過(guò)程是痛苦的，結(jié)果是美好的,房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路,貳、轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒,肆、國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議,核 心 內(nèi) 容,壹、為什么要轉(zhuǎn)型,貳、轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒,肆、國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議,壹、為什么要轉(zhuǎn)型,大量房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),大 話 轉(zhuǎn) 型,萬(wàn)科,保利,金地,中糧,2011年在商業(yè)地產(chǎn)的 投資規(guī)模預(yù)計(jì)為20億元 ，商業(yè)的規(guī)模，初步定為30%左右,2011年繼續(xù)加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型的商業(yè)目，住宅占比80%， 持有型物業(yè)占比20%,到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投 資要占總投資額的30%， 并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè),中糧集團(tuán)將再投資700 億元在全國(guó)建設(shè)20多個(gè) 大悅城，建筑面積達(dá)800萬(wàn)平方米，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%以上,數(shù) 據(jù),2010年銷(xiāo)售排名TOP30 的房地產(chǎn)企業(yè)中除金科實(shí) 業(yè)、首開(kāi)股份2家房企之 外，其余房企大都從08年 或更早些時(shí)候開(kāi)始轉(zhuǎn)型進(jìn) 軍商業(yè)地產(chǎn),轉(zhuǎn)型背景,外因,一個(gè)國(guó)家的住宅需求量是根據(jù)人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。中國(guó)目前一二產(chǎn)業(yè)比例減小而三產(chǎn)業(yè)比例增加，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化將給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī),國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化,轉(zhuǎn)型背景,外因,隨著地方政府在城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善和發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變，擯棄了之前一味的以住宅開(kāi)發(fā)為主體的模式，逐步采用城市綜合體來(lái)實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展。政府不再簡(jiǎn)單的推出純住宅地塊，為提升土地價(jià)值，商業(yè)地塊面積及比例都在增加,部分城市加大商業(yè)地塊出讓,關(guān)于促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康 發(fā)展的通知,關(guān)于堅(jiān)決遏制 部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快 上漲的通知,關(guān)于調(diào)整 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié) 契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠 政策的通知,1.10國(guó)十一條,4.17國(guó)十條,9.29國(guó)五條,1.26新國(guó)八條,關(guān)于進(jìn)一步 做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 控工作的通知,金融機(jī)構(gòu)對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%,確立貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,限購(gòu)全面推廣，同時(shí)對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上。2010年10月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套普通住房契稅將下調(diào),政策對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小,轉(zhuǎn)型背景,外因,轉(zhuǎn)型背景,內(nèi)因,政府出于提升城市品質(zhì)、促進(jìn)城市發(fā)展，“商業(yè)+住宅”或“產(chǎn)業(yè)+住宅”的復(fù)合型土地出讓將成為未來(lái)土地出讓的趨勢(shì)，這也將使得開(kāi)發(fā)商從戰(zhàn)略角度考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),單一住宅,復(fù)合地產(chǎn),自身戰(zhàn)略定位而轉(zhuǎn)型,轉(zhuǎn)型背景,內(nèi)因,從企業(yè)角度判斷，單一的住宅開(kāi)發(fā)已被市場(chǎng)證明將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。近幾年無(wú)論是房?jī)r(jià)還是土地價(jià)格，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)都比商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)要打，更多企業(yè)為平衡風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。