商丘市夏邑縣地塊調查分析報告第一部分項目地塊概況一、地塊位置項目位于夏邑縣北一環與二環路之間，北臨北二環，南臨北一環，西邊為民房，東邊規劃路暫未開通。二、地塊現狀項目總占地35840平方米，其中14667平方米土地已轉化為住宅開發用地，剩余21173平方米仍為德信集團工業用地。地塊平整方正，三面臨路，通達性較好，但周邊相關配套尚不完善。三、周邊環境北一環和北二環路都是城市主干道，且路面情況、寬度、綠化在夏邑縣相對較好。北二環路從項目處往東，沿路有電信夏邑分公司、司法局、審記局、統計局、人事局、法院等多個政府部門，目前北二環路是夏邑縣的行政路之一。項目一公里范圍內分布有一中、職教中心、盛源中學、孔祖中學、城關一小、城關三小、梁源中學、梁源小學、雪楓幼兒園等教育單位；有人民醫院等醫療單位；沿北二環向東200米左右的盛世都市名家是目前夏邑縣目前規模相對較大的高檔樓盤之一。四、綜述項目地塊狀況良好，交通便利，周邊環境相對較好，但項目剩余21173平方米土地性質的轉換與項目東面政府規劃路的開通也是項目操作中要重點解決的問題。第二部分夏邑概述1、位置、面積及行政區劃夏邑縣位于河南省東部，沱河上游,處于豫、魯、蘇、皖四省交界區，東部和南部與永城市為鄰，西部和北部與虞城縣接壤，西南部與安徽毫州市交界，東北部與安徽碭山縣毗連。西至鄭州270公里，東抵徐州120公里。依隴海，南臨江淮，東接云港，西連京九，是京九經濟開發帶的重要組成部分和黃金樞紐。夏邑總面積1470平方公里，人口113萬，其中城區人口13萬左右。夏邑縣轄8個鎮、16個鄉：城關鎮、會亭鎮、車站鎮、李集鎮、楊集鎮、馬頭鎮、韓道口鎮、濟陽鎮；北鎮鄉、歧河鄉、火店鄉、中峰鄉、羅莊鄉、孔莊鄉、業廟鄉、何營鄉、駱集鄉、王集鄉、太平鄉、郭店鄉、桑堌鄉、曹集鄉、劉店集鄉、胡橋鄉。2、交通區位夏邑距京九、隴海鐵路交叉的黃金十字架僅40公里，隴海鐵路、霍連高速公路、310國道、商宿公路在境內縱橫交錯，四通八達的交通網遍及城鄉。公路總里程372公里，公路密度每百平方公里25.5公里。有省道3條，全長76公里，縣鄉道全長296公里。橋梁73座，1770延米，鄉公路晴雨暢通。664個行政村通汽車。北部有隴海鐵路12公里，地方鐵路商芒路經境內48公里。3、文化教育及醫療衛生夏邑縣有各類學校642所，其中中專3所，高級中學7所，初中65所，小學567所，在校學生26.85萬人。其中夏邑縣重點高中是省內升學率最高的重點高中之一。全縣有衛生機構33個，衛生技術人員2652人，擁有病床位1925張。夏邑體育工作成績顯著，被國家體育總局命名為“全國武術之鄉”。4、國民經濟國內生產總值160253萬元，人均國內生產總值1574元。全縣擁有農機、工業品、農資、糧油等10多個商品批發市場，是豫、魯、蘇、皖結合部重要的物資商品集散地。夏邑是國家商品糧基地縣、優質棉基地縣、優質蘋果基地縣、秸稈養牛示范縣、瘦肉型豬基地縣、山羊板皮出口基地縣、全國平原綠化達標縣和省水利建設先進縣。夏邑是全國四大石棉生產基地之一，是全國絲織地毯、抽紗刺繡生產出口基地和全國最大的打火機生產基地。正在開發的永（城）夏（邑）煤田儲量達100億噸，是全國六大無煙煤基地之一。夏邑工業已形成以釀造、化工、鑄造、電纜、食品、建材、機械、糧棉、木材加工等為主的工業體系。全縣現有淮海鑄造、味源生物、大富豪酒業、新星啤酒、華泰農藥、雪楓粉業、德信集團、億路電纜、華鵬棉業、鄭氏化工、新九火機、恒泰木業等10余家重點企業，一批具有一定規格的工業項目正在興建。全縣鄉鎮企業已發展到6000多家，從業人員達20萬人。球墨鑄件、骨粒骨粉、皮毛制品、絲織地毯、抽紗刺繡、和服腰帶等10多個產品出口20多個國家和地區。5、綜述夏邑縣經濟在商丘市相對較好，但經濟總量和消費水平不高，城市發展比較緩慢，產業結構中農業所占比例仍然很高，且工業基本是勞動密集型產業，技術型企業較少，從而會使夏邑縣未來經濟發展比較平緩。第三部分夏邑房地產市場概述一、夏邑房地產成長歷史-夏邑縣房地產市場發展只是近3年的事，經歷了從小規模自發開發到成規摸社區的出現。在大盤的拉動下，從06年底到07年初價格出現了跳躍性成長。1、成長過程2006年以前起步階段在城市改造過程中，城市中心自發出現一些小規模的商品房，以3棟以下居多基本沒有外地開發商進入，其間出現一些早期的項目，例如2005年出現的衛康花園等產品設計落后，銷售方法單一2006-2007年大盤拉動發展階段外地開發商介入，推動了住區品質