估價(jià)原理與方法-房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》點(diǎn)睛提分卷1單選題（共60題，共60分）(1.)房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.投（江南博哥）資價(jià)值D.賬面價(jià)值正確答案：B參考解析：交換價(jià)值是指某種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量，因此交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值，一般也是指交換價(jià)值。(2.)估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過(guò)去5年的價(jià)格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價(jià)格變化量按時(shí)間序列由前往后權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4。則選用平均增減量法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象，未來(lái)第一年的價(jià)格為()元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497正確答案：B參考解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用簡(jiǎn)便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)。計(jì)算公式為：式中，Vi為第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值；i為時(shí)期序數(shù)；P0為基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；d為逐期增減量的平均數(shù)；Pi為第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值。本題中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未來(lái)第一年的價(jià)格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。(3.)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在()下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。不同估價(jià)目的，不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)會(huì)造成估價(jià)結(jié)果的不同，而且也不具有可比性(4.)下列可以直接交付給委托人的是()。A.估價(jià)技術(shù)報(bào)告B.估價(jià)結(jié)果報(bào)告C.經(jīng)審核合格的估價(jià)報(bào)告D.附件正確答案：C參考解析：對(duì)審核認(rèn)為需要修改的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)進(jìn)行修改；對(duì)審核認(rèn)為不合格的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)重新撰寫(xiě)，甚至需要重新估價(jià)。經(jīng)修改、重新撰寫(xiě)和重新估價(jià)后的估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)再次進(jìn)行審核。只有經(jīng)審核合格的估價(jià)報(bào)告才可交付委托人。(5.)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價(jià)報(bào)告，估價(jià)委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價(jià)報(bào)告保存至()。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D參考解析：估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)資料的保存期限不少于15年；屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價(jià)資料保存已超過(guò)15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。例如，某個(gè)住房抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目，如果不屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)，該筆住房抵押貸款期限為20年，則為該筆住房抵押貸款服務(wù)的估價(jià)資料應(yīng)保存20年以上。(6.)由土地凈收益求取土地價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值等于土地凈收益與()的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報(bào)酬率D.建筑物資本化率正確答案：B參考解析：凈收益與資本化率的匹配包括由土地凈收益求取土地價(jià)值，其計(jì)算公式為：土地價(jià)值＝土地凈收益÷土地資本化率。其中，土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)是土地產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于土地的凈收益），不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。(7.)在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的()。A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)正確答案：C參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。(8.)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)正確答案：D參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。因此在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)。(9.)某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90元/m2，空置率為10%；預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月100元/m2，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.22253B.23352C.26488D.27796正確答案：B參考解析：建成后每年凈收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)完成后現(xiàn)值為：（2856/10%）×[1－1/（1＋10%）40－2－1.5]×1/（1＋12%）1.5＝23352.05（萬(wàn)元）。(10.)關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與估計(jì)委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上的成交價(jià)格應(yīng)一致正確答案：D參考解析：AD兩項(xiàng)，雖然要求估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同；BC兩項(xiàng)，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。(11.)按房地產(chǎn)的()來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實(shí)物B.用途C.開(kāi)發(fā)程度D.權(quán)益狀況正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。(12.)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估算對(duì)象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：()。①居住；②商業(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).②③④⑥正確答案：B參考解析：可比實(shí)例的用途應(yīng)與估算對(duì)象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。其中大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。(13.)下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是()。A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)（包括為了各種需求，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估），還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：①房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；②房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)；③房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；④相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；⑤房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。A項(xiàng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；C項(xiàng)屬于房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；D項(xiàng)屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)。(14.)在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估的保險(xiǎn)價(jià)值是指()。A.土地的價(jià)值B.建筑物的價(jià)值C.建筑物與土地的價(jià)值D.建筑物的拍賣(mài)價(jià)值正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運(yùn)行物體墜落等自然災(zāi)害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。(15.)在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評(píng)估其中建筑物的價(jià)格，如()。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.