此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632某大學城設施設備及房屋本體維護管理方案第一章 提高項目管理服務水平的整體設想及策劃一、認識與定位在新世紀之初2003年全面啟用的X大學城，由Z市政府開發建設，規劃用地為54萬平方米，由A大學、B大學、C大學及公共核心區域四個區組成。校區總建筑面積為26.1萬m2，其中A大學校區9.2 萬m2，B大學校區9.2 萬m2，C大學校區7.7 萬m2。創建X大學城是Z市委、市政府為實現Z市高等教育跨越式發展，加快高層次人才的培養，增進科技創新能力和發展后勁，提高經濟質量和文化品位，促進Z市率先基本實現社會主義現代化的高屋建瓴的構想。大學城的創建將勾畫出Z市在新世紀以高層次教育為核心，以深化體制改革為動力的美好未來，充分展現其時代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態環境優美的人文魅力，塑造出國內一流、國際知名的聚產學研于一體的高等教育發展區。二、總體思路 Z市W物業公司將以自己首創的物業管理新概念“天人合一”為管理內核，以“卓越質量管理”和“竭誠為您服務”為立足點，以先進的管理技術和豐富的管理經驗為依托，明確工作重點，采取科學先進、切實有效的管理措施不斷實施服務創新，在Z市努力創建“優質低價”管理新模式，為推動Z市物業管理的市場化進程和城市建設做出我們的貢獻。三、管理模式構建校園管理新模式-“優質低價”模式 鑒于我國的國情和大學城物業的特殊性，以及政府廉政建設的客觀要求，W物業管理公司將采用最先進的管理手段和技術，最大限度的降低管理成本，同時提供高水準的優質管理和服務，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優質低價模式”。 創建該模式的主要措施有： 狠抓管理，全方位全過程開展增收節支活動。 采用“集約型”管理方式，提高物業管理專業化技術含量，以降低管理成本。 在人員配備上堅持“價廉質優”、“質優量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。四、工作重點（一）、工作重點1、設施設備管理如果將機電設施設備比喻為整個建筑系統的心臟，那么供配電系統及消防系統就是重中之重。供電質量的好壞，將直接影響著其它設施設備能否正常的運行；而消防系統則是整個建筑系統的安全保障。為此，W物業管理公司抽調機電管理技術骨干，組成強有力的安全保障體系，制定嚴格的運行管理制度及周期性的維護保養計劃和標準，運用現代科技和管理手段，對X大學城的機電設施設備進行全方位的綜合管理，達到最經濟的設備使用周期和設備綜合服務效益。同時加強對重點設備的監管力度，實行24小時的跟蹤服務。對所有設施設備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現機電設施設備運作的高效、節能和環保的最大化。2、房屋本體管理1）、制訂維修、養護計劃：制訂科學、合理的日常和定期的維修、養護計劃和實施方案，嚴格按計劃和實施方案執行；2）、重在查勘：監督房屋的合理使用,防止房屋結構的過早損耗或損壞,對房屋結構易出現問題的部位在查勘中進行重點檢查,制訂日常和定期的查勘養護計劃，做到早發現早處理。3）、及時維修：在早發現的基礎上，及時維修，加強房屋維護延長房屋使用壽命。4）、建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統的檔案，及時統計檢查的結果，掌握房屋完損情況。（二）、管理難點：1、由于缺少設備安裝前期的介入管理，設備在使用初期階段各類技術參數的不穩定性，增加了管理和操作難度；2、管理區域廣，各類設施設備安裝較分散，人員的配備相應增多，加大了費用開支；3、電梯及中央空調系統采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實際運作中會增加協調的難度性；4、消防監控室由甲方安排人員值班，一但發生火警意外，增加保障應急程序的協調性。五、工作措施措施之一：派遣精銳骨干，組建優秀管理團隊；“一流”的管理需要“一流”的人才，W物業管理公司一貫強調人的因素始終是第一位的，實踐證明，委派項目經理和管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵，W物業管理公司高度重視X大學城的物業管理項目，將派駐最優秀的管理者和技術人員，組成富有效率的管理團隊，并持之以恒開展系統有效的培訓工作，使他們能不斷地適應物業管理發展的需求，為實現的總體目標不斷地努力奮斗。措施之二：全面推行ISO9001：2000質量管理體系W物業管理公司ISO9001：2000質量體系經過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業管理不可或缺的大綱，該體系將在X大學城的物業管理全面推行，并結合項目特點，確立適合的質量目標。