姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區域內規范作答，超出答題區域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、房地產開發投資的經濟效果主要表現為（）。A.租金收入B.物業增值C.股權增加D.銷售收入

2、（）不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的影響。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.風險分析D.保本點分析

3、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

4、假設某房產限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120

5、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝

6、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

7、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關系

8、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關鍵的部分。A.項目總說明B.投資環境研究C.規劃方案及建設條件D.項目經濟效益評價

9、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率

10、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為（）萬元。A.16B.18C.20D.22

11、對于一般的房地產投資項目，（）指標值應該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率

12、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.凈收益現值抵償全部投資

13、在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1

14、物業管理的核心工作是（）。A.根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估物業服務公司的工作B.對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態C.執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足房地產組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環境

15、某家庭預計今后15年內月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

16、商品房開發市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷

17、需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是（）。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰定價法D.成本加成定價法

18、張某以6000元/m2的價格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個月一次性償還剩余全部貸款，則償還額應為（）萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

19、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

20、在現金流量表中，不應該出現（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金

21、在住房市場中，存量住房市場的市場結構特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷

22、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大

23、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

24、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場

25、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

26、根據消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為

27、在同一商業輻射區域內，各商場位置的優劣，主要取決于（）。A.交通的通達程度B.物業的規模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力

28、進行城市詳細規劃及開發項目初步設計應選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

29、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

30、某物業的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業年凈經營收入為30萬元，則該物業投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

31、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置

32、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。A.提出投資設想B.項目可行性研究C.細化投資設想D.尋找和篩選投資機會

33、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙

34、下列選項中，（）更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。A.開發工作量B.經營利潤C.經營收入D.投資數額

35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700

36、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債

37、土地面積量算是在（）的基礎上進行。A.野外測量B.實地測量C.實有圖紙D.非權屬調查

38、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

39、按照某行業內部的生產者或企業數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）。A.完全競爭市場、壟斷競爭市場B.一級市場、二級市場C.完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場D.一級市場、二級市場、三級市場

40、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.吸納率分析B.房地產市場的商業周期分析C.家庭規模與結構分析D.投資購買和使用購買的比例分析

41、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3％的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金為（）萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

42、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法

43、下列關于房地產面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

44、在市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。A.物業出租經營成本B.同類型物業市場供求關系C.物業出租稅費水平D.業主希望的投資回報率

45、某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

46、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場

47、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析

48、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

49、房地產抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預計利潤額C.總投資額D.總成本額

50、（）是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。A.差額投資內部收益率B.內部收益率C.基準收益率D.期望投資收益率二、多選題

51、以下不是房地產市場發生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產的時間落差

52、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快B.資產報酬率越高，說明企業的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業的獲利能力越強

53、可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段

54、在估算房地產開發項目的房屋開發費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法

55、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙

56、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5

57、關于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗

58、某房地產開發企業在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發的商品住宅，這種調查屬于（）。A.試探性調查B.推測性調查C.因果性調查D.描述性調查

59、（）是指影響房地產市場發展的土地、能源、環境和生態等自然資源條件。A.政治環境B.資源環境C.技術環境D.國際環境

60、產品生產經營活動中的成本包括生產成本和()兩部分。A.廣告費B.銷售費用C.促銷費用D.不可預見費用

61、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數額相等D.先增后減

62、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現值的標準差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

63、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零

64、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

65、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益

66、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資

67、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

68、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元/m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現全部銷售，則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000

69、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

70、橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為（）的方法。A.質量控制B.進度控制C.合同管理D.成本控制

71、財務分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營運能力分析

72、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載

73、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析

74、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類參數D.收益相關參數

75、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場

76、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流量為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

77、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期（）。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

78、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

79、對房地產開發項目退讓用地邊界的規劃設計要求，應在城鄉規劃管理部門下發的（）中提出。A.《建設項目用地預審與選址意見書》B.《設計方案審查意見》C.《建設工程規劃許可證》D.《建設用地規劃許可證》

80、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

81、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法

82、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

83、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業的短期償債能力越強C.資產負債率越高，企業償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差

84、按存量增量細分通常將房地產市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權出讓市場B.土地轉讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產交易市場

85、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產資源和利益B.顯示房地產市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃

86、某置業投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

87、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%

88、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%

89、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150

90、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。在2006年10月時，王某的權益價格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現值之和

91、四時感冒，惡寒發熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯

92、相對于現金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率

93、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債

94、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的()分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力

95、某家庭以80萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

96、直接投資的特點是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預和有效控制其投資資金的運用狀況D.在資產的經營管理上不直接體現投資人的意志

97、下列關于計算貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是()。A.項目風險越大，風險等級系數值越大B.貸款期限越長，期限系數值越小C.企業信用等級越高，信用等級系數值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

98、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

99、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。該成片荒地開發完成后的總價值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6

100、某房地產投資項目的名義收益率為17%，計算得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%三、判斷題

101、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

102、解肌退熱、透疹、生津宜生用，升陽止瀉宜煨用的是A.柴胡B.葛根C.升麻D.香薷

103、具有補腎益精，益氣養血功效的藥物是A.紫河車B.冬蟲夏草C.蛤蚧D.龍眼肉

104、商業物業的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業物業的能力無關。（）

105、住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對未來住房價格預期合理性做出的判斷，反映了預期住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系。（）

106、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）

107、從貨幣形態看，房地產開發投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經營獲得一定量的貨幣收入。（）

108、名義利率是實際利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。（）

109、貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無風險的國債收益率作為貸款利率的代表。（）

110、同一購物中心，所有租戶的營業時間都必須一致。（）

111、住房可支付性指數是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力，在數值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數價格之比。（）

112、根據期末慣例法，把資金的流動情況繪成現金流量圖時，把初始投資P作為第1期期末發生的。（）

113、消費者購買行為也會受到諸如相關群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。

114、從投資者的角度來看資金的增值特征使其具有時間價值。

115、市場信息的不對稱性指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不相對稱的。（）

116、房地產的不可移動性，表明其對地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分是最常見的劃分方式。（）

117、目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發者。（）

118、房地產空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平。（）

119、資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。()

120、商用房地產同時也是收益性或投資性房地產，購買商用房地產屬于開發投資行為。

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。對開發投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

2、答案：C本題解析：不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

3、答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元

4、答案：B本題解析：房產測量中以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。本題中，已知兩倍中誤差為120m2，則可得中誤差為：120÷2＝60（m2）。

5、答案：B本題解析：五苓散中重用澤瀉為君，以其甘淡，直達腎與膀胱，利水滲濕。茯苓，豬苓為臣藥，增強其利水滲濕之力，桂枝為佐藥，溫陽化氣以助利水，解表散邪以祛表邪，《傷寒論》示人服后當飲暖水，以助發汗，使表邪從汗而解。

6、答案：B本題解析：長期利率下調，預期房地產投資風險降低。一是會導致房地產實際價值提高，利用降低的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值增加，提升房地產現值；二是會減少投資者的債務負擔，降低投資成本；三是會刺激房地產市場的需求增長(居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加)，從而會帶動投資需求上升。

7、答案：B本題解析：根據實際利率與名義利率的關系式。

8、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。項目經濟效益評價這是可行性研究報告中最關鍵的部分。

9、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。基礎利率是投資者所要求的最低利率。參見教材P151。

10、答案：B本題解析：物業的有效毛收入是從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20×（1－20%）＋2＝18（萬元）。

11、答案：A本題解析：利息備付率是指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值，又稱利息保障倍數。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般商用房地產投資項目，商業銀行通常要求該指標值介于2～2.5之間，當利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風險。因此該指標值應該大于2。

12、答案：B本題解析：本題考查的是動態投資回收期。動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

13、答案：C本題解析：采用期望值法進行概率分析時，各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發生情況的概率之和必須等于1。這里的概率是主觀概率，是在充分掌握有關資料基礎上，由專家學者依據自己的知識、經驗系統分析之后，主觀判斷做出的。

14、答案：B本題解析：物業管理的核心工作是對房地產資產進行日常的維護與維修，以保障其始終處在正常的運行狀態，并向入住的客戶或業主提供服務。對于居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容；對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業管理除進行物業的日常管理外，還要執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足組合投資管理的目標。