商品房售價(jià)C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補(bǔ)償D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)正確答案：D參考解析：建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但有時(shí)根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中建筑物的價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，為會(huì)計(jì)上計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，通常只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。(16.)某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價(jià)值為400000元，容積率為2，建筑物價(jià)值為8000000元，則該房地產(chǎn)的房地單價(jià)為()元/m2。A.2100B.2000C.2200D.3000正確答案：A參考解析：房地價(jià)值又稱為房地混合價(jià)，等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，是指建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或者土地及其上的建筑物的價(jià)值。對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，有：房地價(jià)值＝土地價(jià)值＋建筑物價(jià)值；建筑總面積＝容積率×土地面積。則本題中，房地單價(jià)＝房地價(jià)格/建筑總面積＝（400000＋8000000）/（2000×2）＝2100（元/m2）。(17.)在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?)。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲正確答案：C參考解析：甲乙丙丁實(shí)際單價(jià)的具體計(jì)算如下：①甲單價(jià)＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙單價(jià)＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙單價(jià)＝4700（元/m2）；④丁單價(jià)＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的排序?yàn)椋阂遥颈炯祝径　?18.)影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括()。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況C.該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人正確答案：D參考解析：變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性，即是否常見(jiàn)、是否普遍使用。②該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，即是否能單獨(dú)地使用而不受限制。③該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用和轉(zhuǎn)讓。④該房地產(chǎn)的價(jià)值大小。由于受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。⑤該房地產(chǎn)的區(qū)位。通常情況下，所處位置越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。⑥該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。通常情況下，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)會(huì)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。(19.)某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬(wàn)元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬(wàn)元。A.370B.385C.420D.550正確答案：B參考解析：抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款＝600－50＝550（萬(wàn)元）。抵押貸款額度＝抵押價(jià)值×抵押率＝550×0.7＝385（萬(wàn)元）。(20.)采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為()。A.可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格B.可比實(shí)例成交價(jià)格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格C.可比實(shí)例成交價(jià)格－交易情況修正數(shù)額＝可比實(shí)例正常價(jià)格D.可比實(shí)例成交價(jià)格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格正確答案：A參考解析：百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)＝可比實(shí)例正常價(jià)格。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。(21.)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于()。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.其他正確答案：B參考解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。其中，一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、供求狀況、物價(jià)變動(dòng)、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于區(qū)域因素。(22.)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可能出現(xiàn)的情況是()。A.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.起著破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用C.引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌D.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購(gòu)買(mǎi)）而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。一般地說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。(23.)對(duì)于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測(cè)未來(lái)的收入現(xiàn)值()支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無(wú)法確定正確答案：B參考解析：經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法，是針對(duì)每種利用，首先預(yù)測(cè)它未來(lái)的收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。(24.)對(duì)于應(yīng)遵循()但確因情況特殊而未采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則正確答案：C參考解析：一致性原則是指為同一估價(jià)目的，對(duì)同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。對(duì)于應(yīng)遵循一致性原則但確因情況特殊而未采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。(25.)用距離來(lái)評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，空間直線距離是是指兩地之間的直線長(zhǎng)度，最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜的地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會(huì)失去意義，一般不宜采用。B項(xiàng)，交通路線距離一般是指連接兩地之間的道路長(zhǎng)度。有時(shí)受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長(zhǎng)，在時(shí)間對(duì)人們來(lái)說(shuō)變得越來(lái)越寶貴的情況下，交通路線距離不一定能反映有關(guān)真實(shí)情況。C項(xiàng)，交通時(shí)間距離是指兩地之間利用適當(dāng)?shù)慕煌üぞ呷ネ璧臅r(shí)間，一般來(lái)說(shuō)更科學(xué)，但在實(shí)際中可能被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測(cè)量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。D項(xiàng)，經(jīng)濟(jì)距離是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。(26.)某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的估價(jià)委托，擬對(duì)一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供價(jià)值參考，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為()。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去正確答案：C參考解析：不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況；而價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系見(jiàn)表4-1。表4-1價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系(27.)對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，()是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場(chǎng)法D.成本法正確答案：D參考解析：新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。(28.)成新折扣法習(xí)慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的()。