前 言2一、海口及秀英區資源環境狀況3(一)地理位置3(二)6、資源環境狀況優勢分析4三、市場分析5四、旅游開發區規劃方案6(一)總體規劃6(二)開發進度9(三)經營理念10(四)開發方式10五、項目投資主體11六、市場營銷12七、投資及效益分析13(一)星級酒店13(二)大型餐飲建筑群13(三)商業、文化、風情區14(四)高尚生態居住區15(五)項目總體經濟估算15八、不確定性風險提示16一、自然條件變化可能帶來的風險16二、政治法律方面的風險因素16三、經濟發展水平風險因素17四、經營方面因素17五、客戶因素17前 言 隨著社會的進步和人們物質生活水平的提高，代表著社會繁榮和文明程度的旅游業得到了快速發展。外出旅游具有廣泛性和大眾參與基礎，已經成為人們生活中的一部分。旅游業投資回報率高，見效快，關聯帶動能力強，已成為國內外的經濟熱點。中國的旅游業正處在由數量型向質量型效益型轉換的增長階段，旅游業將成為新經濟的重要增長點，并將進入一個新的歷史發展時期。順應這一潮流，海南作為國際旅游島、免稅島也受到越來越多的人士的關注和期盼。海南島旅游開發區是國家重點旅游地區，特色旅游地區；毗鄰廣西、廣東、港澳及東南亞各國，具有得天獨厚的區位優勢。海口市十二五規劃確定的做強現代服務業，加快發展現代物流業，建成免稅店、現代美居物流園，積極推進美蘭臨空物流園、新海物流園、馬村港物流園的建設。切實推進東寨港紅樹林國家濕地公園、火山群世界地質公園的升級改造，建成600個游艇泊位。積極推進海南國際創意港和長影影視基地的建設。支持海南國際會展中心運營，進一步發展壯大會展產業。在扎實抓好保障性住房建設的同時，引導發展面向島外市場的低碳、綠色、高品質的旅游房地產。加大旅游化改造力度。完成濱海大道街景整治和濱江西帶狀公園一期，加快城鄉100公里綠色慢行系統建設。全面完成旅游公廁建設任務。改造提升五公祠、海瑞墓、丘浚墓等歷史人文景點，加快推進騎樓街區保護和綜合整治一期工程。加強旅游標識系統和公共信息平臺等設施建設，積極推廣使用規范的多語種標識標牌，進一步提升旅游服務質量。規劃本身就是本項目開發的契機。加上國際旅游島，免稅島，國家大力加強和發展現代服務業等有利因素，相信本項目的開發具有非常誘人的良好前景。如何更好地適應市場發展，在新的經濟格局中確立最佳定位，合理有序的開發、利用好現有旅游資源，實現旅游區的健康快速發展，為人們創造最理想的旅游勝地，使濱海大道周邊的現有旅游資源實現升值、再升值，成為新的利潤增長點，實現開發商取得較高回報，*民眾能夠直接或間接得到實實在在的、可觀的經濟利益，是制定本計劃書的主旨。一、 海口及秀英區資源環境狀況(一) 地理位置項目位于海口市西北14公里黃金海岸處，是由河流和海汐沖積而成的細沙灘涂形成，附近的相關功能區域共同形成了海口最獨特的交通、旅游、購物、休閑、娛樂格局。得天獨厚的地理位置、便捷的交通、濃郁的地域文化和極其豐富海島資源使這一地區成為富含旅游資源和開發潛力的優勢區域。(二) 6、資源環境狀況優勢分析A、臨近的細沙海岸綿長，坡度平緩，海水水質良好，是海濱難得的開發大型海濱浴場和海濱旅游度假地的區域，適宜旅游度假。B、風力、日照資源充沛，可充分開發利用，創建環保生態居所。C、現有的地下淡水資源可滿足供應。項目臨近海口市，遙望雷州半島，附近有海運、公路、鐵路及航空等綜合配套的交通網絡，具備聯系國內、國際的的客運及貨運體系，人員流動量巨大，貨物供應便捷。三、市場分析21世紀前20年，我過國民經濟年增長速度保持9%左右，我過綜合國力將進一步提高，人民的生活將更加殷實富裕。人民富裕程度的提高，擴大內需戰略的進一步實施，將生產出更多的國內旅游者。隨著國內小康生活的到來、雙休日、“五一”、“十一”長假制等，使人們的旅游消費意識增強；國家鼓勵發展旅游業政策的頒布，企事業單位帶薪休假、獎勵旅游的啟動，旅游業處于前所未有的發展環境。