天韻家園商業工程籌劃提案

目錄CONTENTS工程核心問題確實定工程情況分析工程開展思路工程開發建議說在前面的話基于我司對貴司的開展戰略、工程的實際開展狀況、相關約束條件等信息了解尚非常有限，故對于此次溝通匯報，我司更多地是基于我們對于區域市場的認識、研究與多年來操盤的經驗，結合對本工程的直觀了解，就工程當前幾個比較核心的問題作一些初步的探討。開發背景工程核心問題確定工程開展方向工程解析客戶目標工程開展建議周邊環境地塊環境提案的思維導圖根據工程進展情況，本次報告重點解決工程的開展戰略及整體定位，并在開發策略、市場定位等方面進行延展。目錄CONTENTS智博廣告工程核心問題確實定工程情況分析工程開展思路工程開發建議客戶目標啟開工程，快速操作，減少資金占用無品牌營銷意圖利潤無過高要求，保底7000萬就可以短、平、快操作，降低風險；不持有，不考慮品牌營銷因素；用能實現最大利潤的方式操作，本錢利潤率期望不低于25%。操作手法我們以客戶的目標為根本出發點，總結出根本操作手法我們的一切研究都以客戶的目標為出發點，以市場為導向目標溝通－－完成任務存在的難點所在快速消化回籠資金7000萬周邊商業人流稀少，整體商業氣氛較差，租金難以支撐售價工程屬于內向型的商業，在規劃上無法做到商業價值最大化大體量的集中商業要想經營得好，通常都以出租為主。多數銷售難以表達價值，且存在難度通常會采用帶租約銷售，銷售之后如何經營才能保證收益回籠資金而非售馨在這樣一個非傳統商業的區域內營銷，關鍵是要解決6千平米商業做什么能活下來問題我們的目標怎樣經營我們要解決怎么賣項目的方向問題達成目標首要解決問題目標溝通——目標界定工程核心問題界定：怎么做才能低風險快速實現收益以怎樣的業態組合，實現項目收益要求的同時將風險降到最低？問題1以什么樣的思路，打造項目競爭優勢，實現快速銷售？問題2怎樣能夠實現低風險快速操作目錄CONTENTS工程核心問題確實定工程情況分析工程開展思路工程開發建議智博廣告120米57米建筑面積：6000平米層數：一層層高：6.8米東西向長：57米南北向長：120米停車位：26個本工程商業體量大需要尋找附加賣點工程概況根本指標開發條件工程為舊樓改造工程，工程體量大，經營主體不明確，但同周邊工程比較，具有較大的價格優勢工程形象提升困難具有極大價格優勢工程環境介紹道路：周邊自東向西主要道路為“車站路、城南路、桂花路、曙光路〞，工程兩端為城南路和桂花路。地塊走向：為南北走向，建筑朝向為東西朝向，坐東朝西。周邊環境：典型老城住宅區域，主要道路臨街伴有少量商業。工程所在位置城南路曙光路車站路桂花路工程所在區域交通示意圖交通狀況背離主干道——城南路、桂花路西面臨社區道路，雙向兩車道東、南、北三面不臨街，且有一定的高度落差本工程交通到達性好，十余條公交線路可到城南路或桂花路本工程交通通達性好但展示面差、車輛停靠不便西立面南立面北立面架空層為車庫從形態上來說本工程不具備傳統大型商業中心氣質工程建筑形態及意象分析建筑狀況從整體的建筑形式來看，工程形象檔次較低從建筑意象來看，工程的風格與現代建筑相比，親和力和外向型都比較弱從建筑周邊一面臨街，兩面封閉，一面懸空，沒有很好的展示空間建筑里面為小塊瓷磚裝飾，年久失修，需要進行外立面清理入口人流通道入口人流通道人流通道工程一層商鋪面積6000平米，層高6.8米。布局優勢：整體布局方正；主入口與道路相連；通道寬敞，人流組織較為明確；柱網結構合理，便于商鋪的組合和利用；垂直交通工具豐富。布局劣勢：主出入口過于集中，不利于人流的進出；一層三面高差大，不利于工程的形象展示。工程建筑內部細節本工程周邊環境介紹本案火車站商圈高橋商圈萬家麗、馬王堆商圈10分鐘車程10分鐘車程15分鐘車程專業市場大量聚集1、東塘商圈2、新一佳3、通程萬惠4、家潤多5、步步高本案12345工程周邊商業成熟度較高；商業網點較為集中；未來將有瑞寧花園商業裙樓等大型集中商業。社區路：以街鋪為主，業態主要為便利店、藥店、餐飲及休閑娛樂等；城南中路：以街鋪為主，美容美發、休閑娛樂、餐飲、超市等；桂花路：以街鋪為主，通訊、地產經紀、餐飲等；城南郡瑞寧花園菁華源書香名邸格藍康都幾米空間……周邊住區漸成規模屬性具象詮釋區位城市中心區域區域成熟，印象較為陳舊交通組織便利南臨桂花路、北臨城南路，為曙光路和車站路所包圍。地塊周邊路網發達，對外交通便捷環境生活設施完善周邊有超市、學校、銀行、幼兒園等有一定的商業氛圍周邊有通程萬惠、步步高、新一佳、家潤多超市，毗鄰東塘商圈，項目周邊擁有一定數量的住宅區裙樓商業項目中等規模改造項目占地6000㎡左右，為進深57米、臨街120米通鋪地塊容易分割，但臨街面形象欠佳受建筑制約只有西面臨街，且建筑年久陳舊，展示面較差，街道較窄，且經營業態多樣無序，項目現有形象較差限制條件土建工程不宜太大，街道短時間無法拓寬改變項目現有展示形象，通過改建從建筑外立面拔高項目檔次難度較大本工程為城市中心中等規模的改造工程本工程屬性分析區位優勢——地處長沙市中心左家塘，毗鄰城南中路、桂花路，周邊住區云集、商業氣氛較好；消費群優勢——周邊住區林立，至少2萬戶住戶，為本工程提供了潛在的消費群體；本工程優劣勢分析——優勢環境劣勢——周邊多為老住區，臟、亂、差，嚴重影響了工程檔次與形象；交通劣勢——工程雖鄰城南路與桂花路，但車輛出入極為不便，交通組織存在很大問題；物業劣勢——工程被老的住區“回〞字型包圍，無展示面，且商場結構不能完全滿足產業集群的條件。