房地產法教程第一章 我國建設用地基本制度知識點：土地分類及其歸屬利用制度概述：土地分類、土地歸屬制度、土地利用制度以使用權為核心；國有城市土地及其分散利用體制：可流轉的國家土地使用權制度的創立、城市建設用地的現狀與問題；農村建設用地及其征用制度：農村土地歸屬和利用現狀、農村土地分類及其利用規范、城鄉建設用地及其存在的問題；土地使用權出讓：土地使用權出讓行為、土地使用權出讓法律關系的主體與客體、土地使用權出讓合同和使用權登記行為、土地使用權出讓方式、出讓合同的履行及其違約責任；出讓土地使用權的終止。劃撥土地使用權：兩種劃撥土地使用權；公益目的劃撥土地使用權的基本定性以及出讓土地使用權的區別；傳統劃撥土地的轉軌。取得土地使用權：租賃取得、間接取得：土地使用權的轉讓和出租。重點：土地分類、土地歸屬制度、土地利用制度；城市建設用地的現狀與問題；農村建設用地及其征用制度；土地使用權出讓：土地使用權出讓法律關系的主體與客體、土地使用權出讓合同和使用權登記行為、土地使用權出讓方式、出讓合同的履行及其違約責任；出讓土地使用權的終止。公益目的劃撥土地使用權的基本定性以及出讓土地使用權的區別；傳統劃撥土地的轉軌。取得土地使用權。難點：土地利用制度；農村與城市建設用地的現狀與問題；土地使用權出讓：土地使用權出讓法律關系、土地使用權出讓合同和使用權登記行為、土地使用權出讓方式、出讓合同的履行及其違約責任、終止。公益目的劃撥土地使用權的基本定性以及出讓土地使用權的區別。取得土地使用權。第一節 我國建設用地基本制度概述（一）一、房地產的相關概念與特征（一）房地產及其相關概念1、房地產：房產與地產中國只有國家和農民集體享有土地所有權，且土地所有權不可自由轉讓。房屋和土地的不可分性：（1）從實物形成上看，房與地是聯結在一起的，房屋總是建在土地之上，依賴土地支撐才能存在。（2）從權屬關系看，房屋所有權是否合法，通常以房屋所坐落的土地使用權是否合法取得，非法占地所建房屋，盡管是自己建造，不能取得房屋所有權。（3）從價格構成看，房屋價格包括地價與房價兩部分。從權利處分看，房產的處分一般均涉及土地使用權，一體處分。2、房地產與不動產3、物業來源于東南亞、香港。物業是指單元性房產。物業管理是對樓宇、房屋的經營管理。（二）房地產的法律特征1、永久性2、固定性與安全性3、特定性：是典型的特定物4、必要性和供給有限性5、資本價值。二、房地產立法的現狀與問題（一）我國房地產立法的歷史回顧和現行體系1、停滯時期（1949-1979年）2、恢復時期（1979-1988年）1983年，建設部城鎮個人建造住宅管理辦法，賦予城鎮個人建造住宅的權利。同年，國務院城市私有房屋管理條例。1990年，國務院城市規劃條例，后修改為城市規劃法。1986年：土地管理法3、現行制度創立時期（1988-2002）1990年5月，國務院發布了城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例：國家按照所有權與使用權分離原則，實行城鎮國有土地使用權出讓和轉讓制度。 1994年，城市房地產管理法。 建設部實施的規章：城市房地產開發管理暫行辦法（1995），城市房屋租賃管理辦法（1995），城市房地產轉讓管理規定（1997），城市房屋中介服務管理規定（1996） 土地管理法實施條例（1991）；建設用地計劃管理辦法（1996）；土地登記規則（1995）；土地權屬爭議處理暫行辦法（1995）；外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法（1990）；城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法（1992）等。4、 制度整合時期大致從2001年開始。（二）房地產現行立法問題、成因和出路1、存在的問題（1）立法性質帶有濃厚的行政管理色彩（2）行政管理權力對民事權利過多干預（3）多層次、多部門立法2、成因（1）政府推動下的房地產業和市場A、政府既作為所有者向社會出讓土地使用權，同時也作為制定出讓規則，維護地產市場秩序、監督和懲治主體。B、房地產開發中需要辦理各種各樣的審批手續。C、政府的管制行為滲透至房地產交易的各個環節。（2）立法指導思想上的問題A、管理權與所有權不分B、整合思路（三）房地產法體系1、憲法2、物權法：確立土地所有權、房屋所有權、土地使用權及上述物權的取得、變更權利。3、房地產法律法規（1）國有土地使用權法：城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例；劃撥土地使用權管理暫行辦法、協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法（2）房地產開發管理法（3）其他（4）相關法律法規A、土地管理法B、城市規劃法C、建筑法D、住宅法。三、房地產法調整對象（一）房地產法研究對象1、房地產法中的民事關系：2、房地產法中的行政法律關系。第二節 建設用地制度一、土地分類及其歸屬利用制度概述（一）土地分類1、農用地、建設用地和其他荒地房地產法主要涉及建設用地。2、城市土地和農村土地（二）我國的土地權屬制度1、兩種土地所有權形式：國有土地及集體所有土地 土地用途轉變的途徑主要是征用，通過征用農民集體所有土地不斷變換為國家所有。