天潤(rùn) 嘉元 項(xiàng)目營(yíng)銷市場(chǎng)報(bào)告 2008.10 長(zhǎng)春 目 錄 contens 1.市場(chǎng) 鐵北認(rèn)知 2.項(xiàng)目 深度探知 1/市場(chǎng)。 鐵北認(rèn)知 07年寬城區(qū)提出了 南優(yōu)北拓 的發(fā)展戰(zhàn)略，確定了長(zhǎng)春 北部新城 建設(shè)的奮斗目標(biāo)。 堅(jiān)持改造鐵北地區(qū)面貌，區(qū)域規(guī)劃、連片開發(fā)、配套建設(shè)、打造精品，提升檔次，著重加強(qiáng)環(huán)鐵商貿(mào)帶開發(fā)。 城市發(fā)展 南優(yōu)北拓 北部新城位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)的北部， 老城舊貌 是該區(qū)的一個(gè)重要特點(diǎn)。北部地區(qū)工業(yè)企業(yè)和棚戶區(qū)比較集中，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，道路完好率低，待開發(fā)區(qū)域占北部地區(qū)的 八成 以上，蘊(yùn)藏著極大的開發(fā)潛力。 開發(fā)背景 北部新城 城市服務(wù)中心區(qū) 中心區(qū)的 核心區(qū) 長(zhǎng)春市提出路網(wǎng)建設(shè)目標(biāo)： 重點(diǎn)建設(shè)北人民大街、洋浦大街、基隆北街、北亞泰大街，改造長(zhǎng)農(nóng)公路出入口和亞泰大街北出入口，對(duì)臺(tái)北大街、長(zhǎng)新路、遠(yuǎn)達(dá)大街北段、九臺(tái)路、柳影路等 17條街路 進(jìn)行大中修，綜合改造建設(shè) 227條巷道 。 爭(zhēng)取利用 3年到 5年 的時(shí)間，建成縱向以基隆街、青年路、凱旋路、人民大街、九臺(tái)路、亞泰大街、遠(yuǎn)達(dá)大街、洋浦大街為主，橫向以臺(tái)北大街、長(zhǎng)新路、柳影路、北四環(huán)路為主的 “八縱四橫” 道路。 正在研究論證 54線有軌電車 、 輕軌三期工程 延伸到北站前廣場(chǎng)。 交通環(huán)境 八縱四橫 +輕軌延伸 凱旋路 客運(yùn)站 主體工程完成客運(yùn)南站撤銷。 按照“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)、科技興區(qū)、環(huán)境優(yōu)區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展 五大產(chǎn)業(yè) ： 現(xiàn)代制造業(yè) /農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè) /商貿(mào)服務(wù)業(yè) /現(xiàn)代物流業(yè) /房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 。 戰(zhàn)略規(guī)劃 人潮涌動(dòng) +五大產(chǎn)業(yè) 寬城區(qū)居住區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè) 1. 公共交通完善，道路、橋梁翻修治理， 交通出行將成為居住優(yōu)勢(shì) 。 2. 生態(tài)環(huán)境改造將逐步 改變鐵北空氣污染嚴(yán)重的印象 。 3. 凱旋路客運(yùn)站的建成將成就又一個(gè)交通集散地，帶動(dòng) 物流、商流、信息流的發(fā)展 。 4. 五大園區(qū)的建設(shè)會(huì)增加了人們的就業(yè)機(jī)會(huì)和收入的穩(wěn)定性， 吸引人們買房投資和自住。 5. 北部中心區(qū)的建設(shè)，將與現(xiàn)有的中心區(qū)和正在建設(shè)的南部新中心區(qū)一起，形成一條貫穿長(zhǎng)春南北的增長(zhǎng)核心帶，大幅度提升長(zhǎng)春市的對(duì)外輻射能力，并在中心 外圍的互動(dòng)發(fā)展中， 強(qiáng)化區(qū)域綜合吸引力。 區(qū)域結(jié)論 新城啟動(dòng) 2/項(xiàng)目。 深度探知 占地面積： 約 20000m2 建筑面積： 約 50000m2 建筑形態(tài)： 多層 在建數(shù)量： 棟 項(xiàng)目位置： 北亞泰大街與慶豐路交匯處 周邊配套： 中學(xué)、養(yǎng)正中學(xué)、育紅小學(xué)、長(zhǎng)春市第三醫(yī)院等 本案數(shù)據(jù) 小社區(qū)大教育 綜合競(jìng)品項(xiàng)目的房源狀況和位置關(guān)系，我們確定了一下項(xiàng)目為本案重點(diǎn)競(jìng)品 正大光明城 清華園 華大 天朗國(guó)際 吳中印象 金質(zhì)融城 馬賽公寓 鉆石禮都 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 規(guī)模社區(qū)紛紛興起 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春證大置業(yè)有限公司 所在位置： 九臺(tái)路以東、亞泰大街以西、長(zhǎng)新街以北、寬府路以南 占地面積 : 64萬(wàn) 建筑面積： 100萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層、高層 證大光明城 2期清華園 項(xiàng)目定位： 多層、高層結(jié)合的鐵北中高檔生活社區(qū)。 周邊配套： 地處北城行政中心， 72中、養(yǎng)正中學(xué)、長(zhǎng)春市第三人民醫(yī)院 戶型區(qū)間： 在售戶型 55-180平米。 