美院 項目可行性研究報告 華宇地產全程服務機構 二 00 八年四月 三日 第一章 總 論 1.1 投資單位簡介 陜西 三鼎 實業 有限公司成立于 200 年，注冊資金 萬元人民幣，開發資質為 級 .主要從事高品質物業的開發與經營。 公司現有員工 人 ，其中，中高級以上職稱的專業技術 人員 人，主要管理人員均來自本市較有影響的開發企業，具有豐富的項目運作經驗和管理經驗。公司機構呈矩陣式。在此基礎上建立健全了快速高效的決策系統和一整套科學有序的管理體系，并創建了靈活有效的激勵機制， 從而保證了產品打造的“精益化生產流程”。 公司目前正在動工的“ 集美 ”位于 雁塔 區 健康 路與 吉祥 路 東 南角，該項目面 積 35891 萬平方米（由 4 層商業和 15 層 loft 結構住宅共同組成 ），計劃總 資約 1.7 億人民幣。 陜西 三鼎 實業 有限公司將憑借集團強大的資金支持，堅持“誠信為本、效率至上、平等協作、追求卓越”的企業理念，走超常規發展之路，大力儲備土地，強化產品打造，注重市場營銷，逐步實現做精、做強、做大的戰略目標，力爭在五年之內成為本市地產界的主流企業。 1.2 項目建設必要性 1.2.1 發揮土地級差效益的需要 “ 集美 ”項目的地理位置和周邊環境良好，適合住宅開發。該項目用地過去一直作為 村留 地，從房地產經濟學的角度，不能發揮土地的級差效益。而作 商品 住宅 開發 用地，本項目的開發建設將對促進區 域經濟的發展，促進土地效益潛力的發揮有著積極的作用。 1.2.2 開發商自身發展的需要 本項目是由陜西 三鼎 實業 有限公司開發的第 二 個項目，由于該項目位置極佳，加之 公司 強大的經濟實力及專業開發經驗，從而確保該項目的開發成功 和 長期穩定的收益。 第二章 市場分析 2.1 項目周遍環境分析 2.1.1 項目宏觀位置分析 ： 該地位于 西安 南郊 ， 小寨、吉祥村商業居住圈。 目前是西安市經濟最活躍的區域 之一 。 小寨圈層 發展模式不同于其他城市早期形成的開發區，它的地理位置與城市核心區較近，緊鄰城市二環路。因此， 該區域 目前不僅僅是西安市的經濟發展核心區域，同時也成為居住生活發展最快的區域。今年來，該地區的房地產發展迅速，供需兩旺，已經成為西安市房地產開發最活躍的區域之一 。 2.1.2 項目中觀環境分析： 小寨居住圈層 依據發展的進程分為 兩 期。其中， 第一期主要致力于商業整改與建設，在商業規劃整合的同時，而起的各種形式建設的住宅物業 開始建設，由于 商業物業 強大 的輻射力， 住宅物業 沿著 長安路 、 小寨東西路 、 吉祥 路形成三條強勁的發展軸， 并以此為骨架迅猛發展。目前， 該區域 的基礎設施建設已經 非常完善，大量建筑投入使用或者正在建設。 項目地塊位于 緯二街十字西側 ， 與吉祥路和朱雀路相側 。周邊區域發展迅速，分布有多個居住社區 和知名高校與醫療機構 ，其中兩個 知名高校 西安美院 、 長安大學影響力甚遠 、 腫瘤醫院交大附屬醫院遠近皆有口碑，是個西安人耳熟能詳的區域 。 借助 區域 整體的配套優勢，周邊擁有全市一流的教育、醫療、商業、娛樂、體育配套設施 ，項目的中觀環境優勢明顯 。 2.1.3 項目微觀環 境分析 項目地塊北鄰 健康 路， 正對腫瘤醫院， 沿路兩側分布有多個居住社區。 部分 已經全面投入使用； 部分 正在建設中； 還有一些新項目將在 2008 年啟動。 周邊配套設施非常完善。在教育方面，有 、吉祥小學 這樣的全市名校，項目西邊還 有 。商業方面，緊鄰小寨商圈，大型超市就有家樂福、好又多和西安秋林等多家 。在環境方面， 含光路、朱雀路自然植被未被破壞 。在衛生方面，有全市最高標準的 交大附屬 醫院 和腫瘤醫院 。 