針對余杭鎮發展前景及價位延展調研爭鋒撰寫2008年6月引 言余杭歷史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪稱中華文明的曙光。秦王嬴政二十五年(公元前222年)，余杭設縣。1994年4月，余杭撤縣設市。2001年10月，余杭撤市設區，成建制劃入杭州市。 千年老余杭，原汁原味的江南古鎮，積淀的歷史文化與現代生活的相互滲透交融，在自身周邊齊全的配套之外，還盡享杭州城西近距輻射的配套資源，商貿文教、醫衛體娛一應俱全，可謂是人文活力生活的至佳場所。眾人矚目的文一西路延伸段正式開通后，向來有“住在城西”買房習慣的杭州人，更是借助了交通的便捷，在短時間內，大量的居住樓盤和居住人口“西進”，由此，老余杭也成就為杭州市區居住的后花園。目 錄 余杭區整體房地產大勢發展分析P3P20 老余杭房地產市場現狀分析P21P35 老余杭發展前景及價位延展調研總結P36P40一、余杭區整體房地產大勢發展分析（一）余杭區房地產市場綜述通過近幾年的快速發展，余杭房地產行業在近幾年得到了迅速壯大。至2007年底，該區具備資質等級的開發企業有176家，房地產中介企業189家，物業管理企業68家。一些房產開發企業規模不斷擴大，形成了自己的品牌，具備較強的競爭能力，展現了余杭房產的良好形象。2007年，該區房地產業繼續保持穩步增長的發展態勢，市場走向平和理性，企業開發經營秩序得到逐步規范，供求結構得到有效改善，房價小幅增長，市場基本穩定。主要呈現三大特點：1、市場需求旺盛，供求基本平衡2006年該區共成交商品房面積136.32萬平方米，成交金額80.08億元；2007年1-12月該區共成交商品房21013套，商品房交易面積280.08萬平方米，同比增長125.49%，而06年全年為136.38萬平方米。特別在2007年第三季度，市場銷售一度出現火熱場面，成交商品房套數達到8421套，略小于上半年的10000套。交易量增長同時，供應量較去年同期大幅增加，07年1-12月共核準商品房預售面積213.58萬平方米，同比增長60.7%，市場呈現供銷兩旺的格局。2、住房價格小幅增長，部分區域增長較快2007年1-12月該區商品房均價6737元/平方米，其中普通住宅均價為5369元/平方米，同比增長4.3%；在人民幣升值、股市火爆、通貨膨脹等因素影響下，年初市場需求升溫，房價開始增長，部分區域如臨平、喬司房價增長較快，一些樓盤房價增幅在20%以上。隨著金融政策的幾次調整，第四季度的成交量明顯萎縮，由第三季度的8421套，降低到第四季度的4521套，環比減少了46.3%。3、住房供應結構優化，市場秩序進一步規范隨著70%戶型結構比逐步落實，90平方米以下普通住宅供應量增加，該區住房供應結構正在逐步優化，估計未來兩年以內將對市場產生較大影響；同時，市場整頓各項措施有效落實，市場秩序進一步規范，公開、公平、公正的市場體系基本形成。08年1-5月份余杭房產交易成交情況交易套數交易面積交易均價其中住宅均價(不包括別墅、排屋)4607套49.62萬m27508元/m26835元/ m2（二）余杭區區域總體規劃概要【功能定位與發展目標】1、功能定位把余杭區打造成為杭州現代服務業副中心、長三角先進制造業基地、創新科教基地、文化休閑旅游中心、區域綜合交通物流中心，杭州大都市區北部集“經濟強區、生態城區、文化名區”為一體的現代化生活品質都市新區。2、發展目標1）2010年發展目標：從2008-2010年的三年左右時間，經濟社會呈現快速發展，區域融合進一步加深、創新能力和區域協調程度得到進一步提升，到2010年進入全面小康社會，中心城市基本實現現代化。