15、答案：C本題解析：本題考查的是復利計算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。

16、答案：B本題解析：由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產市場的壟斷競爭特征，給予房地產供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數量控制和銷售價格控制等。

17、答案：A本題解析：A項，目標定價法是指根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。目標定價法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預期的總成本和總收入。B項，價值定價法是指確定的價格對于消費者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質量”，即“物美價廉”。C項，當物業質量與市場領導者的物業質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發商采用了挑戰定價法。D項，成本加成定價法指開發商按照所開發物業的成本加上一定百分比的加成來制定房地產的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。這是最基本的定價方法。

18、答案：C本題解析：已知現值P求年值A的計算公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A求現值P的計算公式為P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本題中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。則按月等額還本付息每月應還款金額為A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性償還，應償還的金額為本期應還金額與剩余59期（180－121＝59）應還金額的現值之和。故償還額應為：

19、答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤率。參見教材P199。

20、答案：B本題解析：本題考查的是現金流量的概念。現金流量表中只出現現金收支項目，折舊和攤銷是按權責發生制進行的處理，不屬于現金收支，所以不會出現在現金流量表中。參見教材P145。

21、答案：A本題解析：本題考查的是房地產市場結構。房地產市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。P37。

22、答案：A本題解析：本題考查的是房地產抵押貸款。由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。

23、答案：B本題解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。房地產泡沫比過度開發嚴重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。

24、答案：A本題解析：產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質偏好的細分市場中，所有消費者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細分市場，至少消費者對兩種屬性的重視程度基本一致。

25、答案：C本題解析：平均建設周期是指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

26、答案：D本題解析：[知識點]消費者市場的購買對象

27、答案：A本題解析：在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業的易接近性或交通的通達程度。

28、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

29、答案：A本題解析：本題考查的是復利系數的應用。將第6年初的10萬元看作P，在余下的10年中每月等額還款數就是從第6年開始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運用公式

30、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。本題中，應先根據公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當期應還本付息資金）求得償債備付率。本案例中，根據已知數據得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（萬元），償債備付率為：30÷8.85＝3.39。

31、答案：D本題解析：[知識點]房地產項目的盈虧平衡分析

32、答案：B本題解析：本題考查的是投資機會選擇與決策分析。投資機會選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。參見教材P64。

33、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在自然狀態下的體積之比。

34、答案：C本題解析：營業收入又稱經營收入，是指向社會出售、出租開發商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。營業收入是按市場價格計算的，房地產開發投資企業的產品（房屋）只有在市場上被出售、出租或自我經營，才能成為給企業或社會帶來效益的有用的勞動成果。因此，營業收入比企業完成的開發工作量（完成投資額）更能反映房地產開發投資項目的真實經濟效果。

35、答案：C本題解析：從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。即：凈經營收入＝有效毛收入－運營費用，有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。在此題中，凈經營收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（萬元）。

36、答案：C本題解析：根據工程變更估價原則，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照成本加利潤的原則，由發、承包雙方商定或確定變更工作的單價。

37、答案：A本題解析：土地面積量算是地籍測量的重要內容，通過土地面積量算可以取得各級行政單位、權屬單位的土地總面積和分類土地面積的數據資料。土地面積量算在權屬調查和野外測量的基礎上進行。依據界址點坐標、邊長等解析數據和地籍原圖，選擇適宜的方法求算面積。

38、答案：A本題解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。參見教材P201。

39、答案：C本題解析：市場結構是指某一市場中各種要素之間的內在聯系及其特征。按照某行業內部的生產者或企業數目、產品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為四種市場結構類型：①完全競爭市場；②壟斷競爭市場；③寡頭壟斷市場；④完全壟斷市場。四種市場結構中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭，但競爭又不充分。

40、答案：B本題解析：房地產供給分析內容包括：①調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；②分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃；③分析規劃和建設中的主要房地產開發項目；④分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。

41、答案：B本題解析：本題考查的是零售商業物業的租金。15+（180-150）×3％=15.9（萬元）。參見教材P361。

42、答案：A本題解析：本題考查的是方案經濟比選方法的選擇。選項D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。

43、答案：D本題解析：房地產面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等的測算。用地面積測算以丘為單位進行，包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算。

44、答案：B本題解析：從理論上來說，租金要根據物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的市場供求關系。維護較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報率超出預期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