主力賣點(diǎn)： 8000平米雙層星級(jí)會(huì)所、室內(nèi)游泳館、羽毛球場(chǎng)、瑜珈房等。 住宅價(jià)格： 均價(jià) 3500元 /平米 車位價(jià)格： 9-12萬(wàn) /個(gè) 優(yōu)勢(shì) 開發(fā)商有港板上市背景，品牌力較強(qiáng) ； 與寬城區(qū)中心花園一路之隔，自然環(huán)境優(yōu)美； 產(chǎn)品全框架結(jié)構(gòu)，打造高品質(zhì)的大型住宅社區(qū)； 產(chǎn)品形式豐富，包括普通多層、復(fù)式花園洋房及小高層住宅； 完善的社區(qū)配套，精致的全區(qū)景觀； 注重品牌的包裝與推廣； 劣勢(shì) 定位區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目，受眾面較窄，普通階層望而卻步； 產(chǎn)品價(jià)格高于區(qū)域產(chǎn)品，騎虎難下； 大戶型產(chǎn)品銷售中遇到了阻力。 開 發(fā) 商： 大連華大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西。 占地面積 : 52萬(wàn) 建筑面積： 60萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層 華大 天朗國(guó)際 項(xiàng)目定位： 青年社區(qū) 周邊配套： 地處北城行政中心， 72中、養(yǎng)正中學(xué)、長(zhǎng)春市第三人民醫(yī)院 戶型區(qū)間： 40-110平米，大開間，約 10米進(jìn)深。主力戶型 60-75平米。 主力賣點(diǎn)： 2萬(wàn)平米私家公園領(lǐng)地。 價(jià) 格 ： 準(zhǔn)現(xiàn)房起價(jià) 2548元 /平米，均價(jià) 2800 2期價(jià)格仍 有下調(diào)趨勢(shì) 開盤日期： 2期產(chǎn)品尚未預(yù)約 優(yōu)勢(shì) 寬城區(qū)政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目； 大連華大進(jìn)入長(zhǎng)春的第一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商力求最高性價(jià)比； 大型社區(qū)，輻射范圍廣。 劣勢(shì) 臨近鐵路專用線，對(duì)居住品質(zhì)帶來一定影響； 周邊空氣污染較重，粉塵含量較高； 售樓處隱蔽，不利于項(xiàng)目的宣傳和推廣。 開 發(fā) 商： 吉林省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西。 占地面積 : 15.7萬(wàn) 建筑面積： 26萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層 /小高層 鉆石禮都 項(xiàng)目定位： 城北人本高尚社區(qū) 主力賣點(diǎn)： 設(shè)有大型蓄水池，保證 24小時(shí)生活用水， 1樓單獨(dú)設(shè)下水管，和樓上下水完全分離，韓式地?zé)岵膳泄幔謶艨刂啤?周邊配套： 小區(qū)內(nèi)部配套有 300米步行街，天光路小學(xué)、 47中學(xué)、 72中學(xué)、商業(yè)有華正，遠(yuǎn)東、沃爾瑪廣場(chǎng)，還有郵局、工行、建行、鐵北醫(yī)院、凱旋醫(yī)院。 戶型區(qū)間： 在售戶型 89-100平米 價(jià) 格 ： 3400 4300元 /平米 優(yōu)勢(shì) 在鐵北區(qū)域?qū)俸诵牡囟危椛浒霃缴婕暗秸麄€(gè)鐵北； 項(xiàng)目居住氛圍成熟，目前推廣組團(tuán)為紅鉆； 周邊配套相對(duì)完備； 在鐵北地區(qū)建立良好口碑。 劣勢(shì) 價(jià)格相對(duì)本區(qū)域較高； 項(xiàng)目建筑規(guī)劃無(wú)特色，缺乏視覺亮點(diǎn)。 開 發(fā) 商：江蘇吳中集團(tuán) 所在位置： 亞泰大街與寬府路交匯處（寬 城區(qū)政府東側(cè)），北城新核心，寬城區(qū)政府身旁。 吳中印象 項(xiàng)目定位： 國(guó)家健康住宅（長(zhǎng)春首家國(guó)家健康住宅建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目） 周邊配套： 地處北城行政中心， 72中、養(yǎng)正中學(xué)、長(zhǎng)春市第三人民醫(yī)院 戶型區(qū)間： 45-120平米， 主力戶型 90平米。 大開間，獨(dú)特外凸飄窗設(shè)計(jì)。 主力賣點(diǎn)： 1.5萬(wàn)平運(yùn)動(dòng)休閑主題景觀專屬公園。 營(yíng)銷階段： 尚屬形象推廣初期， 優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)春首家國(guó)家健康住宅建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目； 外埠開發(fā)商，形象起點(diǎn)較高。 劣勢(shì) 推廣斷層，未引起市場(chǎng)關(guān)注； 中國(guó)南方城市受世界金融危機(jī)影響較大，開發(fā)商信譽(yù)度易受質(zhì)疑。 金質(zhì)融城 主力賣點(diǎn)： 北歐式建筑風(fēng)格 園區(qū)規(guī)劃有兩個(gè)大型地下停車庫(kù)，半地下 私家車庫(kù)和部分地上停車位。 臨長(zhǎng)新街還規(guī)劃有 3萬(wàn)平米的大型商場(chǎng)。 