2）2020年發展目標：到2020年左右，人均GDP總體達到當時世界上中等收入國家的較高水平，高新技術產業和現代服務業得到進一步發展，科教能力得到進一步提高，國際化水平進一步提升，資源消耗水平進一步下降，生態環境質量進一步改善，建成經濟體系完備、創新能力強、高度國際化、社會和諧發展的一體化城市區域。【發展規模】1、人口規模與城市化水平余杭區域2010年末常住人口規模為135.35萬人，城市化水平達到68.3，城鎮人口92.4萬人；2020年末常住人口規模為164.94萬人。城市化水平達到80.3，城鎮人口132.4萬人；2、用地規模余杭區至2010年城鄉建設用地總規模達到196.48平方公里，其中城鎮建設用地規模為128.94平方公里，控制彈性增長空間14.16平方公里。至2020年城鄉建設用地總規模達到244.79平方公里，其中城鎮建設用地規模為192.37平方公里，控制彈性增長空間29.36平方公里。【總體發展框架】綜合杭州城市總體規劃中杭州大都市“一主三副三組團”的空間布局要求，基于杭州大都市區反磁力體系構建和余杭區域結構的重組要求，優化生產要素配置，調整完善城市空間布局，以副城為重點，做大做強臨平副城，積極融入杭州主城；以組團為基礎，推動組團格局重組，做優做美三大組團；以中心城鎮為依托，以西部生態區為保障，形成資源共享、功能互補、協調發展的網絡化都市新區。規劃余杭區形成“一副、三組團、三帶、四廊”的城鄉空間組織框架。1、“一副”是臨平副城，包括臨平街道（余杭經濟開發區）、東湖街道、南苑街道、星橋街道、錢江經濟開發區、運河鎮、喬司鎮以及塘棲鎮、崇賢鎮的京杭大運河以東區域，規劃形成杭州大都市區的“反磁力”新城與長三角國際城市地區核心區塊中的重要功能區塊，強化在杭州網絡化大都市中的副中心職能。將臨平副城建設成為“山水生態新城，運河文化名城，綜合發展副城”。2、“三組團”是余杭組團、良渚組團和瓶窯組團。余杭組團由余杭、閑林、倉前、中泰、五常等鄉鎮和街道組成，建設成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開發、高等教育為一體的現代化生態型新城區。規劃余杭組團的功能定位是“創新極核，濕地水鄉，居住新城”；良渚組團由良渚鎮和仁和鎮組成，形成文化創意與物流組團。良渚組團的功能定位是“文化圣地,物流樞紐,產業新區，近郊住區”；瓶窯組團由瓶窯、徑山、黃湖、鸕鳥、百丈五鎮組成，以瓶窯為龍頭，帶動西部其余四鎮的發展，形成生態保護與旅游組團，作為杭州西北部生態帶的空間構成。瓶窯組團的建設目標是“生態基地，田園小鎮，禪茶之鄉”。3、“三帶”是在杭州大都市區生態帶的基礎上，余杭區構成三條生態帶。 4、“四廊”即沿杭長、杭寧、杭滬高速公路和留祥快速路形成集交通、區域綠地、設施通道等為一體的綜合走廊。【城鄉居民點規劃】1、城鎮社區建設以“一副三組團”的城市空間規劃框架為和基礎設施布局為依托，規劃余杭區構建“副城組團片區（城鎮）居住區小區”的五級城鎮居民點體系。積極建設滿足余杭區乃至杭州市及其他區域居民日益增長的住房需求，加快解決中低收入家庭的住房問題，初步建立起以普通商品房、經濟適用房、廉租住房、拆遷安置房、人才房等組成的滿足不同居民居住需求的住房供應與保障體系。2、農村居民點建設未來余杭區村莊體系將形成農村集中居住區和基層村兩種布局形式。余杭區村莊布局以農村集中居住區為主，特別是中部和東部的平原地區，原則現有的村莊除了隨著城鎮的發展納入城市范圍外，其他的村莊均進入農村集中居住區統一建設。在一些不能完全采用農村集中居住區的形式，出于農業生產的需要，要求保留一部分農村居民點，形成基層村。規劃余杭區形成28個農村集中居住區。規劃余杭區保留58個基層村。【空間管制分區原則】空間管制以余杭區域的整體發展為著眼點，在合理配置、集約使用空間資源、優化總體空間布局的基礎上，統籌落實各部門、專業規劃的空間要素，對不同類型的土地開發實施分類指導，分級管制，分期許可，最終實現社會、經濟和生態環境的整體最佳效益，創造城鎮與自然生態的和諧關系，實現區域整體優化，建設特色鮮明的城市。