在管理服務人員的培訓過程中，要增強質量體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內容，增強質量意識和規范意識，使質量體系正常運作。W物業管理公司還將在X大學城的物業管理中積極引進ISO14000環境控制體系，以此全面促進管理服務水平上新臺階。措施三：加強與學校各管理機構的關系協調和合作；物業管理企業和學校各管理機構均涉及到項目管理的不同側面，二者關系若協調不好，必將演化為提高項目管理服務水平的一種阻力，需要協調好，首先要有正確的認識，實際工作中需強調各管理機構的指導監督作用，要全面加強與學校教務處、學生處、后勤處等各管理機構的合作，使之形成合力，從而推動項目管理服務水平的提高。措施四：注重發揮學生自治、自律的能力；注重發揮學生自治、自律的能力，變項目管理由單向推動方式為平等互動雙方共管方式，使項目的管理真正得以升華。W物業管理公司將充分發揮學生、學生會的作用，倡導學生自治、自律，潛移默化地增強學生參與管理的意識。第二章 質量目標二年內X大學城項目管理的各項指標達到國家級全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）達標評分細則的各項分項標準。質量目標共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質量目標完成的實施措施。序號指標名稱國家標準管理標準測算依據管理主要措施1房屋及配套設施完好率98%98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢修；嚴格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時率100%100%及時維修次數/應計報維修次數建立嚴格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內到現場，小修8小時內完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質量合格率99%99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。回訪率25%25%以上維修工程回訪次數/維修工程項次照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數量/照明燈、疏散燈總數量4主要機電設備完好率99%99%以上完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，所有機電保養維修人員全部持證上崗；實施24小時專人值班；出現故障及時排除。5消防設備完好率100%100%完好消防設備/大學城消防設備總數實行巡查制度，建檔記錄。6火災發生率1以下（年）1以下（年）發生火災面積/大學城內物業使用大學城管理部經理為責任消防員下屬全體員工均為義務消防員；落實防火安全三級檢查制度；消防中心24小時值班，統一調動人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數使用人總數做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質；投訴處理有結果、有記錄、有回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數量/有效投訴總計8管理人員專業培訓合格率100%100%培訓合格人員/培訓人員總計人員培訓自學與培訓相結合；抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓；培訓考核制度與獎罰相結合；強化培訓結果。9服務回訪率25%25%以上回訪次數/服務次數建立健全回訪制度，做好服務回訪記錄，加強服務隊伍服務意識。10使用人滿意率95%以上96%以上對管理滿意人數+基本滿意人數/使用人總人數采用現代化的科學管理手段，努力完善服務體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。第三章 擬采取的管理方式和工作計劃第一節 擬采取的管理方式 一、項目管理組織架構圖 設立X大學城管理部，作W物業管理公司的派出機構，全面負責X大學城的設施設備及房屋本體維護管理工作。管理部下設檔案資料科、技術科和財務科，具體架構如下：W物業管理公司大學城管理部檔案資料科技術科財務科運行班機電維修班水電土建班項目經理室（五）機構圖說明： （1）管理部內部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 （2）管理部內部實行公司領導下的項目經理負責制，下設各專業科。 （3）各專業科技術負責人構成管理層，各班組負責具體的管理服務工作，構成操作層。