房地產市場愿景之我見長期的穩定的緩慢增長的房地產市場愿景 北京裕昌置業股份有限公司董事總經理98MBA學員常鵬班門弄斧謹祝光華管理學院20周年院慶 一 房地產的四屬性 屬性一 生活資料和消費品如水 電 冰箱 彩電一樣 住房是生活資料 必須品 且是大宗消費品 屬性二 生產資料如鋼筋 水泥一樣 土地及上的建筑物是生產資料之一 包括辦公樓 同時屬于生產資料和生活資料的商品共性是 漲價關系千家萬戶的承受 漲價可能引發終端產品物價上漲和通貨膨脹 關系著整體國民經濟運行類似的有水 電 實質未漲多少錢 但國家和居民都發慌 小轎車雖然屬于大宗消費 但不具備這個特性 一 房地產的四屬性 屬性三 資產類產品的價值虛擬性現代經濟200年 房地產始終搭著經濟發展的便車 與當期最新潮的生活用品保持著價值上的高度關聯 因此其利潤一般不超過最新潮的生活用品 但一定不是各行業中最低的 如果有資金而沒有使資金增值的本領 最好就買建設用地 當地主而不是干房地產 但是 中國儲備土地是不合法的 世界上最好的樓往往是金融中心的樓 因為其無法儲備其資金 大量的現金對銀行意味著成本 如果放不出去款 就以最先進的建筑的形式儲備 最先進的最高的建筑說他值多少錢就可能值多少錢 前提是銀行不破產 這就是虛擬屬性 類似的如股票及其他金融衍生工具等 說值錢就值錢 說不值錢就不值錢 一 房地產的四屬性 基于虛擬性 房地產的第四屬性是掠奪性 適度的通貨膨脹有利于現代經濟的發展和生產要素的價值調整和分配 200年來的經濟發展史 也是通貨膨脹的歷史 許多物品 如當年的鋁等 都在貶值 因此繼承和存量財富的重要性在逐步降低 而增量財富日益重要 勞動和智慧是財富的主要源泉 但土地由于其屬性而始終在搭經濟發展的便車 表現卓異 水漲船高 如果虛擬性失去了控制 將形成干什么行業都不如地產 大量資金向地產涌入 樓價飛漲和各行業生產成本上升 利潤被壓縮 最終是在高端地產價位上的產業空洞 最后發生崩盤和理性回歸 期間國家經濟損失慘重 房地產雖是支柱產業 但不是核心競爭力行業 如果任由其掠奪性擴張 必然使國家經濟的競爭力降低 一 房地產的四屬性 房地產價格畸形高位 作為生活資料國民難以承受 必然聲討房價 房地產價格畸形高位 作為生產資料各行業擴大再生產無力 資本流出 產業空洞化 必然聲討房價 房地產價位畸形高位 開發商只得到了其中的一小部分利潤 其他以稅收等形式被國家征收 以征地等費用在土地方面消耗 以鋼筋 水泥的漲價在建設方面消耗 利潤被分散到行業相關的各個領域 這個過程是不可逆的 所謂 炒下豆眾人分 砸了鍋自己賠 房價高帶來的好處被分享了 但目前房價高的所有罪帳都是開發商的 開發商抱怨成本的剛性 自己所得并不是宣傳中那樣多 感覺自己委屈 說委屈也委屈 說不委屈也不委屈 二 長期的穩定的緩慢增長的房地產市場應成為行業內和政府的遠景共識 經濟秩序和經濟預期是宏觀經濟管理的核心 由此誕生了許多偉大的經濟理論 混亂的經濟秩序使經營活動與賭博同質混亂的經濟秩序使預期變得 不可預期 前一階段的房地產價格使專家們都意見對立 不可預期 將導致經濟秩序的進一步惡化 二 長期的穩定的緩慢增長的房地產市場應成為行業內和政府的遠景共識 房地產價格長期下降的趨勢不是國民經濟的福音 通過打擊而使房價暴跌更不是政府的理性選擇在降價的趨勢下 預期仍要繼續降價 正常的經濟秩序被破壞 如果長期下降或暴跌 已經購房者負資產 生活全被打亂 正要購房者不敢購買 銀行壞帳增加 有房產的公司帳面惡化甚至破產 這不重要 更多的持有房產的公司資產貶值遭受損失 建筑公司會蒙受損失 民工工資無法保障房價長期下降或暴跌是全民受損 二 長期的穩定的緩慢增長的房地產市場應成為行業內和政府的遠景共識 房地產價格長期高速增長的趨勢不是國民經濟的福音 它掠奪其他行業的利潤 拖跨其他行業 變成千軍萬馬走地產這一獨木橋在價格快速飛漲的趨勢下 預期仍要繼續大幅度漲價 會推動新的漲價 正常的經濟秩序被破壞 地產雖然是我國的支柱產業 但不是我國的核心競爭力行業 作為生活資料 人們購不起房 社會通貨膨脹率壓力非常大 影響國民經濟的正常運行 在房地產中 價格的飛漲會短期內供求規則 