在明確城鎮建設區域的基礎上，突出自然資源、人文歷史遺產、生態環境保護與土地使用性質管制的空間落實。根據現狀的建設情況以及經濟建設和城鎮發展對于地域生態環境的影響，按照不同地域的資源環境、承載能力和發展潛力，將余杭區域劃分為已建區、適建區、限建區和禁建區。【綜合交通體系】1、對外交通體系1）規劃年限內，余杭境內擁有滬杭鐵路、宣杭鐵路、杭寧客運專線、滬杭客運專線。2）余杭區公路網將形成“二繞六射”的高速公路骨架、“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系和四通八達的農村公路網絡。“二繞六射”的高速公路骨架：“二繞”杭州繞城高速公路、新外環（設想）；“六射”杭徽高速公路、杭長高速公路、杭寧高速公路、申嘉杭高速公路、滬杭高速公路、杭浦高速公路。“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系：“四橫”02省道、15省道、320國道、01省道；“五縱”04省道、104國道、09省道、臨博公路、東連接線。3）京杭運河遠景為三級標準，京杭運河二通道遠景規劃為三級標準，杭申線規劃等級為四級，武獐線、王獐線、杭余線、閑倉線，規劃等級為五級。 2、城鎮交通體系1）區域交通的城鎮道路骨架總體上采用“環加方格網”的模式，在功能上形成組團間聯系與組團內部聯系兩個層次，組團間快速通道主要由環路承擔，組團內部快速通道主要由方格網路承擔。路網局部壓縮呈“M”型，形成“兩環九橫七縱”的快速路和框架性主干路：“兩環”即東西大道、良祥路320國道與104國道連接線北緣路延伸。“九橫”即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世紀大道延伸、320國道、01省道航海路、寧橋大道仁超路、臨丁路、喬賢路。“七縱”即良睦路、104國道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、東連接線東湖路延伸。2）杭州市軌道交通線網經多次調整，規劃4條通過余杭區境內，分別是1號線支線、2號線、3號線和5號線。3）常規公交建立放射線+棋盤型線網，在余杭內部以及余杭與主城之間形成便利的公交聯系，同時將余杭區內部的居住區、商業區、行政機關、對外交通樞紐、文化娛樂中心聯系起來，形成高效、協調的公交線網。【支撐與保障】1、給水工程規劃提高供水普及率，實施城鄉一體化，保持供水能力適度超前。城鄉近期2010年供水普及率達到95%，供水規模為61萬m3/d；遠期2020年供水普及率達到98%以上，供水規模為108萬m3/d。2、排水工程余杭區劃分為四個污水處理分區，分別是臨平污水系統、良渚污水系統、余杭組團污水系統和西北部山區分散污水系統，近期2010年污水工程處理規模為45.6萬m3/d；遠期2020年污水工程處理規模為82m3/d。3、電力工程近期至2010年最高負荷110125萬kW；遠期2020年最高負荷280320萬kW。預測遠期全社會年用電量約145170億kWh。遠期該區電網以500kV瓶窯變、500kV杭北變、500kV喬司變和境內各電廠作為電源。4、通信工程優化干線通信傳輸網絡，加快用戶光纖寬帶接入網的建設和改造。積極穩妥地發展固定電話網、移動電話網和計算機互聯網，逐步調整和優化本地電話網絡，積極發展新區和農村地區用戶，提高網絡覆蓋率和電話普及率。固定電話近期普及率4550部/百人，發展用戶數約5865萬戶，遠期普及率6070部/百人，發展用戶數約95110萬戶；移動電話近期普及率5560部/百人，發展用戶數約7278萬戶，遠期普及率7585部/百人，發展用戶數約118134萬戶。