1、 高效保溫隔熱外墻體系 2、 熱橋阻斷構造技術 3、 高效保溫隔熱屋面技術與構造設計 4、 高效門窗系統與構造技術 5、 高性能保溫隔熱玻璃技術與選用 6、 高性能遮陽技術系統 7、 建筑輻射采暖制冷系統 8、 臵換式全新風系統 9、 住宅主動通風與“房屋呼吸”技術系統 10、 能量活性建筑基礎與地源熱泵系統 11、 高效太陽能利用系統 12、 PCM_相位變化蓄熱材料技術體系的應用 13、 衛生間后排水成套系統 14、 隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術 15、 提高住宅光環境舒適性的技術系統 16、 綠色屋面技術系統 17、 中水循環及雨水回收再生利用系統 18、 智能樓宇自控系統 高科技生態住宅建筑的 18大系統已經非常的成熟和完善，而且造價非常低廉。 產品設計建議 高科技住宅 已經成熟的 18大高科技生態建筑系統 高效保溫構造外墻體系 建筑內保溫致命缺點是無法避免冷橋，容易形成冷凝水從而破壞墻體，因此無論是從保溫效果還是從外飾面安裝的牢固度和安全性考慮， 外墻外保溫及飾面干掛技術都是最好的外墻保溫方式。 外保溫的形式可有效形成建筑保溫系統，達到較好的保溫效果，減少熱橋的產生， 其次保溫層與外飾面之間的空氣層可形成有效的自然通風，以降低空調負荷節約能耗并排除潮氣保護保溫材料 ，最后，外飾面有掛件固定，非粘接，無墜落傷人危險。 產品設計建議 高科技住宅 高效門窗系統及高性能玻璃的選用與構造技術 采用高性能門窗，玻璃的性能至關重要。高性能玻璃產品比普通中空玻璃的保溫隔熱性能高出一到數倍。例如 單面鍍膜 Low-E中空玻璃 ，其導熱系數約為 1.7w/m2k，保溫隔熱性能比普通中空玻璃提高一倍，德國新型的保溫節能玻璃 U值達到 0.5，比普通 36cm磚墻加 6cm聚苯保溫層保溫效果還好。 產品設計建議 高科技住宅 熱橋是熱量傳遞的捷徑，不但造成相當的冷熱量損失，而且會有局部結露現象，特別是在建筑外墻、外窗等系統保溫隔熱性能大幅度改善之后，問題愈發突出。 因此在設計施工時，應當對諸如窗洞，陽臺板，突出圈梁，及構造柱等位臵采用一定的保溫方式，將其熱橋阻斷，達到較好的保溫節能效果并增加舒適度。 熱橋阻斷技術在國外已有優秀的技術和廣泛的應用，如 消除陽臺樓板冷橋構造，德國已有非常成熟的產品，如“鋼筋 /絕緣保溫材埋件”等。 這種產品在施工中埋入混凝土樓板，施工簡便，效果非常好。國內完全有能力開發這類產品，也會有很好的市場反映 產品設計建議 高科技住宅 熱橋阻斷構造技術體系 外遮陽設施 外遮陽是最有效的遮陽設施，它直接將 80%的太陽輻射熱量遮擋于室外，有效的降低了空調負荷，節約了能量。結合建筑形式，在南向及西向安裝一定形式的可調外遮陽，隨使用情況進行調節，這樣既能滿足夏季遮陽的要求，又不影響采光及冬季日照要求。 并且可進一步安裝光、溫感元件及電動執行機構以實現智能化的全自動控制， 在室內無人的情況下也可根據室內外溫度及日照強度自動調節遮陽設施， 以降低太陽輻射的影響，節約能源。 內遮陽設施 相對于外遮陽，內遮陽設施對太陽輻射的遮擋效果較弱，但對于居住建筑而言，不論從私密性角度還是防眩光角度考慮都是必須的。同時其對于改善室內舒適度，降低空調負荷及美化室內環境都有一定的作用。 產品設計建議 高科技住宅 住宅生態通風技術與 “ 房屋呼吸 ” 概念 目前，歐洲采用的住宅動力通風系統主要有兩種。一種是門窗 +廚衛排風扇的通風系統。這一種造價便宜，安裝簡單；缺點是噪聲干擾，通風效果不理想。 另一種是 外墻進風設備 +衛生間出風口 +屋頂排風扇的通風系統。 在過濾空氣、降低噪聲的同時，科學合理地保證了室內通風量，排出衛生間潮濕污濁空氣，噪聲干擾小； 產品設計建議 高科技住宅 產品設計建議 高科技住宅 產品設計建議 高科技住宅 自然通風與采光的利用 自然通風和采光往往是結合在一起的。 依靠室內外的風壓及熱壓差，在戶型設計時形成有組織的自然通風，在室外氣候適宜時通過自然通風達到調節室內熱環境的目的 產品設計建議 高科技住宅 太陽能 對太陽能的利用總體上可分為兩類：太陽能集熱板集熱及太陽能光伏發電。太陽能集熱板集熱技術較為成熟，設備材料價格也不昂貴，有一定的應用。 產品設計建議 高科技住宅 淺層土壤熱能 地源熱泵系統 地源耦合熱泵機組可做為空調系統冬季供熱，夏季供冷的冷熱源系統，并同時提供生活熱水。它就是利用地下土壤，巖石及地下水溫度相對穩定的特性，輸入少量的高品位能源 (如電能 )，通過埋藏于地下的管路系統與土壤、巖石及地下水進行熱交換，夏季，通過對室內制冷將建筑物內的熱量搬運出來，一部分用于提供免費生活用熱，其余換熱到地下儲藏起來，冬季把地下儲藏的低品位熱能通過熱泵搬運出來，實現對建筑物供熱及提供生活熱水。 