,居住用地與商業(yè)用地價(jià)格同比增速,70大中城市各房?jī)r(jià)同比增速,小結(jié),盡管眾多房企在摒棄了單一的住宅開(kāi)發(fā)，嘗試向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但是，經(jīng)房改之后10余年的發(fā)展，商品住宅市場(chǎng)化程度已很高，積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，同時(shí)相比于住宅開(kāi)發(fā)的簡(jiǎn)單可操作性，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還處于摸索階段，其實(shí)多數(shù)房企是由于各種原因被動(dòng)轉(zhuǎn)型的，并未真正做好轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備,貳、轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒,肆、國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議,壹、為什么要轉(zhuǎn)型,轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,定位,代表房企：金地,戰(zhàn)略舉措型,代表房企：萬(wàn)科,被動(dòng)選擇型,公司希望商業(yè)地產(chǎn)能夠成為 未來(lái)業(yè)務(wù)的支柱,公司做商業(yè)，更多是為了配合拿地或者滿(mǎn)足用地規(guī)劃，做商業(yè)是為住宅服務(wù)的,如果做商業(yè)地產(chǎn)是戰(zhàn)略，那就應(yīng)該樹(shù)品牌、做綜合體、做影響力，持有一定比例的商業(yè)物業(yè),如果做商業(yè)地產(chǎn)只是戰(zhàn)術(shù)，那就要堅(jiān)持做社區(qū)商業(yè)的定位，立足于滿(mǎn)足項(xiàng)目和周邊的飲食、便利、休閑等生活需求，規(guī)模不能太大，持有和出售可以更靈活,為將要發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)定位，是轉(zhuǎn)型企業(yè)經(jīng)常碰到的問(wèn)題，這實(shí)際上是要做什么的問(wèn)題,轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,資金,做商業(yè)地產(chǎn)與做住宅最本質(zhì)的區(qū)別就在于現(xiàn)金回流方式的不同。從目前來(lái)看，由于沒(méi)有下游資本市場(chǎng)的支持，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂，而開(kāi)發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營(yíng)，一旦出現(xiàn)資金大量沉淀到不動(dòng)產(chǎn)上的情況，就會(huì)對(duì)整個(gè)公司的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。,1,2,資金回流,慢,快,住 宅 地 產(chǎn),商 業(yè) 地 產(chǎn),財(cái)務(wù)杠桿,低,高,轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),倒置的開(kāi)發(fā)順序 我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)程序上沿用“拿地規(guī)劃、設(shè)計(jì) 施工貸款銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)”的住宅開(kāi)發(fā)模式，由于沒(méi)有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴(yán)重脫節(jié)。,開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng),項(xiàng)目施工,項(xiàng)目招商,項(xiàng)目設(shè)計(jì),項(xiàng)目規(guī)劃,土地獲取,融資,項(xiàng)目選擇,國(guó)際成熟商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程,獲取土地,項(xiàng)目設(shè)計(jì),項(xiàng)目施工,項(xiàng)目貸款,項(xiàng)目銷(xiāo)售/招商,開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng),目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本流程,轉(zhuǎn)型時(shí)需兩個(gè)轉(zhuǎn)變,角色轉(zhuǎn)變,開(kāi)發(fā)商,運(yùn)營(yíng)商,住宅地產(chǎn)其升值空間 更多的是與城市的發(fā) 展，與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。 拿地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式基本上是 現(xiàn)在所有開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)，項(xiàng)目自 銷(xiāo)售完畢后自行結(jié)束,商業(yè)地產(chǎn)的核心是 “運(yùn)營(yíng)”，商業(yè)地產(chǎn)建成 后如果不去運(yùn)營(yíng)它或者 運(yùn)營(yíng)失敗，其價(jià)值就等 于零。所以，運(yùn)營(yíng)是從商業(yè)地產(chǎn) 規(guī)劃的開(kāi)始直到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)后的未來(lái)。,轉(zhuǎn)型時(shí)需幾個(gè)轉(zhuǎn)變,財(cái)務(wù)策略轉(zhuǎn)變,積極冒進(jìn),保守穩(wěn)健,從資金運(yùn)作的角度講 ，對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷(xiāo) 售便是資金回籠的開(kāi)始 ，用銷(xiāo)售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā) 是目前很多開(kāi)發(fā)商的做法，往往 自有資金占比少，更多的是靠借債開(kāi)發(fā)。 