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此文檔收集于網絡,如有侵權,請聯系網站刪除天馬行空官方博客:/tmxk_docin ;QQ:1318241189;QQ群:175569632偉儲大廈副樓租售策劃偉儲大廈位于貴陽市黃金旱埠客車站附近,浣沙路浣沙橋頭,立云酒店對面。其主樓高23層,副樓15層,主樓為高級商住公寓,副樓為標準寫字樓,層高均為3.3米。一、 項目周邊情況 (一)需求分析項目所處位置在市西路所輻射的黃金商業圈中,其商業價值濃厚。圈中來自全國各地的生意人都較多,他(她)們所經營的物品在這一地帶主要形成了如下幾個大的市場:市西百貨批發市場、市西化妝品批發市場、浣沙路摩托車市場、客車站布匹批發市場、棗山路和頭橋機電市場等。這些市場日貨幣交易量約數千萬,是整個云巖區的主要經濟支柱。仔細分析這些市場,不難發現其經營者多為個體經營,生意規模不是很大,他們對寫字樓的需求僅處于有無或小量階段,注重的是其功能方面。偉儲的副樓采用的是公寓式酒店設計,基本符合客戶心理,而且為全框架結構其變化的機動性較大。(二)供給分析在這一區域內,寫字樓并不多,不少人是租用住宅樓來辦公。并且現存的寫字樓在檔次和服務上并未滿足客戶的需要,現在同區內主要有眾廈大廈、立云酒店、汽車三場工作樓、鴻基景苑(未發售),最具競爭性和可比性的主要是眾廈大廈和立云酒店。眾廈大廈是區域內目前唯一的一幢純寫字樓,但其由于已建成多年,外觀陳舊,功能不全,其配套設施也不盡完善。在物管方面普遍反映較差,而且其電力供應設施存在問題,經常停電。但其有價格上的優勢,月租1822元/m2 ,物管1.4元/m2,是這一區域內租金最低寫字樓。因為時機的原因,其銷售情況尚佳,與本物業相比,其無論從外觀、功能、配套、交通上都相差一個檔次。立云酒店就在本物業對面,99年以前是一個公寓式住宅的死盤,99年以后,由于更改定位得以盤活,目前租售情況較佳。由于有酒店的支撐,其物管、服務、配套都較為完善,可以說是區域內檔次最高的商辦兩用樓。但其寫字樓的形象沒有樹立,租金也較高,在4045元/m2之間,物管費1.5元/m2,車位緊缺,其交房標準同本物業一樣,只帶衛生間和公共部分的裝修。本物業與之相比也有著較大的優勢,潛力巨大。二、 貴陽市寫字樓調查(見附表)三、 項目優劣勢分析(一) 優勢(1) 現房出租,即租即用(2) 低租金,約30元/m2(3) 充足的車位(4) 交通方便(5) 區域商業氣氛濃厚(二) 劣勢(1) 房屋空置多年,外部口碑不好(2) 物管公司為新建,無知名度(3) 配套設施不完善四、 產品修正建議項目所處區域有著對寫字樓的客觀需求。本項目現存物業所無法改變的整體性、停車場等多項優勢,再在副加值上做一些安排,完全有可能做成區域范圍內的名星寫字樓,我們在推廣上就應該給客戶灌輸“高檔低價,物超所值”的概念。因而我們對本物業做如下修改建議:(1) 引進省外先進物管公司作為物業顧問(2) 設置熱水供應系統(3) 大堂為豪華裝修,并設立商務中心(4) 采用酒店式物管服務(5) 設置餐廳,供應早、中、晚餐(6) 將主樓住戶停車位與辦公用停車位分開(7) 將主樓住客會所與辦公樓共用,利用業主鍛煉,洽談生意(8) 專門設置23間會議室,小會議室可容納1525人,大會議室可容納2540人(9) 設立服務中心(代辦營業執照、稅證、郵政代辦、火車票、飛機票等)五、 價格策略根據市場情況和項目本身的一些實際情況,我們將項目的價格做如下的考慮:1、 買:只整層銷售報價2480元/m2起,實價2380元/m2起,層差30元/m2,一次性付款9.8折。購買寫字樓100m2 以上的送一含10年使用權的車位,以后每增加100m2 ,則增加一含10年使用權的車位。2、 租a、 純租:報價38元/m2 月,實價30元/m2 月(1) 一次性交租三年則免三年物管費,并獲兩年使用權的車位一個,限前10名;(2) 一次性交租兩年則兩年物管費,并獲一年使用權的車位一個,限前10名;(3) 一次性交租一年,則免一年的物管費。b、 租售:以租代售,以30元/m2月出租。前三年內,如客戶愿意購買則可將以前所交租金抵做房款。此種方法無優惠。c、 租用優惠(無特殊說明均有如下優惠)(1) 租用期間,所有租戶可獲贈一張康體會所的VIP卡;(2) 在家具公司可購買家具特價優惠;(3) 酒店式管理;(4) 安置嵌入式床墊;(5) 一次性租用三年以上(含三年)的送坐睡兩用沙發一套。六、推廣策略目標客戶:全市范圍內的大、中、小型企業,外省企業駐貴陽辦事機構,各地州市駐貴陽辦事處等。營銷推廣:以“高檔低價,物超所值”為主線,有針對性的對目標客戶進行宣傳。(一)宣傳途徑:1、 以布幅廣告懸掛于大樓立面,吸引區域型客戶。2、 在商報、晚報上發布征租信息,征集全市內的承租者。3、 以軟性文在都市報、晚報上評述物業各方面特點及區域商業優勢。4、 在交通臺和新聞廣播電臺制作為期兩個月的電臺廣告。(二)促銷活動1、 競爭租賃。(1)
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