近期實現有線廣播通響率和有線電視入戶率兩個100，發展有線電視用戶數約2530萬戶，遠期發展有線電視用戶數約4555萬戶。5、中心區域提升計劃1）確定臨平副城中心區的啟動區塊，做好土地儲備工作。2）地鐵集聚區建設。3）城市舊區有機更新。4）構筑大超山風景旅游區，將超山風景旅游區建成城市的綠心。5）生態廊道聯通區域整治。6、住房建設計劃1）大力發展政府保障性住房建設。2）穩步推進普通商品房建設。3）適度控制高檔商品房建設。4）住宅建設開發總量平衡。【遠景展望】遠景余杭區與杭州主城融為一體，社會經濟發展主要指標達到發達國家當時水平。空間結構形成圈層集團式新城、軸向生態式衛星鎮和網絡分布的田園化新村。1、圈層集團式新城：臨平副城、余杭組團和良渚組團通過規模和功能的提升，將形成圈層集團式新城臨平城、余杭城和良渚城。2、軸向生態式衛星鎮：瓶窯組團內徑山、黃湖、鸕鳥和百丈以104國道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向分布的生態式衛星鎮群。3、網絡分布的田園化新村：以農村集中居住區建設為抓手，將余杭區的農村居民點建設成網絡分布的田園化新村。二、老余杭房地產市場現狀分析（一）老余杭房地產市場分析，特與閑林鎮做對比1、所謂有比較才有鑒別，對比一，所屬樓盤規模價格對比1）閑林板塊大約有15個樓盤，在售房源豐富。因受宏觀調控、房產稅收政策和配套問題等因素影響，目前，閑林公寓的均價已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/，區域內行情低迷。 2）老余杭板塊價格從4800元/到7200元/不等，居住比閑林便利，房價比閑林更底，配套比閑林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產由此進入一個新紀元。但該板塊缺少品牌開發商，老鎮的改造難度大。【對比閑林】2、交易量對比，閑林板塊交易平淡價格回落 我司認為，閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側，一直到老余杭的加油站，包括閑林鎮、五常鎮、倉前鎮等，大約15個樓盤。從透明售房網上看，閑林樓盤的銷售情況相對平淡。 翡翠城紫荊苑5月15日領出預售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤時的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時有487套，至今只賣出了67套；岸上藍山2007年5月推出的204套房源，到現在還有113套 如今，閑林自翡翠城之后的項目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項目屈指可數。5月份以前區域內房價一路攀升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團的開盤均價達到了5500元/的最高點，5月初翡翠城一期開盤受到了購房者瘋“搶”，二手房成交價也一度接近6000元/。 而目前，據余杭房地產協會統計，閑林公寓的均價已回落到了7500元/左右，排屋在9000元/。排屋等低密度住宅是閑林區別與其他板塊的優勢，如桃花源可以說是杭州別墅的扛鼎之作。也許只有開發大眾房產項目，整個區塊才有可能火起來。因為此前的爵士風情、盛世嘉苑的多層低價公寓便遭到了排隊“哄搶”，與其說翡翠城進駐閑林、2007年初留下鎮土地出讓拍出7000多元/的樓面天價推動了閑林的紅火，還不如說是因為閑林定位的改變造成了其熱銷，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區域之一。