地源耦合熱泵的能耗很底，僅為常規系統能耗的 25%-35%，它由水循環系統、熱交換器、地源熱泵機組、空調末端及控制系統組成 產品設計建議 高科技住宅 產品設計建議 高科技住宅 電冷聯熱產 熱電冷聯產是采用燃煤或燃氣產生一次蒸汽利用汽輪機發電，來提供電力，同時充分回收其排放的低品位廢熱即中高溫二次蒸汽及高溫煙氣來提供生活用熱、冬季供暖以及為單效或雙效溴化鋰制冷機提供動力夏季供冷，從而實現冷、熱、電聯產。 熱電冷聯產的效率較高，大型火力發電廠實際運行效率只有 36左右，而冷熱電聯產項目的實際運行效率可達 60-80左右。 產品設計建議 高科技住宅 輻射制冷供暖系統加置換式通風系統 輻射制冷采暖系統加置換式新風系統是一種全新的空調方式，它在提供舒適健康的室內熱濕環境及低噪音聲環境的同時也具有較好的節能效果。 產品設計建議 高科技住宅 產品設計建議 高科技住宅 變風量（ VAV）系統與變頻技術 變風量系統是由變頻中央空調系統配以變風量 (VAV)末端設備組成，是一種高舒適度，低能耗的空調系統。 變風量系統比常規這種系統具有相當多的優點： 系統中的能耗設備均可進行變頻調節能量輸出，即使在較低負荷的共況下，也能通過變頻調節而工作在較高的效率下，節約大量能源。 系統中各個房間可獨立起停及調節溫度，并且互不影響，給使用者創造了極高的舒適度。 變頻技術是在建筑物空調負荷需求發生變化時，（如室內人員、室外溫度、太陽輻射強度的變化）通過對冷水機組，水泵，風機等設備進行變頻調節來降低能量輸出以適應負荷需求。其整體節能效果可達到 30-40%。 產品設計建議 高科技住宅 消除樓板噪聲，浮筑樓板技術 為解決樓板撞擊傳聲產生的噪音，德國住宅地面普遍采用“ 浮筑樓板 ”構造（ Schwimmende Estrich）。即在結構樓板上鋪設一層絕緣隔聲材料，上面再澆筑6-8cm的混凝土沙漿層，這層樓板好像浮在絕緣層上，與樓板及四周墻體分離，從而達到極好的隔音效果。 產品設計建議 高科技住宅 衛生間后排水成套技術 后排水系統構造是目前首選的方法，這種構造避免了通常下排水構造在衛生間地面上打洞，下水管掛在樓下房間天花上的作法，從根本上消除了噪音、交叉感染、冷凝水等問題，使業主真正享有獨立完整的產權 產品設計建議 高科技住宅 中水處理及回用系統 中水處理系統就是將生活廢水、冷卻水、已達標排放的生產污水等水源，經物化或生化處理，達到國家 生活雜用水水質標準 ，然后再回用于廁所沖洗、灌溉草坪、洗車、工業循環水及掃除用水等。充分利用有限的水資源，替換出等量的自來水，又減輕了城市污水處理廠的運行負荷，是利國利民造福后代的善舉 產品設計建議 高科技住宅 產品設計建議 高科技住宅 綠色屋面技術 在這方面，國外已有成熟的綠色屋面技術，適宜不同條件、不同植物的生長構造。例如 在通常條件下，可種植一些易成活、成本低、無需管理的植物，如草類、苔蘚類植物； 或種植觀賞效果好、需定期維護且對土壤厚度要求較高的植物，使其隨季節變化形成不同的景觀效果。 這一構造，一方面要滿足植物生長的不同要求，解決蓄水和通風問題；同時該技術構造必須保證建筑頂部防水層不受植物根系的破壞，從而提高居住的舒適性 產品設計建議 高科技住宅 如何進行房地產市場分析 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產市場分析？ 房地產市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產市場分析？ 慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告 市場 為什么要進行房地產市場分析？ 開發商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產品建議 5。 評估項目目標實現的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業研究市場的供需關系。 需求方：物業的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！ 房地產市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區域市場、專業物業市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現在、未來 區域 市場分析 專業 市場分析 項目 市場分析 廣州經濟環境和房地產市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區域房地產發展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區域界定 這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分 。 第二步：區域經濟環境和市場分析 考察整個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。 