保利香雪山 2009創意城市別墅 鏖戰，廣州別墅 廣州別墅市場專項培訓 2009年 5月 6日 保利香雪山 2009創意城市別墅 第一部分：廣州別墅 第二部分：鏖戰分析 第三部分：品我風尚 保利香雪山 2009創意城市別墅 第一部分 廣州別墅 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 1、廣州別墅分布 金 沙 洲 板 塊 （ 4） 從化板塊（ 6） 花都板塊（ 14） 番禺板塊（ 7） 蘿崗板塊（ 5） 增城板塊（ 5） 時代糖果 中海金沙熙岸 元邦 -山清水秀 圣普拉多島岸別墅 玖瓏湖 桃花源 芙蓉半島 溢盈湖畔 天馬河國際公館 天湖峰境 美林湖 假日半島 綠茵豪苑 雅圖奧園 南航碧花園 金碧御水山莊 萊茵水岸 居禮 -潤園 珠光流溪御景 珠江國際城 東方夏灣拿 逸泉山莊 保利香雪山 萬科城 合生帝景山莊 龍光比華利山 金地荔湖城 恒大山水城 鳳凰城 綠野山莊 銀匯府邸 頤和高爾夫山莊 招商金山谷 新光城市花園 錦繡銀灣 翡翠藍灣 南沙碧桂園 南沙境界 南沙濱海花園 保利林語山莊 全廣州主要別墅項目 40個 恒大御景半島 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 2、廣州別墅供應 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 全廣州可售別墅產品共計 2158套，其中花都板塊 貨量最大，蘿崗板塊貨量最少； 五一成交，花都由于 美林湖和玖瓏湖的強勢推貨，取得 148套的銷售業績，增城加號的銷售則由于鳳凰城和山水城的銷售有所提升 可推貨量 250套 總體推貨 831套 總體推貨 371套 總體推貨 142套 總體推貨 302套 總體推貨 262套 五一成交 15套 五一成交 148套 五一成交 25套 五一成交 9套 五一成交 50套 五一成交 10套 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 3、廣州別墅產品 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 目前全市供應的別墅產品主要為聯排別墅，獨立別墅和雙拼別墅在售單位有限； 除了頤和高爾夫和玖瓏湖外，大部分獨立別墅都在 400-500 左右； 聯排別墅， 從化、番禺、增城板塊 ，以小型別墅為主， 花都、羅崗 則以 200-400 的中型別墅為主 聯排別墅 260-530 聯排別墅 200-400 聯排別墅 180-266 聯排別墅 220-360 聯排別墅 120-260 聯排別墅 180-275 獨立別墅 500-1000 獨立別墅 240-860 獨立別墅 340-500 獨立別墅 370-560 獨立別墅 330-350 獨立別墅 350-400 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 4、廣州別墅價格 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 總體來看，聯排（雙拼）別墅，價格總體較高的主要集中在 蘿崗板塊 ，其次則是番禺板塊（ 新光城市別墅 ），均價在 16000-18000之間； 獨立別墅則主要是 花都板塊 ，較多項目擁有獨立別墅資源，尤以 玖瓏湖 為重，均價達到20000，另外，僅有白云板塊的 頤和高爾夫山莊、恒大御景半島 達到 20000以上均價； 聯排別墅 11500-18000 聯排別墅 4500-14000 聯排別墅 8000-11000 聯排別墅 15000-27000 聯排別墅 4500-11000 聯排別墅 5000-16000 獨立別墅 28000-30000 獨立別墅 7000-20000 獨立別墅 15000-18000 獨立別墅 16000-20000 獨立別墅 13000-15000 獨立別墅 7000-10000 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 5、廣州別墅總體競爭 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 江景 公交站臺廣告 南湖 高爾夫 王子山風景區 芙蓉帳風景區 高爾夫 自然風景區 溫泉 高爾夫 蘿崗新區府 科學城 群山環繞 世界大觀 山水資源 價格優勢 新塘產業集群帶 永和、開發區產業帶 成熟居住大盤林立 近天河商業帶 完善的交通網絡 山水資源豐富 各區域優勢都非常明顯 位于該區中心的，僅 蘿崗板塊 區域發展潛力 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 5、廣州別墅總體競爭 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 居住人口混雜 交通網絡暫未完善 眾多洋房項目中的別墅 距離廣州車程遠 板塊銷售印象差 各項目配套薄弱 距離廣州車程遠 板塊形象屬中檔 在售項目較少，關注低 區域內配套短期未成熟 距離廣州較遠 板塊形象較一般 配套較為低檔 各區域劣勢均非常明顯 郊區劣勢 所帶來的其他軟肋短期內難以改善 板塊升值潛力期望低 南沙區交通及配套未成熟 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、整體分析 5、廣州別墅總體競爭 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 6大板塊，目前最受市場和買家關注的，主要為 花都、蘿崗及番禺板塊（華南板塊部分） ，由于各板塊短期內都較難完善其地域配套等軟肋，該格局短期內不會有大改變 綜合評分： 7 居住氛圍濃厚，但檔次較低，但對于別墅買家而言，交通便利，優勢的江景資源是其重要的優勢和吸引點 綜合評分： 8 大盤林立，但缺乏成熟的生活配套和區域成熟度，山水資源、高爾夫受到別墅買家親睞，但較遠的交通時間和費用成本令客戶考慮頗多，升值潛力不明確 板塊長期不屬于廣州客戶關注的重點，經歷房產寒冬后，該區域原本的投資類買家劇減，后期走勢堪憂 綜合評分： 5 由于蘿崗新城的快速建設，加快該區域物業（尤是別墅物業）升值，與市區半小時車程等綜合因素，使其在別墅競爭中占盡先機 綜合評分： 9 板塊內擁有成熟別墅大盤（鳳凰城）優質山水資源（山水城）高爾夫（金地荔湖城），綜合性強，但板塊形象中低檔及距離市區遠一定程度上限制了其發展 綜合評分： 7 板塊兩極分化較為明顯，南沙新區項目，受關注度低，交通配套的短期缺乏更減低客戶信心，華南板塊 【 二龍戲珠 】 ，又是市場長期熱炒的項目，在市場上還是有一定的號召力。 