別墅會所研究分析報告2012.12.03Contents:3一、國內高端會所經營現狀一、國內會所種類劃分

國內會所最初源于港臺地區，較為成熟的會所分為3類，此分類也不同程度地引入到國內的各大城市：個性會所：個性會所也被稱為特色會所，是伴隨著市場產品細分而產生的，它的目標客戶指向非常明確。例如，網羅幾十種運動項目的運動主題會所，交給業主經營的所謂“私會所”，把圖書館搬進來的文化會所，等等。專業會所：

為了解決會所經營管理人才短缺的問題，發展商聘請專業的會所管理公司對會所進行系統科學的管理與經營，使業主可以享受到高檔次、高品質的會所服務，而這些會所因為“專業外腦”而在運營上更加專業化。生活會所：

也有的物業項目把業主最普遍關心的生活問題，作為會所設置的出發點和基礎。例如，會所設有健康、醫療、教育等幾個分會所。二、國內會所功能劃分三、國內會所功能劃分四大類會所功能及其核心客戶群需求縱覽目前國內會所成功經營的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活動，女士休閑美容，男士商務休閑等多種實際功能需求為主，采用多功能復合經營的模式，有利于風險控制。商務主題美容養生健身休閑三重復合休閑娛樂健身休閑雙重復合。。。。。。四、國內會所功能劃分多重功能復合，滿足不同核心群體的需求五、國內會所經營模式劃分

會所的經營沒有一定固有的經營模式，而且在實踐中也不時會有新穎的模式出現，給人們提供了新的思路，下面列出了四種主要的經營模式。

會員制會所：

由專業的會所服務商為會所提供服務，業主購買“會員卡"進行消費，會所為會員所專有；且會員除享受本社區會所服務外，也可享受同一會員制體系下的其他會所所提供的資源。會員制會所將成為一種主流發展。

委托經營式會所：

將會所經營委托給其他服務商，實現運營的社會化與市場化，接納來自市場的公共消費。對業主保留、賦予優先權、優惠權，但否定或部分否定業主的無償消費權。獨立運營式會所：會所的獨立運營商以專業的服務水準、獨立的法律地位、自負盈虧的經濟責任承接會所的運營。加盟運營型會所：

即一個樓盤有多個會所加盟，一個會所服務于多個樓盤。業主憑一張卡就可在多個不同類型、遠近距離不等的會所享受優惠服務。六、國內會所經營模式劃分除上述四種主要經營模式外，在檔次稍微略低的會所經營模式中，也有如下幾種：(1)7+1模式：一個項目有一個主會所：另有7個分會所分散在社區各處，每個分會所都是對主會所的補充。(2)泛會所概念：將會所與社區剝離，全部對外出租，有SPA、桑拿，酒店、小吃等；或者一個樓盤共享多個會所的“區域會所聯盟模式”等。(3)主題體驗式會所：為了滿足特定層次業主的喜好需求，會所經營以體驗為主題進行經營嘗試。

(4)聯合式會所：不同發展商所開發的物業項目之間進行聯合，實行會所資源共享。

(5)外聯式會所：小區會所與周邊的社會設施實行橫向聯合經營，憑會員證可享有優惠待遇。二、重慶別墅會所經營現狀及案例研究一、重慶高端別墅會所經營現狀目前重慶高端別墅會所經營的主流方向是僅對業主內部的經營模式。數據來源：對會所經營人員和現場銷售人員訪談得來目前會所的經營業態主要集中在運動健身、商務接待；使用頻率最多的主要為運動健身；使用人群主要為業主。一、重慶高端別墅會所經營現狀數據來源：對會所經營人員訪談得來一、重慶高端別墅會所經營現狀重慶高端別墅會所經營現狀小結：目前重慶高端別墅會所主要經營的主流方向為對內經營。在會所經營面積的設置上，主要集中在3000-10000平方米之間。重慶高端別墅會所目前主要分為運動、休閑、商務主題為主。重慶高端別墅會所在功能設置上包括有健身房、咖啡館、酒吧、游泳館、溫泉、餐飲、住宿等形式，主要集中于運動健身。