土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體的有的，屬于國家所有。2、土地權屬爭議的解決土地所有權和土地使用權爭議一直是通過行政途徑解決的。土地管理法第16條規定：土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。 單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間，個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或縣級以上人民政府處理。 當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。政府處理是提起訴訟的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批復：有關土地所有權或者使用權歸屬爭議的案件，人民法院作為行政案件處理。 行政訴訟。1987年，最高法院另一個批復：土地、森林、林地所有權和使用權的爭議由縣級以上人民政府處理，當事人對人民政府處理不服的，可以向法院起訴。此類案件雖然經人民政府作過處理但性質仍屬民事權益糾紛，人民法院審理此類案件仍應以原爭議雙方為訴訟當事人。1999年行政復議法第30條，明確規定為行政訴訟，且將行政復議作為前置程序。規定：公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的行政復議決定為最終裁決。（三）土地利用制度是以使用權為核心的制度設計只有創制合理的土地使用權體制，才能發揮土地的價值。三、國有土地及其分散利用體制（一）可流轉國有土地使用權制度的創立1988年憲法第10條第4款：增加了土地使用權可以依照法律的規定轉讓的規定。土地管理法確立了國有土地使用權有償取得、使用或轉讓和出租的制度。1、出讓：2、劃撥：（二）可流轉土地使用權的性質和法律特征。1、是一種直接支配土地的物權2、是一種具有較強獨立性的他物權3、幾乎具有相當于所有權的權能。4、是支撐我國房地產制度的基礎。（三）城市建設用地的現狀與問題1、現狀：多種土地使用權并存：出讓、劃撥、私人宅基地使用權。2、問題：城市土地使用權應否歸并3、建議：土地使用權分類與歸并（1）公益用地 （2）私益用地（居住用地和商業用地）四、農村建設用地及其征用制度（一）農村土地歸屬和利用現狀（二）農村土地分類及其利用規范1、農業用地：國家對農用地實行保護政策，嚴格控制耕地轉為非耕地，實行基本農田保護制度，控制建設用地吞蝕農業用地，保障農民基本生存條件。農村承包經營體制。2、建設用地（1）宅基地：土地管理法62條：一戶一處宅基地，其面積由省、自治區、直轄市規定標準。農民建住宅應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑土地。占用農用地建房的，須按照土地管理法等44條辦理農用地轉用審批手續。農民住宅用地須經鄉鎮政府審核、縣級人民政府批準。農村宅基地依附于房屋所有權，是農民的重要財產，但不能脫離房屋轉讓和處分，只能隨房屋一并轉讓、出租。原則上，房屋滅失后，原宅基地使用權人即喪失使用權，宅基地具有身份性，只有農村戶口的人才能申請獲得宅基地，農村房屋一般不得轉讓給城鎮戶口居民。（2）企業經營用地土地管理法第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業、因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。原則上禁止經營用地的使用權流轉，但因破產、兼并的例外，例外原則使農村土地轉化為非農業土地成為可能。（3）公益用地和公共用地第61條:鄉鎮村公共設施、公益事業建設需要使用土地的，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限由縣級以上地方人民政府批準 。公益用地只能用于社區公益和公共目的。不得用于其他用途。農村建設用地的利用。第三節 建設用地土地使用權出讓制度和取得方式一、土地使用權出讓（一）土地使用權出讓行為1、含義：是指國家以土地所有人身份將土地使用權在一定年限內讓與使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。土地使用權出讓須簽訂合同，是一種合同行為。介于轉讓與出租的一種行為。不是出賣，因為它并不轉讓土地所有權；也不同于出租，因為租賃只創設債權。類似于個人土地所有權人設立地上權的行為，兩者都是通過當事人之間的合意創設具有對世效力的土地使用權，屬于設立物權的法律行為。2、土地使用權出讓性質的爭議國家既是土地的所有權人，又是土地利用的管理人。兩種觀點：其一：認為國有土地使用權出讓是一種行政行為：理由：首先，土地出讓方是作為土地管理者的行政機關。出讓土地只是政府行使行政職能的表現，不完全是為了取得收益。其二：土地出讓主要體現國家分散利用土地的單方意志，受讓方對土地出讓期限沒有多少協商余地。行政合同。第二種觀點:認為是一種民事法律關系。在土地使用權出讓法律關系中，國家并不以主權者身份出現，而是以土地所有權人身份出現。國家的法律地位與土地使用權受讓人的法律地位完全平等。