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率正確答案：A參考解析：早期采用成本法求取建筑物折舊后價(jià)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代或新舊程度、完損狀況等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建成本乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。(29.)房屋完損等級(jí)，是用來(lái)檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊和()的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測(cè)算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能正確答案：B參考解析：房屋完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維護(hù)狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算房屋折舊的一個(gè)重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建成本。(30.)在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的()。A.“交易實(shí)例”B.“可比實(shí)例”C.“收集交易實(shí)例”D.“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”正確答案：B參考解析：在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的“可比實(shí)例”。若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格稱為“路線價(jià)”，可視為比較法中經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整，但未進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實(shí)例價(jià)格”。其余臨街土地的價(jià)值或價(jià)格是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀（如矩形、三角形、梯形、平行四邊形、不規(guī)則形）、臨街狀況等，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來(lái)求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。(31.)當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×()×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率正確答案：B參考解析：當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率，臨街土地價(jià)值或價(jià)格（V）的計(jì)算公式為：V（總價(jià)）＝路線價(jià)×∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率×臨街寬度。(32.)數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是()。A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法B.直線趨勢(shì)法C.二次拋物線趨勢(shì)法D.指數(shù)修勻法正確答案：B參考解析：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法，其中最簡(jiǎn)單的是直線趨勢(shì)法。運(yùn)用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)。(33.)房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容可以不包括()。A.估價(jià)服務(wù)費(fèi)B.估價(jià)目的C.估價(jià)委托書(shū)D.委托人的協(xié)助義務(wù)正確答案：C參考解析：估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：①估價(jià)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況；②負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師，包括估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)；③估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象；④委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料；⑤估價(jià)過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；⑥估價(jià)費(fèi)用及其支付的方式、期限；⑦估價(jià)報(bào)告及其交付；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭(zhēng)議的方法；⑩其他需要約定的事項(xiàng)。(34.)收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法，對(duì)于比較法而言，主要是()。A.成本實(shí)例資料B.交易實(shí)例資料C.收益實(shí)例資料D.成交實(shí)例資料正確答案：B參考解析：針對(duì)特定的估價(jià)對(duì)象應(yīng)收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價(jià)方法。對(duì)比較法而言，主要是收集交易實(shí)例資料；對(duì)收益法而言，主要是收集收益實(shí)例資料；對(duì)成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法而言，主要是收集成本實(shí)例資料。而具體應(yīng)收集的內(nèi)容，要針對(duì)估價(jià)方法中的計(jì)算所需要的數(shù)據(jù)進(jìn)行。(35.)房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以()狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)正確答案：C參考解析：間接比較調(diào)整是選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。(36.)收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.市場(chǎng)交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開(kāi)發(fā)建設(shè)成本D.未來(lái)收益大小正確答案：B參考解析：收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法；較具體地說(shuō)，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向（簡(jiǎn)稱收益導(dǎo)向）來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)值。(37.)出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。A.見(jiàn)圖AB.見(jiàn)圖BC.見(jiàn)圖CD.見(jiàn)圖D正確答案：D參考解析：土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，歸納起來(lái)有下列3種情況：①建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束。②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。第三種情況分為兩種情況：a．出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。b．出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。(38.)某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為()萬(wàn)元。A.500B.525C.600D.1650正確答案：D參考解析：由題意，該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬(wàn)元）。(39.)在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是()。A.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間D.開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間正確答案：B參考解析：在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，可能是開(kāi)發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間，也可能是開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。因此在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)判斷，可以是開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間。(40.)關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果正確答案：A參考解析：A項(xiàng)，單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長(zhǎng)米等）為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。B項(xiàng)，在運(yùn)用分部分項(xiàng)法測(cè)算建筑物的重新購(gòu)建成本時(shí)應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長(zhǎng)度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C項(xiàng)，工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，并且需要其他專家（如建筑師、造價(jià)工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本。D項(xiàng)，指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢(shì)法，是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法，其主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。(41.)