中國旅游業本身就已經進入了飛速發展的時期。年中國涉外旅游快速發展,旅游業總收入年均增長率達到32%。世界旅游組織預測到2020年中國將成為世界第一大旅游目的國和第四大旅游客源輸出國。世界旅游組織還預測到，2020年將有1.37億國際旅游者到中國旅游，整個東亞及亞臺地區接待國際旅游者人數可達到4.38億，中國在這一區域市場中將占有31%的份額，2020年全球旅游總收入可超萬億美元。海南作為中國乃至世界的旅游島必將都得到快速、高質的發展四、旅游開發區規劃方案(一) 總體規劃（1）規劃理念：本規劃設計是以實現一個適合中國國民口味兼顧海外游客的國家級旅游度假區，設計主題是健康養生和海濱旅游度假，使其成為海南北方獨特的高檔海濱度假區。（2）性質：以海濱風光、沙洲野趣為主要風景特色，以健康養生、瀏覽觀光、度假休養、運動娛樂為主要活動。（3）主題：維護大自然環境的優美綠島，旨在實現真正接觸大自然的度假憩養多功能的旅游度假場所，享受高檔次的休閑服務。（4）客戶目標定位：國內游客以成功人士、實力企業和政府接待為主；國外游客采用與旅行社合作的方式為主，結合外籍會員管理。（5）規劃內容：依據島上空間特點與功能機構的相關性，將用地規劃為以下功能區： A、旅游度假區：包括大型海鮮餐廳、及免稅商品街、生態酒店、太陽能供熱系統、療養所、度假村、室內海水樂園。 B、民俗文化風情區 ：故事群雕、文化街、特色商品街，演出場。 C、生態居住區：以發展團體、私人度假為主，開設休閑、療養、會議用酒店物業，水邊住宅。（6）規劃指標： 建筑容積率：0.8；公共綠地標準：26000平米；總建筑控制規模：53000平米；將成為集特色觀光、休閑度假、運動娛樂為一體的國家級海濱旅游度假區。（7）項目投資：約人民幣10億。（8）建設水源熱泵系統，可以在解決中央空調制冷的同時產生約60度的集中熱水供應，節能，環保，生態效應突出。建設配套的太陽能發電系統，和采用LED超節能光源，配合市電滿足大型室內空間、員工自用空間及公共照明供應。建立自備污水處理系統，形成以中水利用為主的循環資源利用。大型海鮮餐廳 海鮮餐廳的外型完全采用仿貝類海生物形狀設計，四面的透明玻璃窗能最多角度欣賞運河和海景。在這里，游客可以品嘗最新鮮的海產品佳瑤，也可以享受酒店獨有的特色烹飪。在享受美味的同時，還可以觀賞各種海生物在玻璃缸里游來游去。 提供餐飲、住宿、娛樂、健身等全套服務，設計標準五星。建造一座無污染、純天然的生態酒店，定能成為吸引島外游客參觀、住宿的首選，同時還可以作為國內其他地區生態保護的示范基地開展科普教育。文化街也是商業街，現場制作銷售當地傳統的手工藝品。游客可以購買原料親自參與工藝品的制作，也可以選購自己喜歡的成品，或者當場命題由藝人定做。民間文化演出場：在碎石輔就的廣場上定時演出。游人可以三三兩兩閑坐在小石凳上，與漁民一起觀看這城市里難得一見的鄉村文化。現代歌舞演出：暉宏的場面、動感的音樂，舞臺就設在寬闊的廣場，借用周圍的植物、建筑，據實布景。演員選用藝術學校的學生，以華麗的服裝、青春的靈動點綴古樸的環境，既增添了的活躍氣氛。在大城市，親水住宅尤其是海景已成為樓市最熱的賣點之一。島上坐擁得天獨厚的自然美景，發展各種形式的度假物業以適合不同人群的需要。有為團體準備的休閑，療養，會議的酒店式物業。配套休閑服務項目有：服務中心、馬場、室內游泳池、網球場等，為特定人群療養度假提供高品位的支持。隨著綠色消費逐漸深入人心，綠色住宅、生態住宅、環保住宅如同一個個令人欣喜的跳動音符，給普通百姓帶來對美好生活的憧憬和遐想。生態建筑區以綠色生態、健康環保為主題，大量利用太陽能、風能、水力、潮汐等無污染能源，為致力于研究和開發新建筑的人們提供實驗和實踐的場所，從而成為一個領域發展的樣板，使熱愛生態建筑的設計師們前來“朝圣”。(二) 開發進度1、第一期：一年，規劃和基礎建設：A、完成項目詳細規劃，建立與當地政府的良好關系。