3、宏觀調控對閑林房產觸動很深我司認為，宏觀調控的影響，對閑林房產的觸動很深。一直來閑林房產市場不溫不火，直到2007年3月才熱起來。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調控的深入，其剛燃起的熱情很快被撲滅了。此后開盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上前期通過的杭州地鐵規劃的站點設計將閑林排除在外，同時其他板塊降價等優惠動作頻出，本來就有配套硬傷的閑林在失去了價格優勢后，板塊競爭更加無優勢可言。岸上藍山是率先降價的，但從透明售房網上數據看，岸上藍山的降價并沒有給樓盤銷售帶來多大的利好，2007年推的400套房源，現還剩百余套。翡翠城的高價也開始讓越來越理性的購房者望而卻步。相對而言，西溪山莊、瑞城等高端項目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關。4、房產稅收政策曾困擾閑林房產 之前閑林二手房市場降溫，另一個原因就是余杭地區的二手房轉讓比杭州其它地區要多交2%的個稅。現在閑林已交付的有閑林山水和爵士風情，由于當年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開始在杭州全市范圍內增收二手房轉讓個人所得稅，這反而對余杭地區是個利好。盡管杭州主城區實行的是轉讓差額的20%或轉讓全額的1%的稅率，余杭區仍舊實行轉讓全額的2%，但這個差距無疑縮小了。 5、配套問題是閑林板塊的一個硬傷 缺乏配套其實是閑林板塊競爭力不強的又一因素。按照政府對閑林區域的配套規劃，02省道南面為規劃區主中心，用地以行政辦公用地、商業金融用地、廣場、文化娛樂為主，北面沿和睦路規劃為副中心，以大型超市、醫院、商業金融、旅游服務為主，功能定位十分清晰。 但是，這些規劃需靠開發商出錢來實施。“雞生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來其實不難，就是開發商讓利聯合做配套。宏觀調控讓區塊回歸理性，購房者下單越來越謹慎，眼光越來越挑剔，一些配套好、價格合理的區塊仍舊能得到購房者的認同。閑林的開發商也開始靜下心來，重新審視自己。 “現在的大工地，未來的新城西”，這是關于閑林最美麗的暢想。對于這個暢想的實現，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。 閑林第一個獨立的、以家居建材為主打的大型商業項目宏豐家居城已于數月前動工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會員店也將落戶五常。西溪山莊規劃了3萬的步行街，現在已經啟動。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業配套的跟進完善，閑林板塊的元氣有望逐漸恢復。【老余杭發展潛力】6、文一西路拉近老余杭與主城區距離，該板塊基礎好，發展潛力大根據我司了解及調研以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的關系都處于被動，難以形成競爭優勢。一則路途更遠，二則現有的小鎮配套不足以滿足人們日益都市化的需求，三則至2004年底兩地的房價相當，而老余杭缺少知名的品牌開發商和大盤，直至2005年起兩對比板塊拉開差距。老余杭樓盤主要分布在鎮南新區。現在，老余杭終于從幕后走到了臺前，這緣于文一西路的開通，緣于“麻雀雖小、五臟俱全”的配套，緣于比閑林更低的房價。 2007年4月初，文一西路延伸段正式通車。如此一來，老余杭距主城區的距離一下子縮短了，其樓盤如今被納入城西近郊樓盤的范疇。老余杭過去一直給人的感覺是地處郊區，非常遙遠。