會所經營模式上以非會員制消費為主，少量俱樂部會員制形式。目前重慶高端別墅的會所使用頻率最高的是運動健身，而餐飲、SPA等業態潛在需求較高，雖然在會所中設置不多，但凡有則經營良好。二、重慶高端別墅會所案例研究重慶棕櫚泉國際花園沿襲北京棕櫚泉一貫對高品質生活的追求，由萬豪酒店集團簽約設計師以及北京國際俱樂部主設計擔綱設計的多功能棕櫚泉國際會所。會所總計4層，建筑面積達1萬平方米。B+C+D會所體系類型養生功能體育健身功能商務功能1、棕櫚泉頂級私人會所養生功能：康體中心、水療SPA館體育功能：恒溫泳池、健身會館商務功能：休息廳、大堂接待，沙龍，會務、展覽、雪茄紅酒吧，咖啡吧二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究各樓層經營業態分布二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究負二層負一層一層二層二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究古典與時尚結合的康體中心、SPA水療房、恒溫游泳池、紅酒雪茄吧、多功能廳、運動會館等休閑運動設施滿足客戶頂尚生活需求。實景拍攝棕櫚泉紅酒/雪茄吧實景拍攝棕櫚泉室內恒溫泳池二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究實景拍攝棕櫚泉會所入戶廣場實景拍攝棕櫚泉會所大堂二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究案例借鑒：

會所選址：會所的選址設在景觀視野好、內外出入方便的位置，方便使用。

建筑打造：會所建筑的打造在重慶樹立了標桿，為項目開發運營提升了形象和檔次，推動項目整體銷售。專業管理：會所由具有酒店管理經驗的專業團隊進行管理和經營，經營過程中根據銷售和業主入住情況逐步啟動經營內容，并在正式經營一年后實現保本運營的良好狀況。

經營內容設置：經營內容設置合理，其運動健身和SPA經營良好。二、重慶高端別墅會所案例研究1、棕櫚泉頂級私人會所二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所常青藤會所，會所總計5層，建筑面積達5000平方米。會所設計了室內恒溫泳池、壁球館、網球場、籃球場、羽毛球場、足球場、器械室、桌球館、咖啡廳、五星客房、圖書室等運動休閑配套設施。A+C+D會所體系類型體育健身功能商務功能休閑娛樂功能：圖書室體育健身功能：恒溫泳池、壁球館、網球場、籃球場、羽毛球場、足球場、器械室、桌球館商務功能：休息廳、大堂接待，咖啡吧、五星客房休閑娛樂功能二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究各樓層經營業態分布二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究負一層一層二層二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究負二層負三層二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究※入會方式※

客戶或業主可通過以下方式申請入會：

客戶可于常青藤營銷中心索取書面入會申請表格，按要求填寫后交予營銷中心或郵寄、傳真至常青藤俱樂部；

已經購買常青藤的業主無需另行申請，辦理確認手續后可自動獲得會員資格，享受會員權益?！e分條件及標準※二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究案例借鑒：

建筑打造：會所建筑打造上與別墅區整體風格協調。經營模式：由業主會員帶動外向消費，拉動會所經營。

品質打造：會所高端品質打造對于提升會所的形象與檔次上起到了決定性作用，而目前會所所提供的品質服務也提升了常青藤的生活品質。二、重慶高端別墅會所案例研究2、常青藤”五星級”會所二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖·藍湖郡重慶龍湖·藍湖郡的體育中心是較為典型的運動主題會所，主要功能設置也圍繞在社區運動健身這一主題展開。A+C會所體系類型體育健身功能體育功能：恒溫泳池、壁球室、籃球場、網球場、乒乓球室、羽毛球場、棋牌室補充功能：清吧、棋牌室休閑娛樂功能二、重慶高端別墅會所案例研究二、重慶高端別墅會所案例研究各樓層經營業態分布二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖·藍湖郡二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖·藍湖郡案例借鑒：會所定位：以運動健身為主題的會所定位，服務范圍輻射整個藍湖大社區。經營路線：定位檔次上偏向大眾化標準，可增加客群量，保證正常的收支平衡。二、重慶高端別墅會所案例研究3、龍湖·藍湖郡三、國內別墅會所案例研究三、國內高端別墅會所案例研究1、華僑城·波托菲諾會所A+B+C+D會所體系類型休閑功能體育功能商務功能養生功能波托菲諾擁有兩大會所：天鵝堡會所+純水岸會所