項目周邊區域， 所有 道路已經 完善多年 。路網密度高，路面寬度大，交通十分通暢。目前該區域的公共交通 非常 方便 ， 略顯擁擠 。 2.2 項目產品定位 2.2.1 項目區域市場分析 在取得項目土地使用權后，我們展開了項目定位工作 .首先 , 我們對周邊區域房地產市場展開了進一步的調研工作。以下對調研結果總結如下： A、需求概況 項目周邊區域是西安市經濟發展最活躍的區域，強大的經濟實力和發展動力是該區域成為全市住宅需求最大的區域。 南郊和高新區對住宅產品需求是多個層面的，在自用客戶方面，這里既有很多經過多年奮斗，有較多財富積累的高端客戶，也有大量新興產業帶來的就業人，由于財富積累期較短，對總價較低的產品有非常大的需求 .由于早 期投資者的成功經歷，這里還有非常大的投資需。 .投資客戶對于適用于商住功能的產品以及便于出租的小戶型產品有非常大的需求。 B、供給概況 1、供給總量 由于 房地產市場的快速發展 ,西安大多數區域尤其是項目所在區域正在面臨 住宅土地供應不足的局面。自 2005 年起，大量居住類項目開發建設。 能被用于商品房建設的凈地已經不復多見，而是多數需要在村留地或改造地上實施。 2、供給結構 在供給結構方面主要有二個特點： （ 1） 結構比較多樣 由于土地供應條件改變 ,項目規模 較為零亂，地塊面積從幾 畝到上百畝都有，但項目區域以中小型社區為主 。 （ 2） 結構從高端向中低端發展 區域內的項目定位隨著目標客戶的變化，逐漸向適用型調 整 .主要表現在： A、面對高端客戶的三房、四房產品，功能空間的面積標準更經濟實用； B、產品整體結構增大了小三房、兩房甚至一房戶型的比例。 2.2.2 產品價格 該區域是西安市房地產平均價格 相對較高 的區域。依據項目品質不同，目前該區域項目均價在 4500 6000 元 /平米之間。 同 行 業 元 / 每平方米 美麗的院子 元 /每平方米 豪盛時代廣場 元 /每平方米 陽陽國際 4800 5000 元 /每平方米 元 /每平方米 2.3 項目 SWOT 分析 2.3.1 項目優勢 1、項目位于 小寨 居住核心區。 2、道路通暢，基礎設施完善。 3、周邊配套設施完善。 4、項目鄰 城市 干道，交通環境良好。 5、項目土地成本有一定優勢。 2.3.2 項目劣勢 1、項目區域處于建設發展階段。 、項目容積率很大，對環境空間創造帶來一定困難。 2.3.3 項目機遇 1、 西安市房地產市場 的蓬勃發展為區域房地產市場的良性發展創造了機遇。 2、周邊區域大量居住項目的啟動使該區域成為住宅消費的熱點。 2.3.4 項目風險 1、國家宏觀調控帶來的政策風險。 2、項目周邊大量的開發項目帶來的競爭風險。 2.3.5 項目定位 1、項目產品定位策略 通過 SWOT 分析，我們認為項目產品定位應該采取 WT 策 略，即：項目定位重點應該弱化項目劣勢，規避項目風險。 2、項目產品定位方向 時尚舒適 型產品 首先，從區域房地產市場發展來看，從 96 年西安市房地產市場開始快速發展至今，西安市房地產市場已經完全轉化為買方市場，消費者對產品的要求也發生了質的變化，從最早豪華奢侈回歸到舒適適用，從單純對產品本身的關注轉化為對 項目整體綜合品質的要求。市場條件發生了根本性的改變，像早期開發的含 光佳苑等小規模成熟型產品在今天的市場中已經無法滿足中高層消費者的需求，現在的市場中，規模大、環境好、綜合品質高的項目成為中高收入人群的首選，規模較小的項目在無法與大盤相抗衡的狀況下，紛紛改變策略，轉而面對其他類型群體，如商務辦公型客戶、低收入階層客戶、投資型客戶等，例如薩菲爾、新科現代生活館等就主要以商務辦公型客戶為主。 