在政府認可的詳細規劃條件下初步完成基礎建設工程。B、單項工程進度如下：建設具備生態特質的高標準星級酒店；建設部分與星級酒店配套的獨立酒店式公寓住宅，達到開工狀態。 綜合旅游度假區建成巨型特色餐飲建筑群；達到開工狀態。完成主要道路和景觀建設。分析未來項目經營業務特點及用工量，開始招募及培訓相關人員，給*村民優先選擇權，和重點培訓機會，帶動當地居民共享未來的繁榮。同時引進外部高素質的管理人員及相關專業人員，與當地村民共同組成公司的基本團隊，為二期做好人員準備。完成累計投資額約3億元。2、第二期：兩年建成和完善：在沿街、沿路建成商業店鋪成立物業管理公司及酒店、餐飲管理公司，引進免稅商店并與之合作。全面完成標志性建筑生態中心酒店；并交付使用。建設室外娛樂、演藝設施。景觀進一步改觀，規劃建筑風貌基本展現，全面具備接待各類客人的能力。積極開展全球營銷、推廣，在直營、會員管理、合作管理等方面取得大幅進展，形成完善的一體化的商業地產盈利模式。完成累計投資10億元。(三) 經營理念在我方獨立完成以差異化和高尚服務開發和經營的基本策略；以資本運作和合作開發為基本經營模式，通過項目資源的規劃、整合、招商實現項目的全面啟動，創造升值空間，實現二年起步、三年定局的經營目標。創立最具特色、最有價值的自然、生態休閑旅游生活空間。(四) 開發方式（1）自主開發（自營）項目的開發與建設，部分由我司獨立進行開發、經營與管理。（1） 出讓部分會員資源，投資方可以一次性買斷部分面積的使用權，。（3）合作開發經營A、我方以開發形成的物業或物業集群開展合作經營；B、雙方共同投資，按比例分配收益；C、投資單位可以以理念、設備、現金，管理等綜合資源作為合作方式，進行合作開發。D、根據投資方需要，提供一條龍服務，代建交鑰匙工程；（4）承包開發經營（5）雙方約定的其他方式。五、項目投資主體土地產權人海口市秀英區*村民委員會是當地政府從全局出發，重點扶持的對象，其對當地地域經濟開發所作的貢獻為政府高度認可，政府對本計劃書所述地塊的開發持積極的態度和高度的關注。開發商*具有很強的經濟實力、豐富的管理經驗、多種商業樓盤開發的成功經驗，是市大型開發企業，注冊資本8000萬元，具備二級開發資質，歷時近10年，累計開發住宅類物業50萬平米，商用物業近10萬平米，成功運作商業項目兩個，效果良好。公司一貫秉承優勢互補，相互支持，共同發展的原則，具備合作開展商業活動的基本條件和基本理念。為了體現公司上述經營原則，公司計劃在勞動用工方面給*村民極大的支持，包括人員培訓及技能提升，用工價格優惠等方面的具體措施；優先采購*能夠供應的相關產品及服務，帶動其經濟發展；條件允許的情況下，為*的某個適宜的建筑或建筑群改造建設水源熱泵系統，體現長久受益，共同享受發展成果的目標。六、市場營銷針對旅游區項目的特點，項目營銷總體方案策劃如下：1、營銷窗口和目標區域的選擇根據中國的經濟區域劃分和項目的特征，旅游區營銷目標區域的選擇規劃為四個大區，北方片區 、華東片區、華南片區、西北片區。營銷窗口的設置建議北方片區在北京，華東片區在上海，華南片區在廣州，西北片區在蘭州。2、營銷的策略鑒于旅游區的地域和現狀特征，以及北京、上海，西北、華北等經濟快速發展區域京積聚了大量的各類投資者和項目開發商，具備招商商機；所以項目的營銷首選目標市場為北京市場、上海市場、華北及西北資源富集地區；，從北京市場和內蒙古市場打開項目營銷的局面 ，積累成功的營銷引資經驗，推動旅游區的項目開發進程；后期根據項目的開發策略和發展規劃，充分挖掘旅游區自然資源的升值潛力在國內其他地區及立足港澳面向全球開展營銷工作；3、營銷工作計劃從時間上計劃：分近期、中期、遠期。工作切入點：近期（第一年）通過個人社會關系網，利用沿海集團的社會影響力，和潛在的投資客戶進行一對一的洽談，通過朋友擴大項目和公司的影響力，力爭二至三個項目達成合作意向。