土地出讓制度存在著出讓行為行政化的成分，例如，土地出讓金由政府的房地產評估機構確定、土地使用權期限由法律直接規定；訂立出讓合同的前提是房地產項目獲得批準；在法律規定期限屆滿時由國家單方面決定是否續簽合同；法律明確規定出讓合同終止時，建筑物歸國家所有等。（二）土地使用權出讓法律關系的主體與客體1、土地用權出讓合同的主體合同雙方：出讓人與受讓人。出讓人國家。房地產管理法第11條：土地使用權的出讓由市縣人民政府土地管理部門實施。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第11條：市縣人民政府土地管理部門為出讓方。受讓方：中國境內外的公司、企業、其他組織和個人。2、土地使用權出讓合同的客體客體是一定期限的土地使用權。必須具備兩個條件：必須為國有土地和必須經政府批準。（1）必須為國有土地土地管理法第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。農村集體所有土地以及城市規劃區內的集體所有土地，不能以出讓方式轉讓土地使用權。（2）經政府批準審批。土地管理法第53條規定：經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府 土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃。是否具備城市基礎設施配套條件，是否落實了拆遷安置等。（三）土地使用權出讓合同和使用權登記行為1、土地使用權出讓合同房地產管理法第14條：應當簽訂書面出讓合同。應當按照平等、自愿、有償原則簽訂。合同內容包括：（1）出讓土地的位置、面積、四至、地面形狀、地形圖。（2）出讓期限：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技等50年；商業、旅游40年；綜合或者其他用地50年。（3）出讓金及支付方式。（4）使用條件：建設規劃條件，對建筑物性質、附屬建筑物、容積率，建筑密度、建筑限高、綠化比率。（5）違約責任、爭議解決方法等條款。2、土地使用權登記登記則取得土地使用權的必要條件。登記是雙方設定物權意思的公示，屬于物權生效要件。（四）土地使用權出讓的方式1、協議出讓：缺乏公開性、競爭性，受具體經辦人的主觀因素影響較大，容易出現出讓金過低現象。一般適用于福利事業用地、國家機關、科教文衛體等非營利性用地。協議出讓程序：（1）用地申請。先由用地單位提出申請，提交申請用地報告、項目初步布置圖等。（2）提供地塊資料。（3）簽訂出讓合同。（4）出讓人交付土地，受讓人支付出讓金。1995年，國土管理局協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法，以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于協議出讓最低價。2、招標出讓土地使用權出讓人發布招標公告，邀請特定或者不特定公民、法人或其他組織參加投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。3、拍賣出讓土地使用權發布拍賣公告，采用價高者得4、掛牌出讓方式（五）出讓合同的履行及其違約責任1、主合同義務的履行及責任土地使用者違約責任：未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。出讓人違約責任：未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。2、土地用途管制及其違反后果受讓人必須按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃要求，開發、利用、經營土地，不得隨意變更土地使用條件。違反規劃：給予警告、罰款甚至無償收回土地使用權處罰。例外規則：第17條：土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。辦理變更登記。（六）出證土地使用權的終止：現行規定及評價二、劃撥土地使用權現行立法允許劃撥土地使用權在一定條件下進行商業化利用，往往發生各單位通過各種渠道爭取劃撥土地，并將其轉讓、租賃、抵押的現象。（一）公益目的劃撥土地使用權的基本定性以及與出讓土地使用權的區別指嚴格按照現行法律規定的條件獲得的用于公益目的的土地使用權。劃撥地主要特征：行政性、無償性、和無期限性。劃撥用地直接產生于政府的批準行為，在交納征用補償安置費后即可取得土地使用權，不需要向國家交納出讓金和簽訂任何合同。劃撥用地主體應交納土地使用稅。劃撥土地使用權的基本特征是不得轉讓、出租、抵押。被排除在交易之處。只適用于公益事業或國家重點工程項目。國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地。（二）公益目的劃撥土地使用權與出讓土地使用權的區別1、取得方式。劃撥行政劃撥；出讓合同2、是否支付對價。劃撥不需要支付出讓金，無償取得；出讓一次性支付出讓金。3、存續期限。劃撥：無期限性。 出讓有最高年限。4、使用權性質：出讓地可進入市場交易。 劃撥地不能直接進入市場。