其實按照地圖上的直線距離來看，老余杭與杭州西部樓盤的聚集區只有約5公里，然而兩者為何難以溝通？主要是因為文一西路到蔣村就斷了，交通上的斷層，造成了心理上的斷層。即便老余杭有著絕佳的景觀資源優勢、成熟的生活配套優勢、低廉的房價和生活成本優勢，卻因為交通阻礙了人們前去居住的腳步。 然而，一條路的修建往往能改變一個區域樓市的命運。隨著文一西路延伸段的貫通，以及連接留下、閑林、老余杭的02省道的改建，為老余杭的房產帶來新的機遇，大杭州居住圈版圖將向西擴大，城西的概念擴大了。而老余杭鎮作為兩條快速路的交匯點，老余杭的房產，由此進入一個新紀元。 根據杭州市總體規劃，余杭組團涉及余杭、閑林、中泰、倉前、五常等鎮鄉(管委會)區域，規劃人口將達40萬人。目前，僅正在開發的房地產項目就達50多個，總建筑面積611萬平方米，建成后，幾年內居住人口將達15萬。 老余杭原是余杭市的市府所在地，配套齊全，不乏高檔設施和娛樂場所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是熱點。而目前正在開發的新西湖無疑將為老余杭的配套錦上添花。 （二）老余杭重點代表樓盤點評我司認為，老余杭到主城區的交通，主要依靠天目山路延伸段和02省道，從杭州老城西一帶到老余杭至少需要半個多小時。而文一西路延伸段建成后，縫合了老余杭與主城區之間的斷層，從老余杭到古墩路只需要15分鐘車程。在配套方面，老余杭作為原余杭縣所在地，各項配套都比較完善。教育方面，有太炎小學、余杭鎮一中等中小學8所。醫院方面，則有以余杭區第二人民醫院為龍頭，以各鄉鎮醫療所和社區醫療網點為輔的醫療衛生體系。住宿、餐飲、超市等也是一應俱全。便利的交通、齊全的配套、原生態的自然環境，說老余杭是杭州居住的一支“潛力股”一點也不為過。【重點樓盤點評】1、同城印象該盤分東區、西區、北區三塊開發，是目前余杭最大的開發項目。東、西區分別位于獅山路的兩旁，東區的建筑類型有多層和小高層，多層目前已經全部交付，還有約1/3的小高層將于2008年12月底交付。整個東區可容納800多戶人口居住， 2007年四五月份開盤的時候，該盤東區銷售價格約4580元/平方米，西區目前正在全面開發中，山景園沿馬路的1、2、3、4、9幢已開盤，共計有120多套房源，該盤我司認為其西區相比東區，有著更為優越的自然環境，西北面緊靠寶塔山，隨處可見原生態的山景，余杭鎮最大占地400畝的休閑娛樂場所塔山公園圍繞天然的寶塔山、獅子山進行規劃，保留原有的安樂塔、安樂寺、西園賓館等建筑。2、小城之春東田房產公司在余杭開發的小城之春，該樓盤位于文一西路的最末端。該盤目前除了12號樓外已經全部結頂，西北兩面有天然的河流，但目前這兩條河流基本上是處于半堵塞狀態，河水渾濁，尚有很多的水草雜生，小城之春唯一的小高層12號樓已開盤，均為88方的戶型，有80套房源。多層9、10號樓也已開盤，價位約在5400-6200元/平方米左右，整個樓盤將在09年01月交付，現已售罄。 3、碧景園碧景園對面就是百年老校太炎小學，是碧景園的一大亮點。小區已經于2008年8月份全部交付，共有600多套房子，目前進入尾盤銷售階段，還有40多套房子。 4、圓鄉名筑 圓鄉名筑位于碧景園對面，目前正處于一期開發，3、4、6號樓已經售完，第一期開盤的均價是4600，2008年10月份即將開盤的是1、2、5號樓，戶型有90多方和140多方兩種。