在財(cái)務(wù)策略上就顯得積極冒進(jìn),商業(yè)地產(chǎn)由于資金回流 周期長(zhǎng)，速度慢，需要很長(zhǎng) 一段時(shí)間的培養(yǎng)才能將商業(yè) 經(jīng)營(yíng)做好，由于與住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式 不同，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)策略上需要保守穩(wěn)健 的策略,貳、轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒,肆、國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議,壹、為什么要轉(zhuǎn)型,通過(guò)“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)租售并舉，強(qiáng)調(diào)重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡。典型企業(yè)：新鴻基,香港模式,新加坡模式,新加坡模式,借助REITS、私募基金等地產(chǎn)金融平臺(tái)來(lái)完成租售并舉，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)下的外部資金平衡 典型企業(yè)：嘉德地產(chǎn),兩種模式各有優(yōu)劣：香港模式下地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型周期長(zhǎng) 、轉(zhuǎn)型門(mén)檻高，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升 ；而新加坡模式下地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型周期短、轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)低， 但對(duì)外部金融環(huán)境的要求較高，轉(zhuǎn)型完成后開(kāi)發(fā)收益仍 占主導(dǎo)地位,轉(zhuǎn)型模式比較,轉(zhuǎn)型模式選擇,香港模式目標(biāo)擁有資產(chǎn)、獲取租金來(lái)實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)整體抗沖擊能力。但是對(duì)內(nèi)部現(xiàn)金流平衡高度的依賴(lài)決定了沿香港模式轉(zhuǎn)型的企業(yè)，首先自身規(guī)模要有足夠水平，開(kāi)發(fā)物業(yè)每年提供充足的自有現(xiàn)金流支持?jǐn)U展。第二轉(zhuǎn)型期風(fēng)險(xiǎn)比較高，第三需要時(shí)間比較長(zhǎng)，可能需要1020年時(shí)間。,新加坡模式強(qiáng)調(diào)PE加REITS模式，獲取管理費(fèi)收益同時(shí)也分享投資收益，由于有了外部基金平臺(tái)，所以轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)被降低，轉(zhuǎn)型時(shí)間一般縮短510年。但是這種轉(zhuǎn)型對(duì)外部金融環(huán)境提出更高的要求。,06-10年，國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款一直占房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的30%左右，而非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款只占總資金的5%，國(guó)內(nèi)金融行業(yè)發(fā)展還遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國(guó)家，主要還是以間接融資為主，結(jié)合我國(guó)目前的具體情況，國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型適合參考香港模式。,新鴻基轉(zhuǎn)型之路,第四階段,第三階段,第二階段,第一階段,1992-至今,1988-1991,1977-1987,1963-1976,專(zhuān)注于銷(xiāo)售物業(yè)的開(kāi)發(fā),租售并舉的轉(zhuǎn)型前期，以開(kāi)發(fā)物業(yè) 為主，以20%的金融資源嘗試性參與 投資物業(yè),租售并舉平衡期，通過(guò)現(xiàn)金流的 均衡配置實(shí)現(xiàn)物業(yè)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu) 均衡,集中轉(zhuǎn)型期，開(kāi)發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng) 集中拓展投資物業(yè),轉(zhuǎn)型過(guò)程,現(xiàn)金流回籠速度下降,凈利潤(rùn)擴(kuò)張速度下降,有息負(fù)債空間下降,銷(xiāo)售額擴(kuò)張速度下降,存貨擴(kuò)張速度下降,投資物業(yè)占比上升,新鴻基轉(zhuǎn)型之路,轉(zhuǎn)型期代價(jià),轉(zhuǎn)型中所需具備的條件,內(nèi)部條件,與住宅開(kāi)發(fā)短期套利行為不同，商業(yè)地產(chǎn)投資大，資金回報(bào)周期長(zhǎng)，在轉(zhuǎn)型前期需要足夠的現(xiàn)金流支撐。同時(shí)如果有強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺(tái)，即使在轉(zhuǎn)型期外部融資環(huán)境發(fā)生變化，比如資本市場(chǎng)的萎靡或信貸市場(chǎng)緊縮，依然可以靠?jī)?nèi)部現(xiàn)金流平衡完成轉(zhuǎn)型。,商業(yè)地產(chǎn)管理的核心就是對(duì)資產(chǎn)的管理，住宅地產(chǎn)在交付物業(yè)之后，項(xiàng)目基本上就結(jié)束了，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這僅僅只是項(xiàng)目的開(kāi)始，如何讓投資性物業(yè)保值增值，提高投資回報(bào)率才是最重要的，同時(shí)要在轉(zhuǎn)型中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式不斷探索，找到適合自己的發(fā)展之路,外部條件,轉(zhuǎn)型中所需具備的條件,長(zhǎng)周期上升階段,合理的租金回報(bào),資本市場(chǎng)融資支持,在轉(zhuǎn)型期有穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流支撐，需要繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。