第一部分 商務投標文件一、營業執照副本復印件二、資質等級證書副本復印件三、法定代表人資格證明書 法定代表人資格證明書陳忠杰系沈陽萬維物業服務有限公司的法定代表人，負責簽署本投文件、進行合同談判、簽署合同及處理與之有關的一切事務。法人代表情況:單位名稱：XXX地 址：XXX姓 名：XXX 性別：男 年齡： 50民 族：漢族 職 務：總經理特此證明。投標單位：沈陽萬維物業服務有限公司（蓋章）二七年十一月九日四、授權委托書授權委托書本授權委托書聲明：我陳忠杰是沈陽萬維物業服務有限公司的法定代表人，現委派吳丹妹參加貴方組織的“光明佳園”住宅小區前期物業管理投標活動，全權代表我單位處理投標的有關事宜。代理人無轉委托權，特此委托。本授權書有效期：2007年11月9日至2007年11月15日附授權代表情況：姓 名：XX 年齡：24 性 別：女身份證號：XX 職 務：經理電 話：XX 通訊地址：XX單位名稱：沈陽萬維物業服務有限公司（蓋章）法人代表：（簽字）二七年十一月九日五、投標函沈陽新錦源行物業招投標有限公司：根據貴公司關于“光明佳園”住宅小區前期物業管理的招投標項目的邀請，我公司正式投標，并提交下述文件正本一份，副本六份。據此函，簽字代表宣布同意如下：1.在所附投標報價中規定提供相應的物業管理服務的基礎上，物業管理服務費標準為每月每平方米建筑面積 1.0元。2.我公司已詳細閱讀了招標文件、參考資料及有關附件，我們完全理解并同意放棄對任何方面有不明及誤解的權利。3.如果在規定的開標日期內投標文件撤回，保證金將不要求我方退回。4.同意按照貴方要求提供與投標有關的一切數據或資料。5.如在投標過程中有任何不正當的商業行為，或采取任何方式向招標人施加壓力與干擾，同意被取消投標資格。6.我公司嚴格按照投標須知履行應盡的義務和權利，遵守招投標過程的紀律。7.未盡事宜依照中華人民共和國招標投標法、前期物業管理招投標管理暫行辦法及沈陽市前期物業管理招標、投標管理規定等相關法規執行。8.與本投標有關的一切正式來往信函請寄至：地 址：沈陽市和平區和平北大街156號郵 編： 110001電 話：XX 收件人： XX投標人：沈陽萬維物業服務有限公司（蓋章）二七年十一月九日第二部分 技術投標文件一、企業簡介項 目內 容企業名稱沈陽萬維物業服務有限公司法定代表人陳忠杰注冊資本人民幣50萬元注冊地址沈陽市和平區和平北大街156號辦公地址沈陽市和平區和平北大街156號郵政編碼110001電 營范圍：小區物業管理、房屋租賃、房屋中介代理服務、家政服務二、目前所管理物業項目情況一覽表序號物業項目名稱開發建設單位建筑面積業主戶數建筑形式物業費標準1都市港灣昊源房房地產開發有限公司52，000247小高層、多層1.0元/月/平米2新華壹品祥樺房地產開發有限公司1300001074高層、多層1.0元/月/平米3光大大廈農墾房地產開發公司25982寫字樓5.45元/月/平米4新華花園昊源房房地產開發有限公司1729288多層0.8元/月/平米三、近三年財務狀況表 單位：元 年份項目2005年2006年2007年上半年備注一、資產21，512，271.3919，528，689.0619，636，064.53 1流動資產21，214，556.06 16，768，844.7316，913，811.20其中：應收款合計 2固定資產326，623.33499，340.33517，170.33其中：固定資產凈值297，715.33359，844.33322，253.33二、負債21，512，271.3919，528，689.0619，636，064.53 1流動負債15，865，940.9314，395，382.6814，310，347.78其中：應付款合計三、營業收入總額3，666，885.294，531，232.373，799，551.28其中:物業管理費收入3，666，885.294，531，232.373，799，551.28四、成本費用總額3，551，376.354，325，499.093，607，140.91 其中：人力成本1，753，153.551，745，405.041，730，277.46五、稅前利潤115，508.94205，733.28192，410.37四、擬派管理項目經理自然情況及主要經歷姓 名吳丹妹性 別女出生年月1983.10.13學 歷大 專專 業物業管理職 稱經 理建設部物業管理經理上崗證（有）獲證時間20064主要工作經歷：2005年7月2005年12月 都市港灣小區管理員2006年1月萬維物業總經辦經理助理附物業經理上崗證五、本管理項目管理人員配備情況表姓名職務年齡學歷專業管理經驗物業管理資格證書王玉芳管理員48大專工民建4年物業管理上崗證附物業管理上崗證第三部分物業管理方案第一章 物業管理目的 l、保持和提高物業的完好程度。通過加強對光明佳園小區整體物業的管理養護和對使用人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業。 2、創造良好環境，統籌安排光明佳園小區各項設施的管理養護，強化宣傳，對業主進行依法管理約束，共同維護小區環境。 3、維護業主的權益。為了能使業主的物業滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的，加強對業主、住戶的行業管理、服務，以達到維護全體業主的整體利益，從而有利于每一位業主。 4、加強對小區實施社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高開發商及本物業公司的社會聲譽。