（三）劃撥地使用權及其終止無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥地使用權，市縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥地使用權時，對其地上建筑物，其他附著物，市縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。（三）非公益目的劃撥土地的轉軌1、非公益目的劃撥地使用權的市場化處分條例第45條規定：符合下列條件的，經市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租和抵押：（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人。（2）領有國有土地使用權證（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明（4）依照該條例第二章規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照該條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。2、劃撥土地轉軌方式和程序1992年國土局劃撥國有土地使用權管理暫行辦法、劃撥國有土地使用權出讓手續及其辦理土地登記程序的說明出讓方：市縣土地管理部門；受讓方為原劃撥土地使用者。劃撥土地必須先辦理出讓手續，才能進行市場化處分（轉讓、租賃和抵押），即實行先出讓后市場化處分的原則。程序：（1）申請土地管理部門和房產管理部門批準（2）政府審批條件（3）簽訂土地出讓合同，交納出讓金。（4）辦理土地使用出讓登記手續3、劃撥地使用權轉軌的變相方式（1）劃撥土地上的房屋轉讓（2）劃撥土地使用權作價入股三、取得土地使用權其他方式（一）租賃取得1、租賃：出讓土地使用權的替代方式法律、行政法規均沒有規定將租賃作為國有土地有償使用的方式。但實踐中存在這種方式。1999年7月，國土資源部規范國有土地租賃若干意見確立了土地租賃制度。國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。適用于場地出租、企業改變土地建設用途。2、租賃土地使用權的取得及其存在的問題土地租賃可以采用招標、拍賣或雙方協議的方式。土地使用權租賃分為短期租賃和長期租賃。短期一般不超過5年，長期租賃不得超過法律規定的同類用途土地出讓的最高年限。國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。另外，采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金。租賃期限在六個月以上的，土地租賃城要市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押時必須登記。3、租賃土地使用權性質及其處分：現行規定及存在的問題國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設的，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地土地使用權轉租、轉讓或抵押。（二）間接取得1、土地使用權轉讓（1）土地使用權轉讓條件土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。38條，條件：1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地的條件。條例19條：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條限投資開發、利用土地的、土地使用權不得轉讓。（2）土地使用權轉讓與地上建筑物的關系土地使用權與地上建筑物、其他建筑物一同轉讓原則。該原則同樣適用于土地使用權的租賃或抵押。條例25條：土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房屋管理部門批準。（3）土地使用權轉讓合同與原出讓使用權合同土地使用權轉讓合同受原出讓合同約束，即土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務也隨之轉移。受讓人所享有的使用權年限，為出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限；受讓土地的用途受原出讓合同約束，需要改變出讓合同規定土地用途的，應征得出讓人同意并經土地管理部門、規劃部門批準，重新簽訂出讓合同、辦理變更登記。價格轉讓管制。條例26條：土地使用權轉讓的價格明顯低于市場價格的，市縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓市場價格不合理上漲時，市、縣人政府可以采取必要的措施。（4）土地使用權轉讓的性質和條件性質上屬于物權轉讓范疇，可以準用于所有權移轉規則。受讓人只能享有原權利人剩余期限的權利。必須簽訂轉讓合同。明確轉讓價格、移轉土地占有的時間等。同時，受讓人必須登記，在登記后才取得土地使用權，否則僅享有土地的債權，無權對抗已經取得登記的第三人。2、土地使用權出租（1）概述。