失效 飛漲的價格帶來更多的行業外資金進入 繼續加大了炒作的程度 最后供求規則 恢復效力 時 出現崩盤 二 長期的穩定的緩慢增長的房地產市場應成為行業內和政府的遠景共識 房地產價格長期不增長的趨勢不是國民經濟的福音 不利于生產要素的重新定價和配置在通貨膨脹長期存在的今天 地產的特殊屬性決定了其搭便車中的緩慢增長 二 長期的穩定的緩慢增長的房地產市場應成為行業內和政府的遠景共識 結論穩定的 長期的 緩慢的增長是我們需要的房地產市場秩序 如同適度的通貨膨脹對社會有利 是社會發展的動力之一 緩慢地增長產生美好的遠景 快速增長和下滑產生的是對未來的不可控預期和經濟秩序的失衡 三 房價爭論中各方的表現 單純地談論房價高低都是錯誤的 忽視了事情的復雜性 既然有論高的 有論低的 面紅耳赤不分高低 政府部門也各執一端 形成如此龐大的兩派 我認為只有一種可能 那就是雙方都有道理且道理只在一方面看上去是對的 而且是勢均力敵的 以汽車為例 也是數十萬的東西 假如桑塔納定價在20萬元讓大家討論價格是否高 肯定答案不象房價一樣相成對立的兩派 即使生產廠商群體想說不高也不容易也不敢說 三 房價爭論中各方的表現 民眾說房價高錯誤嗎 一點都不錯誤 任何買東西的人作為需求力量都應該講 價格要低而再低 如果賣東西的人要兩元你給20元 那就是腦子有問題了 民眾在爭辯中一點錯誤都沒有 房地產商和傾向于房地產的專家有何理由一定要讓人家說 房價不高 你們繼續再漲啊 三 房價爭論中各方的表現 房地產商認為房價不高有錯誤嗎 有的觀點對 有的觀點錯 對的觀點是 房價不高 作為供給一方必須這樣說 也有理由這樣說 原因是確實有購買力支持且泡沫目前沒有破裂 錯的觀點是 每年再漲15 20 如果真是每年再漲15 20 我愿意逃離開發商隊伍 因為全瘋了 覆巢之下 安有完卵 好的市場應該是長期的 穩定的和緩慢增長的 三 房價爭論中各方的表現 專家們在各代表一方的爭論中有錯誤嗎 有錯誤 缺少一貫的觀點和立場缺少對所持的觀點的全面的分析和嚴謹的論證 這是地產商和民眾無須做而專家因為是學者而必須要進行的工作 追求政治上一貫正確而缺少鮮明的學術觀點 熱中于賭博性命題以博取眼球 沒有深入探討房地產的經濟管理理論 如 房價升還是降 一切沒有時間限制的都可能是正確的 出現了經濟的政治表演家 即使是 為民請命 也應用經濟學的語言來說 而不能用政治的語言來講 我為民請命 我同情老百姓 我認為老百姓不需要施舍的同情 而是需要良好的生活秩序 缺少能全面真實反映中國房地產的真實情況并給予指導的理論研究 中國需要真正的經濟學家和房地產經濟學家 三 房價爭論中各方的表現 政府的表現有錯誤嗎 有 國土部門聲明房價上漲與招拍掛無關 可笑 招拍掛使土地市場公開化 是一次大進步 但一利興必然一弊興 當前方法確實抬高了地價 這無須統計說明 招拍掛可用另外的方法進行以避免對地價的抬升 但新的弊端仍會出現 行政是對利弊的均衡和取舍 掩耳盜鈴 沒必要建設部門的研究中心公開資料 說房地產沒有泡沫 是健康的 可笑 泡沫僅是沒有到了無可挽回的破滅階段而已 銀行的人認為是狡猾的開發商使銀行壞帳累累 開發商擅長騙貸 可笑 里勾外連是事實的反映 個別無良開發商與銀行的個別無良職員使銀行蒙受巨大損失 使開發業蒙受巨大羞辱 2004年銀行認為為了防止貸款風險而帶頭打擊房地產市場 如果其全部措施真的實施 打擊的恰恰是銀行自己 呆壞死帳會迅速上升 政府需要的是對長遠目標的協同認同 長期穩定的緩慢增長的市場是對大家最好的政府需要系統地組織行政 四 政府的作為 房地產泡沫有沒有 有 甚至200年來一直都曾存在 而現在比較嚴重 有泡沫不等于泡沫破 泡沫是否到了97年亞洲金融危機那種國家機器也無可挽回的程度 不是 只要沒到了這一程度 政府永遠是房地產市場調控的最有力的手 遠超過供給和需求力量 政府可以改變人們的預期 可以控制虛擬屬性 四 政府的作為 近日看了北京晚報的二版的一篇文章 認為是政府官員住了開發商的房子而不敢為民眾說話 沒有陳毅進上海時平定物價的魄力 我認為文章觀點是錯誤的 屁股決定腦袋 政府官員是聽上級的和自己的判斷的 即使住了開發商的房子也是具體的人和具體的事 