5、以良好的售后服務建立光明佳園品牌形象，以高附加值回饋業主及開發商，使物業開發、管理處于良性循環。第二章 物業管理原則根據物業管理條例及其實施細則以及有關規定，本著“以區養區、略有節余”和“精干高效、優質服務”的管理原則，執行公司為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住環境的質量方針，實行“管、養、修、服務“為一體的綜合管理。第三章 物業管理方式成立光明佳園項目管理處，全權負責光明佳園小區項目管理，制訂年度管理目標，在經濟上實行獨立核算自負盈虧，實現小社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。第四章 物業管理內容 l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻和基礎等承重結構部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養護和管理。(建筑保質保修期之外) 2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外) 3、規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養護和管理。 4、項目配套服務設施的維修、養護和管理。 5、公共環境的衛生清潔。 6、車輛行駛和停泊管理。 7、配合和協助當地公安部門進行安全監控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產保險保管責任)。 8、項目物業管理收支和財務管理。 9、建議發展商和業主選擇、購買保險。 10、接待、處理有關物業管理方面的投訴、意見和建議。11、溝通、調處與當地物業管理主管部門和其他相關單位的工作關系。12、開展社區文化活動，建設社區精神文明。13、建立、管理物業及業主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。第五章 物業管理總體目標和分項目標一、總體目標在管理合同期內將小區管理成“安全、文明、優美、舒適”的高檔人文住宅區。二、分項指標 l、房屋及公共配套設施完好率98以上。 2、住宅區內衛生、消殺、環境綠化達標率95。 3、房屋零修、急修及時率99以上。 4、違章發生率1以下，處理率100。 5、管理人員專業培訓合格率100 6、業主對物業管理滿意率90以上，投訴處理率100。第六章 實現物業管理目標的措施 一、管理體制和人員配備1、管理架構我公司擬設光明佳園物業管理處作為公司的外派機構，全面負責南湖佳園小區項目的日常管理動作，統管整個小區的內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務項目即：房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛生、綠化養護、維修、社區文化服務，設立物業部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。 2、管理處職責 1)負責對光明佳園實施綜合一體化管理在物業管理業務方面接受公司物業部的指導和監督。 2)按公司標準要求實施管理。 3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。 4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。 5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養護。 6)負責業主住宅或商鋪的裝修審批、協調違章處理和落實投訴處理。 7)負責開展豐富多彩的社區文化活動。 8)負責擬定小區月工作計劃。 9)負責周檢工作，并做好記錄，接受開發房地產投資開發公司和本公司物業部、業主(住戶)和業主管委會的監督檢查。 10)負責南湖佳園的安全、防火工作。 11)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系，有效開展工作。二、移交接管1、移交接管前的準備工作1)成立光明佳園管理處。提前介入管理，擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位，其他管理人零分步到崗，落實管理用房和員工佰舍，做好各項籌備工作。2)成立驗收小組。工程技術人員進駐現場，了解住宅區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。 A、移交接管驗收遺留問題統計表： B、公共配套設施接管驗收表： c、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表： D、機電設備接管驗收遺留問題統計表。 2、光明佳園資料的移交接管 1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料A、產權資料項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單； B、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書；市建筑消防驗收合格證；市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書；用電許可證；供用電協議書；電視共用天線合格證。 