剩余法評估土地價格的實際應用及示例比較（終稿）蘇愛鋒煙臺衛正地產評估有限公司二七年十一月二十二日剩余法評估土地價格的實際應用及示例比較 受煙臺市土地資產經營中心委托，將剩余法評估土地價格的相關理論和具體應用實例綜合如下：一、剩余法的基本理論根據城鎮土地估價規程，剩余法作為一種主要的土地評估方法，其基本理論及應用要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V待估土地價格； A開發完成后的土地總價值或房地產總價值； B整個開發項目的開發成本； C開發商合理利潤。2、工作程序調查待估宗地的基本情況；確定待估宗地的最有效利用方式；估計開發建設周期和投資進度安排；估算開發完成后的土地總價值或房地產總價值；估算開發成本和開發商合理利潤；確定待估宗地的土地價格。3、估算開發完成后的不動產價值必須根據待估宗地的最有效利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合進行。4、確定開發周期和投資進度安排應當參照類似不動產的開發過程進行確定。5、確定開發成本開發成本是項目開發周期建設期間所發生的一切費用的總和。在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。6、計算利息地價款、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。在實際評估工作中，也可以把土地或房地產的未來價值及開發成本用折現的方法貼現至估價基準日，從而在剩余法公式中沒有利息項。折現率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率。7、計算利潤開發項目正常利潤一般以土地或房地產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產開發項目的平均利潤率。二、剩余法在中心評估具體應用中的設定條件1、開發完成后的不動產價值在現在的市場價格比較確定后按照年8%的上漲速度確定。2、開發周期自基準日確定為三年，開發成本假設按3年40%、30%、30%的比例每年內均勻投入。3、銷售周期自基準日起確定為四年，第一年按銷售面積的20%確定，第二年按銷售面積的30%確定，第三年按銷售面積的30%確定，第四年按銷售面積的20%確定，每年中假設均勻銷售。4、開發利潤按照全部預付資本的一定比例計算。5、銷售稅費中的營業稅及附加不屬預付資本，是在銷售完成后上繳，因此該部分不計算利潤，銷售中的費用如廣告費等應計算利潤。三、具體應用實例實例一：評估土地面積133333平方米，規劃建筑面積200000平方米，其中商服面積4萬平方米，住宅面積16萬平方米，1600個車庫，建筑面積假設全部為可銷售面積，假設按全部小高層建設，建設成本按照1200元/平方米，現在市場平均售價為商業6000元/平方米，住宅5000元/平方米，車庫3000元/平方米。按照新方案和新方法以折現方式計算：1、預計開發完成后不動產總價靜態價格為：46000+165000+1600303000/10000=118400萬元折現后為：11840020%（1+8%）0.5（1+7.65%）0.5+11840030%（1+8%）1.5（1+7.65%）1.5+11840030%（1+8%）2.5（1+7.65%）2.5+11840020%（1+8%）3.5（1+7.65%）3.5=119171.81萬元2、土地及建筑物開發成本成本類別序號項目收費基數費用單價或比例費用（萬元）土地費用1地價地價2土地契稅地價3%地價3%小計地價1.03前期費用1場地“三通一平”費建筑面積102002土地測量定界費用地面積226.673規劃設計費建筑面積102004規劃技術服務費建筑面積公建2.9元，住宅2元243.6用地面積1.8245施工圖設計費建筑面積102006施工圖審查費施工圖設計費12%247質量監督費建安造價0.07%20.838監理費建安造價1%297.69工程招投標等相關費用建安造價1%297.6小計1334.3建筑成本1房屋建筑面積1200240002車庫建筑面積12005760小計29760其他工程費用1基礎設施配套費建筑面積25350602防空地下室易地建設費建筑面積255003散裝水泥專項基金建筑面積2404勞保費建安造價2.60%773.765新型墻體保證金建筑面積3606建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積2407消防管理費建筑面積1.5308建設管理費建安造價建筑面積10萬以下3%，10-50萬2%，50萬以上1%2%595.29區內配套費建筑面積1002000小計9098.96其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按3年40%、30%、30%的比例每年內均勻投入。則折現后為：地價1.03+1334.3+35114.15=地價1.03+36448.453、銷售稅金及費用 在銷售商品房過程中支出的費用主要有：營業稅及附加：按銷售額的5.55%計算；廣告費等銷售費用:按銷售額的1.5%計算；合計為：119171.817.05%=8401.61萬元注意：銷售稅費不計利息，因此視同銷售時發生，需折現。4、投資利潤開發項目正常利潤按地價和開發成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤（建筑物開發成本地價）利潤率利潤1基數利潤率利潤1利潤2基數利潤240193.2610%4019.33地價*1.03地價*0.10340157.2615%6023.59地價*1.03地價*0.154540157.2620%8031.45地價*1.03地價*0.20640157.2625%10039.32地價*1.03地價*0.2575注意：此處建筑物開發成本、地價均為初始發生值，不考慮利息折現因素，即利息不計利潤。 