土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產管理法只規定了房屋租賃而未規定土地使用權租賃。土地使用權租賃已經成為一種事實。條件：劃撥土地使用權轉化為出讓土地使用權后可以出租。條例：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。（2）土地使用權租賃合同合同法規定不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。合同法原理，租賃合同不需要登記，自合同成立時起生效。房地產管理法要求房屋租賃合同向房地產管理部門登記備案。但未涉及土地作用權租賃合同登記備案問題。進行土地使用權出租登記。（3）租賃土地使用權。屬于債權，一是缺乏公示性，二是不能對抗第三人。第三節 房屋所有權一、房屋基本類型（一）房屋類型1、農村房屋和城市房屋 2、住宅用房、商業用房和公益用房3、城市私房、公房和商品房（二）房屋所有權：民法上的分類1、獨有一個主體、一個客體、一個所有權、一個人的意志可以支配整個房屋。2、共有兩個人共同擁有一幢房屋的所有權。在一個所有權和一個客體上存在兩個以上所有權主體。共同共有的，一般不注明份額。按份共有是各共有人事先確定份額的共有。共同共有的典型，是夫妻共有的房產。按份共有主要表現為兩個主體合建或共建房屋。3、區分所有二、土地權利與房屋權利的關系（一）房屋所有權和土地所有權的兩種結合1、房地權利合一2、土地權利和房屋權利并存3、房屋和土地權利并存的兩種規則（二）我國現行制度安排和存在的問題1、房屋所有權與土地使用權一致的原則（1）主體一致房屋產權人與房屋占用土地的使用權人一致的原則；除法律另有規定以外，不得分離。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。（2）一同處分房地產法31條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。條例第23條：土地使用轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第24條：建筑物所有人享有土地使用權，轉讓建筑物，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。農村宅基地，城市私房宅基地不能單獨轉讓，只能隨房屋一同轉讓。（3）主體一致原則的必要性（三）土地使用權終止與房屋所有權的關系三、公有住所制度及其改革（一）公有住房制度及公有住房使用權1、公有住房使用權的法律特征（1）分配的福利性（2）使用的永久性（3）交易的凝固性2、公有住房制度商品化改革1991年開始，多種方式全面推行住房改革。1998年起，停止住房的實物分配，轉向貨幣工資分配。國家致力于建立以經濟適用房為主體的多層次的新的住房工資供應體系。鼓勵職工利用工資收入和住房公積金購房3、住房制度改革的主要內容（1）提高公房房租、發放住房補貼。（2）建立住房公積金制度（3）逐步出售公有住房（4）住房分配貨幣化（二）公有住房的出售及其產權1、公有住房出售的基本規定（1）售房范圍（2）售房對象（3）售房價格公有住房的出售，應堅持先評估后出售的原則。（4）付款方式2、購買公有住房的優惠政策（1）購買現住房的折扣（2）工齡折扣（3）一次性付款折扣（4）減免部分稅費3、購買程序4、公房售后產權的歸屬（1）職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。（2）職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般使用5年后可以進入市場交易，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。（3）職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，可以繼承。第二章 房地產權屬登記制度知識點：房屋類型、民法上的分類；房屋所有權和土地所有權的兩種結合、我國現行制度安排和存在的問題、土地使用權終止與房屋所有權的關系；公有住房制度及公有住房使用權、公有住房制度商品化改革、公有住房出售及其產權問題；房地產登記基本制度規范、登記的公信力、房地產權取得和變動登記；我國現行房地產登記制度及其完善：我國房地產權屬登記基本規范、我國的房地產登記體系；我國房地產登記基本程序、我國現行房屋登記制度的完善。重點：我國房屋所有權和土地所有權現行制度安排和存在的問題、土地使用權終止與房屋所有權的關系；公有住房出售及其產權問題；房地產登記基本制度規范、登記的公信力、房地產權取得和變動登記；我國現行房地產登記制度及其完善。難點：土地使用權終止與房屋所有權的關系；公有住房出售及其產權問題；房地產權取得和變動登記。第一節 房地產權屬登記基本原理一、房地產登記基本制度規范（一）房地產登記及其登記機關房地產登記是指專門的產權登記機關對房地產權利人、權利性質、權利來源、取得時間、變更情況和面積、結構、用途、坐落、四至等，在專門簿冊中所作的記載。房地產是需要登記才能表征其權利的一種財產。登記的作用主要在于公示財產權利歸屬狀態和權利范圍，以使之產生物權的對世效力。