C、工程技術資料竣工圖-包括總平面圖、建筑、結構、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土塊試壓報告；供水試壓報告。3、光明佳園接管驗收程序1) 開發公司通知本公司接管驗收；2) 本公司驗收小組按樓宇接管資料的移交核對所接收的資料，簽發驗收復函；3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收；4) 對竣工驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；5) 對住宅室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要示的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔保管責任； 6) 業主(住戶)入住時，由管理員陪同對室內進行全面細致的質量檢查，對發現的質量問題經整理后報告開發公司，并要求施工隊在限期內逐項返修，經管理處或業主驗收后消項； 7)在保修期內，在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報告開發公司查驗證實后，大中修由開發公司責令施工隊更換或返修，小修、急修可委托本公司維修。4、房屋接管驗收項目及標準1)驗收項目 A、梁、柱、板主體；B、項棚；c、墻面；D、地(樓)面；E、廳房；F、樓梯、扶手；G、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座)；H、接線盒；I、開關；J、照明燈具；K、供水系統；L、排污管道；M、地漏；N、衛生潔具；0、防盜網(窗)：P、室內配電箱；Q、水表、電表和液化氣表。 2)驗收標準 住戶及房屋內的水電配套設施等，參照建設部ZBP3000l90標準和國家1997年7月頒布的房屋按管驗收標準及達到業主(住戶)的合理要求。5、光明佳園公共設施接管驗收項目及標準1)驗收項目：光明佳園住宅區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等A、基礎設施；B、天面；c、公用天線；D、消防設施(消防栓、消防箱)；E、小區路燈；F、綠化；G、小區道路；H、垃圾箱(池)；I、垃圾轉運站;J、崗亭；K、 車庫； L、 沙井和化糞池： M、 明暗溝； N、 擋土墻、坡； 0、 踏步： P、 臺階： Q、 水池、水箱： R、 信箱；6、工程完善和工程遺留問題處理規定1)工程完善在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善。2)工程遺留問題在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。3)處理措施 A、物業管理公司對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作； B、對發現的遺留問題及時向物業管理部匯報； c、限制噪音施工時間，確保業主(住戶)休息； D、給進場施工隊人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。E、增強秩序維護力量，監督施工隊的人員管理：F、施工隊離場前，必須到管理公司申請“放行條”，經主管管理員以上人員檢查無誤，簽名后施工隊方可撤離小區。 7、業主(住戶)入住前籌備工作1)編制入住工作方案管理處正式成立后，管理處主任負責根據公司策劃部編寫的光明佳園物業管理方案編寫入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下部分： A、核實光明佳園物業管理方案中擬定的各類人員配備情況；B、根據光明佳園的實際情況和光明佳園物業管理方案中對住宅管理的要求以及要達到的標準，擬定光明佳園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案：D、擬定物品采購計劃；E、制定入主流程。2）準備入住資料A、根據公司手冊和光明佳園實際情況編寫和印刷住戶手冊、業主臨時公約、防火公約；B、印刷公布市政府頒布的沈陽市相關管理規定。8、業主入住管理入住流程圖：驗證 發放資料 交費 鎖匙發放 驗房1)驗證A、開發公司發出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份； B、業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份；C、業主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。2)資料發放與保管A、發給業主保存的資料： 住戶手冊； 業主臨時公約： 住宅區室內裝修管理規定； 防盜網和防盜窗管理規定； 收費項目一覽表： B、發給業主填寫并需回收的資料 業主臨時公約：經業主和管理處簽約后，業主和管理處雙方各保留一份； 業主家庭情況登記表：裝修申請表：住房申請裝修時填寫，原件留管理處存檔。 C、管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行檔編號，檔案中包括： 入住驗房表： 業主家庭情況登記表： 裝修申請表。