其次，市場中過渡型產品需求量巨大但供給量較小，市場缺口明顯，競爭風險小。 第三，在區域市場競爭方面，目前 市場中大盤名盤林立 ， 外地知名企業 項目已經將區域市場中高收入階層市場帶入了激烈的競爭之中，而根據項目自身的條件來看，未來產品的綜合品質無法與 上規模 的項目相抗衡，所以，我們必須尋找市場縫隙，避免與周邊項目進行正面的競爭。 第四，從市場實例來看，小規模項目產品有趨小的現象，例如高科新花園金領公寓，從我們的調查來看，金領公寓原本設計為 100 平米以上的戶型，但目前其設計已經改動，將原來的141 平米戶型改為 80 平米兩室和 40 平米左右一室戶型。這種設計的改動可能是由于多方面原因造成的，但這種改動的方向很有可能成為今后相同條件項目產品的方向 。 綜合以上分析，在現有條件下，我們應以差異化為產品定位的主要方向，盡量避免與周邊項目的直接競爭，因此，我們認為： 項目產品定位方向應選擇 時尚舒適 型產品。 3、項目目標客戶定位 依據項目定位策略，項目目標客戶定位應該遵循兩方面原則：一、目標客戶定位應該與區域競爭項目有一定的差異化；二、項目規模比較小，目標客戶定位區間應該相對集中。 項目目標客戶定位： 1） 置業用途：首次置業客戶、住宅投資客戶 2） 年齡劃分：首次職業的年輕客戶 3） 客戶區域：高新區就業人口 第三章 項目建設條件 3.1 項目土地規劃條件 項目土地用途：住宅 /商業 土地使用年限： 70 年 /40 年 項目凈用地面積 ： 5200 3.2 項目市場配套條件 給水、排水、電源、天然氣、電訊 、熱力、道路等大配套齊全。 第四章 項目開發方案 4.1 項目戶型定位 4.1.1 項目戶型定位 依據目標客戶定位，項目戶型定位為總價 適中 的 復式中小 戶型。項目戶型定位為 使用面積 100 平米左右的 復式結構的 兩室 兩廳 、 三 室 兩廳 。 4.2 項目規劃與建筑設計 在規劃階段 ,主要考慮解決兩個問題 :1、合理實現開發容積率與小戶型建筑平面要求； 2、 實現項目 。 項目規劃設計 一 棟高層 ： 包括 4 層商業和 19 層公寓住宅 。 基本經濟技術指標 ： 總用地面積 7.803 畝 總建筑面積 35891 平米 地上總建筑面積 24680 平米 其中 居住建筑面 積 29761 平米 商業建筑面 積 6130 平米 地下建筑面積 12818 平米 項目建筑單體設計中，有三個問題是設計中要解決的重點：一、戶型面積標準與適用舒適性之間的平衡；二、爭取更多戶型 有較好的采光通風條件；三、建筑外觀體現項目客戶定位。 第五章 項目投入產出分析 5.1 項目投入產出分析說明 本次投入產出分析為保守分析，分析中采用成本最大 化，收入最小化的方法，因此，所得分析結果為保守利潤； 本次分析所采用數據與收費標準均為行業收費標準，未考慮因不可控制因素所造成與實際發生額度發生偏差的情況，因此，本次分析結果僅可作為經濟分析參考指標； 本次分析中項目相關技術指標設定如下： 指標 設定值 凈用地面積 5200m2 總建筑面積 35891m2 商業建筑面積 6130m2 住宅建筑面積 29761m2 在本次分析中，住宅部分價值（均價）定為 8000 元 /平方米，未 考慮安置原 村民 (拆遷戶 )； 商業部分 8000 元 / m2 價值（均價）按 10000 元 /平方米標準計算； 在本次分析中未考慮水增容、電增容、天然氣、暖氣、消防等配套設施收費； 本次計算中，僅保留整數位，小數位按四舍五入進位。 