國內高端別墅會所案例研究三、國內高端別墅會所案例研究建筑面積約6600平方米為上下兩層；分業主、華僑城會員及嘉賓三檔進行收費經營。體育功能：所配有四季恒溫泳池、桑拿房、健身房、羽毛球館、保齡球室、乒乓球室、桌球室、網球場功能補充：多功能會議室、閱覽室純水岸會所：主要是健康運動設施配套功能國內高端別墅會所案例研究1、華僑城·波托菲諾會所三、國內高端別墅會所案例研究天鵝堡會所建筑面積約6000平方米；體育功能：設有羽毛球場、兒童游樂場、健身房、跳操房、游泳池養生功能：瑪莎纖體商務功能：會議室、多功能廳用于商務會議、研討會、新品發布會；紅酒西餐廳、酒窖、咖啡廳天鵝堡會所主要是商務、休閑、美容綜合配套設施國內高端別墅會所案例研究1、華僑城·波托菲諾會所三、國內高端別墅會所案例研究會所選址：在社區人群集中區域，而且對外開放，景觀環境和氛圍營造舒適。品牌引入：將丹桂軒、夢圓皇宮等高端品牌引入，提升會所經營檔次，與客群身份匹配。專業管理：由華僑城的專業酒店團隊管理和經營，保證會所的專業運營。經營內容設置：以餐飲、休閑娛樂、商務為主營，復合一定配套性設施，起到較好的聯動經營效果。案例借鑒：國內高端別墅會所案例研究1、華僑城·波托菲諾會所三、國內高端別墅會所案例研究2、成都·金林半島A+B+C+D會所體系類型休閑功能體育功能商務功能休閑功能：棋牌室體育功能：設有羽毛球場、健身房、網球場、游泳池養生功能：SPA、桑拿室商務功能：雪茄吧、紅酒窖、咖啡廳養生功能國內高端別墅會所案例研究三、國內高端別墅會所案例研究建筑面積約3000平方米共分為三層；分業主、半島會會員進行收費經營。半島會所：主要是針對滿足業主需求而設置體育健身功能、商務功能及休閑功能各樓層經營業態分布國內高端別墅會所案例研究2、成都·金林半島三、國內高端別墅會所案例研究03～04年，金林半島以1.8萬元單價入市（當時成都市面豪宅均價1.2萬元），前期投入大，香港團隊全面打造，做成了小而全的會所，對于整體項目的銷售及提高項目品質起到了重要支撐作用。在項目入住后，由于使用功能的轉變，使得經營情況不佳，后來開發商將會所功能聚焦，以服務女人與兒童及利民方向為主，努力扭轉目前虧損的局面。國內高端別墅會所案例研究2、成都·金林半島三、國內高端別墅會所案例研究成都第一個采用高端會所支撐別墅銷售的項目，項目推出時，受到客戶及界內人士的強烈關注。會所前期注重了引入高端健身娛樂功能（如恒溫游泳池，恒溫酒窖、紅酒吧），忽略了項目銷售完畢后的經營成本問題，導致業主入住后會所經營入不敷出。前期在業態考慮上，沒有預留后期轉換的可能。導致目前業主入住后，改變業態重重受阻。日常定向的收費式培訓和咨詢服務使會所保持一定的經營運轉：目前會所也在嘗試進行業態轉型，如開展兒童活動區、SPA美容、代辦服務、餐飲及收費形式的理財講座等多種經營模式，盡可能減少會所虧損。案例借鑒：國內高端別墅會所案例研究2、成都·金林半島39THEEND謝謝3月-2523:45:5423:4523:453月-253月-2523:4523:4523:45:543月-253月-2523:45:542025/3/2723:45:549、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。3月-253月-25Thursday,March27,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。23:45:5423:45:5423:453/27/202511:45:54PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。3月-2523:45:5423:45Mar-2527-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。23:45:5423:45:5423:45