（六）部門職責說明：（一）項目經理室：（1）在W物業管理公司的直接領導下，全面組織、安排管理內部的日常管理工作；（2）根據管理部的實際情況，制定管理部的年度工作規劃和專題工作計劃，并組織實施；（3）根據管理部的實際情況，制定管理部的財務開支計劃，并監督實施；（4）根據管理部的實際情況，組織對管理部各部門工作績效進行監督考核；（5）負責管理部對外關系的協調。（二）檔案資料科（1） 負責管理部工作人員日常工作紀律和儀容儀表的檢查、監督；（2） 負責管理部內部文件及管理檔案的建立和管理；（3） 負責收集管理信息，接待用戶的投訴來訪，并進行回訪；（4） 負責管理部內部的人員招聘、調動、培訓、考核、等工作以及日常的辦公行政管理事務。（三）技術科（1） 根據物業特點和業主（使用人）的需要，制定X大學城建筑本體、電力、照明系統、給排水系統、中央空調系統、消防廣播系統及電梯等其他機電設施、公共場地的日常維護保養計劃方案和應急方案，并組織實施；（2） 制定本部門員工專業知識培訓計劃，并組織實施。（3） 負責技術科日常工作效果的檢查、監督；（四）財務科根據國家有關財務管理規章制度及物業管理行業特點，制定管理部財務管理方案，并組織實施。（1）負責管理部內部的建賬、核算、費用收繳及日常的財務管理。（2）負責管理部內部所需各類物資、材料的采購、保管、發放、統計。二、工作流程 1、工作流程圖 入職、上崗培訓 建立規章制度，完備資料、裝訂與協作單位建立聯系 物業接管 日常管理與服務隊伍輪訓 完善配套 建立檔案 2、工作流程圖說明 針對日常物業管理和服務工作，W物業管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000質量管理體系文件，其中大部分已在實際工作中有效地加以運用，相信只要按照完善后的質量方針和程序去運作，一定能保證既定目標的實現。 三、信息反饋處理機制（一）、設置原則1、信息源全面豐富。2、信息搜集科學有效。3、信息通道暢通。4、信息反饋及時到位。5、信息處理及時準確。（二）、信息傳遞示意圖后勤實業公司政府主管部門行業物業管理單位外部公共媒體W物業管理公司 管 理 部 物業使用人管理員員工（三）、信息反饋處理流程圖載體 是否需處理信 息 NO驗證反饋采取正確措施處理 YES判斷決策可行性方案論證備案存檔調查分析 NO 實施篩選排除是否可利用 YES（四）、信息反饋及處理機制說明1、信息是企業運作的重要管理資源。實際操作中必須保持信息的真實、科學和全面。2、信息流的走向是雙向的，我們應該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集整理利用反饋的良性循環。3、要充分利用現代化管理手段對信息進行收集、處理、分析和利用。4、信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關的部分。5、保持指令權、檢查權和處理權的高度統一，避免責權分離所導致的管理失控。6、信息反饋時，對組織內部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制訂相應的質量標準和措施隨時加以衡量并糾正，對組織外部引進的管理經驗保持積極態度，隨時加以吸收和利用。第二節 工作計劃序號工作項目具體內容所需時間1參與規劃、設計和建設1、再作現場勘察、研究規劃設計意圖2、與施工單位溝通3、從物業管理角度，投標書的構思提出合理化建議二個月2制訂詳細管理方案1、總結以往的管理經驗2、制訂詳細的物業管理方案二個月3派出工程人員參與前期管理1、收集審閱各類工程資料2、參與現場施工監理及各類設備的安裝調試3、針對項目提出物業管理方面的建議三個月4人力資源組織1、人員的招聘和調配2、員工的上崗培訓二個月5簽訂委托合同1、就管理用房及其他管理問題進行充分協商2、簽訂項目管理合同一個月6完善管理及辦公條件1、安排管理用房2、安排員工宿舍及其他生活用房3、管理所需物資的配備二個月7成立X大學城管理部1、選聘派駐人員2、與外部建立公共關系網絡一個月8制訂及完善管理規章制度1、導入ISO9002質量保證體系2、配合管理特點，制訂和完善切合實際的各項制度二個月9物業的驗收與接管、各項資料的移交1、依據接管驗收標準逐項核對，并辦理書面移交手續2、對遺留問題作好備案，并與建筑商協商解決二個月第四章 管理人員的配備、培訓第一節 管理人員的配備 一、管理人員配備（一）、管理人員配備的原則 1、精干、高效、敬業愛業的原則 2、文化素質與實際管理經驗相結合的原則 3、內部調劑為主和社會招聘為輔的原則 4、先定崗后定編以及德才兼備、一專多能的原則（二）、管理部人員配備方案職能部門崗位設置及人員配備數量小計管理部經理室項目經理1 人1人檔案資料科事務助理1人1 人財務科會計1人（公司會計兼）、出納1人（兼采購）1人技術科現場技術負責人3人3人合計 6人 （三）、操作層人員配備方案職能部門崗位設置及人員配備數量小計運行班值班機電工4人4人機電維修班機電維修工14人14人水電土建班水電土建維修工8人8人 合計 26人（四）、人員配備方案說明：（1） 管理部計劃配備管理服務人員32人，其中，管理層員工6人，操作層員工26人；（2） 機電、土建維修人員數量是按正常維修考慮配置；（五）、人員素質概述： 技術負責人：1、具備三年以上項目管理工作經驗，持有項目管理上崗證書； 2、具有較強的組織協調能力和吃苦無私奉獻精神，工作責任心強； 3、具有相關專業中級以上職稱； 土建、水電、機電維修人員：具備一年以上項目管理實操工作經驗，持有上崗證書，能吃苦耐勞，工作責任心強，具有初級以上專業技能資格。