重 慶 陽 光 新 苑 前 期 物 業 服 務 合 同重慶必茂物業發展有限公司 重慶緣海物業管理有限公司 二一三年三月一日 陽光新苑前期物業服務合同本合同雙方當事人：甲方：（業主） 乙方：（物業管理企業）名稱： 企業名稱：重慶緣海物業管理有限公司法定代表人： 法定代表人：地址： 地址：聯系電話： 聯系電話： 根據中華人民共和國合同法、物業管理條例、重慶市物業管理條例等有關法律、法規的規定和本物業區域業主臨時規約的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就乙方對陽光新苑實施前期物業管理服務事宜，訂立本合同。第一章 物業管理區域概況第一條 物業基本情況： 物業名稱： 物業類型： 坐落位置： 占地面積： 建筑面積： 四至：東至： 西至： 南至： 北至：第二條 具體物業構成明細及所配置的共用設施設備明細詳見附件1和附件2。第二章 物業服務事項第三條 乙方提供的公共性物業服務的主要內容為：1、物業共有部位的維修、養護和管理。物業共有部位具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置等。2、物業共有設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共有的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、高壓水泵房、樓內外消防設施設備等。3、市政共有設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈等。4、公用綠地、花木、建筑小品的養護與管理。5、附屬配套建筑的設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所。6、公共場所、房屋共有部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。7、交通與車輛停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，包括巡視和門崗執勤。前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。9、 物業檔案資料管理。10、 物業專項維修基金的使用。11、 裝修管理。12、 接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護（服務價格由雙方另行商定）。13、 物業服務費和本合同規定的其他費用的收取。14、 法律政策規定應由乙方管理服務的其他服務事項。其他：雙方未盡事宜可根據實際情況協商解決并簽訂補充協議。第四條 在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：1、戶內有償維修服務2、根據業主需求提供有償家政服務、待辦服務、特約服務3、組織開展社區文化活動第3章 物業服務質量標準第五條 乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件3）。第四章 物業服務費用第六條 本物業管理區域的物業服務收費實行包干制，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下（按產權建筑面積計算）：（1） 安置住宅：0.8元/月/平方米（2） 多層商品住宅：0.8元/月/平方米（3） 門面及商鋪：1.6元/月/平方米業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。第七條 共有的專項設備運行的能源消耗，獨立計量核算，合理向業主分攤計收，按實際發生費用收取。 第八條 業主應于開發商通知的交房日之次日起交納物業服務費用，乙方按物業管理相關規定全額向業主收取物業服務費用。1、納入物業管理范圍的已竣工但尚未安置、出售，或者因開發商(或相關政府安置部門）未能交給物業所有人的物業，其物業服務費用由開發商(或相關政府安置部門）按全額交納；已安置或出售的房屋自交房之日起交納物業服務費。業主的空置房，經物管企業與業主雙方認定水、電、氣表起止均未走動的，業主應按50%交納物業服務費。2、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其規定，物業使用人不按約定交納的，業主承擔連帶交納物業服務費、水費、電費、氣費等相關費用的責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起告知乙方。3、物業服務費用按月繳納，業主應于每月20日之前交納當月物業服務費用。第九條 乙方接受業主委托，提供專項服務的，專項服務的內容和費用按其約定執行。第5章 雙方的權利義務第十條 甲方的權利義務甲方享有的權利：1、 有權了解的物業管理方案、年度管理計劃、維修養護計劃、年度財務預決算報告、監督檢查乙方各項方案計劃的實施；2、 檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；3、 有權參與制訂物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度；4、 依據法律、法規規定享有的其他權利。甲方應履行的義務：1、 承諾遵守臨時管理規約；2、 物業安置（買賣）合同應當包含本合同約定的內容，甲方認可接受本合同約定的權利和義務；3、 乙方承接物業時，開發商應和乙方共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗，開發商應保證本物業管理區域具備以下條件：（1）所有建設項目按批準的規劃設計和有關專業要求全部建成，并滿足使用要求；（2）物業管理區域內道路平整，標識系統完備，雨污水通暢，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理要求；（3）垃圾桶、公告欄可投入使用；（4）供水、供電、通訊、消防、有線電視、郵政等設施能保證供應或正常使用；4、在查驗過程中，開發商應對雙方查驗過的物業共有部位、共有設施設備存在以下問題予以確認，開發商確定以上問題解決辦法、解決時間，應就以上問題與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。開發商應認真完善和處理本物業的遺留問題，以達到本條開發商應履行的義務中第3項的要求。5、 乙方承接物業時，開發商應向乙方移交下列資料：（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工資料；（2）規劃設計資料；（3）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（4）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（5）物業管理所必須的其他資料。6、開發商保證交付使用的物業符合國家竣工質量標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任；7、本物業交付使用后自首次出售之日起已滿兩年的情況下，開發商應在物業所在地的區、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，在三個月內組織業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會；8、業主或物業使用人應按時交納物業服務費；9、因維修物業或者甲方利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得相關業主和乙方的同意，并在約定的期限內恢復原狀；10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；11、不得擅自處分廣大業主依法享有的物業共有部位和共有設施、設備的所有權和使用權；12、法律、法規規定的其他義務。