已知一年期國(guó)債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，投資帶來(lái)的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%正確答案：A參考解析：報(bào)酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。(42.)為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣(mài)方支付。該地區(qū)買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來(lái)該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是()元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670正確答案：B參考解析：由題意，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買(mǎi)方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率），且最近1年來(lái)該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則經(jīng)修正后的價(jià)格計(jì)算如下：修正后的價(jià)格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。(43.)下列對(duì)房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說(shuō)明的內(nèi)容的是()。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀正確答案：B參考解析：對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分。其中，對(duì)土地權(quán)益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：①土地所有權(quán)狀況；②土地使用權(quán)狀況；③土地使用管制情況；④土地利用現(xiàn)狀；⑤出租或占用情況；⑥他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；⑦其他特殊情況。B項(xiàng)屬于對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述。(44.)房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和()三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫(kù)+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(45.)關(guān)于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得早于估價(jià)報(bào)告出具日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期正確答案：B參考解析：A項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。B項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書(shū)之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。C項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。D項(xiàng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為將來(lái)的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。(46.)價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由()決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象正確答案：C參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)過(guò)去稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。(47.)后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的()。A.期初B.期中C.期末D.任意階段正確答案：B參考解析：后續(xù)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)（如開(kāi)發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測(cè)算要求按半年、季或月來(lái)劃分。(48.)評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正后的價(jià)格為()元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458正確答案：B參考解析：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)。本題中，可比實(shí)例甲進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正后的價(jià)格為：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。(49.)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為_(kāi)_____，估價(jià)對(duì)象為_(kāi)_____狀況下的情形。()A.現(xiàn)在，過(guò)去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過(guò)去，現(xiàn)在D.將來(lái)，現(xiàn)在正確答案：A參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)，此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象已不存在），在現(xiàn)行的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。(50.)在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和()構(gòu)成。A.購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)B.購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi)C.相關(guān)稅費(fèi)D.購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)正確答案：D參考解析：在有活躍的土地交易市場(chǎng)下，土地成本一般是由土地購(gòu)置價(jià)款、應(yīng)由買(mǎi)方（在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。(51.)最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率是()。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則正確答案：C參考解析：最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一法則”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份。各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。(52.)在某城市房地產(chǎn)交易中，賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為()元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427正確答案：D參考解析：本題中，交易稅均由賣(mài)方承擔(dān)，則買(mǎi)方實(shí)付金額為2500元/m2；根據(jù)公式：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買(mǎi)方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率），該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。(53.)認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額()裝修改造費(fèi)用。A.大于B.小于C.等于D.其他正確答案：A參考解析：當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開(kāi)發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，本題為更新改造前提。經(jīng)分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值－更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值，即房地產(chǎn)價(jià)值的增加額＞裝修該造的費(fèi)用。(54.)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為9萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限應(yīng)為()年。A.34B.35C.36D.37正確答案：C參考解析：根據(jù)公式求得該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。(55.)在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意()與利潤(rùn)率的匹配。A.開(kāi)發(fā)成本B.計(jì)算基數(shù)C.利潤(rùn)D.投資正確答案：B參考解析：由于有不同種類的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，所以在估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要搞清楚利潤(rùn)率的內(nèi)涵，注意利潤(rùn)率和計(jì)算基數(shù)相互匹配。各種利潤(rùn)率的分子都是相同的，僅分母不同。(56.)從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)B.后期利潤(rùn)C(jī).權(quán)益D.供給和需求正確答案：D參考解析：從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其他一切因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)供給，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)需求，要么是通過(guò)同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和房地產(chǎn)價(jià)格漲落，應(yīng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。(57.)估價(jià)上的折舊注重的是()。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)調(diào)整B.