周邊配套： 72中、養(yǎng)正中學(xué)、長(zhǎng)春市第三人民醫(yī)院、扶貧市場(chǎng) 戶型區(qū)間： 40-250平米，以 90-130平米為主力戶型 價(jià) 格 ： 起價(jià) 3000元 /平米 均價(jià) 3000元 /平米 開盤時(shí)間： 2008年 10末 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春市金質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西。 建筑面積： 22萬(wàn) 綠 化 率 : 33.8% 容 積 率 : 2.1 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春吉順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 凱旋路與長(zhǎng)新街交會(huì)處 占地面積 : 2萬(wàn) 建筑面積： 3.8萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層、小高層 馬塞公寓 項(xiàng)目定位： 中高檔住宅，精裝修小戶型公寓 主力賣點(diǎn)： 外觀設(shè)計(jì) 法國(guó)馬塞風(fēng)格 周邊配套： 72中、吉林工程師范學(xué)院，有工行、建行、鐵北醫(yī)院。 戶型區(qū)間： 以 50-100平米為主，由 4棟多層、 2棟 11層商務(wù)公寓及 3棟配套公建組成。多層房源 230套，商務(wù)公寓約 300套。 價(jià) 格 ： 3000 3780元 /平米 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 柳影路 1567號(hào)，柳影路與農(nóng)安北街交會(huì)處 占地面積 : 一期 8萬(wàn)，二期 10萬(wàn) 建筑面積： 54萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層 華泰世紀(jì)新城 項(xiàng)目定位： 鐵北大型中檔生活社區(qū) 周邊配套： 柳影路小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 15中、 72中 幼兒園 :小區(qū)幼兒園 綜合商場(chǎng) :天池市場(chǎng)、新月市場(chǎng) 郵局 :中國(guó)郵政 銀行 :工行、建行、商行、交行、光大銀行 醫(yī)院 :武警醫(yī)院、宋家醫(yī)院 戶型區(qū)間： 主力戶型 48-68平米 住宅價(jià)格： 起價(jià) 2800元 /平米 車位價(jià)格 ： 9 12萬(wàn) /個(gè) 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春星火房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 青年路與新月路交會(huì)處 占地面積 : 44.6萬(wàn) 建筑面積： 70萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層、高層 東田 青年城 項(xiàng)目定位： 長(zhǎng)春北部新城核心居住區(qū) 主力賣點(diǎn)： 項(xiàng)目還將開發(fā) 20萬(wàn)平米的商業(yè)配套， 5萬(wàn)平米的奧林匹克公園和 2萬(wàn)平米的全民健身中心。 周邊配套： 小區(qū)內(nèi)部有會(huì)所、幼兒園、全民健身中心，中小學(xué)有一汽一中、一汽八小、俄語(yǔ)學(xué)校，商業(yè)有北京華聯(lián)超市、南街超市、家樂生鮮超市、新月市場(chǎng)、銀行有農(nóng)行、建行、醫(yī)院有武警醫(yī)院、宋家醫(yī)院、奮進(jìn)醫(yī)院。 戶型區(qū)間： 在售戶型 80-90平米 價(jià) 格 ： 起價(jià) 3400元 /平米 均價(jià) 3600元 /平米 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春建工集團(tuán)建鑫房地產(chǎn)公司 所在位置： 利國(guó)街與臺(tái)北大街交會(huì)處 占地面積 : 27萬(wàn) 建筑面積： 38萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層 /小高層 /高層 榮旺天下 主力賣點(diǎn)： “新德式”建筑風(fēng)格 周邊配套： 幼兒園，風(fēng)情商業(yè)街，鐵北小學(xué)，天光路小學(xué)，47中， 72中，國(guó)商、沃爾瑪、光復(fù)路、黑水路、遠(yuǎn)東批發(fā)，鐵北醫(yī)院，凱旋醫(yī)院，春日醫(yī)院。 戶型區(qū)間： 45-145平米，主力戶型 70-95 價(jià) 格 ： 均價(jià) 3300元 /平米 開 發(fā) 商： 吉林北華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 凱旋路與臺(tái)北大街交會(huì)處 占地面積 : 40萬(wàn) 家住面積： 60萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層 臺(tái)北華郡 項(xiàng)目定位： 中高檔產(chǎn)品 周邊配套： 七十二中，四中，朝鮮族中學(xué)，凱旋路醫(yī)院，武警醫(yī)院，鐵路醫(yī)院 戶型區(qū)間： 50-100平米 價(jià) 格 ： 均價(jià) 3600元 /平米 開 發(fā) 商： 長(zhǎng)春民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在位置： 臺(tái)北大街與青石路交匯處 二中專北側(cè) 占地面積 : 3.8萬(wàn) 建筑面積： 10萬(wàn) 產(chǎn)品類型：多層 /小高層 /高層 臺(tái)北陽(yáng)光 主力賣點(diǎn)： 人車分流規(guī)劃設(shè)計(jì)。