誰還替房地產全行業說話去 經濟問題需要一定的理論和實踐 報刊上所說的官員可能不知道該干什么 或者他就瞎干 或者他就不干 至于是否住了開發商的房子是無關的 但我相信 時隔50多年 陳毅的魄力在中共內是遺傳的 如果一旦瘋漲的沒了邊際 政令出臺之日 房價應聲而落 現在遠沒有那個必要 四 政府的作為 只要泡沫不破 即沒有發生經濟危機 中國政府永遠是有作為的 想讓泡沫破 只需要一紙令下 房價應聲而倒 但我認為不是長策 不想讓破繼續讓它瘋漲 只需要觀望 我認為不是國家之福 也不是開發商之福 更不是民眾之福 如果想讓穩定發展 則非常難 需要確立長期的指導目標 長期的穩定的緩慢增長的房地產市場 引導各部門各地方政府系統地組織行政行為 需要系統地去解決 實事求是 是指按照客觀事物發展的規律去尋求解決問題的辦法 四 政府的作為 國務院于3月和4月兩個 8條 體現了高度的經濟智慧和政治智慧 8條 高度概括而簡明扼要 8條 比行業界 各部委 研究單位的見解都高明 雖然嚴厲 但使行業界看到了前景 防止大起大伏 并追究領導責任 國務院3月八點意見 一 高度重視穩定住房價格 二 切實負起穩定住房價格的責任 房價提高到政治高度 建立政府負責制 省政府負總責 對住房價格上漲過快 控制不力 要追究有關責任人責任 三 大力調整住房供應結構 調整用地供應結構 增加普通商品房和經濟住房土地供應 并督促建設 四 嚴格控制被動性住房需求 主要是控制拆遷數量 五 正確引導居民合理消費需求 六 全面監測房地產市場運行 七 積極貫徹調控住房供求的各項政策措施 八 認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查 國務院4月八條意見 國務院總理溫家寶昨日主持召開國務院常務會議 分析當前房地產市場形勢 研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題 會議認為 近些年來房地產業持續快速發展 對經濟和社會發展的作用不斷增大 正確認識當前房地產市場形勢 及時解決出現的突出問題 促進房地產業健康發展 對于鞏固和發展宏觀調控成果 保持國民經濟平穩較快發展 具有重要意義 目前房地產市場存在的主要問題是 房地產投資規模過大 商品房價格上漲過快 商品房結構不合理 房地產市場秩序比較混亂 會議強調 必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題 作為當前加強宏觀調控的一個突出任務 基本原則是 積極穩妥 把握力度 突出重點 區別對待 因地制宜 分類指導 強化法治 加強監管 既要解決當前存在的突出問題 又要保持房地產業健康發展 會議提出 當前加強房地產市場引導和調控要采取以下措施 國務院4月八條意見 一是強化規劃調控 改善商品房結構 各地區要盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模 項目布局以及進度安排 并向社會公布 二是加大土地供應調控力度 嚴格土地管理 各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下 對居住用地土地價格 住房價格上漲過快的城市 適當增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量 依法制止炒買炒賣土地行為 三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控 保證中低價位 中小戶型住房的有效供應 經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價 四是完善城鎮廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 著力擴大廉租住房制度覆蓋面 城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級政府對市 區 縣政府工作的目標責任制管理 五是運用稅收等經濟手段調控房地