,投資物業(yè)的合理回報(bào)率能夠穩(wěn)固轉(zhuǎn)型期的物業(yè)結(jié)構(gòu)與收益結(jié)構(gòu)的平衡,在提高內(nèi)部現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的同時(shí)，若能得到外部資本市場(chǎng)支持，會(huì)加快轉(zhuǎn)型 步伐，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減小轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn),貳、轉(zhuǎn)型中的問(wèn)題,叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒,肆、國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議,壹、為什么要轉(zhuǎn)型,國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析,自身環(huán)境,部分上市房企營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)前的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流（單位：億元）,從近幾年部分上市房企營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)前的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)看，“招寶萬(wàn)金”、中海外、華僑城、合生創(chuàng)展、富力、世茂等幾家企業(yè)情況比較樂(lè)觀，為正的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，可以在轉(zhuǎn)型期提供穩(wěn)定的資金支持。但是大部分的房企目前還無(wú)法達(dá)到這一要求。,招寶萬(wàn)金凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與存貨比例,即使是具有轉(zhuǎn)型條件的 “招保萬(wàn)金”等大型地產(chǎn)公司，當(dāng)前開(kāi)發(fā)物業(yè)在規(guī)模不變情況下，每年產(chǎn)生的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流僅相當(dāng)于存貨額的6%-8%。也就是說(shuō)，即使未來(lái)5年，公司開(kāi)發(fā)物業(yè)規(guī)模不擴(kuò)張，全力發(fā)展投資物業(yè)，投資物業(yè)在總儲(chǔ)備中的占比也僅為20%-30%，仍不足以起到平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。,國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析,自身環(huán)境,盡管房企在加大投資性物業(yè)在總資產(chǎn)中的比例，但由于自身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)能力不足，以及在找到合適的發(fā)展模式之前，房企都以出售投資性物業(yè)為主，持有比例依然很低,國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析,自身環(huán)境,部分房企投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例,國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析,外部環(huán)境,高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)與人均可支配收入為房地產(chǎn)發(fā)展起到明顯的促進(jìn)作用，而目前僅50%的城市化率為房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)留很大的發(fā)展空間。,經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)與城市化進(jìn)程繼續(xù),投資物業(yè)回報(bào)率一般，目前我國(guó)一線城市商業(yè)寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率大概在 7%-9%左右。從租金水平上來(lái)看，上海和北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到了270-300元/月.平米。而廣州和深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金則相差較多，分別為150 和190元/月.平米。,國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析,外部環(huán)境,一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金情況,房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，七成以上都是來(lái)自銀行貸款與企業(yè)自籌資金，直接融資資金來(lái)源很少，房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資、企業(yè)債券等非銀行機(jī)構(gòu)融資只占到總資金來(lái)源5%左右，資本市場(chǎng)很不給力。,近幾年房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源占比,國(guó)內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析,外部環(huán)境,從自身及外部環(huán)境來(lái)看，目前只有行業(yè)發(fā)展這一條件比較好，而其他幾個(gè)條件都還不夠成熟，尤其是房企的現(xiàn)金流管理有待提高，要改變之前的發(fā)展模式。同時(shí)資本市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，金融支持力度不夠,小結(jié),加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，逐步降低負(fù)債率至20%左右，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略,轉(zhuǎn)型建議,轉(zhuǎn)型建議,現(xiàn)金流管理,外部資本市場(chǎng),投資回報(bào)率,運(yùn)營(yíng)管理,產(chǎn)品定位清晰，打造品牌效應(yīng)，完善相關(guān)配套服務(wù)，降低空置率,提高后期的招商和運(yùn)營(yíng)管理能力，大力引進(jìn)和培養(yǎng)商業(yè)領(lǐng)域的人才,積極拓展外部融資渠道，通過(guò)不同時(shí)期充分利用股票(增發(fā)或換股)、債券、可轉(zhuǎn)債和私募基金等融資途徑，盡可能