3)交費 A、按入住通知單發出的日期為準收費；B、搬遷押金 辦理入住手續時交納； 住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據辦理退款手續；C、水電押金 辦理入住時交納； 在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據辦理退款手續。4)鎖匙發放5)驗房：按本公司房屋保修工作程序規定執行三、日常管理運作 1裝修管理 1)對業主提出的二次裝修進行程序化的管理；首先對業主提出的裝修申請時進行審批，對施工人員辦理相關出入證件，在小區的進出和施工作業時間內，便于管理。 2)對房屋結構的管理 A、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖等。 B、不得在地面開槽。 C、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲，以免滲水。 D、不得擅自改變房屋的使用用途。 E、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。 3)施工時間：每日上午8時至12時，下午2時至7時4)裝修期間，施工單位應配備手提式滅火器。 2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保南湖佳園隨時處于安全狀態。 1)加強制度落實。 A、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊，主要出入口24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。 B、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規定處罰。 C、加強住宅區內流動人員及外來人員管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。 D、落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。 3、清潔衛生。 質量標準：A、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網。地面每天清掃兩遍。B、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。C、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次，每周拖洗一次。D、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。4、綠化管理1)綠化人員對草坪內雜草每半月清除一次2)草坪根據氣候、旱情酌情澆水次數。3)每日檢查蟲害情況，發現蟲害及時進行消殺治療。4)每月對草坪進行一次修剪。5)每季度對草坪進行一次施肥。6)對枯死、病死的草坪及時補種。7)每日填寫綠化巡查記錄。5、社區文化我公司關于社區文化建設的理念。對所服務社區全年度的文化、體育活動進行統籌制定。并由專門物業管理人員推動執行，努力營造關愛、親合、健康、環保等的高尚社區文化，創造文明的社區生活方式。通過社區活動，使住戶對社區公約的遵守成為自覺的行為。通過社區活動，增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關系。通過社區活動，增強住戶的健康意識和自覺運動；通過社區活動，宣傳新的社區消費意識，實現新的生活方式。第四部分 物業管理費用測算一、管理費用1、人員編制和工資標準部門職務人數工資標準合計綜合管理部項目經理13,0003,000管理員11，5001，500財務部出納11,2001,200工程部維修工4 1,2004，800 綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250維護部隊長1900900維護員97506,750合計2221,4002、保險費：社會保險總計為工資總額的321，其中：養老保險19；失業保險2；工傷保險05；醫保8，工會經費2；生育險O621,400元月321=6,869.4元月3、福利費：21,400元月14=2,996元月4、辦公費用序號項 目常年（元）1管理人員服裝費用（300元/人3人）3年3002維修、保潔人員工作服（400元/人.套2套9人）3年2,4003保安制服（800元/套.人10人）3年2,6674辦公用品、電話費、水電費（150元/月12月）1,8005節日裝飾費20006經理手機補貼150元/月12月18007社區文化活動費（每年開展四次社區文化活動）12008合 計12,1671013.9元/月二、消防設備(滅火器)： 1,000元年12月=83元月三、化糞池清掏費：O.1元54，486.7912月=454.06元月四、能源消耗費：2200.33元/月1、電費 ：1200.33元/月1）路燈及草坪燈：4千瓦5小時/天30天0.79元/千瓦=474元/月2）物業用房照明：0.16千瓦8小時/天30天0.79元千瓦=30.34元/月3）監控：1.2千瓦24小時/天30天0.79元/千瓦=682.56元/月4）消防泵: 30千瓦2小時/年0.79元/千瓦