（六）、主要管理人員簡歷附后第二節 管理人員的培訓一、培訓目標： （一）、管理部經理：除熟練掌握物業管理系統知識和技能外，重點是具備專業經營戰略的宏觀分析，決策組織、協調和控制能力，具備現代管理學、組織行為學等學科前沿知識，以及具備獨立、創新、進取、博愛等現代觀念和人文品質。 （二）、管理層員工：具備熟練的專業技術知識和能力，勤奮、踏實敬業，勇于創新，開拓進取的精神，以及處理各類突發事件的能力。（三）、操作層員工：熟練掌握自己的工作職責、ISO9002質量標準和管理要求，了解管理部的經營思想，以及任勞任怨，團結協作，精益求精的團隊精神和良好的服務形象。 （四）、分解目標為：1、管理人員持證上崗率100%；2、特種工持證上崗率100%；3、操作層員工專業技術培訓時間每年不少于80小時；其中保安員軍訓時間每年不少于120小時。二、培訓主要內容： （一）、項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理。機電維修等專業技術知識。 （二）、ISO9001：2000質量管理和ISO14000環境管理體系知識。 （三）、CS顧客滿意戰略和CI企業形象識別系統知識。 （四）、企業文化（物業管理理念，企業精神等）職業道德和現代思想文化觀念。三、培訓類別與方式：（一）培訓類別1、入職培訓：側重于對物業管理基本知識及ISO9001：2000質量體系和各項規章制度的培訓。 2、上崗培訓：側重于專業技能與職業道德的培訓，在員工到崗的頭兩個星期內進行。 3、在職培訓：管理層側重于綜合管理能力的培訓，操作層側重于專業技能的提高和多種技術的掌握，在員工工作中穿插進行。 4、轉崗培訓：側重于新崗位的專業知識及技能的培訓，在員工到新崗位頭兩個星期內進行，采用授課或帶崗的方式的進行。 5、職外培訓：主要是組織員工參加行業主管部門組織的各項專業培訓，經公司批準后，采用獲得畢業證書即予以報銷學費的方式進行鼓勵。（二）培訓的組織方式1、集中授課，組織學習； 2、參觀學習，操作現場實踐； 3、定期舉行學習研討會，教學與自學相結合； 4、根據不同的主題，物業管理中的視點問題，進行專項研討、攻關，學習，旨在培訓員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。四、培訓的實施運行（一）培訓系統圖 培訓計劃 修正 執行 崗位應用 培訓考核 培訓組織反饋 評價（二）系統圖說明：1、針對X大學城的管理特點，來設置培訓目標并擬定實施計劃； 2、有效運用多種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果； 3、通過對員工進行考核，以了解培訓的有效性及員工的接受程序。 4、根據對考核結果的評估和反饋，及時調整培訓思路，并確定未來培訓重點，強調將理論應用到實踐工作中。五、培訓計劃管理部員工培訓計劃分為兩部分。第一部分為物業接管前期人員的強化培訓，采用集中授課的學習方式進行；第二部分為管理期間員工培訓計劃，視管理部工作具體情況分階段安排進行。1、 管前期員工培訓計劃序號培訓內容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1物業管理法規及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓考核熟悉掌握辦法等內容2物業管理專業知識培訓六天有關部門未獲物業管理上崗證的管理人員公司本部培訓考核確保持證上崗率1003大學城管理目標模式及投標書的有關內容二天公司本部全體新員工公司本部培訓崗位考核明確各項工作要求、目標、模式4崗位職責和X大學城物業管理運作制度二天公司本部全體新員工公司本部培訓筆試、實際操作掌握崗位要求和考核標準5整體布局、水電設施、消防設施、空調供暖系統等內容介紹二天設計、安裝單位全體新員工公司本部培訓考核熟悉校園區管理、運行6房屋驗收交接程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓考核要求掌握房屋交接的全過程7設施及設備維護標準及作業程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓考核明確公用設施設備維修范圍及標準8各工種工作技巧和服務禮儀規范及人際溝通技巧一天公司本部全體人員公司本部培訓考核行為規范及技巧9消防職責及滅火作戰實施程序和急救常識一天半公司本部全體人員公司本部培訓考核掌握應急方案及常識2、正常管理期員工培訓計劃序號培訓內容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1參加Z市物業管理培訓單位組織學習考試三年有關院校具有大專學歷的中堅層員工業余學習考試具備高層次的學歷；對物業管理有較深的理論認識；適應現代化校園區管理需要。