此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632凱 旋 世 紀 前 期 物 業 管 理（副本）投標書投標人：南寧市瑞昕物業管理有限責任公司 二八年 五月 十三 日凱旋世紀前期物業管理投標文件目錄第一部分：凱旋世紀綜合樓前期物業管理商務文件 企業基本情況：1. 瑞昕物業綜合情況簡介；2. 公司法人地位及法定代表證明；3. 所管轄物業項目的基本情況慨述、管理業績；4. 所經營管理的物業項目經驗；5. 企業檔案管理方式及財務管理模式；6. 企業人力資源管理方式； 投標報價。 前期物業管理服務經費預算。 項目管理機制架構。 授權委托書。 投標承諾書。 投標保證金收條復印件。第二部分：凱旋世紀綜合樓前期物業管理技術文件 前期介入工作方案。 物業項目的維修、養護和管理。 公共秩序的維護管理。 清潔保潔管理服務。 綠化養護管理服務。 社區文化便民服務。第三部分 ：物資及資金保障計劃第一部分：凱旋世紀綜合樓前期物業管理商務文件第一章 企業基本情況第一節 公司簡介南寧市瑞昕物業管理有限責任公司(以下簡稱瑞昕物業)是一家從事物業管理服務的專職公司，于2004年7月2日正式成立，公司注冊資金：人民幣50萬元，物業管理三級資質。瑞昕物業成立伊始就本著“以人為本，不斷超越”的服務宗旨，力爭為廣大的業主提供更高效、更快捷、更舒適的物業管理專業服務。正是因為追求高起點、高標準的行事風格，就要求有高素質的綜合型人才。目前，在職的員工中(共計16人)有6人獲得了中級技術職稱，占總人數的375，獲得建設廳頒發的物業管理從業人員證書的有7人，占總人數的44。除此之外，公司還建立健全了各工作崗位責任制、工作檢查制度，量化細化考核標準，并嚴肅、認真的履行，不斷的促進、激勵員工積極上進。目前公司設有辦公室、人力資源部、企劃部、總工程部、管理處等職能部門，匯聚了一批年輕有活力的優秀物管人才。公司中層管理人員大多是從事物業管理多年，有著較強的綜合領導能力及豐富的物業管理經驗。公司定期對全體員工進行物業管理知識、服務技能常識、法律法規知識、設施設備維護、日常管理等進行培訓學習，不斷提升服務水平及服務質量，更好的為業主服務。第二節 管理業績、項目基本情況及管理經驗【承管的樓盤風采】南寧市合泰興房地產在西鄉塘區傾力打造的精品住宅社區萬宇苑地址：西鄉塘區秀廂大道東段29號占地面積：20000項目類型：商住混合項目基本情況：由一棟十六層的小高層商住樓和一幢半圍合式的多層住宅組成,共188戶,其中高層104戶,多層84戶.1. 在管理該小區過程中，我們運用先進的管理模式，有針對性地開展工作，了解業戶需求，提供個性化服務和精品服務。2. 鍛造素質優良的學習型員工隊伍，推行“全方位式”的員工培訓機制。3. 推行“管業助理”嶄新服務方式。4. 倡導“開放式”的服務理念。5. 提供個性化的裝修套餐服務。6. 構建服務平臺-管理服務中心。7. 管理體系的全面整合和提升，以客戶為中心，以流程為導向開展服務工作。8. 致力于共用設施設備的循環改進。第三節 ：企業檔案管理方式及財務管理模式企業檔案管理方式：建立完整的小區建筑竣工資料，建立小區住戶檔案，建立日常管理檔案，在保管方面，建立標準檔案室，設專人保管。財務管理模式： 建立財務管理制度，對支票、現金的管理，明確各項經費開支權限，對正常房產、水電維修及環衛綠化等工程開支，必須編制用款計劃，分列明細金額。第四節：企業人力資源管理方式企業人力資源管理方式：人力資源是企業發展最重要的資本，也是企業賴以生存的生命力，物業管理企業的競爭優勢關鍵在于人才優勢，故建立“優勝劣汰、激勵型的用人機制，強化人力資源的競爭力”至關重要，是實現管理目標的基本保障。所以，嚴把選聘關，規范人員選用、招聘程序。注重系統性的全員培訓。建立有效的業績考評體系和激勵機制。第五節：法人地位及法定代表人證明一、 營業執照（正副本）二、 資質證書三、 法人代表證書四、 組織機構代碼證（正副本）五、 稅務登記證明六、 授權委托書。七、 投標承諾書。八、 投標保證金收條復印件。（附后） 第二章：投標報價前期物業管理服務經費預算。 物業管理費用價格建議住宅物業管理費：1.70元/M2/月（含電梯維保費） 商鋪物業管理費：3.00元/M2/月（含電梯維保費）停車場物業管理費：0.85元/M2/月電梯電費： 元/月/戶（按實際發生電費進行公攤）城市垃圾處理費：按政府規定執行。公共水、電費公攤： 元/戶（按實際發生水、電費進行公攤）加壓費： 元/度（按實際發生電費進行公攤）l 前期物業管理服務經費預算。 物業管理費用收入測算管理內容管理面積（M2）收費標準月收入(元)年收入(元)住宅20335.321.7034570.04414840.53商鋪4477.983.0013433.94161207.28車位服務費2198.000.851868.3022419.60合計49872.28598467.36項目物業管理費用支出明細一人員工資序號項 目人數（人）工資標準月工資合計(元)年工資合計(元)1主任12000.002000.002管理員（含收費員）2900.00 1,800.00 3工程主管11400.001400.004工程人員3900.00 2,700.00 5保安隊長11，300.001，300.006保安領班31，000.00 3,000.00 7保安員10900.00 9,000.00 8保潔綠化主管11，100.001，100009保潔員(兼綠化)7650.00 4550.00 小計2926850.00二福利費用序號項目標準平均每月費用每年合計1福利費工資總額的14%3759.002勞保費在職員工社保的標準計提28%7518.003員工意外傷害險100元/人/年（保安領班以下）183.334員工服裝費用夏冬各一件衣服725.00 小計12185.33三行政辦公費用序號項目標準月費用年費用1電話費辦公話費150.00 2員工培訓費綜合測算100003辦公費購辦公用品、印刷費、書報資料、辦公水電費等200.00 小計450.00 四清潔綠化費用序號項目標準月費用年費用1化糞池清理費每年清理12次250.00 2環境消殺滅蟲害每年約23次100.00 