登記涉及登記機關和登記申請人。登記機關兩種模式：一為專門登記機關，如日本的登記所；一種是由法院或其他司法機關充任：如美國的地方法院即辦理地產權登記。中國：房地產行政管理部門擔任登記機關。登記申請人為房地產所有權人、他項權利人及其他與登記房地產有利害關系的人。房地產登記機關公共服務機構，其主要職能就應該是確認并公開物權，便利當事人了解房地產權屬狀況，節約交易成本，維護交易安全。登記機關為行政機關，主要職能是管理；一方面，通過權屬登記為房地產規劃、稅收提供依據；另一方面，審查房地產權取得、變更真實性、合法性、干預交易，維護房地產交易秩序。中國：過分強調行政管理職能，使確認和公示功能發揮不足（二）房地產登記的基本制度不動產登記簿為表征房地產物權的根據，保存于房地產登記機關，利害關系人可以申請查閱登記機關頒發房地產權屬證書。權屬證書與不動產登記簿內容不一致時，以不動產登記簿為準。登記機關頒發證書之前須嚴格審查，登記機關只作出登記或不登記決定。登記具有公信力。權屬證書是登記機關頒發的，在被證明是虛假偽造之前也應當推定與登記簿一致。交易時應查閱登記簿，而不應僅審查權屬證書。二、登記的公信力（一）不動產物權對外表征手段及公信力物權是一種對世權，其對世性要通過一定的事實體現出來，而世人也正是通過某種權利表征手段，來判斷某物之歸屬主體及其所有權范圍和負擔情況。物權表征形式的手段有兩種：一種是占有，另一種是登記。對于動產而言，占有人一般被推定為所有權人；不動產，登記簿或登記權屬證書記載的權利人被推定為所有權人。這兩者分別被稱為占有對動產的公信力和登記簿對不動產的公信力。登記簿的公信力，登記簿是對權利歸屬的真實記錄。國家公權力干預私權得結果，是對財產擁有或交易事實的確認；為登記設定公告期，是為了便于利害關系人的提出異議 ，增加登記的真實的真實性。（二）登記效力的兩種規則強制登記和自愿登記。1、強制登記：是指在一國范圍內不動產的取得、移轉、變動均得登記，不登記即不發生取得物權效力。即使受讓人事實上占有客體物，法律仍承認所有權。強制登記具有普遍性，其登記效力具有絕對性。這種登記在物權變動理論中，被稱為登記生效主義。因登記取得物權，這種登記僅僅是對物權變動的登記，因此，可以稱為權利登記或物權登記。以德國為代表，我國亦采此制。 2、自愿登記，是指法律并不要求所有的不動產取得和變動均得登記，而由當事人自愿選擇登記。合同一經成立或標的物一經交付，即產生物權變動的效力；物權的取得并不以登記為要件，登記只產生對抗第三人的效力（排斥第三人取得所有權）。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優越于其他證明自己取得物權手段，而不能得出沒有登記即不享有物權的結論。登記對抗主義。 以法國、英美為代表。三、 房地產權取得和變動登記（一）房地權取得與登記主要有新建、繼承、買賣、贈與、置換或交換、時效取得等。在實行自愿登記制度國家，合同一成立或已屆履行期，即發生所有權移轉效力；在實行登記生效國家，合同等行為僅僅是所有權移轉的原因，不動產物權變動還須登記，即將原所有權人的權利注銷、變更、將新權利人登記為所有權人并頒發權屬證書。（二）區分兩種登記影響合同效力的登記和決定物權取得變動效力的登記。早期法院審判實踐，確立了不辦理過戶登記的房屋買賣合同一律無效的原則。這樣導致當事人利益保護的失衡。司法實踐改變了傳統態度，轉采登記與合同效力分離原則。合同法44條：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。1999年最高法院關于適用合同法若干問題的解釋（一）第9條：法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。（1）并非所有的登記均影響合同效力，如備案性登記。只有法律法規明確規定登記影響合同效力時，才涉及合同效力。（2）當合同行為涉及物權或物權性權利的設立、移轉或其他變動，且只有登記才取得效力的，登記為物權變動要件，但不影響合同效力；只有法律和行政法規明確規定影響合同效力的，才可確定為影響合同效力。（3）合同行為并沒有涉及物權的設立、移轉或其他變動，而法律和行政法規規定必須登記或者明確規定不登記合同不生效的，應理解為合同生效要件。第二節 我國現行房地產登記制度及其完善一、 我國房地產權屬登記制度基本規范（一）確立1983年，城市私有房屋管理條例。第6條：城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理房屋所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。確權登記、過戶登記、變更登記。1994年，城市房地產管理法進一步明確房地產權統一登記的原則。第59條：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。（二）登記的效力在我國登記簿及其權屬證書具有產權推定公信力，即權利正確性推定效力。這種公信力主要在于保護與之交易的第三人利益。三種措施：強制登記；統一登記；形式審查與實質審查。二、我國的房地產登記體系2001年城市房屋權屬登記管理辦法：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權登記和注銷登記。