原始取得價(jià)值的攤銷與回收C.重置價(jià)值的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)調(diào)整正確答案：D參考解析：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：①估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說(shuō)不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；②會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。(58.)某一房地產(chǎn)的()是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.投資價(jià)值正確答案：D參考解析：投資價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。(59.)以下各組商品之間，一種商品的價(jià)格上升后，另外一種商品的消費(fèi)會(huì)跟著減少的是()。A.普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房B.賓館與寫(xiě)字樓C.普通住宅及其配套的娛樂(lè)房地產(chǎn)D.城市地鐵和城市公交正確答案：C參考解析：某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格高時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)降低。ABD三項(xiàng)均為替代品，一種商品的價(jià)格上升后，另外一種商品的消費(fèi)會(huì)跟著增加。(60.)關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和正確答案：D參考解析：D項(xiàng)，收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其擁有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估就是這種方法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。多選題（共40題，共40分）(61.)利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營(yíng)手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道正確答案：A、C參考解析：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。(62.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：A、D、E參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類。①房地產(chǎn)外部因素可再分為：a．人口因素；b．制度政策因素；c．經(jīng)濟(jì)因素；d．社會(huì)因素；e．國(guó)際因素；f．心理因素；g．其他因素。②房地產(chǎn)自身因素可再分為：a．房地產(chǎn)實(shí)物因素；b．房地產(chǎn)權(quán)益因素；c．房地產(chǎn)區(qū)位因素。BC兩項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)的自身因素。(63.)運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有()。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場(chǎng)狀況E.土地開(kāi)發(fā)程度正確答案：A、B、C、E參考解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地，其選取要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡(jiǎn)稱“寬深比”）適當(dāng)；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度等應(yīng)具有代表性。(64.)關(guān)于供役地和需役地的說(shuō)法正確的有()。A.允許他人通行的為供役地B.需役地是指具有地役權(quán)的土地C.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使需役地的價(jià)值下降D.供役地與需役地的價(jià)值都上升E.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使供役地的價(jià)值下降正確答案：A、B、E參考解析：地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。AB兩項(xiàng)，允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)又稱為通行地役權(quán)。CDE三項(xiàng)，供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值，需役地價(jià)值會(huì)上升。(65.)下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通道E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正確答案：A、C、E參考解析：土地使用管制情況的描述說(shuō)明了是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑密度；④綠地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。(66.)下列關(guān)于價(jià)格與價(jià)值的說(shuō)法中，正確的有()。A.價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西B.價(jià)格一定要用貨幣形式來(lái)償付C.價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)D.價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般的無(wú)差別的人類勞動(dòng)E.價(jià)值通常用貨幣來(lái)表示正確答案：A、C、D參考解析：人們對(duì)價(jià)格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示，雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。②價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般的無(wú)差別的人類勞動(dòng)或抽象的人類勞動(dòng)。在現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，一般也是用貨幣來(lái)償付，但也可能用實(shí)物等非貨幣形式來(lái)償付，例如用房地產(chǎn)作價(jià)出資入股換取技術(shù)、設(shè)備等。(67.)下列非市場(chǎng)價(jià)值中，一般情況下所評(píng)估的價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值的有()。A.快速變現(xiàn)價(jià)值B.謹(jǐn)慎價(jià)值C.現(xiàn)狀價(jià)值D.殘余價(jià)值E.投資價(jià)值正確答案：A、B、C、D參考解析：A項(xiàng)，快速變現(xiàn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營(yíng)銷”下的價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。B項(xiàng)，謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。C項(xiàng)，現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。D項(xiàng)，殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。E項(xiàng)，評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資（購(gòu)買(mǎi)）；反之，說(shuō)明不值得投資（購(gòu)買(mǎi)）。(68.)關(guān)于名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是()。A.在計(jì)算房地產(chǎn)增值時(shí)，應(yīng)采用扣除價(jià)格因素后的實(shí)際價(jià)格B.在買(mǎi)房送裝修、汽車、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況下，未減去其費(fèi)用的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格C.在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格D.在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格E.在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格正確答案：A、C、D、E參考解析：名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。有多種含義的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格，例如：①未扣除價(jià)格因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。在計(jì)算房地產(chǎn)自然增值時(shí)，應(yīng)采用這種含義的實(shí)際價(jià)格。②在買(mǎi)房贈(zèng)送裝修、家具、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況下，未減去相應(yīng)價(jià)值的價(jià)格為名義價(jià)格，減去了相應(yīng)價(jià)值后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。③在交易當(dāng)事人為逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況下，申報(bào)的成交價(jià)（如網(wǎng)簽價(jià)）為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)為實(shí)際價(jià)格。④房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定原本由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)由買(mǎi)方繳納，或原本由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)由賣(mài)方繳納。這種情況下的成交價(jià)為名義價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格則是在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格，在成交日期一次性付清的價(jià)格或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌谝淮涡愿肚宓膬r(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。