搜狐網專訪 郭瑩輝：構筑科技地產雙贏模式 直面三大挑戰郭瑩輝接受搜狐產業新區專訪2011年11月15日，第十三屆中國國際高新技術成果交易會在深圳開幕，搜狐產業新區對會議進行了特別報道。在科技企業云集的高交會上，北科建以“科技地產”運營商的另類身份亮相，北科建集團董事、總經理郭瑩輝在會議現場接受了搜狐產業新區的專訪。他指出，北科建愿通過園區運營為科技企業提供創新沃土，與此同時，作為地產企業，北科建也在創新模式構筑自身與園區企業的雙贏，“這種模式與房地產企業的轉型發展理念非常吻合，從簡單開發，轉化為開發運營以及服務提供”。在地產企業轉型當道的情況之下，北科建或許給出了新的思路。啟迪地產企業轉型方向 盈利開源 科技地產構造雙贏模式【主持人】：搜狐產業新區的網友大家下午好，各位參加高交會的企業家人士大家下午好。今天很榮幸與北科建董事、總經理郭瑩輝先生在高交會現場展開交流。我了解到，北科建是一家高舉“科技地產”大旗的園區開發運營企業，此次是第一次參加高交會的活動，并對高交會進行了贊助。為什么會選擇贊助這次活動？您認為這個活動本身會給企業帶來什么？【郭瑩輝】：高交會辦了13屆了，北科建作為一個園區開發企業，第一次參加這樣的盛會。高交會全稱為中國國際高新技術成果交易會，是一個促進高新技術發展的平臺。北科建的科技地產業務的最終目的，也是為了助推高新技術企業發展，提高我們國家的自主創新能力。北科建次參與高交會，首先是雙方的理念一致，其次是希望通過這個平臺，把我們對科技企業的服務載體和服務體系內容發布出來，讓大家知道有這么一個企業，能承擔社會責任，還能給入住企業帶來一個好的發展前景。今天上午剛參加了高交會最重要的論壇之一部長論壇，我看到，在全球金融危機，包括債務危機之下，中國經濟發展可能面臨很大挑戰；同時，參會企業也想在此次高交會上尋求產品和企業的未來發展機遇。作為園區開發企業，我們愿意通過這次交流，為企業提供一個創新的沃土、創業的樂園，為他們提供一個好的發展的環境。【主持人】：從過去幾十年的狀況來看，科技創新做得最好的可能是美國。在中國，也有很多對科技的促進力，比如國家政策，相關小環境的搭建，其中也包括科技企業的服務商在內。科技地產是北科建的特色，您認為，對于創新，科技企業成長平臺的搭建是否重要，如果說很重要，結合北科建的實踐，你認為具體應該在哪些方面著力？【郭瑩輝】：北科建在此前十多年的時間里，主要在北京中關村大的發展環境里面，為企業創新搭建綜合平臺。科技地產本身，是以科技為服務對象的一種科技園區開發和運營的模式。通過園區建設，把科技、金融和其他相關產業服務整合到一個園區平臺上。具體講，產業服務體系，包括四大類，技術平臺、人才平臺、資金平臺還有市場平臺，這些子平臺，構成了產業宏觀發展要素。園區產業服務體系，實際上是高新技術產業聚集要素平臺的高度綜合。現在，北科建正在北京以外開發的青島藍色生物醫藥產業園、嘉興長三角創新園、中關村軟件園太湖分園，都是嚴格按照北科建科技地產的理論模式規劃設計，在構建園區載體的同時，打造產業服務體系，圍繞資金、技術、人才、市場四大方面，對多層次、多角度產業服務進行匯聚和整合，不僅要解決困擾企業發展的“瓶頸”問題，還要想辦法讓企業成長的更好更快。通過硬環境建設和軟環境建設的同步進行，為企業在園區中的創新、成長提供全方位的綜合支持系統。用一句簡練的話來概括，科技地產已超越了傳統意義上理解的房地產開發，它是圍繞企業發展進行的綜合性的、完全服務于企業的支持系統，是一個系統性工程。科技地產作為北科建的主營業務，我們有兩個主要考慮：第一，作為國有企業，對于國家戰略性新興產業的發展和自主創新體系的建設，我們應該起一個率先的推動作用。科技地產本身就是圍繞科技發展進行綜合服務的，我們要把園區做得優秀，把產業聚集做得好，入駐企業生存發展得快，那么，我們實際上就對國家做出了好的貢獻，國企的社會責任就得到了充分的體現。第二，北科建同時是一個企業主體，終歸要保持一定的盈利能力和可持續發展動力。在科技地產的運營模式里，我們也在努力構造一個雙贏模式：園區服務的企業能贏，園區建設企業也能贏。怎么贏？這里面就有我們獨到的一些運營技巧。房地產開發企業一般通過兩種資源要素來獲得開發收益，即土地和物業。