（一）總登記和初始登記總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。初始登記：新建房屋者向登記機關申請房屋所有權的登記。首次取得所有權和其他物權的登記。所有權證、共有權證、他項權證。1995年，國家土地管理局土地登記規則，初始登記和變更登記。（二）設立登記他物權產生于即有權利，對于原權利來說，他物權是原權利人設立的結果，故他物權登記，即為設立登記。中國，土地使用權，產生于土地所有權。一種是他項權，如地役權（鄰地使用權）、抵押權、租賃使用權等。登記管理辦法第19條：申請房屋設定抵押權、典權等他項權利的，權利人應當申請他項權登記。他項權不包括土地使用權，而是在土地使用權基礎上設立的。因此，土地使用權設立或取得登記不屬于他項權登記，他項權登記僅指土地使用權以外的土地權利設立的登記。（三）移轉登記和變更登記在總登記后，房地產權屬會因各種法律行為和事件而發生移轉、分割、合并等變化，為使世人了解這種變化，公示原權利人喪失權利和新權利人取得權利，必須進行登記。這些登記稱為變更登記。登記管理辦法第17條規定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請移轉登記。俗稱過戶登記。將繼承、裁決引起的變動也稱為移轉登記。（申請人）權利人逾期申請房屋權屬登記的，登記機關可以按照規定登記費的三倍以下收取登記費。（四）注銷登記1、申報不實的；2、涂改房屋權屬證書的；3、房屋權利滅失；4、登記機關工作人員失誤造成房屋權屬登記不實的。（五）異議登記、更正登記和預告登記三、我國房地產登記基本程序（一） 申請；（二）受理與審核；（三）公告；（四）頒發證書一、 房屋登記制度的問題（一） 沒有形成統一的不動產登記機關（二） 不動產登記制度發生作用的范圍僅限于城市。農村房屋的產權登記成為被遺忘的角落，理由農村房屋相對穩定，農民自建房屋主要為了居住而非買賣。（三） 房屋轉移登記效力不明確建設部于1990年頒布，2000年修改的城市房屋產權產籍管理暫行辦法第18條規定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。（四） 具有強烈行政色彩。第三章 房地產開發知識點：房屋建筑的法律含義，我國的私房建筑、房地產開發：開發類型、開發過程、開發過程中法律事務；房地產開發企業：專營、兼營房地產開發條件；房地產開發企業的備案與資質管理、外商投資經營房地產。房地產開發企業的管制：管制理由與管制機關、房地產行業管制的基本原則、管制內容、房地產市場的管理。建設用地規劃和管理：土地利用總體規劃、城鄉總體規劃、使用國有土地進行建設原則、建設用地審查報批制度、基本農田保護制度、城市規劃法概覽、用地規劃許可證、建設用地規范、違反城市規劃法的法律責任；房地產開發項目實施與經營：招標與投標；招標及其實施程序；投標及其主要程序；開標、評標、定標、簽訂合同。開發項目融資、工程造價和工程款、房地產開發項目交易。重點：房地產開發開發過程中法律事務；房地產開發企業的備案與資質管理。房地產開發企業的管制、房地產市場的管理。建設用地規劃和管理、建設用地審查報批制度、基本農田保護制度、用地規劃許可證、違反城市規劃法的法律責任；房地產開發項目實施與經營：招標與投標。開發項目融資、房地產開發項目交易。難點：房地產開發開發過程中法律事務；房地產市場的管理。建設用地規劃和管理、建設用地審查報批制度、基本農田保護制度、用地規劃許可證、違反城市規劃法的法律責任；房地產開發項目實施與經營：、房地產開發項目交易。第一節 房屋建筑與房地產開發一、房屋建筑概述1、私房建筑與商品房建筑的性質和程序存在著重要區別。2、私房建筑及其形式。1985年，村鎮建設管理暫行規定專門規范農村住宅的建設。城鎮個人建造住宅的形式主要有三種：自籌自建、民建公助、互助自建和所在地的人民政府同意的其他形式。3、私房建筑的程序：（1）報請房管機關批準（2）申請土地使用權，每人建筑面積一般不超過20平方米。（3）申領建設許可證（4）申領房屋所有權證二、房地產開發（一）房地產開發的概念是指在依法獲得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。包括地產開發和房產開發。地產開發：將生地變成熟地，三通一平：通水、通電、通道路、平整土地。七通一平：通排水、通道路、通熱力、通郵政。房產開發：（二）房地產開發類型：1、新區開發和舊區改建新區土地開發：對生地進行基礎設施建設，為城市建設提供新的建筑地段，實現三通一平或七通一平。城市新區開發應當具備水源、能源、交通、防災等建設條件。避開地下礦藏、地下文物古跡。新區開發包括地下工程和地面工程，堅持先地下后地面。2、舊區開發：舊房拆遷和基礎設施改造及建設。3、單項開發、小區開發和成片開發（1）單項開發：規模小、占地不大、項目功能單一、配套設施簡單。（2）小區開發：獨立小區的綜合開發，或一個相對獨立局部區域的更新改造。成片開發：面積更廣闊的綜合性房地產開發。4、單純土地開發、房屋開發和房地產開發5、合作開發、合資開發和獨資開發（三）房地產開發過程1、投資決策分析2、前期工作：取得土地使用權、征地、拆遷、安置、補償；制定規劃設計及建設方案，獲得3、規劃管理部門的規劃許可4、建設階段：與建筑承包商簽訂建筑承包合同。