2參加Z市各類業余大專、中專班學習三年各類業務大學每年810業余學習考試提高本專業的管理水平和知識水平3電腦網絡及管理培訓十天聘請電腦專家授課管理人員及相關工種公司本部內部培訓考核了解、掌握電腦網絡管理概述及應用4管理技能知識培訓二天聘請物業管理專家授課全體員工分批進行公司本部內部培訓知識考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平5組織協調、公共關系及公眾形象培訓二天公司本部全體員工分批進行公司本部內部培訓考核增強組織協調能力和公共關系處理，建立良好的公共形象7有關主管單位安排、規定必須參加的業務培訓根據實際情況安排有關管理服務人員公司本部外部培訓根據規定要求以提高業務管理水平8維修服務人員升級培訓Z市勞動部門維修、服務人員公司本部外部培訓考核確保每年該類人員10以上達到中級技工等級證書10勞動安全衛生培訓一 天公司本部全體員工公司本部內部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛生知識11消防技能訓練及演習三天有關協作單位全體義務消防員公司本部內部輪流培訓實際操作掌握消防技能知識和實戰能力12操作規程示范三天公司本部各相關部門員工公司本部培訓實際操作規范員工操作規程，提高員工操作技能13服務意識、職業道德一天公司本部全體員工公司本部培訓考核提高員工服務意識增強員工職業道德，加強工作責任心第五章 管理服務用房及工作必需的物資裝備一、物資裝備的原則1、科學實用、節約的原則2、分期分批，有計劃配備的原則3、優質價廉的原則二、管理工作必需的物資裝備 （一）、物資裝備的原則1、科學實用、節約的原則 2、分期分批，有計劃配備的原則 3、優質價廉的原則三、管理用房 （一）、辦公用房所需面積 物業管理辦公用房所需面積約125平方米。 （二）、辦公用房安排經理室一間 15 技術科室 30財務科室 15 電腦檔案資料室 15茶水間、洗手間 10維修操作間 20 庫房 20 四、管理工作必需的各類物資裝備管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）。（一）行政辦公用品項 目數 量金額(元)備 注電腦2臺12000固定資產空調4臺10000固定資產打印機1臺3000固定資產復印機1臺12000固定資產傳真機1臺2000固定資產飲水機4臺1200低值易耗品保險柜1個500低值易耗品辦公桌椅9套5000低值易耗品文件檔案柜6個5000低值易耗品自行車9輛4500低值易耗品電話3部900低值易耗品辦公用資料、文具1批2500低值易耗品員工服裝費70套28000低值易耗品員工生活用品：鐵架床、熱水器、電視機、電風扇、儲物柜等1批20000低值易耗品小 計106600元，固定資產39000元（二）維修工具 項 目數 量金額(元)備 注電焊機3臺3000低值易耗品沖擊電鉆3臺4500低值易耗品手電鉆3臺1650低值易耗品手提砂輪機1臺800低值易耗品電鋸1臺1500低值易耗品切割機2臺3000低值易耗品鋁合金梯（長、短）各1架1000低值易耗品臺鉗1把500低值易耗品工作臺1臺1000低值易耗品萬用表6個1200低值易耗品鉗表2塊800低值易耗品搖表2個700低值易耗品機電設備專用工具1700低值易耗品電工工具24套7200低值易耗品水工工具2套400低值易耗品電焊工具2套1000低值易耗品疏通機3臺2700低值易耗品鋁合金人字梯3套2700工具柜4組2000低值易耗品其它工具材料1組600低值易耗品小 計 36950元（三）消防器材 項 目數 量金額(元)備 注無線對講機10部20000固定資產手提式滅火器50支3750低值易耗品消防斧頭8把400低值易耗品消防扳手8把2400低值易耗品防毒面具10套1800低值易耗品消防靴10雙500低值易耗品消防戰斗服8套3200低值易耗品強光手電筒5只500低值易耗品小 計32550元，固定資產20000元（四）開辦費合計：176100元(其中固定資產59000元，不含管理用房裝修費用)第六章 房屋本體維護管理計劃和實施 房屋共用部位、共用設施設備的維修養護與管理是X大學城物業管理的重要內容。針對X大學城的特點，通過對物業進行維修養護和管理，不但要保證物業正常使用功能，而且還要達致以下四個效果： 一、絕對保證有一個正常的辦公、學習環境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應要得到保證，保障電梯的正常運行。 二、保證X大學城與外部信息交流及內部信息交流的暢通。 三、保證X大學城對外的形象。對于能體現X大學城形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。