3清潔費用購清潔工具用品/耗品150.00 4綠化費用購綠化工具用品/耗品100.00 小計600.00 五公共設施保養費用序號項目標準月費用年費用1消防設施保養綜合測算150.00 2供配電、照明系統保養綜合測算250.00 3給排水系統保養綜合測算250.00 4其它配套設施維修費綜合測算250.00 小計900.00 六電梯維保費1電梯日常維保費綜合測算200002電梯年檢費綜合測算600.003專業維保費綜合測算200000小計2800.00七保安費用1保安員訓練費綜合測算80002保安器械維護費綜合測算100003保安用品綜合測算10000小計28000八其它1節假日裝飾費綜合測算50.00 2不可預見費綜合測算200.00 小計250.00 九企業管理費及稅金序號項目標準平均每月費用每年合計1企業管理費總支出的10%4431.532法定稅費以上支出的5.7%2525.97小計6957.50十以上支出合計51272.83 項目物業管理費用收支盈虧測算序號開支項目月費用（元）年費用（元）1人員工資26850.00322200.002福利費用12185.33146223.963行政辦公費用450.005400.004清潔綠化費用600.007200.005公共設施保養費用900.0010800.006電梯維保費2800.0033600.007保安費用280003360.008其它250.003000.009企業管理費及稅金6957.5083490.0010合計51272.83615273.9611物業費收入49872.28598467.36收支差額-1400.55-16806.60增收節支措施：從收支測算中得出，項目的經營存在虧損的，我們將通過以下方式來進行大力拓展，開源節流，把項目虧損轉變為微利。（1）通過拓寬物業管理延伸服務范圍，積極開展多種經營及便民服務等有償服務，增加物業管理收入；（2）在公共部位進行一定的經營活動。外圍廣告由物業公司經營。經營收入補貼管理費不足。（3）地下停車場管理需提取40%的停車費補貼管理費不足。收取外圍臨時停車費補充管理費不足。（4）定崗定員，合理配置，倡導一專多能，節省人員開支等經費。 (5) 我們將嚴格進行財務管理，嚴格控制財務開支，厲行節約、管好業戶的每一分錢，堅決杜絕鋪張浪費。管理處在保證小區業主安心、滿意的同時，積極開源節流，用最低成本向客戶提供最優質的服務。第三章：項目管理機制架構主任1人事務部2人工程部4人保潔綠化部8人保安部14人 針對該小區規模較小特點，我司結合自身優勢，全面提升服務質量。我們將充分運用先進的管理模式以及實踐經驗，有針對性地開展工作，了解業戶需求，提供個性化服務和精品服務，對可能發生的問題進行前期預付，使管理處推出的各項管理服務措施更加切合業戶的需求。在實踐中，推出了“全方位式”的培訓體系，做到崗前培訓，在崗培訓和調崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準。構建服務平臺即管理服務中心，強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規范客戶服務的前提，將內部管理和對外服務分為后臺和前臺操作，保證管理處對外形象的統一化，服務中心是管理處的指揮調度中心及信息中心，業戶的服務需求匯總到服務中心，由中心負責分類處理，然后再反饋到業戶。附件授權委托書 茲授權委托我公司負責人 ，身份證號碼為： ，代表我公司全權處理凱旋世紀前期物業管理招投標的一切相關事宜，并參加現場答辯。我公司職員 ，擬任命為凱旋世紀物業管理處主任，身份證號碼為： ，現委托其代表我公司全權處理凱旋世紀前期物業管理招投標的一切相關事宜，并參加現場答辯。法人代表簽字：（蓋公章）二八年 月 日附件投標承諾書 我公司自愿參加凱旋世紀前期物業管理招投標活動，交納投標保證金 伍千元整（￥5000.00），并作以下承諾：1. 保證遵守招投標工作的各項規定，保證按照招標文件的要求參與投標活動，無任何不正當競爭行為；2. 保證無中途退標的行為；3. 保證中標后30日與招標人簽訂前期物業服務合同；如中標后未與招標人簽訂前期物業服務合同的，每逾期一日，向招標人支付500元的違約金。4. 如有違法上述任一條款，招標人可依據文件規定沒收投標保證金。同時，我公司向招標人支付雙倍投標保證金的違約金。 南寧市瑞昕物業管理有限責任公司（蓋公章） 二八年 月 日第二部分：凱旋城綜合樓前期物業管理技術文件第一節：前期介入工作方案。前期介入服務工作的內容包括下列各項：序號前期介入服務工作內容提交工作建議書時間需甲方配合事項1平面空間規劃建議及意見整合前期物業服務合同簽署后一個月內提供平面圖紙及各項建設參數2暗敷工程跟蹤建議前期物業服務合同簽署后跟隨工程進度提供相關圖紙及參數3標牌指引系統建議項目主體裝修竣工后一個月內提供相關圖紙及參數4停車場管理控制建議停車場主體竣工后一個月內提前半個月通知并提供相關圖紙及參數5有關廢品存放及垃圾清運的管理建議交房給業主前一個月內提供相關圖紙及參數6有關綠化方案的建議前期物業服務合同簽署后三個月內提供相關圖紙資料7公共區域裝飾裝修建議項目開始裝修前一個月內提前半個月通知乙方并提供相關圖紙及參數8有關物業節能措施的建議前期物業服務合同簽署后一個月內提供平面圖紙及各項建設參數9業主臨時公約文本的提供前期物業服務合同簽署后一個月內10裝修手冊、業主公約、停車協議等文本的提供交樓前一個月內11臨時場地租用協議文本的提供12業主信息表文本的提供售樓部提供業主信息13業主房屋預驗收提供相關圖紙及參數14設備、設施驗收提供相關圖紙及參數第二節：物業項目的維修、養護和管理。前期物業管理服務質量規范1. 基本要求n 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。 n 承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；移交物業管理所需資料。 n 物業管理專業人員取得職業資格證書、專業操作人員持證上崗。 