45、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的換算。

46、答案：D本題解析：潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。A項，服務市場又稱目標市場，是指公司決定追求的那部分合格的有效市場。BC兩項，有效市場是指對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。但如果政府或團體對特定消費群體消費某種商品進行了限制，如某城市政府規定非本地戶籍人士不得購買限價商品住房，那么本地戶籍者就構成了該城市限價商品住房合格的有效市場。

47、答案：C本題解析：根據不確定性因素每次變動數目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其中，單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進行單因素敏感性分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務評價指標的變化情況。

48、答案：C本題解析：本題考查的是償債備付率。1.計算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬元）；2.計算出償債備付率=可用于還款的資金/應還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。

49、答案：A本題解析：根據房地產抵押物的抵押率定義。

50、答案：A本題解析：本題考查的是方案經濟比選定量分析方法。差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。

51、答案：B本題解析：房地產波動的重要原因是供求的不平衡，非理性預期、容積率和生產的時間落差都會造成房地產市場短期的供求失衡，而價格機制是促使房地產市場平衡的重要因素。

52、答案：D本題解析：D項，成本費用凈利率是企業的凈利潤與成本費用總額的比率，它反映了企業在生產經營過程中發生的耗費與獲得的收益之間的關系。該比率越高，說明企業為獲取收益付出的代價越小，企業的獲利能力越強。該比率不僅可以用以評價企業獲利能力的高低，也可以用以評價企業對成本費用的控制能力和經營管理水平。

53、答案：B本題解析：[解析]建設工程招標

54、答案：D本題解析：本題考查的是房屋開發費。概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。

55、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在自然狀態下的體積之比。

56、答案：A本題解析：根據《房產測量規范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影的一半計算套內墻體面積”。套內建筑面積=套內房屋的使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積，其中套內墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言，套內建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內建筑面積+分攤公用建筑面積=(43.5+5)m2=48.5m2。

57、答案：C本題解析：AB兩項，工程量清單是一份由招標人提供的文件，編制人是招標人或其委托的工程造價咨詢單位；與定額計價方式方法不同，采用綜合單價計價。C項，主要計價依據為“清單計價規范”，其性質是含有強制性條文的國家標準，清單的項目劃分一般是按“綜合實體”進行分項的，每個分項工程一般包含多項工程內容。D項，工程量清單計價規范的工程量計算規則的編制原則一般是以工程實體的凈尺寸計算，沒有包含工程量合理損耗。這一特點是定額計價的工程量計算規則與工程量清單計價規范的工程量計算規則的本質區別。

58、答案：D本題解析：調查項目可以分成三類：①試探性調查，即通過收集初步的數據揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法，如在經歷了2016～2018年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2019年購買商品住宅的家庭數量；②描述性調查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區買一套兩居室商品住宅；③因果性調查，即檢驗因果關系，如假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

59、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。資源環境是指影響房地產市場發展的土地、能源、環境和生態等自然資源條件。

60、答案：B本題解析：因為廣告費和促銷費用包括銷售費用之中。

61、答案：A本題解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202。

62、答案：A本題解析：標準差系數計算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標準差系數。一般地，V越小，項目的相對風險就越小；反之，項目的相對風險就越大。本題中，將相關數值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此項目投資方案的風險從小到大排列順序為乙＜丙＜甲。

63、答案：A本題解析：因為折現率的提高會抵消通貨膨脹的影響。

64、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

65、答案：C本題解析：會計恒等式分為兩種數量關系：①資產、負債與所有者權益的數量關系，包括：a．資產＝權益－債權人權益＋所有者權益；b．資產＝負債＋所有者權益；c．所有者權益＝資產－負債。②收入、費用與利潤的數量關系，具體是：收入＝費用－利潤。

66、答案：C本題解析：本題考查的是房地產市場與資本市場。發行股票屬于權益融資，并且可以交易，屬于公開市場。P285。

67、答案：D本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

68、答案：C本題解析：盈虧平衡點即銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利的點。根據題意可知，總銷售收入＝8000×1.5×10000＝12000（萬元），房屋總開發成本＝3000×1.5×10000＝4500（萬元），土地的最高總價＝12000－4500＝7500（萬元），則土地價格＝總價÷面積＝7500（元/m2）。