超大地下停車場(chǎng)。 周邊配套： 72中學(xué)、四中、朝中、二中專、凱旋路小學(xué)、幼兒園 :雙語(yǔ)四班制幼兒園 ,綜合商場(chǎng)。華聯(lián)超市、華正批發(fā)市場(chǎng) ,站前購(gòu)物廣場(chǎng) , 戶型區(qū)間： 53-120平米，小戶型為主 價(jià) 格 ： 均價(jià) 3800元 /平米 分析結(jié)論 1. 區(qū)域內(nèi)過去城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差，隨著棚改，市政建設(shè)的完善，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，“北部新城”有望形成； 2. 區(qū)域整體居民生活水平較低，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型比較單一，多層是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品； 3. 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型產(chǎn)品居多，主力戶型為兩房，主力面積一般在60-80平方米； 4. 從目前在售的項(xiàng)目情況看，本區(qū)域內(nèi)只有證大光明城價(jià)格在 3500元左右，中低端市場(chǎng)的平均單價(jià)在 2600元 /平方米左右； 5. 區(qū)域內(nèi)成交客群以周邊居民、中青年企業(yè)職工為主。 THE END. 購(gòu)物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 1、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 目錄 一、購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 購(gòu)物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購(gòu)物中心定位 2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 3、滿足消費(fèi)者需求 4、提升租值 二、什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 1、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營(yíng)業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 4、部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不能有效產(chǎn)生互動(dòng) 5、需要增加其他種類的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu) 6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營(yíng)位置和樓 層的換位調(diào)整 什么情況下購(gòu)物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 7、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)需要 8、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有較大市場(chǎng)空間 9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購(gòu)物中心 必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的調(diào)整和提升 三、購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購(gòu)物中心定位的檢討 2、購(gòu)物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購(gòu)物中心常客的消費(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析 6、 原有租戶的經(jīng)營(yíng)狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備 10、調(diào)整、提升前后租金收益比較 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動(dòng)線改造工程的可能性 12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用 購(gòu)物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 四、購(gòu)物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求 2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選 3、中介機(jī)構(gòu)