本工程優劣勢分析——劣勢工程本身的劣勢大于優勢。工程屬于內向型社區性質商業、且背離主干道、形象檔次低、展示面差，從目前來看，商業經營存在一定風險。基于以上分析，我們認為：目錄CONTENTS工程核心問題確實定工程情況分析工程開展思路工程開發建議智博廣告高端可行性欠缺單一業態承受力有限輻射力有限差異化定位，效勞配套依托工程及周邊居民，立足本工程所在片區；防止做高橋等市場業態重復與惡性競爭；從消費群需求出發，尋找片區缺失業態基于KPI體系對本工程開發的研判：物業選擇KPI體系地塊屬性市場因素操作要求預期收益資料來源：“美國購物中心協會〞的規模分類標準10-20家店20-40家店5000—10000輛百貨店2-6家批發店2-3家專賣店200-400家效勞半徑30-40KM到達時間20-30min效勞人口>200萬人超大型〔超地區型〕2000—5000輛百貨店2家批發店2家專賣店100-200家效勞半徑10-20KM到達時間10-15min效勞人口50-100萬人大型〔地區型〕300—500輛廉價市場便民中心專賣店效勞半徑3-5KM到達時間5-10min效勞人口5-10萬人中型〔社區型〕50—100輛超級市場專賣店效勞半徑1-2KM到達時間3-5min效勞人口1-2萬人小型〔鄰里型〕停車能力店鋪構成商圈規模片區配套效勞商業屬于典型的鄰里型社區商業領導者—壟斷價格—產品有不可重復性—過河拆橋追隨者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創新產品和需求點挑戰者—改變游戲規那么—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值行業老大非行業老大，中大規模市場次/非主流市場敏銳的時機主義者四種常見的物業開展戰略結論：本工程在開展戰略上1.沒有領袖優勢；2.沒有太多跟隨資源〔周邊專業市場和賣場覆蓋范圍之內〕3.挑戰資源不多〔除卻價格以外，工程本身自有優勢不明顯〕4..補缺空間？？？所以，我司認為本工程所要扮演的適宜角色是補缺者與挑戰者結合先招商，后銷售，招商先行、銷售跟進整體操作策略1、招商策略嚴格把關，先緊后松主力店先行放水養魚3、推廣策略點對點廣告策略2、銷售策略帶租約銷售返租銷售根據招商實際情況再定銷售均價12000元/㎡按15年回報來看，租金那么要到達65元/㎡/月目前周邊商鋪租金約在30—40元/㎡/月周邊租金缺乏以支持本工程預期銷售價格本工程開發的關鍵：租金商業物業投資價值一鋪養三代的“鋪”周邊人流量多少商圈內的消費能力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間商業物業價值研判經營戶基本投資類型投資客戶炒鋪客戶追求穩定的租金收益回報年限一般在15年以內需要穩定的消費群購買門檻要低短線操作，轉手賺取差價購買門檻要低客戶需求研判工程開發必須解決租金問題商鋪租金支撐銷售價格的根本開發原那么如何在后期的營銷中提升商鋪租金是項目能否達到預期

目標的關鍵所在目錄CONTENTS工程核心問題確實定工程情況分析工程開展思路工程開發建議智博廣告原點放大同構超越空隙切入體現項目商業價值實現可持續發展市場作主導，從消費者角度出發，以嶄新的、科學的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業定位思維，從而為本工程制定出準確的市場定位。思路設想大面的補缺中面的延伸小面的獨創工程開展三大思考方向小面：指將一種業態或細分業態集中形成的整體。如作為娛樂休閑城、特色餐飲集中地。大面：指作為一個成熟商圈所具有的百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、效勞配套等各業態形成的整體。如高橋商圈缺少百貨〔如通程〕、餐飲、娛樂、休閑等業態或尚未形成一定的規模與影響力；中面：指一種或幾種獨特業態或產業鏈的橫向或縱向形成的整體。如高橋作為日用品批發、建材家居的產業鏈已較成熟，市場已近飽和；√小面：片區服務配套的業態配置是本項目核心考慮方面×大面：項目的體量規模不大，且背離主干道，想做為大面的全面補缺不具備核心競爭力？中面：中面的延伸是業態的補充，什么是我們能做的并不明晰本工程商業物業的可能性建議一：工程整體出讓可行性：1.工程整體出讓，可大大降低經營風險，減少運營費用2.產權統一且易分割，轉讓手續辦理便利3.工程期望利潤不高，轉讓價格具有極大優勢難度：1.工程定位不清晰，經營方向不明確2.大買家不易尋找建議二：中老年用品市場長沙最大的中老年用品集散市場可行性：1.目前該業態呈散狀分布2.市場需求大，消費潛力旺盛3.片區空隙業態中老年用品市場業態設想：服飾、鞋類、用品、保健品等建議三：創意小商品市場可行性