中期主要通過項目的總體規劃方案和項目的宣傳材料，舉辦項目推薦會、營銷宣傳活動，項目論壇會公開面向社會營銷。進一步落實各項合作。遠期主要利用項目的初步成型的影響力和資源優勢面向全國和海外市場營銷；在營銷目標地區設置窗口，開展一系列的營銷活動。七、投資及效益分析 該項目預計總投資10億元人民幣，具有良好的發展前景。預期經濟效益穩定、可觀。具體投資和效益估算如下：(一) 星級酒店 1、該酒店位于地塊的西北角，建筑面積20000平方米，設置客房180套，按照五星級酒店建設，2、項目總投資：平米造價16000元，加上相關外圍配套設備1.3億元，共計投資約4.5億人民幣。3、營業收入及利潤估算主要收入以會員、高層次收入者，按照客房平均入住率60%，雙人入住占比70%，年營業330天計算，平均依照每人每天住宿及相關消費0.35萬元，每年入住人數3萬，則年收入2.12億。 管理費用及市場營銷費用；合計約每年5000萬。流轉稅金及附加稅按11%計算，流轉稅額為0.24億元。酒店單項經營利潤預計為1.38億元。(二) 大型餐飲建筑群1、項目內容及規模建設12000平米餐飲建筑群。2、總投資：約1.9億人民幣。子項目投資預算表項目名稱投資金額特色海鮮餐廳3000萬生態中心大酒店5000萬戶外餐飲 1000萬4、營業收入及利潤估算該區的主要收入匯集所有的游客（既旅游食宿、休閑娛樂于一體）按照每年接待人數60萬來計算，平均每人消費300元，則年收入1.8億。估計銷售毛利月1.08億元其他費用（如差旅費、辦公費、員工工資、折舊、設備磨損、相關的消耗等）合計約每年約4000萬。流轉稅金及附加稅按11%計算，流轉稅額為0.198億元。預計年經營利潤為0.67億元。(三) 商業、文化、風情區1、項目內容規模建設規模約4000平米，主要經營海南特色商品及國際品牌，利用免稅島的政策優勢，刺激購買需求，促進經營規模的擴大。2、總投資約人民幣2.1億人民幣。 3、營業收入及利潤估算預計年收入為2億人民幣，毛利潤約6000萬元。其他費用；（如差旅費、辦公費、員工工資、折舊、相關的消耗等）合計約每年3000萬。項目經營利潤0.3億元。(四) 高尚生態居住區1、項目內容及規模建設面積約17000平米，該區位于項目的靜區，東北方向，跳海遠望、無限暇意，美不勝收！規劃生態建筑周圍配套有療養、會議培訓等大型國際化標準高雅設施，建成后將成為國內最具水準的旅游療養棲息地。2、總投資1.36億人民幣。建成生態居住單元200套，少部分留作特殊接待，大部分以發展會員的方式向投資者取得收入，會員可以在很大范圍內免費或低價使用項目所屬的有關設施，價格預計為每套每年10萬元，如果一次交清可轉讓特許使用權可以享受20%的現金折扣價，持續使用到2046年，預計年收入為2000萬元。3、流轉稅金及附加稅按11%計算，流轉稅額為0.022億元。4、年經營利潤0.178億元。(五) 項目總體經濟估算子項目名稱年收入年綜合成本年流轉稅金年所得稅前利潤年所得稅后利潤總投資投資回收期合計6120033200460023400198901016005.11星級酒店21200500024001380011730450003.84大型餐飲建筑群1800011200198048204097190004.64商業、文化、風情區200001700030002550210008.24 高尚生態居住區2000022017801513136008.99環境及一般配套設施3000八、不確定性風險提示一、自然條件變化可能帶來的風險 與陸地不同，海潮、風暴等海洋氣候對島嶼的影響較大。若出現特殊情況，則可能致使島上游客及建筑物產生危險，造成生命財產損失。二、政治法律方面的風險因素1、政府對旅游業的支持，優惠政策的期限。政府對旅游業的影響是無論怎樣都不能低估的，政府為旅游企業的經營創造了外部環境。隨我國改革開放的深入