（三）老余杭主要代表樓盤綜合信息統計樓盤名稱 總量 樓盤狀態樓盤均價交付時間銷售電話福臨花苑400多戶 在售6500元/平米08年11月30日88611508方匯花苑 400戶 在售5000元/平米已交付88670688欣龍華府 400多戶 在售7400元/平米已交付88651768同城印象 2000多戶 在售7680元/平米 09年10月87902216圓鄉名筑 500多戶 在售6600元/平米 09年年底89053666新明半島 5000多戶在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑 206戶在售5000元/平米88254466桃花源 700多戶 在售1000萬/棟以上 08年10月交付88653388 徑香苑 400戶 尾盤在售6000元/平米 07年12月底88672111 碧景園 600多戶 尾盤在售5800元/平米 已交付88652855南湖麗景 524戶 尾盤在售6700元/平米 已交付88738888御景城 486戶 尾盤在售6500元/平米 07年年底56779781中園花苑 300多戶 08年2月開盤待定09年交付88661903新西湖小鎮 - 預告待定 -87758687太炎花苑 300戶左右 售罄4800元/平米 08年6月56364838紫竹人家 400多戶 售罄 5000元/平米已交付88672118（老余杭周界配套圖）三、老余杭發展前景及價位延展調研總結(一)老余杭樓市發展前景預期 1、目前最大的預期為文一西路貫通，本來只通蔣村，但現在能通達老余杭，從空間概念上，拉近了購房群體心理距離，而且目前多條公交線路已啟用，住在余杭鎮，上班在城區，是相對現實的，雖然城西交通順暢不敢恭維，此為一大利好。 【爭鋒觀點】 ：我司認為，當前從實際出發，從市中心抵達老余杭，車程需要40分鐘50分鐘左右，而且文一路交通繁忙，高峰時節車程必然高達1個小時以上，雖然文一西路貫通，但在實際的居住中，交通還是不方便的，開車比較遠，乘坐公交車必定起早貪黑，所以該區塊的購買人群決定了一般均是工薪階層。 2、地鐵5號線，已經明確規劃，但建成估計在10年20年以后，現有預期無法借鑒，只能遠期盼望。【爭鋒觀點】 ：地鐵便捷，眾所周知，但老余杭的5號線建成時間久遠，因此現有預期借鑒吃力。 3、老余杭本身作為余杭原有縣府、市府駐地，雖街道狹小，但配套相對完善，而且居住空間廣，景觀好，是非常適宜人類居住的，現有在售樓盤多以此作為較大的宣傳基點【爭鋒觀點】 ：我司認為，老余杭最大的支撐點在于“麻雀雖小、五臟俱全”吸引廣大客群，住宅本身的居住功能，在于舒適度和便捷度，相信在未來幾年內，該因素必定作為該區塊樓盤主要的訴求點。4、老余杭現有樓盤競爭壓力大，而且板塊靠近閑林與中泰鄉，甚至蔣村乃至小和山區塊均對老余杭構成威脅，而且在未來數年相互競爭將日益激烈，大城西板塊中，西溪濕地區塊將最具發展潛力。【爭鋒觀點】 ：在現有競爭態勢中，比較可喜的看到，各板塊追求的消費群體已呈現不同，高、中、低檔次已分，老余杭未來政府的意圖明顯，不屈就于追求工薪階層，新西湖將成為政府主打牌，勢必造成，現有的優勢在價格遞增中消耗殆盡，沒有產品和實質的環境支持，未來發展堪輿。 5、老余杭內、外圍配套中，有一定的變化，杭州師范大學校區、省委黨校、東部軟件園等，將本區塊在高端配套中進行支撐，根據調研，現有樓盤中教師客群占有一定數量。【爭鋒觀點】 ：大環境配套，我們認為還有極大的發展潛力，杭城拓展主城疆域，其實城西是較好的板塊，本身自然環境優美，道路寬闊，景觀可利用強，杭州的一環真正在繞城高速，未來完全可以歸納為二環以內，因此在此因素上思考，本板塊發展大潛力具備。6、老余杭現有樓盤，也是屬于農村包圍城市的發展格局，老城區現有改造上不談，周界樓盤發展也圍繞老城展開，必定形成一個新區和老區的區別，老區配備了完善的吃喝娛等配套，新樓盤現有自身配套主要是裝修、五金、建材等小商戶的配套，未來，相信隨著政府對新區塊公建和要求的酒店、娛樂業配套的加強，在5年內，老余杭的新老城區將形成互補。【爭鋒觀點】 ：實際調研中，我們看到，老余杭具備“衛星城鎮”的發展基礎，作為杭州后花園，或者是專項定位為人才居住后花園亦是相對有潛力的，不過目前該板塊也是按照該思路在行進中