5.2 項目投入產出分析 根據項目 規劃方案，項目投入產出分析如下： 投資成本核算表 序號 科目 設定單價（元 /） 面積（） 總計（萬元） 1 前期費用 1692.07758 35891 6073.04 1.1 土地費用 1394 35891 5003.21 1.2 勘察設計費 30 35891 107.67 1.3 城市基礎設施配套費 150 35891 538.37 1.4 工程定額測定費 2 35891 7.18 1.5 墻改押金 6 35891 21.53 1.6 散裝水泥專項資金 5 35891 17.95 1.7 防雷抗震審核費及環評報告 1.6 35891 5.74 1.8 測量放樣費 0.18 35891 0.65 1.9 質監費 3.34488 35891 12.01 1.1 勞保統籌 98.9527 35891 355.15 1.11 工程招標編標費 1 35891 3.59 1.12 熱能入 網費 0 35891 0.00 2 高層建安成本 2787.4 18550 5170.63 2.1 樁基礎 70 18550 129.85 2.2 土建工程費 2184.4 18550 4052.06 2.3 電氣、智能化工程費 100 18550 185.50 2.4 給排水、消防工程費 80 18550 148.40 2.5 附屬工程配套費 65 18550 120.58 2.6 配套綠化工程 28 18550 51.94 2.7 電梯 160 18550 296.80 2.8 裝飾工程費 100 18550 185.50 3 地下二層車庫建安成本 1610 12818 2063.70 3.1 土方費 180 12818 230.72 3.2 樁基礎 70 12818 89.73 3.3 土建安裝 1000 12818 1281.80 3.4 水施 /電施 /通風 360 12818 461.45 4 商業建安成本 1870 6130 1146.31 4.1 樁基礎 70 6130 42.91 4.2 土建安裝 1000 6130 613.00 4.3 水施 /電施 /通風 300 6130 183.90 4.4 設備（電梯，中央空調） 500 6130 306.50 5 酒店建安成本 1662 11211 1863.27 5.1 樁基礎 70 11211 78.48 5.2 土建工程費 1270 11211 1423.80 5.3 電氣、智能化工程費 56 11211 62.78 5.4 給排水、消防工程費 45 11211 50.45 5.5 附屬工程配套費 36 11211 40.36 5.6 配套綠化工程 15 11211 16.82 5.7 電梯 90 11211 100.90 5.8 裝飾工程費 80 11211 89.69 6 其它費用 364.3543 35891 1307.70 6.1 開發管理費 30 35891 107.67 6.2 廣告營銷及銷售代理費 210 35891 753.71 6.3 財務費用 70 35891 251.24 6.4 監理費 12.5433 35891 45.02 6.5 不可預見費 41.811 35891 150.06 總 成本費用 17624.64 住宅單方成本 4843.83188 收益表： 項目 單價 （元 /） 面積 （） 總計 （萬元） 住宅 8000 18550 14840 商鋪 8000 6130 4904 酒店 5000 11211 5605.5 合計 25349.5 依據本方案規劃和成本核算結果，本方案預計成本費用合計17624.6 萬元；預計銷售收 入 25349 萬元，利 潤 7729 萬元；投資利潤 率 43.8%。 第六章 結論及建議 6.1 方案評價結論 通過對項目方 案的分析論證，我們得出以下結論： 6.1.1 項目市場前景廣闊，企業能快速回籠資金，以進行公 司的后續項目