綜合評分： 7 保利香雪山 2009創意城市別墅 第二部分 鏖戰分析 保利香雪山 2009創意城市別墅 一、競爭篩選 1、競爭別墅分布 金 沙 洲 板 塊 從化板塊 花都板塊 番禺板塊 蘿崗板塊 增城板塊 頤和高爾夫山莊 玖瓏湖 美林湖 萬科城 龍光比華利山 合生帝景山莊 保利林語山莊 保利香雪山 金山谷 新光城市花園 恒大山水城 金地荔湖城 保利香雪山面對 40個別墅項目，在產品差異性、價格類比及客戶選擇三個單項參考比較后，認為 【 頤和高爾夫 】【 玖瓏湖 】【 美林湖 】【 萬科城 】【 新光城市花園 】 具有較大的競爭參考價值 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 項目 玖瓏湖 項目位置 花都區 九龍湖國際社區 占地 113萬 總建 80萬 總貨量 將分為 6期開發建設 現貨狀況 一期占地 24萬平米，總建 12萬平米 ， 269套 現推戶型 430-870 的獨棟別墅為主，另加少量單位面積介于 348-352平方米之間的雙拼別墅 開盤時間 2009年 5月 1日 現行價格 20000元 / 推廣語 傳奇相遇 非偶然所成 基本數據 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 銷售情況 五一推出 85套，銷售約 80套 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 營銷推廣 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 現場實景 大門 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 現場實景 沿途 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 現場實景 高爾夫球場 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 1、玖瓏湖 現場實景 樣板房 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 項目位置 花都區 山前大道 占地 坐擁 30000畝休閑森林， 8000畝生態湖面 總建 未知 總貨量 未知 現貨狀況 “金色溪谷”組團，首推約 50套 現推戶型 山地聯排庭院別墅，戶型面積 300 380平方米 開盤時間 2007年 5月 1日 現行價格 3800元 / 起，均價 6000元 / 推廣語 超越期望的別墅夢想 基本數據 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 銷售情況 在售 五一共銷售 15套單位 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 戶型分析 美林湖別墅，主力居住層 2層； 部分有三層半平層面積的露臺； 地下室和車庫（車庫在地下室）均計算進銷售面積； 外圍花園較小，且不做植被綠化鋪裝，多以簡易瓷磚鋪面； 充分利用天然植物裝飾別墅外立面； 臥室開窗面較窄，采光較為不利； 全屋頂采用歐式斜坡頂，頂層房間利用率有所降低； 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 戶型分析 一層戶型優點 入戶先進休閑區，挑空，采光優質； 首層設置老人房，方便家中老人居住； 客廳小躍式，增加生活情趣； 停車后直接由地下室入戶，形成多種入戶方式，保證私密性； 一層戶型缺點 入戶庭院浪費客餐廳空間； 整體屋院難以達到南北對流，餐廳無采光； 客廳無挑空，缺乏別墅大氣的感覺； 玄關緊靠上下樓梯，行動較為不便； 一層無直接前后花園，景觀有限； 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 戶型分析 二層戶型優點 三房設置，滿足家庭居住用房； 主人房全套房設計，包含衣帽間； 設側露臺，增加附送面積； 南向臥室帶大陽臺； 二層戶型缺點 走道狹窄，不方便多人行走； 主臥室無陽臺配置； 僅庭院挑空，有景觀卻浪費了使用空間； 單側采光露臺，可利用率低； 三房排布緊湊，無法滿足別墅的舒適感； 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 戶型分析 負一層戶型優點 雙車位設置，帶電閘安全門； 配置影音房，增加社交和功能區； 南北天井設置，增加地下室采光通風； 衛生間配置，增加社交功能便利； 負一層戶型缺點 地下室全計算銷售面積，無附加值可言； 車位占據大半空間，其余空間可利用率低； 部分單位 三層露臺 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 營銷推廣 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 營銷推廣 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 營銷推廣 西班牙風情節 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 2、美林湖 現場實景 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 基礎數據 項目 玖瓏湖 項目位置 白云區南湖邊（頤和山莊內） 占地 40萬 總建 10萬 總貨量 將分為 3期開發建設 現貨狀況 在推二期產品 50套 現推戶型 400-1000 的獨棟別墅和聯排別 墅為主 開盤時間 2009年 4月 現行價格 18000-30000元 / 推廣語 現代英倫生活姿態 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 銷售情況 五一成交 1套， 3680萬 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 戶型分析 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 戶型分析 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 3、頤和高爾夫莊園 現場圖片 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 4、新光城市花園 基礎數據 占地面積： 500畝（約 33萬平方米） 別墅類型：聯排別墅（坡地） 別墅風格：南加州 別墅面積： 320-600 （一期） 270-280 （二期） 別墅數量： 78套（一期） 78套（二期） 別墅價格： 16000-18000元 / （一期） 12000元 / （二期） 附送空間： 50-150 花園、 60 地下室、 20 露臺 保利香雪山 2009創意城市別墅 二、個盤分析 建筑立面 新光的別墅調性較為匹配現時買家需求和美感，對加州風情的園林