空調安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。 四、杜絕各種安全事故的發生。通過加強對監控中心的維護和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達到上述四個效果，W物業管理公司制定了房屋共用部位、共用設施設備的日常維修養護和定期養護計劃及實施方案，以求達到對X大學城的有效管理。一、房屋共用部位、共用設施設備的維修養護計劃分日常維修和定期維護兩個方案，具體內容如下： (一)、房屋共用部位、共用設施設備日常維修養護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發現問題，立即處理（1）由于使用不當造成結構局部受損較輕由技術科按房屋修繕規定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業公司實施（2）因施工質量原因造成結構問題，請開發單位處理（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發現問題，及時維修由技術科按有關修繕規程實施（1）無鼓無脫，無滲水、無裂紋；（2）無違章，邊角線齊整；（3）整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發現問題，及時維修由技術科按相應作業規程實施維修（1）無積水、無滲漏；（2）隔熱層完好無損；（3）避雷網無間斷，缺損；（4）天面水箱無破損，無滲漏；（5）無違章，無亂堆放。6公用照明每月檢查一次，發現問題，及時維修由技術科按照相應作業規程實施維修（1）線路無亂搭接；（2）照明燈具正常有效；（3）開關、箱體完好，無缺損。7本體消防設施每月檢查一次，發現問題及時維修由技術科按相應技術作業規程實施維修（1）箱體完好，標識清楚；（2）設施能有效使用；（3）靈敏，準確報警。8公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一次，發現問題及時維修助理室、技術科和清潔管理部負責組織實施。（1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；（2）室內設施齊全；（3）整潔、無灰塵、無霉跡；（4）無違章、無亂堆放。9衛生間、茶水間每天檢查一次，發現問題，及時維修由技術科按相應技術作業規程實施維修（1）墻體、窗戶頂棚完好，無缺損；（2）設施、設備完好，無缺損，使用正常；（3）整潔、無污跡，無積塵，無積水；（4）無堵塞，無異味。10上、下水管道每天檢查一遍，發現問題，及時維修由技術科負責維修（1）上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；（2）無污漬，無銹蝕；（3）無違章私接私斷管道。11冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發現問題，及時維修技術科負責維修（1）完好，無破損，無開裂；（2）線路暢通，使用正常。(二)、房屋共用部位、共用設施設備定期維修養護計劃及實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術科負責組織實施（1）結構安全，正常使用；（2）結構性能完好。2外墻面（1）每年對外墻面清洗一次；（2）每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；（3）每年對國徽進行一次維護；（4）每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。技術科負責組織實施（1）平整、無滲水、無裂紋；（2）整潔統一。3公共屋面（1）每年粉刷避雷網一次；（2）每年全面修補天面隔熱層一次；（3）每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技術科與清潔管理部協同實施（1）屋面無積水，無滲漏；（2）隔熱層完好；（3）避雷系統完好；（4）水箱水質清潔，無污染。6公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術科按照相應作業規程實施維修（1）線路無老化；（2）燈具正常使用，照明完好。7本體消防設施 （1） 每半年進行一次煙感試驗；（2）每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；（3）每年對消防疏散標志進行一次維護。技術科負責組織實施。（1）設施完好率100；（2）報警系統靈敏，有效。8公共通道、門廳、樓梯、會議室、會展廳、架空層（1）每半年對公共地面進行一次維護；（2）每年對樓梯踏步進行一次全面維護；（3）每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護；（4）每年對公共窗戶進行一次全面維護。