(69.)下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。A.房屋實(shí)際用途B.土地開(kāi)發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度正確答案：B、C、E參考解析：對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般先分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分。①土地實(shí)物狀況包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢(shì)；d．地質(zhì)條件；e．土壤；f．土地開(kāi)發(fā)程度；g．其他。②建筑物實(shí)物狀況包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結(jié)構(gòu)；c．設(shè)施設(shè)備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．建筑功能；g．外觀；h．新舊程度；i．其他。其中，新舊程度說(shuō)明建成時(shí)間、設(shè)計(jì)使用年限、維護(hù)狀況和完損狀況等。AD兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)的權(quán)益狀況。(70.)收集交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)收集交易實(shí)例的()。A.成交價(jià)格B.議價(jià)時(shí)間C.成交日期D.付款方式E.融資條件正確答案：A、C、D、E參考解析：收集的交易實(shí)例信息一般包括以下內(nèi)容：①交易對(duì)象基本狀況；②交易雙方基本情況；③交易方式；④成交日期；⑤成交價(jià)格；⑥付款方式；⑦融資條件；⑧交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；⑨交易目的等。(71.)影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境景觀因素，主要有()等。A.大氣環(huán)境B.治安環(huán)境C.聲覺(jué)環(huán)境D.水文環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境正確答案：A、C、D、E參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。(72.)下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有()。A.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大B.限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲C.上調(diào)貸款利率會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降D.在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲E.開(kāi)征房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降正確答案：A、B、C、E參考解析：D項(xiàng)，在買(mǎi)方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價(jià)格上漲；而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。(73.)影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價(jià)、匯率、居民收入E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入正確答案：A、C、D參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。B項(xiàng)屬社會(huì)因素；E項(xiàng)三個(gè)因素分別屬于人口因素、其他因素和經(jīng)濟(jì)因素。(74.)下列屬于實(shí)物影響房地產(chǎn)價(jià)值的情況有()。A.土地的形狀B.建筑物外觀C.建筑物的坐落位置D.建筑物的結(jié)構(gòu)E.建筑規(guī)模正確答案：A、B、D、E參考解析：對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般先分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分。①土地實(shí)物因素包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢(shì)；d．地質(zhì)；e．土壤；f．土地開(kāi)發(fā)程度。②建筑物實(shí)物因素包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結(jié)構(gòu)；c．設(shè)施設(shè)備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照建筑功能；g．外觀；h．新舊程度。C項(xiàng)屬于區(qū)位因素。(75.)新開(kāi)發(fā)土地包括()。A.開(kāi)墾荒地B.開(kāi)山造地C.征收集體土地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地D.征收國(guó)有土地上房屋并進(jìn)行改造的土地E.填海造地正確答案：B、C、D、E參考解析：新開(kāi)發(fā)的土地包括：①征收集體土地并進(jìn)行“三通一平”“五通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)場(chǎng)地平整后的土地；②征收國(guó)有土地上房屋并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場(chǎng)地平整后的土地；③填海造地；④開(kāi)山造地等。(76.)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前的狀況有()。A.生地B.毛地C.耕地D.在建工程E.熟地正確答案：A、B、D、E參考解析：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)包括可供開(kāi)發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。(77.)在中國(guó)現(xiàn)行情況下，政府開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開(kāi)發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有()。A.拍賣(mài)B.招標(biāo)C.掛牌D.征收E.征用正確答案：A、B、C參考解析：政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是采取哪種出讓方式，政府都需要對(duì)這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標(biāo)底價(jià)、拍賣(mài)底價(jià)（保留價(jià)）、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數(shù)；投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人、土地使用者也需要對(duì)這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。(78.)下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，正確的有()。A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料進(jìn)行核實(shí)正確答案：B、C、D、E參考解析：A項(xiàng)，除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目和非正式的估價(jià)外，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。BE兩項(xiàng)，在實(shí)地查勘時(shí)，一般需要委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當(dāng)事人到場(chǎng)，估價(jià)師要認(rèn)真聽(tīng)取他們關(guān)于估價(jià)對(duì)象的情況介紹，詳細(xì)詢問(wèn)估價(jià)需要弄清的問(wèn)題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)記錄下來(lái)，形成“估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄”。為避免實(shí)地查勘時(shí)遺漏應(yīng)調(diào)查的內(nèi)容，提高實(shí)地查勘工作效率，應(yīng)事先針對(duì)不同類型的房地產(chǎn)和估價(jià)目的制作相應(yīng)的實(shí)地查勘記錄表，在實(shí)地查勘時(shí)再按照該表進(jìn)行調(diào)查及填寫(xiě)查勘結(jié)果。CD兩項(xiàng)，實(shí)地查勘記錄應(yīng)包括查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員（包括估價(jià)師）及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。(79.)關(guān)于建筑物壽命的說(shuō)法，正確的有()。A.利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)壽命B.對(duì)建筑物進(jìn)行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實(shí)際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟(jì)壽命之和為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命正確答案：A、E參考解析：B項(xiàng)，如果建筑物經(jīng)過(guò)了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。C項(xiàng)，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。D項(xiàng)，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。(80.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說(shuō)法，正確的有()。A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C.至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章正確答案：B、C、E參考解析：關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說(shuō)法包括：①致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章，并注明致函日期。