我們在傳統房地產開發收益的基礎上，通過構建創新型產業服務，構建了一種服務盈利模式。簡單講，北科建的收益主要來源于四個方面，第一是項目物業的銷售收入；第二是園區物業的運營收入；第三是產業服務體系中的股權投資收益；第四是物業培育帶來的資產增值收益。通過四大收益來源，北科建的科技地產模式，從項目開發收益為主導演化為以開發和服務并重、提供復合收益的盈利模式。這種模式與房地產企業的轉型發展理念非常吻合，從簡單開發，轉化為開發運營以及服務提供。三大挑戰 土地、環境與資金【主持人】：作為北科建的舵手，在模式的摸索和建立過程中，你所考慮更多的，或者說當下亟待解決的是哪些問題？是管理、人才、市場的認可，或是其它？【郭瑩輝】：科技地產大類上仍然歸屬房地產行業。首先是土地的獲取，科技地產模式的運作中，現在最大的一個困境是，園區規劃和設計、開發往往是成片開發，規模都比較大，由于各地政府土地供應指標限制，往往會造成一定程度上的土地供應和園區發展之間的脫節，這種脫節會制約園區的持續發展，影響建設計劃和招商節奏。第二，科技地產招商與宏觀經濟的緊密相關。北科建科技地產的服務對象是高新技術產業里面的成長型或者創業型企業。首先，眾所周知，宏觀經濟如果有波動，或者高新技術企業本身的發展速度放低，就會影響到我們的招商進度。其次，中小科技企業自身承擔的風險比較大，支付能力和盈利能力的不確定性也會比較大，會直接影響到是否租買園區物業的決定。 第三，科技地產開發資金也受到金融政策的影響。園區載體建設是一個資金密集型行業，但是園區建設企業又受到國家房地產調控的政策環境的影響，北科建也在融資方面受到一定的限制，進而對園區的載體建設和產業集聚速度造成一些沖擊。簡要的說，當下，以市場化的方式來開發高品質的園區，北科建是具有創新性和領先性的，盡管我們也有非常充分的準備，但是這樣的模式不僅取決于自身的能力、實力和愿望，還和國家的土地政策、金融政策以及整個宏觀經濟形勢有密切關聯。2012年設想布局新園區主推科技新城【主持人】：2011年馬上就要結束，從企業的長短期規劃來講，北科建在2012年有哪些大的設想？【郭瑩輝】：在剛才的部長論壇中，發改委張曉強副主任，商務部李金早副部長都談到了我國的經濟結構轉型和調整，其中主要的是“十二五”規劃中的戰略性新興產業發展。北科建也有自己的“十二五”戰略，明年是第二年，我們會緊扣戰略性新興產業的發展節奏和脈搏，有計劃的安排。首先是推動我們現在已經開發建設的三個科技園區，快速實現建設、招商、運營。第二步，目前我們還在同步在北京、長三角、珠三角等最具活力和潛力的地方，謀劃布局其它園區。 我始終認為，中國經濟還會有十年乃至二十年的高速的發展。現在，國家對科技立國、立市以及助推經濟發展的作用越來越認可，我們對科技地產的前景充滿信心，明年也將是我們選擇新項目，進行再次布局的關鍵年份。【主持人】：三個園區有軟件園，有創新園，也有生物醫藥園。除此之外，我們企業在打造這種專業園區之外，有沒有做一些新能源、新材料基地的設想？【郭瑩輝】：北科建的科技地產是一種業務模式。在這種模式之下，我們有兩類產品，一類產品是剛才始終談到的高端科技園區，像軟件園、生命園這種專業化園區，我們還會繼續復制。另一類產品叫做“科技新城”，像我們的嘉興長三角創新園，是以產業為導向的微型城市，有產業、有商務、有居住，這種同城化的產業服務載體，我們叫它科技新城模式。這種模式可能是明年我們主推的項目。在新的布局中有些可能是以“科技新城”的模式繼續合作。主持人談到的新材料、新能源類產業基地，和科技園區是有本質區別的。在工業制造業領域，有一個微笑曲線，在微笑曲線兩端，一邊是研發部門，一邊是市場部門，他們是以智慧產業、服務產業為主的，輕生產、重研發，并且容易與城市融合，俗稱2.5產業，這一類型的研發和服務產業與地產結合起來，稱為科技園區或者科技新城。產業基地的本身，則是以制造業為主導，以工業化生產為特色，與城市的包容和融合有一定局限。就北科建自身的專業特長和運作能力而言，我們目前階段更強調的科技園區和科技新城開發，所以生產基地可能這兩年我們還不會去做。經過“十二五”這一期間的努力和鍛造，我們會再做大做強新園區。那里面可