第十一條 乙方的權利義務乙方享有的權利：1、 按照國家和本市有關物業管理的技術標準、行業規范以及本服務合同進行管理，提供專業化的服務；2、 按照本合同和有關規定向開發商、業主或物業使用人收取物業服務費用和其他費用；3、 可以依據業主或物業使用人的委托，提供本合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定；4、 可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；5、 自主開展各項經營管理活動，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益；6、 依照法律、法規規定和本合同約定享有的其他權利。乙方應履行的義務：1、 履行本合同、提供符合相關法律、法規和本合同約定的物業服務；2、 及時向全體業主通告本區域內有關物業管理服務的重大事項，及時處理投訴，接受開發商、業主和物業使用人的監督；3、 在承接物業時，應當對物業共有部位、共有設施設備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作；4、 在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準；5、 結合本物業管理區域的實際情況，編制物業管理方案，年度管理計劃，維修保養計劃，經依法議定后組織實施；6、 制止本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面違章制度的行為，對違反法律法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告；7、 協助做好本物業管理區域內的公共秩序維護工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，保護好現場、協助做好救助工作；安管人員在維護本物業管理區域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權益；8、 向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，應與其訂立書面協議，告知裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監督；對業主和物業使用人違反裝修管理規定的行為，要及時制止和糾正，對情節嚴重的，要及時報請相關部門處理；9、 非經開發商和相關業主許可并辦理有關手續，不得擅自改變物業管理區域內共有部分、共有設施設備的用途；對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能；10、 未經開發商同意，不得擅自在物業管理區域內從事物業管理相關服務以外的經營活動；11、 不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合法權益；12、 新建物業交付使用時，除政府規定、物業銷售（安置）合同和本合同另有規定外，不得向業主亂收費；13、 本合同終止時，應當將物業管理用房和物業管理相關資料及時如數地移交給業主委員會，業主委員會尚未成立的，移交給開發商代管；14、 法律、法規規定的其他義務。第十二條 依據臨時管理規約的授權，在物業管理服務中授予乙方以下權利：1、制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守；2、采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反臨時管理規約及公眾管理制度的行為；3、在物業管理區域內公布違約業主的姓名及其違約情節；4、對欠費的業主和物業使用人停止約定服務直至履行繳費義務。第六章 專項維修基金的管理和使用第十三條 專項維修基金的收取：按國家相關規定執行。 第十四條 專項維修基金的管理：按國家相關規定執行。第十五條 專項維修基金的使用：按國家相關規定執行。 第十六條 專項維修基金的續籌：按國家相關規定執行。第七章 物業管理用房第十七條 開發商應于交房前60日內提供員工宿舍用房，交房前60日，按照有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。第十八條 物業管理用房屬全體業主所有，由乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。本合同終止時，乙方應當將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財產及時如數地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給開發商代管。第8章 合同期限第十九條 本合同期限自簽訂之日起至業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。第二十條 業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應延長本合同期限達成協議。雙方未達成協議的，甲、乙雙方應在合同屆滿后三個月內繼續履行本合同，開發商應在此期間選聘新的物業管理企業，重新簽訂前期物業服務合同。第九章 違約責任第二十一條 因房屋建筑質量、設施設備質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由開發商承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以法定機構的鑒定為準。第二十二條 開發商違反第十條甲方應履行的義務中第2項，致使業主不履行本合同約定，乙方可要求開發商督促業主履行本合同的約定，同時由開發商承擔相應的責任。第二十三條 乙方違反合同的約定，擅自提高收費標準的，開發商、業主、物業使用人有權要求乙方清退；造成開發商、業主、物業使用人損失的，乙方應給予開發商、業主、物業使用人相應的賠償。第二十四條 甲方違反本合同約定，致使乙方的管理服務不能達到本合同第三章“物業服務質量標準”約定的，由甲方賠償由此造成的損失；甲方的違約行為致使乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上“物業管理事項”的，乙方有權解除合同，并由甲方賠償相應的損失。第二十五條 乙方管理服務違反本合同的約定，未能達到本合同第三章“物業服務質量標準”約定的，應承擔違約責任，并賠償甲方及相關業主相應的損失；乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上的“物業管理事項”的，甲方有權解除本合同，并由乙方賠償甲方及相關業主相應的損失。第二十六條 開發商、業主或物業使用人違反本合同約定，未能按時如數交納物業服務費用的，除繳納本金外，應按每日百分之一的標準向乙方支付違約金。第二十七條 開發商拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，但修復費用及造成的其他損失由開發商承擔。第二十八條 雙方約定，以下條件下所致的損害，可構成對乙方的免責事由：1、因不可抗力導致的中斷服務或物業價值貶損；2、因物業本身固有的瑕疵造成的直接損害；3、因維修、養護共有部位、共有設施設備需要而暫時停水、停電或停止共有設施設備的使用；4、因非乙方責任造成的供水、供電、通訊、有線電視及其他共有設施設備的障礙和損失。第二十九條 違反本合同約定需解除本合同的，解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知送達對方時即行解除，并在三十日內辦理交接。第十章 附則第三十條 本合同的效力及于本物業管理區域的全體業主及物業使用人。業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，有關業主應當承擔連帶責任。第三十一條 甲方在銷售物業時，本合同有關物業管理的約定隨之轉移。第三十二條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均可監督本合同的實施。第三十三條 雙方約定自本物業交房前30日，根據開發商委托管理事項，辦理接管驗收手續。第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等效力。第三十五條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，