69、答案：B本題解析：本題考查的是償債備付率。

70、答案：B本題解析：本題考查的是進度控制。制定進度計劃的方法有兩種，一種是應用傳統的水平進度計劃（橫道圖法），另一種是網絡計劃（網絡圖法）。參見教材P83。

71、答案：B本題解析：財務分析的內容包括：①償債能力分析，是指企業償還各種到期債務的能力。②盈利能力分析，是指企業賺取利潤的能力。③營運能力分析。企業的營運能力反映了企業資金周轉狀況，對其進行分析，可以了解企業的營業狀況及經營管理水平。

72、答案：A本題解析：荷載是指在結構上作用在建筑物上的力，主要分為永久荷載（恒載）、可變荷載（活載）以及偶然荷載。其中，永久荷載（恒載）是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力。

73、答案：C本題解析：蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法，適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。

74、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎參數。收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎參數（四類參數）

75、答案：A本題解析：產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質偏好的細分市場中，所有消費者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細分市場，至少消費者對兩種屬性的重視程度基本一致。

76、答案：D本題解析：投資回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。當考慮物業增值收益時，投資回報率＝（稅后現金流量＋投資者權益增加值＋物業增值收益）÷權益投資數額。本題中，代入數據可得投資回報率＝（2.4＋0.22＋60×2%）÷（60－40）＝19.1%。

77、答案：B本題解析：動態投資回收期（Pb），是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。本題中，凈現金流量具體見表。因此，動態投資回收期＝（累計凈現金流量現值開始出現正值的期數－1）＋（上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值）。代入數據可得，動態回收期＝（5－1）＋4.91/18.63＝4.26（年）。

78、答案：D本題解析：土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上。

79、答案：A本題解析：在《建設項目用地預審與選址意見書》中，規劃設計要求包括三個方面的內容：①規劃土地使用要求（建筑規模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區、居住小區、居住組團）的公共服務設施配套建設指標；③建設項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

80、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業經營狀況的評估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。

81、答案：B本題解析：本題考查的是房屋開發費。概算指標法常使用的估算公式是：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標×建筑面積。

82、答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元

83、答案：D本題解析：財務分析是以企業的財務報告等會計資料為基礎，對企業財務狀況和經營成果進行分析和評價。D項，一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越強，存貨轉變為現金和應收賬款的速度也越快。

84、答案：A本題解析：此題屬于掌握范疇。根據房地產市場劃分的理論。

85、答案：B本題解析：考點:房地產市場的功能。房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：（1）配置存量房地產資源和利益；（2）顯示房地產市場需求變化；（3）指導供給以適應需求的變化；（4）指導政府制定科學的土地供給計劃；（5）引導需求適應共給條件的變化。

86、答案：B本題解析：[解析]復利計算

87、答案：C本題解析：

88、答案：B本題解析：現金回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。稅前現金回報率的計算公式為：稅前現金回報率＝（營業利潤－年還本付息）/投資者的初始現金投資。其中，年還本付息A＝60×8%＋60×8%/[（1＋8%）10－1]＝8.94（萬元）。因此，該項投資的稅前現金回報率＝[30×（1－25%）－8.94]/（160－60）＝13.56%。

89、答案：C本題解析：本題考查的是房地產市場指標。房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。

90、答案：D本題解析：承租人權益價值即租賃權價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。2006年10月時，王某的權益為租賃權，權益價格為剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現值之和。

91、答案：A本題解析：加味香蘇散（紫蘇葉、陳皮、香附、炙甘草、荊芥、秦艽、防風、蔓荊子、川芎、生姜）——功用：發汗解表——主治：四時感冒（惡寒發熱不甚而無汗之表證），為辛溫發汗之緩劑；而麻黃湯，麻桂并用，發汗之力較強，并善宣肺平喘，為辛溫發汗之重劑，適用于外感風寒，惡寒發熱而無汗喘咳之表實證；九味羌活湯辛溫發汗，兼清里熱，適用于外感風寒挾濕，惡寒發熱，無汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根湯升陽解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身熱無汗者。

92、答案：B本題解析：[解析]投資回報率

93、答案：C本題解析：根據工程