番禺區龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產研究部前言2003年12月2日，番禺區國土局發布了國有土地使用權掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權，競價日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設施由政府統一配置；第三，拍賣地塊集中于南區、鐘村。番禺區政府決定從2003年起重點開發市橋南區，并把南區定位為“具有南國水鄉特色，融精品商業、休閑度假和文化娛樂于一體的生態型生活園區”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區，以下就其中沙灣鎮龍岐村地塊作一個初步的開發投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。本次分析主要分為：基礎分析、市場分析、項目定位、成本效益、結論及思考五個部分。一、基礎分析1.地塊背景資料2.區位分析1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區社會發展的交通問題得到緩解，規劃中的路網、橋梁的建設也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區的生活環境，使該區域的城市化進程加快。2)南區及沙灣是市民公認的教育資源配置最豐富、最完善的區域，番禺的“高等學府”基本上都在該區域范圍內，教育配套從省一級幼兒園、中小學到職業技術學院等完全是“一條龍”，這使該區域住宅的吸引力有較大提升。3)該區域近兩年發展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區內的樓盤以大型項目或別墅項目為主，而且新建樓盤在整體規劃上都有較高標準，使該區域的生活設施和住宅配套日益完善，促使該區域成為番禺未來居住中心區。4)目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫院等方面。二、市場分析1.區域住宅市場分析1)供應量：以舊盤新貨為主由表2可以看出，南區及沙灣的樓盤的供應情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產品，現剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。單從市場供應角度分析，估計現時該區域一手住宅的總供應量約為1500套。2)產品：大盤大戶型占主導現時該區域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應量較少，而且番禺的別墅也較集中于該區域，因此住宅小區的密度較低，樓盤占地面積和建設規模較大，多在740萬平方米。樓盤建設較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內部依靠造景能形成較好的社區人文環境，使該區域的整體素質得到提升。住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區域購房是以自住為主。資料來源：珠江恒昌代理三部實地調查注：上述數據以戶型的面積為量化標準3)價格：高低兩極明顯，中檔盤少南區及沙灣現時在售的一手住宅，單價集中在20002500元/m2的范圍內，總價集中在2030萬元的范圍內，分別約占三成。該區域的樓價兩極分化明顯，單價最低低于1600元/m2，最高價高于3500元/m2，相差超過2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價相差1020萬，令該區域集中了大量高端和低端的客戶。2.目標住宅市場分析本區域住宅目標市場分為二類：第一類為高質素樓盤目標客戶：客源分布區域廣，包括本區域及市橋、周邊各鎮等地區的中、高收入人群，他們對住宅質素要求高，對價格考慮少，住宅消費潛力大。可接受樓價在2800元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。第二類為低價樓盤目標客戶：客源主要集中在本區域，主要考慮價格優惠，對戶型需求偏小。三、項目定位分析優劣勢分析s優勢:享有河涌綠化帶資源，周邊環境良好；位處重點發展區域南區；周邊生活配套規劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區，四周均有40米或50米的規劃路,交通方便。w劣勢：南郊偏西方向，存在一定區域門檻；現時交通不便，生活配套設施未完善；四周規劃主干道造成噪音污染；河涌綠化帶橫穿地塊,影響規劃布局；項目規模小。o機會：南區規劃建設全面鋪開，有力促進房地產開發；南郊居住氣氛日益濃厚，置業前景理想；區域存在中檔樓盤缺口。t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目發展；南郊尚有較多待開發土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規模大、成本相對較低，對項目構成直接威脅；項目地價成本高，利潤空間不大。市場定位根據上述SWOT分析，項目應以自身規模及河涌綠化帶為基本立足點，從彌補區域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發，確立項目市場定位。產品定位：中偏高檔的生態、高尚精品社區；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。消費者定位：本區、市橋及周邊各鎮有穩定收入的中產階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質素、品味要求高。價格定位：六層洋房均價2600元/M2，九層電梯洋房均價2900元/M2，又疊層別墅均價3500元/M2，洋房總價主要控制在2530萬元之間（市場空白點），別墅總價控制在60萬元左右。形象定位：中產者的高尚社區城市中心水岸家園四、成本效益分析1.項目方案建議項目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065平方米，設置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會所面積（含規劃指定的公建配套）。車庫分別設在地下室和地面空地，共24300平方米。項目由2004年1月（假設時間）開始進入籌建階段，2004年7月2006年6月為工程建設階段，預計在2005年1月開始預售。注：1）、利用河涌綠化帶建設小部分別墅，可增加項目經濟效益；2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節約用地營造綠化空間，提升樓盤檔次；3）、設置一定規模的主題會所，增加項目附加值。2.項目成本及效益分析成本估算：根據初步估算，項目開發所需投入成本約為21871萬元，其中競買土地的支出占總成本的32.87以上，土地成本明顯提高。為營造項目質素，園林綠化及廣場成本應適當增加，因此紅線內外工程費適當增加，但對項目總體成本影響不大。項目銷售總收入約3.1億（不包括會所經營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價為2600元/平方米，九層洋房均價為2900元/平方米，后者均價高300元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價拍賣成本提高，估計后期樓價會逐步提升。效益分析：項目在前述建議的開發方案與售價的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為3328萬元。3.盈虧平衡分析/敏感性分析1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為90的情況下，當地價為8780萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當六層洋房均價為2600元，九層洋房均價為2900元時，銷售率為82.6%時，資本收益率為零，盈虧平衡。當洋房均價下降200元，銷售率為90%時，項目勉強保持盈利，具備一定抗風險的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略）五、結論及思考結論總結以上分析，按目前6980萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發存在一定利潤空間，但抗擊風險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風險、增加利潤空間。同時提高項目質素，創造差異性產品，提升項目價值，是發展商能獲取更多利潤的最佳方法。思考縱觀本次分析并結合土地拍賣的經濟效果得出以下幾點：首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價成本提高，為創造更多利潤空間，必然要求發展商提升樓盤質素，增加樓盤附加值，而樓價隨之上升是必然趨勢。其次，土地拍賣提高了房地產開發的門檻，對于實力較弱的發展商難以單