6、計算宗地總地價 將上述各項代入公式：V=A-B-C地價預計開發完成后不動產總價（開發成本+銷售稅費）投資利潤具體數據見下表：土地成本開發成本銷售稅費投資利潤1投資利潤1開發總價地價*1.0336448.458401.614019.33地價*0.103119171.81 地價*1.0336448.458401.616028.99地價*0.1545119171.81 地價*1.0336448.458401.618038.65地價*0.206119171.81 地價*1.0336448.458401.6110048.32地價*0.2575119171.81 += 7、計算宗地單位面積地價單位面積地價總地價總用地面積利潤率總地價單位地價10%62049.8465415%57655.35432420%53627.11402225%49921.113744 完全按照舊方案和舊方法計算如下：1、預計開發完成后不動產總價靜態價格為：46000+165000+1600303000/10000=118400萬元2、土地及建筑物開發成本成本類別序號項目收費基數費用單價或比例費用（萬元）土地費用1地價地價2土地契稅地價3%地價3%小計地價1.03前期費用1場地“三通一平”費建筑面積102002土地測量定界費用地面積226.673規劃設計費建筑面積102004規劃技術服務費建筑面積公建2.9元，住宅2元243.6用地面積1.8245施工圖設計費建筑面積102006施工圖審查費施工圖設計費12%247質量監督費建安造價0.07%20.838監理費建安造價1%297.69工程招投標等相關費用建安造價1%297.6小計1334.3建筑成本1房屋建筑面積1200240002車庫建筑面積12005760小計29760其他工程費用1基礎設施配套費建筑面積25350602防空地下室易地建設費建筑面積255003散裝水泥專項基金建筑面積2404勞保費建安造價2.60%773.765新型墻體保證金建筑面積3606建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積2407消防管理費建筑面積1.5308建設管理費建安造價建筑面積10萬以下3%，10-50萬2%，50萬以上1%2%595.29區內配套費建筑面積1002000小計9098.96其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按3年均勻投入。 3、投資利息以上述建造成本及地價的合計為基數，按評估基準日中國人民銀行三至五年貸款利息7.65%，開發項目建設周期為三年，開發成本費用假設均勻投入，計息期為開發期的一年半，即按1.5年計；假設地價是一次性投入，計息期為3年，貸款利息為：貸款利息建筑物開發成本(1+7.65%)1.5 -1地價1.03(1+7.65%)3-1 4、投資利潤開發項目正常利潤按地價和開發成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤（建筑物開發成本地價）利潤率利潤1基數利潤率利潤1利潤2基數利潤240193.2610%4019.33地價*1.03地價*0.10340157.2615%6023.59地價*1.03地價*0.154540157.2620%8031.45地價*1.03地價*0.20640157.2625%10039.32地價*1.03地價*0.25755、銷售稅金及費用 在銷售商品房過程中支出的費用主要有：營業稅及附加：按銷售額的5.55%計算；廣告費等銷售費用:按開發價值的1.5%計算；合計為：8401.61萬元 6、計算宗地總地價 將上述各項代入公式：地價預計開發完成后不動產總價開發成本投資利息投資利潤銷售稅額及銷售費用土地成本開發成本利息1利息2銷售稅費投資利潤1投資利潤2開發總價地價*1.0340193.264873.530.25498347.24019.33地價*0.103118400地價*1.0340193.264873.530.25498347.26028.99地價*0.1545118400地價*1.0340193.264873.530.25498347.28038.65地價*0.206118400地價*1.0340193.264873.530.25498347.210048.32地價*0.2575118400 += 7、計算宗地單位面積地價單位面積地價總地價總用地面積利潤率總地價單位地價10%43927.29329515%40959.44307220%38196.63286525%35618.322671新方案新方法與原方案原方法結果比較：利潤率新方案新方法結果原方案原方法結果與比較10%465432951.4115%432430721.4120%402228651.425%374426711.4實例二：評估土地面積50000平方米，規劃建筑面積100000平方米，其中商服面積5萬平方米，住宅面積5萬平方米，500個車庫，建筑面積假設全部為可銷售面積，假設按全部高層建設，建設成本按照1390元/平方米，現在市場平均售價為商業6500元/平方米，住宅5000元/平方米，車庫3000元/平方米。