房地產企業項目 運 營 管 理 淺談,培訓人：劉景輝,房地產企業項目 運 營 管 理 淺談 一、項目運營管理的概念與內涵 二、為什么是“項目運營管理” 三、“項目運營管理”的外延-三大功能、六體系,房地產企業項目運營管理淺談,一、項目運營管理的概念與內涵 1、為什么是“項目運營管理” “快速發展、積極擴張、多項目運作、跨地經營”目前已成為越來越多國內房地產開發企業思考的焦點。但事實上，成長的煩惱卻始終困擾著很多，幾乎都會面臨類似的問題：,房地產企業項目運營管理淺談,（1）如何對項目實現有效的控制，以較為經濟的管理成本投入，最大限度實現企業的項目目標尤其是多項目同時運作的情況下？ （2）管理者應該關注和控制項目的哪些關鍵內容，既能提高管理者的工作效率，又可以保證相關執行人員的積極性和主動性？,房地產企業項目運營管理淺談,（3）如何快速推進房地產企業規范化和標準化管理，進而規避項目決策風險和項目實施風險？ （4）由單項目或少項目開發向多項目開發時，上述管理問題將快速放大，如何系統地實現管理體系的升級和匹配？,房地產企業項目運營管理淺談,（5）正如我們一個客戶的高層所言，很多房地產開發企業，“不是不知道怎么做項目，而是不知道如何管理項目、尤其是同時管理多個項目”很多快速發展期的房地產企業急需一整套對項目如何管理的方法論及配套工具！,房地產企業項目運營管理淺談,結合長期的企業實踐經驗，賽普研究總結了“房地產企業如何管理項目”的經驗和方法總結，即房地產企業的“項目運營管理”。,房地產企業項目運營管理淺談,得知,二、什么是“項目運營管理” “項目運營管理”，在國內外理論研究中尚未形成公認成熟的體系，大多房地產企業在談到“運營管理”時也多語焉不詳、甚至差異頗多。在此，我們先從“運營”和“運營管理”的概念入手。,房地產企業項目運營管理淺談,過去，西方學者把與工廠聯系在一起的有形產品的生產稱為 “production、產品”或“manufacturing、制造業、工業”，而將提供服務的活動稱為“operations、運營”。現在的趨勢是將兩者均稱為“operations”即“運營”。 從本質上講，“運營”就是從企業投入資源到輸出產品或服務的中間過程。,房地產企業項目運營管理淺談,而“運營管理”，就是對運營活動的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱；從另一個角度來講，運營管理也可以指對生產和提供公司主要的產品和服務的系統進行設計、運行、評價和改進。,房地產企業項目運營管理淺談,由此延伸，我們認為，房地產企業的“項目運營管理，是房地產企業在項目開發和經營中，對各個生產產品、銷售經營以及提供服務等業務活動的管理活動。這里需要強調的是，“項目運營管理”簡單理解就是“對項目運營活動的管理”，有別于房地產項目開發的直接業務活。,房地產企業項目運營管理淺談,三、“項目運營管理”的外延三大功能、六體系 房地產企業的項目運營管理，始終不能脫離項目開發業務本身，同時需要從我們的管理目標入手，給出項目運營管理的基本職能和管理內容。,房地產企業項目運營管理淺談,房地產企業“項目運營管理”，應該是貫穿于項目開發各個環節的管理行為，對各個開發環節的共性管理行為，構成了“項目運營管理”的核心內容。 那么，房地產企業對項目開發活動的管理究竟要關注哪些點呢？,房地產企業項目運營管理淺談,我們主要包括以下6個方面： 1、矢量屬性管理（流程、計劃） 從工作流的角度看，項目開發整個過程可以看作是由一個個相對獨立的業務活動組成的，而每一項業務活動可以視為一個矢量。為什么要把這些業務活動視為“矢量”呢？這是因為，我們認為這些業務活動具有矢量的特征，即包含矢量的兩個要素屬性方向和量度。,房地產企業項目運營管理淺談,房地產項目開發業務活動的“方向”，是由該活動的起點和終點決定的，更具體的說就是，該項活動從哪個節點開始、到哪個節點結束。 “方案設計”可以視為一項獨立的業務活動，它從“設計資料的準備”開始、到“方案設計評審通過”結束。,房地產企業項目運營管理淺談,例如,而房地產企業的各個業務活動的“起點”和“終點”又常常對應著另外一個業務活動的“終點”和“起點”。 我們從“項目取得”這個活動開始，它的起點是“項目信息的收集”、終點是“取得項目中標文件或其他權屬確認文件”；,例如,房地產企業項目運營管理淺談,而緊接著我們需要做“項目定位策劃”，它的起點一般是“取得項目中標文件或其他權屬確認文件”、終點是“項目定位策劃報告的內部審批”；而再下一個活動是“項目概念設計”，它的起點是“項目定位策劃報告的內部審批”、終點是“概念方案內部評審通過”。,房地產企業項目運營管理淺談,如此類推，房地產項目開發就是由這一系列起點、終點相互關聯的業務活動所組成的工作流。而房地產項目開發業務活動的另一個矢量屬性是量度，這一點相對比較好理解，其實就是業務活動持續的時間。,房地產企業項目運營管理淺談,通過上述分析，我們可以知道，房地產項目開發整個過程是由相互聯系的一系列業務活動所組成這些業務活動的關聯關系是通過各自的起點和終點決定的，對這一系列業務活動關系的設定就是我們常說的“流程體系設計”而給這些活動賦予時間量度目標，就構成了整個項目開發過程的“計劃”。,房地產企業項目運營管理淺談,2、輸入和輸出的成果管理 任何活動都有輸入和輸出，從項目開發的活動來看，輸入輸出的內容主要有三種類型： 第一類是資源，如資金、信息、外部許可（如開工許可證、預售許可證）等；,房地產企業項目運營管理淺談,第二類是產品實體本身或者服務，如單體的地下結構完成、地上結構封頂等，又如銷售成交、產品交付等； 第三類是開發過程中房地產企業自身形成的管理成果，如可行性研究報告、設計任務書、營銷策劃總案等等。,房地產企業項目運營管理淺談,對于房地產項目開發過程中各個業務活動的輸入輸出的管理，尤其是對第三類內容的管理，我們一般稱為“成果管理體系”,房地產企業項目運營管理淺談,3、決策體系管理 如前所述，房地產項目開發由若干業務活動組成，而各個相對獨立的業務活動之間又存在關聯關系，項目開發中由一個業務活動進入到另一個業務活動也常常需要確認、指令或其他相應的啟動規則（如制度、流程等）；,房地產企業項目運營管理淺談,在日常管理中重大的確認或指令，常常體現為“決策”房地產企業對上一項業務活動“決策”后，才啟動下一項業務活動。,房地產企業項目運營管理淺談,我們還需進行“決策活動”管理，通常，即通常所說的“權責體系”，企業內部的重大決策是通過會議決策方式來實現的，我們一般還會對“決策會議”作為專門的研究重點。,房地產企業項目運營管理淺談,因此,4、運營信息管理 信息管理是項目管理的核心內容之一，有效、及時的信息傳達，才能達到信息對稱，是企業管理的基本條件之一。,運營信息管理一般也包含兩個方面 一是信息管理規范，即對信息傳達的內容、時間、格式等進行作出明確的規定，是“軟件”； 二是信息管理系統的構建，是“硬件”。,房地產企業項目運營管理淺談,5、評估管理 一般來講，對房地產項目的評估包括兩個層面， 第一層面是：從項目的整體預定目標進行評估，預測項目開發結束時的相關指標，以確定偏離程度；,房地產企業項目運營管理淺談,另外一個層面是從項目的單個業務活動進行評估，希望通過對單個業務活動的合理控制來實現最終項目目標的達成。 應該說，前一層面的評估偏重項目結果的預測和調整；后一層面的評估偏重對業務活動過程的評估和優化。,房地產企業項目運營管理淺談,6、項目評估管理體系 房地產項目的開發短則一兩年，長則七八年或更多，產品開發周期長，如何在過程中對項目開發進行有效的評估、控制和調整就顯得尤其重要，其中“評估”是基礎，因此“項目評估體系”也是重要的管理內容。,房地產企業項目運營管理淺談,所謂房地產企業的“項目運營管理”，是貫穿于項目開發各個環節的管理行為，本質上就是對各個開發環節的共性管理行為。,房地產企業項目運營管理淺談,通過