由技術科按相應技術作業規程實施（1）美觀完好，無缺損；（2）整潔、清爽。9衛生間、茶水間（1）每年對衛生用具進行一次全面維護；（2）每年對水、電設施進行一次全面維護；（3）每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。由技術科按相應技術規程實施維修。（1）完好、無缺損；（2）使用正常；（3）整潔、清爽。10上、下水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年檢修一次，并堅固管道固定碼；（3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由技術科按相應技術規定實施維修（1）美觀完好；（2）上、下水通暢；（3）無滲漏。11冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚（1）每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護；（2）每年對頂棚進行一次全面維護；（3）每年對通訊線路進行一次全面檢修。技術科負責組織實施（1）完好、無損壞；（2）線路暢通、使用正常。二、房屋本體維修服務標準為了使學校能夠有一個良好的學習環境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。房屋維修服務將嚴格按照W物業管理公司IS09001（2000）的要求來執行：1 教學樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛設備、門鎖等零星小修2小時內完成，至多也要保證當天完成；2 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內趕往現場維修（維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外）；3 廁所堵塞要在24小時內完成（需換潔具的除外）；4 風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查分別在學校開學前和學期結束后各進行一次詳細的檢查，在學期中還須安排一次檢查；5 特殊原因不能及時維修的必須要向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。第七章 機電設備設施的管理維護方案X大學城是一所聚產學研于一體的高等教育發展區，機電設施設備管理的質量直接影響著教學質量和生活品質。為此，W物業管理公司將嚴格按照“安全、可靠、優質、經濟”的管理方針，貫徹執行ISO9001：2000質量管理體系，對各類機電設施設備進行高質有效的定期維護保養，對各分包單位進行全方位的質量監督和管理，嚴格按照各類應急處理方案，處理機電設施設備的突發事故。運用各種科學手段，最大程度的實現節能降耗，創造良好的經濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學習和生活空間。第一節 供配電系統的管理 如果說機電設施設備是整個建筑系統的核心部位，那么供配電系統則是它的大動脈。為了保障系統供電的連續性，W物業管理公司將根據校區內不同場所的用電性質和特點，配備相應的專業技術人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養方案，確保供配電系統的正常運行。一、設備的定期維護保養方案和標準。（一）、每日巡視保養項目。1、電力變壓器（干式）序號部位內容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡2溫度計1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過1403聲響監聽變壓器聲響發出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢查通風道、通風設施；3、檢查室內照明設施；4、檢查室內消防設施無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常2、低壓開關柜序號部位內容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運行參數；3、檢查空氣開關4、檢查閘刀開關、操作機構；5、檢查分閘、合閘指示燈。無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常2柜背面1、觀察母線、連接點、引出線；2、檢查電度表連接良好、接點無發熱變色，電度表鋁盤轉動正常3、電容器柜序號部位內容要求1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；2、檢查儀表指示及運行參數；3、檢查自動補償器；4、檢查各組電容指示燈；無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好2柜內1、觀察電容器殼體、套管；2、檢查導線及其連接點；3、檢查柜內溫度。