n 制定完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有完善的物業管理檔案（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主及非業主使用人資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業管理方案，對各管理和服務人員進行考核；廣泛運用計算機管理（業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。n 管理服務人員統一著裝、佩戴標志。儀表儀容整潔規范。n 設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修30分鐘內到現場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率達100%。n 在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供相關的特約服務和便民服務；節假日有專題活動；每年組織1次以上的社區活動。n 按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況。n 按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。 n 制定裝修登記、告知、監督、檢查等裝修管理制度，建立業主裝修檔案，對不符合規定的行為及時勸阻和報告。 n 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業主溝通面不低于50%；每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，對業主反映問題的處理率達98%以上。 n 獲得南寧市組物業管理示范（優秀）項目稱號，或制訂相應的爭創規劃。 2. 房屋管理n 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、維修、保養記錄完整準確。 n 每年2次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會（業主大會）的決定組織維修。 n 每周1次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎。每年3次以上(雨季前須安排1次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前1個月要對屋頂進行檢查，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方或業主委員會協商安排專項維修。 n 按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。 n 對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約（業主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。n 墻體表層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；墻面無明顯污跡。n 物業區域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。n 物業區域內危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查1次，保證標識清晰完整。 3. 共用設施設備維修養護n 對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。共用設施設備完好率98%以上，急修及時率達100%。n 設施設備運行、巡查、維修、保養等記錄準確、完整，并按國家規定辦理年檢手續，保證其性能符合國家相關標準。n 設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。n 屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會(業主大會)的決定，組織維修或者更新改造。n 每年保養1次水泵，泵房整潔，每年不少于2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。n 保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證；有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。電梯發生一般故障的，2小時內專業維修人員到現場修理；發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須立即到現場做應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。如因電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛，或由業主要求專人 消防泵每月啟動1次并作記錄，每年保養1次，保證其運行正常；消防栓每月巡查1次，保持消防栓箱內各種配件完好；每月檢查報警功能是否正常；按照消防部門的要求對火災探測器進行檢測；每年1次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查；每月檢查1次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 n 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。 n 不定期巡查路面、井蓋、休閑椅等，健身設施隨時檢查，發現損壞的，一周內修復。保持道路和路面平整無破損、無積水；保持景觀原貌，保證室外器械、設施的安全使用（需更換除外）。