該致函日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。②估價(jià)師聲明應(yīng)寫(xiě)明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)，并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期，不得以個(gè)人印章代替簽名。非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在估價(jià)師聲明上簽名。該聲明對(duì)簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師也是一種警示。③在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由在估價(jià)報(bào)告上蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)，但估價(jià)報(bào)告使用者不當(dāng)使用的除外。(81.)關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有()。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0正確答案：A、B、D參考解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求有：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度（簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡(jiǎn)稱“寬深比”）適當(dāng)；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。(82.)2006年1月13日，()聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2006]8號(hào)）。A.原建設(shè)部B.國(guó)土資源部C.中國(guó)人民銀行D.最高人民法院E.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)正確答案：A、C、E參考解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年1月13日原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合制定了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2006]8號(hào)）。(83.)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括()。A.為委托人爭(zhēng)取最大的權(quán)益B.誠(chéng)實(shí)守信C.公平競(jìng)爭(zhēng)D.勤勉盡責(zé)E.保守秘密正確答案：B、C、D、E參考解析：A項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，勤勉盡責(zé)地去完成。其中，鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。B項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。C項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)自己的良好社會(huì)形象和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不得采取迎合估價(jià)委托人或估價(jià)利害關(guān)系人不當(dāng)要求、惡性低壓價(jià)、支付回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段招攬估價(jià)業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或利用開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)之便謀取不正當(dāng)利益。D項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)收集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料，并依法進(jìn)行檢查或核查驗(yàn)證，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。E項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。(84.)下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有()。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房正確答案：B、C、E參考解析：比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多，經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。①難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)有：a．?dāng)?shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；b．很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；c．可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。②適合用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)有：a．住宅，有普通住宅、高檔公寓、別墅等；b．寫(xiě)字樓；c．商鋪；d．標(biāo)準(zhǔn)廠房；e．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。AD兩項(xiàng)適合采用比較法。(85.)在實(shí)際估價(jià)中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為()三大類。A.可供開(kāi)發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地正確答案：A、C、D參考解析：在實(shí)際估價(jià)中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開(kāi)發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。(86.)下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是()。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)正確答案：A、B、C參考解析：D項(xiàng)，處置抵押房地產(chǎn)需要評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，而不是抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來(lái)主要有：①初次抵押估價(jià)，即將沒(méi)有抵押的房地產(chǎn)抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；③抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估；④續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；⑤抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行檢測(cè)和評(píng)估。(87.)合法權(quán)益包括()。A.合法產(chǎn)權(quán)B.合法使用C.合法處分D.合法買(mǎi)賣(mài)E.合法收益正確答案：A、B、C參考解析：依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說(shuō)，遵循合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：①依法判定的權(quán)利類型及歸屬；②依法判定的使用權(quán)利；③依法判定的處分權(quán)利；④依法判定的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。(88.)在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用()等方法求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。A.市場(chǎng)法B.成本法C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：A、B、D參考解析：求取土地重新購(gòu)建成本，通常是假設(shè)該土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以采用成本法求取重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的土地。求取土地重新購(gòu)建成本，也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。(89.)關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有()。A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E.咨詢性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任正確答案：A、B、C、D參考解析：與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：①由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成；②提供的是專業(yè)意見(jiàn)；③具有公信力；④實(shí)行有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任。(90.)下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有()。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.價(jià)值類型D.估價(jià)方法E.估價(jià)所需材料正確答案：B、C參考解析：估價(jià)對(duì)象既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)確定，也不能根據(jù)估價(jià)師的主觀愿望來(lái)確定，而應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型一樣，從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。(91.)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說(shuō)法，正確的有()。A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.估價(jià)對(duì)象有估價(jià)委托人和估價(jià)目的的雙重決定C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目