電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色，無焦熔現象，柜內溫度不超過454、柴油發電機序號部位內容要求1機身清掃機身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號指示；2、檢查各控制形式、狀態。機組處于正常備用狀態，符合運行規程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；2、檢查蓄電池液比重及液位。浮充電壓261V，浮充電流12A（觀察充電電流表），電池液比重1.261.30（采用吸式比重計），液位不低于極板4冷卻水箱檢查水位水位在正常刻度范圍5儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內通風良好。5、強電井序號部位內容要求1插接箱1、清掃外表面；2、檢查空氣開關；3、檢查內部接線；無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現象，連接無松動。2強電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門；2、檢查室內照明設施；3、檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。（二）、每周保養項目1、電力變壓器序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線2、檢查連接點無斷股，無銹蝕，接觸良好。2、低壓開關柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目柜背面檢查閘刀開關檢查自動開關檢查保險絲具檢查電纜及電纜頭檢查母線支撐固定裝置不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發熱變色，無焦糊異味無發熱，容量符合規定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動3地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固4地下電纜室檢查室內環境檢查電纜托盤檢查電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡3、電容器柜序號部位內容要求1完成每日巡視項目2柜正面手動（用轉換開關）逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號正確3接地檢查接地線無松動，無斷股4柜內檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好，無過熱，無損壞4、柴油發電機序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目2冷卻水系統檢查冷卻水箱水位檢查各管路及連接部位水位距注水口約50mm連接良好，無滲漏3燃油系統檢查油箱油位檢查各管路及連接部位油位正常（保證24小時運行）聯接良好，無滲漏4潤滑系統檢查油尺、油位檢查機油油質檢查潤滑系統各接頭油位高度應在油尺有效刻度范圍內油質應清潔、無雜質，連接良好無滲漏5空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標應為綠色6控制系統手動空載試運行1、按操作規程要求手動啟動機組2、檢查發電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養項目1、電力變壓器序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目2變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測量繞組直流電阻4、測量線圈絕緣電阻5、相間絕緣電阻清掃，無油垢牢固無松動三相電阻應平衡（相間差別不大于三相平均值之4%，線間差別不大于三相平均值之2%）采用2.5KV兆歐表，阻值符合有關規定3電氣聯接1、調壓聯接片2、一次電纜接頭3、二次母線槽接口調壓聯接片聯接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好4變壓器室全面清掃清掃、檢查高壓負荷開關檢查修理室內照明、通風、消防設施清潔，無蛛網、積塵清潔，動作正常，安裝牢固，無損壞缺失功能正常，無故障2、低壓開關柜序號部位內容要求1完成每日巡視保養項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3柜內全面清掃灰塵整理二次線補齊、更換二次線接線號檢修閘刀開關檢修自動