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，保證其正常運行。重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。主要道路及停車場交通標識齊全、規范。n 路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應在48小時內修復。 n 對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。4. 協助維護公共秩序n 公共秩序維護人員受過相關安全護衛知識與技能培訓，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態良好；每周定期參加安全保衛知識與技能的崗位培訓，掌握基本安全護衛技能，能恰當地處理和應對護衛工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案，定期進行實戰演練；上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，器械佩戴規范，儀容儀表規范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。n 物業區域各出入口24小時值班，并有詳細交接班記錄；對不熟悉人員進入，可通過對講系統聯系業主，決定是否放行；對裝修人員實行臨時出入證管理，對其他勞務人員實行登記；對進出車輛實行證、卡管理；保持出入口環境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出進行記錄。n 根據物業特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每2小時巡查一次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時，巡邏人員5分鐘內趕到現場，并采取相應措施。n 設有監控中心的，應對控制設備做好維護保養，并保證24小時開通，監控人員不得擅離職守。 n 有火、水、警應急預案，每年應組織不少于1次的應急預案演習。n 物業區域地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協助停車事宜。收取車輛看管費的車庫24小時有專人管理，車庫內配置道閘和監視系統，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫場地每日清潔1次，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放。5. 保潔服務n 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過2小時；明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌每日擦拭1次，目視無灰塵、明亮清潔。n 根據物業情況設置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理1次；保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。 n 公共衛生間設置衛生桶，小區按規定設置果皮箱，每天清理次，每日擦拭次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。n 雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，發現異常及時做出清掏計劃。n 樓道每日清掃1次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現象，保持地面材質原貌。n 樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦試1次，保持干凈、光亮、無灰塵；消防栓、指示牌等公共設施保持表面干凈，無灰塵、無污漬。n 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。n 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次，門廳玻璃每日擦拭1次，保持潔凈、明亮、無灰塵、無污跡。n 天臺、屋頂每月清掃1次，無垃圾堆積。n 電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。n 大理石地面、墻面每年養護2次以上。 6. 綠化養護管理n 綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現象。n 綠地內植物群落、層次明顯。n 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無雜草，無病蟲害，每年打藥不少于2次。死亡樹木應在植樹季節及時補栽，無黃土裸露。n 綠地植物存活率98%。 n 綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。第三部分 ：物資及資金保障計劃第一節 物業管理前期開辦費物業管理開辦費用明細表：（1）物資裝備費用（開發商提供）一、行政物資裝備序號物品名稱數量單價金額備注1辦公桌3400.00 12002電腦16000.00 60003對講機2850.00 1700.00 4電話1200.00 2005檔案柜2650.00 1300.00 小計10400.00二、工程物資裝備序號物品名稱數量單價金額備注1管道疏通機1900.00 900.00 2對講機3850.00 2550.00 3沖擊鉆11200.00 1200004手電鉆1500.00 1200.0056M升降鋁合金梯11300.00 1300.00 62M鋁合金梯1450.00 450.00 7維修工具套裝2150.00 300小計7900.00三、保安裝備序號物品名稱數量單價金額備注