第三步：專業市場分析 按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 區域經濟 環境分析 區域房地產市場分析 （一）基本內容 + 對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區域經濟環境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數 2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構 3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃 區域房地產市場分析 1、投資：開發投資額 2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金 3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產景氣指數、價格指數 數據來源 各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒 土地、規劃部門的政府官員訪談 規劃、房地產等專業人士訪談 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 人均 GDP與房地產發展關系 GDP增速與房地產發展關系 發展階段 啟動階段 快速發展階段 平穩發展階段 減緩發展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發展特征 超速發展 單純數量型 快速發展 以數量為主，數量與質量并重 平穩發展，以質量為主，數量與質量并重 緩慢發展 綜合發展型 宏觀經濟增長 房地產業發展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩定發展 大于 8% 高速發展 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產開發投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產開發投資 /GDP 0.2 反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為 0.1-0.15 房地產開發投資 /固定資產投資 37 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產投資額 1.1 反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率 房地產市場預警預報指標體系 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國各主要城市的恩格爾系數 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業市場分析（住宅） 1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格 2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分） 3、住宅商品房成交結構、產品特點分析 4、住宅商品房成交價格分析 5、專業房地產市場總結 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項目市場分析 （微觀層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度 周圍環境：自然 景觀、人文環境 關聯性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對手分析 目標客戶分析 現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應 目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標客戶 2. 目標客戶的臵業需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機會點 最終目標 S T O W 內部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項目 +環境 +競爭） SWOT分析的價值要素 S/W（優勢 /劣勢） 的價值要素 地段要素 環境要素 地塊要素 項目要素 具體地說，針對一個 地塊 的價值要素包括： 地段要素 地段 /片區認知度 /周邊配套（商業 /教育） /交通等（可總結為便利性 /成熟度 /知名度） 環境要素 自然環境 /四至景觀 /社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程