5、租售階段（三）房地產開發過程中的法律事務三、房地產開發企業（一）房地產開發企業分類1、房地產開發企業稱開發商、發展商、或建設單位。2、分類：一類為專營房地產開發企業，一種是兼營房地產開發企業（二）專營房地產開發企業條件城市房地產管理法第29條規定：1、有自己的名稱和組織機構；2、有固定的經營場所、有符合國務院規定的最低資本；3、有足夠的專業技術人員。（三）兼營房地產開發企業條件（四）房地產開發企業的備案與資質管理（五）外資投資經營房地產四、房地產開發行業管制（一）管制理由與管理機關1、房地產業關系國土資源的利用和城鎮規劃2、對房地產市場進行調控3、對房地產開發質量進行監控4、打擊房地產開發企業的不法行為5、加強房地產開發金融的控制。（二）房地產行業管制的基本原則1、堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一原則2、堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則（三）房地產行業管制的內容1、房地產開發企業主體及其他參與人的主體資格、資質管理2、建設用地規劃管理3、房地產開發項目及開發過程管理4、建筑物質量管理5、房地產市場管理（四）房地產市場的管理1、土地市場的控制（建設用地總量控制、土地使用權出讓和劃撥程序及入市交易控制）；2、對房地產項目的批準；3、土地使用權市場化過程管理；4、對房地產建筑市場的規范和管制第二節 建設用地規劃管理一、建設用地規劃（一）建設用地規劃和管理：現行法律規范基本農田保護條例（1998）；土地利用年度計劃管理辦法；建設用地審查報批管理辦法；出讓國有土地使用權審批管理暫行規定，國家建設用地審批工作的暫行規定；建設項目用地預審管理辦法。（二）土地利用總體規劃（三）城鄉總體規劃（四）使用國有土地進行建設的原則（五）建設用地審查報批制度（六）基本農田保護制度二、城市規劃法：城市建設用地規劃管理（一）城市規劃法概述適用于國家按行政建制設立的直轄市、中小城市和建制鎮。建設用地規劃管理；建設工程規劃管理（二）核發選址意見書：（1）建設項目的基本情況（2）建設項目規劃選址的依據（3）建設項目選址、用地范圍和具體規劃要求。（三）核發建設用地規劃許可證現場踏勘；征求意見；提供設計條件；審查總平面圖；核定用地面積；核發建設用地規劃許可證（四）建設用地使用規范：任何單位不得占用道路、廣場、綠地、高壓電走廊和壓占地下管線進行建設等（五）違反規劃法的法律責任1、行政責任2、刑事責任第三節 房地產開發項目實施與經營一、房地產開發項目實施的基本程序（一）概述：（二）基本程序1、立項：項目名稱、主辦單位及負責人、必要性、項目規模和地點、投資額、進度以及效益的初步分析2、可行性研究3、取得建設項目選址意見書4、取得建設用地規劃許可證5、取得土地使用權（1）申請；（2）批準；6、開工前的準備工作：申領建設工程許可證7、施工8、竣工驗收二、建筑工程項目招標和投標（一）現行規定：招投標法（1999年）1983城鄉建設部：建筑安裝工程招標投標試行辦法；1992年建設部：工程建設施工招標投標管理辦法等。2001年：房屋建筑和市政基礎設施工程招標投標管理辦法（二）招標及其實施程序1、招標的法律性質：要約邀請2、招標的適用范圍：單項合同：200萬元以上，或項目總投資在3000萬元以上，必須進行招標。3、招標的方式（1）公開招標，（2）邀請招標4、招標前的準備工作（1）完成建設工程招標必須具備的條件；（2）完成工程建設項目的報建工作A、建設單位招標資格審查B、確定招標方式、合同的劃分與合同的類型C、招標申請D、資格審查E、招標文件的編制F、招標工程標底的編制與報審G、招標文件的備案和發放（三）投標及其主要程序（四）開標、評標、定標、簽訂合同。三、資本運作法律問題（一）開發項目融資（二）工程造價和工程款1、建設工程造價和工程款2、工程造價糾紛3、工程款的糾紛（1）工程款支付擔保制度：發包方將不低于工程總造價25-50的資金存入銀行監管賬戶（2）工程款優先受償權合同法第286條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價、也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。2000年最高院司法解釋：A、工程優先受償權的性質，一種法定抵押權B、工程款優先受償權的行使，期限六個月。自建設工程竣工之日或建設工程合同約定的竣工之日起計算。C、墊資款受優先保護，承包人墊付的材料款享受優先于抵押權的優先受償權。（三）房地產開發項目的交易1、房地產項目的可交易性2、方式：（1）轉讓；（2）合資入股、（3）項目公司收購第四章 房屋建筑質量管理體系和糾紛處理知識點：我國房屋建筑質量的監督管理體系：對參與企業的資質管理、建筑工程監理制度、建筑行業法律規范體系、房屋竣工驗收制度；房屋質量的責任基本規范：房屋質量的責任人、責任期限、質量保修期責任的承擔；質量保證期間責任事故問題；質量投擴及其行政處理、質量糾紛及其解決途徑。拆遷法律關系、房屋拆遷的基本法律原則和程序；拆遷協議；拆遷補償；拆遷安置、貨幣化補償及實施。拆遷中的行政責任；房屋拆遷糾紛及其處理方式。重點：我國房屋建筑質量的監督管理體系：建筑工程監理制度、房屋竣工驗收制度；房屋質量的責任基本規