第五章房地產評估本章目錄第一節房地產評估概述第二節房地產價格的構成第三節收益法在房地產評估中的應用第四節市場法在房地產評估中的應用

第五節成本法在房地產評估中的應用第六節其它評估方法在房地產評估中的應用

第七節在建工程評估第五章房地產評估學習目標知識要求：了解房地產的概念理解房地產評估的特點及原則理解影響房地產評估的因素掌握房地產的價格構成和評估方法技能要求：會根據實際情況判斷影響房地產價格的具體因素會根據實際情況選擇恰當的評估方法，準確估算被評估房地產的價值第五章房地產評估第一節房地產評估概述一、房地產的概念房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地所有權歸國家或集體所有，土地使用者僅擁有土地使用權，房地產市場上的土地轉讓是指土地使用權的轉讓，地價則是指土地使用權的轉讓價格。二、房地產的特點不可移動性區域差異性長期使用性影響因素多樣性保值與增值性個體差異性第五章房地產評估第一節房地產評估概述三、房地產評估的原則合法原則最佳使用原則區位原則替代原則評估時點原則四、房地產評估程序明確評估基本事項，簽訂評估協議合理配備人員，制定評估計劃實地勘察，收集資料選擇評估方法確定被評估房地產價值第五章房地產評估第一節房地產評估概述五、房地產評估的方法房地產評估的方法體系剩余法（假設開發法）基準地價系數調整法路線價法衍生方法收益法成本法市場法基本方法購買年法殘余法長期趨勢法其它方法房地產評估方法第五章房地產評估第一節房地產評估概述五、房地產評估的方法常用的房地產評估方法評估方法適用范圍不適用備注收益法有收益的房地產價值評估，如：商場、寫字樓的商業地產。政府機關、學校等公用、公益性房地產。關鍵收益的預測和折現率的確定。市場法有適合的類似房地產交易實例即可，如城市土地轉讓。沒有或較少有房地產交易的地區；很少有交易的房地產類型如古民居；公用、公益性房地產。與評估對象相類似的房產交易越多，市場法越有效。成本法新開發建造、計劃建造或只針對個別用戶的特殊需要建造的房地產項目；成交實例少，無法利用市場法、收益法進行評估的房地產；單純的建筑物評估。如：政府辦公樓、學校、醫院等公用、公益性房地產；新開發土地。市場交易活躍地產項目成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制。第五章房地產評估第二節房地產價格的構成一、影響房地產價格的因素一般因素社會因素經濟因素房地產政策區域因素個別因素影響土地價格的個別因素和影響建筑物價格的個別因素二、房地產價格的構成新建房地產的價格由取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用和開發利潤組成。第五章房地產評估第二節房地產價格的構成三、房地產價格的種類土地價格土地價格（即地價）是土地使用權的價格，通常指空地的價格。國的地價體系，地價可具體分為基準地價、標定地價、出讓地價、轉讓地價及其它地價。建筑物價格建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不含占用的土地價格。房地產價格房地產價格是土地(地產)價格和房產價格的統稱。通常所稱的房產價格或房價是指房屋建筑物連同其占用的土地的價格，即房地產價格。第五章房地產評估第三節收益法在房地產評估中的應用一、收益法的計算公式限期等額收益評估法有限期等額收益評估法二、房地產評估收益法的評估程序收集資料估算被評估房地產的年凈收益確定折現率確定被評估算房地產的價值第五章房地產評估第四節市場法在房地產評估中的應用一、市場法的計算公式市場法的基本計算公式為：其中：P為被估房地產的評估價值，為可比交易實例價格，A為交易情況修正系數，B為交易日期修正系數，C為房地產狀況修正系數，D為容積率修正系數，E為土地使用年期修正系數。第五章房地產評估第四節市場法在房地產評估中的應用二、房地產評估市場法的評估程序收集交易資料選擇交易實例因素修正確定房地產的評估價值第五章房地產評估第五節成本法在房地產價值評估中的應用一、成本法在土地價值評估中的應用二、成本法在新建房地產評估中的應用第五章房地產評估第五節成本法在房地產價值評估中的應用三、成本法在舊建筑物評估中的應用貶值扣減法舊房屋建筑物的評估價值=重置成本－年貶值額×已使用年限成新率法舊房屋建筑物的評估價值=建筑物的重置成本×成新率其中：成新率根據舊建筑物的新舊程度按比例折扣。第五章房地產評估第六節其它評估方法在房地產評估中的應用一、假設開發法假設開發法的適用范圍開發的土地價值的估算；將生地開發成熟地的土地的評估；拆遷改造的再開發土地的評估。假設開發法的評估程序假設開發法的評估程序分為六步，即收集被評估資產的相關資料；確定評估對象的最佳開發利用方式；預測房地產的售價；估算各項成本費用；確定開發商的利潤；確定被評估對象的價值。第五章房地產評估第六節其它評估方法在房地產評估中的應用二、基準地價修正法基準地價的含義基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業住宅、工業廠房等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。適用范圍基準地價修正法的適用范圍包括：一是適用于完成基準地價評估的城鎮土地評估；二是基準地價修正法可在短時間內大批量進行宗地地價評估，特別是大面積、數量眾多的土地價值評估。基準地價修正法基本思路基準地價測算的基本思路基準地價修正法的基本思路第五章房地產評估第六節其它評估方法在房地產評估中的應用二、基準地價修正法基準地價修正法評估的程序收集、整理土地定級估價成果資料確定修正系數表調查宗地地價影響因素的指標條件制定被評估宗地因素的修正系數確定被評估宗地使用年期修正系數確定期日修正系數確定容積率修正系數評估宗地地價第五章房地產評估第七節在建工程評估一、在建工程概述

在建工程的特點

在建工程范圍廣，情況復雜建設工期較長，進度差異較大在建工程的投資與實際完工程度存在一定差異第五章房地產評估第七節在建工程評估二、在建工程的評估工程形象進度法工程進度法完成工程量較少的在建工程對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設開發法進行價值評估。第五章房地產評估本章小結房地產評估概述房地產價格的構成影響價格的因素：一般因素、區域因素和個別因素；房地產價格地構成：圖5—3；價格種類。成本法在土地評估中的應用成本法在房地產評估中的應用收益法的計算公式市場法在房地產評估中的應用房地產評估的其它方法在建工程的評估剩余法：注意適應范圍基準地價修正法：注意適應范圍成本法在新建房地產評估中的應用成本法在舊建筑物評估中的應用收益法在房地產評估中的應用收益法的評估程序市場法的計算公式市場法的評估程序：收集交易