按照新方案和新方法以折現方式計算：1、預計開發完成后不動產總價靜態價格為：56500+55000+500303000/10000=62000萬元折現后為：6200030%（1+8%）0.5（1+7.65%）0.5+6200030%（1+8%）1.5（1+7.65%）1.5+6200040%（1+8%）2.5（1+7.65%）2.5=62490.46萬元2、土地及建筑物開發成本成本類別序號項目收費基數費用單價或比例費用（萬元）土地費用1地價地價2土地契稅地價3%地價3%小計地價1.03前期費用1場地“三通一平”費建筑面積101002土地測量定界費用地面積2103規劃設計費建筑面積101004規劃技術服務費建筑面積公建2.9元，住宅2元224.5用地面積1.895施工圖設計費建筑面積101006施工圖審查費施工圖設計費12%127質量監督費建安造價0.07%11.198監理費建安造價1%159.859工程招投標等相關費用建安造價1%159.85小計686.39建筑成本1房屋建筑面積1390139002車庫建筑面積13902085小計15985其他工程費用1基礎設施配套費建筑面積25325302防空地下室易地建設費建筑面積252503散裝水泥專項基金建筑面積2204勞保費建安造價2.60%415.615新型墻體保證金建筑面積3306建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積2207消防管理費建筑面積1.5158建設管理費建安造價建筑面積10萬以下3%，10-50萬2%，50萬以上1%2%319.79區內配套費建筑面積1001000小計4600.31其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按2年60%、40%的比例每年內均勻投入。則折現后為：地價1.03+686.39+19304.92=地價1.03+19991.313、銷售稅金及費用 在銷售商品房過程中支出的費用主要有：營業稅及附加：按銷售額的5.55%計算；廣告費等銷售費用:按銷售額的1.5%計算；合計為：62490.467.05%=4405.57萬元注意：銷售稅費不計利息，因此視同銷售時發生，需折現。4、投資利潤開發項目正常利潤按地價和開發成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤（建筑物開發成本地價）利潤率利潤1基數利潤率利潤1利潤2基數利潤221271.710%2127.17地價*1.03地價*0.10321271.715%3190.76地價*1.03地價*0.154521271.720%4254.34地價*1.03地價*0.20621271.725%5317.93地價*1.03地價*0.2575注意：此處建筑物開發成本、地價均為初始發生值，不考慮利息折現因素，即利息不計利潤。 6、計算宗地總地價 將上述各項代入公式：V=A-B-C地價預計開發完成后不動產總價（開發成本+銷售稅費）投資利潤具體數據見下表：土地成本開發成本銷售稅費投資利潤1投資利潤1開發總價地價*1.0319991.314405.582127.17地價*0.10362490.46地價*1.0319991.314405.583190.76地價*0.154562490.46地價*1.0319991.314405.584254.34地價*0.20662490.46地價*1.0319991.314405.585317.93地價*0.257562490.46+= 7、計算宗地單位面積地價單位面積地價總地價總用地面積利潤率總地價單位地價10%31744.4238115%29466.28221020%27378.02205325%25456.811909 完全按照舊方案和舊方法計算如下：1、預計開發完成后不動產總價靜態價格為：56500+55000+500303000/10000=62000萬元2、土地及建筑物開發成本成本類別序號項目收費基數費用單價或比例費用（萬元）土地費用1地價地價2土地契稅地價3%地價3%小計地價1.03前期費用1場地“三通一平”費建筑面積101002土地測量定界費用地面積2103規劃設計費建筑面積101004規劃技術服務費建筑面積公建2.9元，住宅2元224.5用地面積1.895施工圖設計費建筑面積101006施工圖審查費施工圖設計費12%127質量監督費建安造價0.07%11.198監理費建安造價1%159.859工程招投標等相關費用建安造價1%159.85小計686.39建筑成本1房屋建筑面積1390139002車庫建筑面積13902085小計15985其他工程費用1基礎設施配套費建筑面積25325302防空地下室易地建設費建筑面積252503散裝水泥專項基金建筑面積2204勞保費建安造價2.60%415.615新型墻體保證金建筑面積3306建筑施工場界超標噪聲排污費建筑面積2207消防管理費建筑面積1.5158建設管理費建安造價建筑面積10萬以下3%，10-50萬2%，50萬以上1%2%319.79區內配套費建筑面積1001000小計4600.31其中土地費用及前期費用按購地時（基準日）一次投入，建筑成本及其他工程費用按2年均勻投入。 3、投資利息以上述建造成本及地價的合計為基數，按評估基準日中國人民銀行三至五年貸款利息7.47%，開發項目建設周期為二年，開發成本費用假設均勻投入，計息期為開發期的一年，即按1年計；假設地價是一次性投入，計息期為2年，貸款利息為：貸款利息建筑物開發成本(1+7.47%)1 -1地價1.03(1+7.47%)2-1 4、投資利潤開發項目正常利潤按地價和開發成本的一定比例計算。取投資利潤率為分別為10%、15%、20%、25%，則：投資利潤（建筑物開發成本地價）利潤率利潤1基數利潤率利潤1利潤2基數利潤221271.710%2127.17地價*1.03地價*0.10321271.715%3190.76地價*1.03地價*0.154521271.720%4254.34地價*1.03地價*0.20621271.725%5317.93地價*1.03地價*0.25755、銷售稅金及費用 在銷售商品房過程中支出的費用主要有：營業稅及附加：按銷售額的5.55%計算；廣告費等銷售費用:按開發價值的1.5%計算； 合計為：620007.05%=4371萬元 6、計算宗地總地價 將上述各項代入公式：地價預計開發完成后不動產總價開發成本投資利息投資利潤銷售稅額及銷售費用土地