對取得土地使用權后投入資金 將生地變為熟地轉讓的 計算其增值額時 允許扣除取得土地使用權時支付的地價款 交納的有關費用 和開發土地所需成本再加計開發成本的20 以及在轉讓環節繳納的稅金 加計扣除的4種情況一 對取得土地或房地產使用權后 未進行開發即轉讓 國稅函發 1995 110號 只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款 繳納的有關費用 以及在轉讓環節繳納的稅金 二 取得土地使用權后投入資金 將生地變為熟地轉讓 三 地產開發建造 可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20 扣除 四 轉讓舊房及建筑物 條例 第六條第 一 項 第 三 項規定的扣除項目的金額 可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5 計算 營改增后商住一體成樓涉稅要點把控某房地產公司開發商住樓一幢 總可售面積為10000平方米 公司以該幢樓為成本核算對象 其中一至四層為寫字樓 可售面積為4000平方米 平均售價為10000元 平方米 銷售收入為40000000元 五至十層為普通住宅 可售面積為6000平方米 平均售價為4000元 平方米 銷售收入為24000000元 總銷售收入為64000000元 該商住樓土地成本為10000000元 建筑成本為20000000元 與轉讓房地產有關的稅金只考慮營業稅 城建稅 教育費附加 為銷售收入的5 6 營改增影響 技巧 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧票據 花草苗木 人工農業生產者銷售自產農產品購進農產品 除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外 按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13 的扣除率計算的進項稅額 施工現場的水電費的博弈分析及應對策略國稅函 2009 537號 四川省機場集團有限公司向駐場單位轉供自來水 電 天然氣屬于銷售貨物行為 其同時收取的轉供能源服務費屬于價外費用 應一并征收增值稅 不征收營業稅 抄送 各省 自治區 直轄市和計劃單列市國家稅務局 地方稅務局 風險 稅率應對策略 母公司拿地子公司運作新政及運作技巧房地產企業拿地 項目公司開發 土地扣除 一 房地產開發企業 項目公司 政府部門三方簽訂變更協議或補充合同 將土地受讓人變更為項目公司 二 政府部門出讓土地的用途 規劃等條件不變的情況下 簽署變更協議或補充合同時 土地價款總額不變 三 項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有 140號出來之前如何處理 其他方法 后營改增時代融資涉稅要點把控及優化策略 銀行融資 營改增前后 核算 利息支出計入財務費用要點把控 票據資本化和費用化要點把控銀行收取的咨詢費 顧問費是否能在稅前扣 投資未到位銀行利息扣除稅收風險把控 非銀行金融機構融資 金融企業的同期同類貸款利率情況說明 中 應包括在簽訂該借款合同當時 本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況 該金融企業應為經政府有關部門批準成立的可以從事貸款業務的企業 包括銀行 財務公司 信托公司等金融機構 同期同類貸款利率 是指在貸款期限 貸款金額 貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下 金融企業提供貸款的利率 既可以是金融企業公布的同期同類平均利率 也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率 是是非非小額貸款公司土地增值稅 非金融企業融資 國稅函發 1995 156號第十條規定 貸款屬于 金融保險業 稅目的征收范圍 而貸款是指將資金貸與他人使用的行為 根據這一規定 不論金融機構還是其他單位 只要是發生將資金貸與他人使用的行為 均應視為發生貸款行為 按 金融保險業 稅目征收營業稅 營改增后 36號文一脈相承 貸款 是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動 資金成本利息方面及貸款服務是否抵扣進項稅 36號文 納稅人購進貸款服務 各種形式占用 拆借他人資金 支付的利息及利息性質的支出 其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣 納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費 手續費 咨詢費等費用 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 融資性售后回租的華麗轉身及過渡問題銜接106號文有形動產租賃36號文金融保險業如何銜接 處理技巧要點把控 營改增后企業資金池涉稅風險把控集團資金池的運行模式 一是通過集團內部的結算中心運營 二是通過集團的財務公司運營涉稅風險把控 營改增后企業間拆借資金涉稅風險解析單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務 但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外 統借統還稅前扣除應注意的事項及最新政策剖析財稅字 2000 7號 對企業主管部門或企業集團中的核心企業等單位向金融機構借款后 將所借資金分撥給下屬單位 包括獨立核算單位和非獨立核算單位 并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業稅 如果統借方將資金分撥給下屬單位 按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息 則視為具有從事貸款業務的性質 應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業稅 要點把控 國家稅務總局公告2015年第92號 一 企業集團或企業集團中的核心企業以發行債券形式取得資金后 直接或委托企業集團所屬財務公司開展統借統還業務時 按不高于債券票面利率水平向企業集團或集團內下屬單位收取的利息 按照 財政部國家稅務總局關于非金融機構統借統還業務征收營業稅問題的通知 財稅字 2000 7號 和 國家稅務總局關于貸款業務征收營業稅問題的通知 國稅發 2002 13號 的規定 不征收營業稅 營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定 統借統還業務中 企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平 向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息 統借方向資金使用單位收取的利息 高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的 應全額繳納增值稅 與時俱進 最新涉稅政策剖析及財稅規劃 22號文增值稅會計處理新變化及要點把控財會 2016 22 營業稅金及附加 科目名稱調整為 稅金及附加 科目 該科目核算企業經營活動發生的消費稅 城市維護建設稅 資源稅 教育費附加及房產稅 土地使用稅 車船使用稅 印花稅等相關稅費 利潤表中的 營業稅金及附加 項目調整為 稅金及附加 項目 借 稅金及附加貸 應交稅費 應交消費稅 應交城市維護建設稅 應交資源稅 應交教育費附加 應交房產稅 應交土地使用稅 應交車船稅 應交印花稅 印花稅 房產稅 土地使用稅能否在土地增值稅前據實扣除 國家稅務總局公告2016年第70號房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時 按以下方法確定相關金額 二 與轉讓房地產有關的稅金 營改增前實際繳納的營業稅 城建稅 教育費附加 營改增后允許扣除的城建稅 教育費附加 三 關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題 一 營改增后 計算土地增值稅增值額的扣除項目中 與轉讓房地產有關的稅金 不包括增值稅 二 營改增后 房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅 教育費附加 凡能夠按清算項目準確計算的 允許據實扣除 凡不能按清算項目準確計算的 則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅 教育費附加扣除 其他轉讓房地產行為的城建稅 教育費附加扣除比照上述