行業經濟論文-我國房地產價格波動率的影響因素及實證分析【摘要】我國房地產價格不斷上漲，其增長率遠遠超過收入增長率，而對房地產價格波動率的研究很少。本文根據2004年各省相關橫截面數據，運用人均可支配收入增長率、建筑成本增長率、空置率三因素對房地產價格增長率進行實證分析，并根據模型結論給出政策建議?！娟P鍵詞】房地產人均可支配收入空置率投機需求一、影響房地產價格波動率的主要因素房地產的價格根本上取決于供求關系，而房地產的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進行分析。1、房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數，在其他因素不變時，建筑成本增加，供給減少，導致房價上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產價格增長率的正函數。在分析建筑成本對房價的影響時，不僅要考慮當期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因為房屋作為大件耐用消費品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：商品房價格昂貴，需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要長時間進行決策；商品房是存在較大差異的商品，消費者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；商品房隱含的信息多。為了達成交易，開發商需要時間開展營銷活動，向消費者傳遞信息，消費者也要努力搜集信息，避免上當受騙。因此，應考慮當期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房屋空置一年以內為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數據方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建筑成本。2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產需求的正函數，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產價格增長率的正函數。人均可支配收入增長所導致的房地產需求增長表現在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現實購買力；二是收入的增長使得消費結構發生變化，房地產成為重要的消費對象，人們會用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導致財富增長，進而對資產需求增加，刺激投機。房地產通常被看作一種資產，特別是在通貨膨脹或其他資產預期收益率較低時，房地產是良好的投機工具。3、空置率?？罩寐史从沉耸袌龉┣鬆顩r，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當前常被采用的計算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。計算方法不一樣，計算結果自然大相徑庭。現行條件下，全部住房存量難以統計，而采取第二種計算方法，波動性會過大，所以本文采取第三種方法計算空置率。二、實證分析1、模型及計算。根據上述分析，建立模型如下：RP=C+RY+RC+RCA+RV+（1）其中，C為常數，RP、RY、RC、RCA、RV分別代表房屋價格增長率、人均可支配收入增長率、當期房屋建筑成本增長率、前期房屋建筑成本增長率，反映其他影響因素。本文數據根據20022005年各年中國統計年鑒、中國固定資產投資統計年鑒數據整理而得，由于只有中國固定資產投資統計年鑒2005統計了空置面積數據，其中西藏省的空置面積數據缺失，所以文中以2004年中國大陸其余30省相關數據作為橫截點進行分析。本文運用Eviews5.0進行計量分析，得到回歸方程（2）：RP=2.51+0.83Y+0.20RC+0.38RCA-0.69RV（2）（0.59）（2.13）（1.90）（2.67）（-4.03）而且檢驗樣本回歸總顯著性的F值為7.77，對應的p值為0.0003，擬合優度為0.55。上述結論是假設誤差項服從同方差正態分布而得到的，這種設定是否合理？需進一步檢驗。首先對誤差作正態性檢驗，采用JarqueBera方法檢驗，結果表明，JB值為0.43，P值為0.81。因此，接受原假設，認為誤差服從正態分布。其次，由于用橫截面數據進行計量分析，可能存在異方差，需作White檢驗。計算得到F值為1.44，p值為0.25，接受原假設。因此，模型設定合理，誤差項服從同方差正態分布。2、結論。根據回歸結果，有如下結論：系數值顯著異于零。RP、RY、RCA、RV的系數通過了5的顯著性水平檢驗，RC的系數通過了10的顯著性水平檢驗，同時樣本通過了總顯著性檢驗。這表明房屋價格增長率的確受人均可支配收入增長率、當期房屋建筑成本增長率、前期房屋建筑成本增長率以及空置率的影響，而且房屋價格增長率與前三者呈同向變動關系，與空置率呈反向變動關系。這與理論完全一致。人均可支配收入增長率對房屋價格增長率的影響最大，在其他因素不變時，人均可支配收入每增加一個百分點導致房屋價格增長0.83；空置率的影響次之；前期房屋建筑成本增長率的影響較低；當期房屋建筑成本增長率的影響最低，房價對成本的彈性為。其他因素不變時，當期房屋建筑成本每增長一個百分點，導致房屋價格上漲0.2。模型表明，前期成本波動率比當期成本波動率對房價波動率的影響更大。兩期房價成本變動的總影響達到0.58，作用明顯。總體擬合優度為0.55，這說明模型基本上能解釋總體變異情況。三、政策建議根據上述模型分析結果可知，要控制房價過快增長，穩定房地產市場，必須從影響房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出發。如前文所述，收入增長從三個方面拉動房屋需求，政府控制的重點應是對房地產的投機需求。在控制房屋建筑成本方面，土地管理制度需進一步完善。具體措施如下：1、征收利得稅，抑制投機需求。對于投機性需求，可用稅收杠桿進行抑制。政府采取的稅收措施之一為征收營業稅，但征收營業稅的效果令人懷疑：一是營業稅作用有限，如果預期房價飛漲，投機收益率大增，征收5的營業稅于事無補，不能抑制投機需求；二是營業稅的稅負會部分轉嫁給購買方，特別是在購買方的需求價格彈性很低時，購買方會承受主要稅負，用更高價格購房，出現事與愿違的結果。征收利得稅能更有效的抑制投機需求。因此，國家出臺108號文件，從2006年8月1日開始，國內居民進行個人二手房轉讓時，征收20的所得稅。但征收固定稅率所得稅，對短期投機的打擊力度不足，對長期投資則加以抑制。所以，政府可以開征級差利得稅，對購買商品房后短期內轉讓的所得利潤課以較高的稅率，這一稅率隨持有房產年限的增加而遞減。借鑒美國和韓國的經驗，可采取如下辦法：購房不足一年進行轉讓，對轉讓所得征收50%的利得稅，隨著持房年限增加，稅率逐年下調10%，直至最后利得稅稅率降至零。2、改革土地儲備制度。按照目前的規定，經營性土地出讓只能采取拍賣、掛牌和招標的方式，其中：拍賣和掛牌是價高者得之，招標是合意者得之。由于拍賣、掛牌出讓收益遠大于招標，地方政府具有選擇拍賣、掛牌的強烈意愿。政府出臺這項制度的目的，是想通過土地儲備制度來達到對土地一級市場的壟斷，限制土地的投機。但是這一制度很難達到以上目的。因為政府既是土地市場的調控者，又是土地出讓金的受益人。這種“裁判員”和“運動員”的雙重身份使得政府會利用壟斷權力追逐利益。因此，從長期來看，政府應借鑒美國的做法，讓市場獲得主導地位，國家主要征收不動產稅，取得土地的收益。而在短期內，改變出讓方式，將招標作為出讓的“單一規則”。因為地方政府沒有動力實行這種“單一規則”，所以必須在制度上進行約束。而且，政府可在制定土地招標書時，對樓宇規劃、外立面、戶型設計等方面作出限制，以此控制開發商多建適合普通大眾居住的中小戶型單位，限制“非普通住房”的建設?！緟⒖嘉墨I】1施燦彬：我國房地產價格波動行為